Prin urmare, zona respectivă era una dintre cele mai dezvoltate ale Capitalei din punct de vedere comercial, cu un public numeros format atât din turiști sau diverse personalități ale vremii, cât și din localnici.

În același timp, în primii ani de după primul Război Mondial, cinematograful devenise cea mai frecventă și accesibilă formă de divertisment din mediul urban. În București existau deja câteva cinematografe celebre, printre care Boulevard Palace, Select sau Scala, dar mai ales Trianon, inaugurat în 1911 pe Bulevardul Regina Elisabeta.

Astfel, nu este o surpriză că, printre multe altele, Calea Griviței avea nevoie și de un cinematograf care să pună și mai bine în valoare semnificația arterei. Acesta este contextul în care a apărut Cinema Marconi.

Un cinematograf în stil Art Deco

În 1926, autoritățile locale au emis autorizația de construire pentru un cinematograf care să fie amplasat pe Calea Griviței, la numărul 137. Proiectul a fost coordonat de Constantin Cănănău, un arhitect care la vremea respectivă avea 38 de ani și era deja cunoscut pentru alte proiecte din Capitală.

Fără să-și propună să „reinventeze roata”, Căcănău a adoptat strategia firească pentru perioada respectivă: o clădire construită în stilul arhitectonic Art Deco, unul care în anii ‘20-’30 devenise un simbol pentru modernitate și viteză inclusiv în ceea ce privește cinematografele. Pe de altă parte, arhitectul și-a propus ca noul cinematograf să iasă în evidență printre celelalte clădiri din zonă, pentru a deveni astfel un reper pe o arteră deja aglomerată.

Prin urmare, Cinema Marconi a primit o fațadă sobră, dar în același timp elegantă și cu un impact vizual puternic, cu linii geometrice clare și o serie de basoreliefuri decorative specifice stilului.

Art Deco este un stil arhitectural apărut în Franța în preajma anului 1920 al cărui nume este o prescurtare pentru Arts Décoratifs (Arte Decorative). S-a impus la nivel global prin forme geometrice combinate cu motive decorative și prin utilizarea unor materiale de construcție scumpe precum oțelul cromat, marmura sau esențele rare de lemn. Printre clădirile celebre construite în acest stil se numără Empire State Building și Chrysler Building, ambele din New York.

Un cinematograf gândit pentru filmul mut

La interior, Constantin Cănănău a conceput o sală mare cu o capacitate de 600 de locuri pentru proiecții de film și o așa-numită „scenă prelungită”, întrucât arhitectul s-a bazat pe dorința publicului bucureștean de divertisment variat. Prin această configurație, Cinema Marconi putea practic să găzduiască inclusiv reprezentații de teatru, operetă sau chiar vodevil, adică un tip de comedie cu intrigă complexă plină cu răsturnări de situație, dar care avea întotdeauna un final fericit.

Fără ca arhitectul să-și dea seama, această configurație aleasă pentru interior a jucat un rol esențial pentru ca Cinema Marconi să rămână relevant în industria cinematografică inclusiv după apariția filmelor vorbite.

Întrucât echipamentele tehnice de proiecție sonoră aveau costuri prohibitive la lansarea acestei tehnologii, Cinema Marconi s-a bazat în primii de existență pe rularea de filme mute în sala principală și pe spectacole live de cabaret susținute de diverse trupe locale pe scena prelungită.

Printre producțiile proiectate la Cinema Marconi s-au numărat și filmele mute care îi aveau ca protagoniști pe actorii danezi cunoscuți drept Pat și Patachon (Carl Schenström și Harald Madsen), considerați precursorii lui Stan și Bran (Stan Laurel și Oliver Hardy). Filmele acestora erau acompaniate frecvent de un spectacol susținut de trupa de reviste Canergi Pizone.

Mai târziu, cinematograful a fost nevoit să se adapteze la noile tehnologii și a investit în echipamente tehnice pentru a trece la proiecția de filme cu sonor.

Decăderea și renașterea Cinema Marconi

În 1948, Cinema Marconi a fost naționalizat de noul regim comunist, care l-a redenumit în Cinema Alexandr Popov în 1951 și, ulterior, în Cinema Dacia în 1963. La fel ca multe alte cinematografe din întreaga țară, cinematograful și-a oprit definitiv activitatea după Revoluție și a fost abandonat, iar în 2006 a fost retrocedat fără ca noii proprietari să-l reabiliteze.

În 2015, Asociația Industrii Cultural Creative a inițiat un parteneriat cu proprietarii prin care ilustratorul și creatorul de benzi desenate Alexandru Ciubotariu, cunoscut sub numele de Pisica Pătrată, a animat fațada degradată a cinematografului prin intermediul unor panouri decorative.

În 23 iulie 2025, ONG-ul ARCEN (Asociația Română pentru Cultură, Educație și Normalitate) fondat de Edmond Niculușcă a anunțat un proiect de reabilitare a Cinema Marconi care ar urma să fie finalizat în anul 2030.

Cinema Marconi este poziționat pe Calea Griviței la numărul 137, în imediata apropiere a Hotelului MyContinental și peste drum de clădirea de birouri The Mark finalizată în 2019 în care au sediul companii precum Deloitte sau Infosys.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Piața imobiliară din România s-a stabilizat în luna februarie comparativ cu prima lună a anului, atât din perspectiva prețurilor solicitate de dezvoltatori pentru apartamente, cât și în privința chiriilor solicitate de proprietari pentru garsoniere, potrivit datelor centralizate de pe platformele imobiliare Storia și OLX Imobiliare pe baza anunțurilor publicate.

De exemplu, pe parcursul ultimei luni, prețurile la locuințe au variat cu mai puțin de 1% în șase dintre principalele opt orașe ale țării. Pentru segmentul de locuințe noi, singurele excepții au fost Iași (+1,4%) și Brașov (+1,7%), în timp ce pe segmentul de locuințe vechi oscilații mai mari de 1% au fost înregistrate în Brașov (+1,1%) și Craiova (+1,5%).

Citește analiza detaliată aici.

În graficul de mai jos, prețurile din februarie 2026 sunt comparate cu prețurile din februarie 2025 (ritm anual) și ianuarie 2026 (ritm lunar).

Sibiu, singurul oraș în care chiriile pentru garsoniere au crescut

Între timp, cu o singură excepție, chiriile pentru o garsonieră au stagnat sau scăzut în februarie 2026 în toate marile orașe ale țării. Sibiu este singurul oraș care a raportat o creștere (+2%), în timp ce scăderi au fost înregistrate în Brașov (-5,3%) și Timișoara (-5%).

Citește analiza detaliată aici.

În graficul de mai jos, chiriile din februarie 2026 sunt comparate cu chiriile din februarie 2025 (ritm anual) și ianuarie 2026 (ritm lunar).

Numărul de tranzacții a scăzut cu 25%

Numărul de tranzacții imobiliare cu unități individuale a înregistrat o scădere cu 19% la nivel național în februarie 2026 comparativ cu februarie 2025. În București scăderea a fost mai mică decât media națională (-17%), în timp ce în județul Cluj a fost de peste două ori mai mare (-40%).

Citește analiza detaliată aici.

Datele de pe platformele Storia și OLX Imobiliare arată că în februarie 2026 contactările directe pentru cumpărarea de apartamente au scăzut cu 24% comparativ cu februarie 2025, în timp ce numărul de contactări directe pentru închirierea de locuințe pe termen lung a scăzut cu 8%.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare

Guvernul a adoptat ordonanța de urgență OUG 7/2026 care prevede că persoana fizică sau juridică ce cumpără o proprietate imobiliară este obligată să prezinte un certificat de atestare fiscală din care să rezultate că este la zi cu plata taxelor locale pe care le datorează la bugetul local al unității administrativ-teritoriale (UAT) unde are domiciliul sau sediul, după caz. În lipsa acestui document, tranzacția imobiliară este nulă. Până acum, acest certificat de atestare finală era obligatoriu doar pentru vânzător.

Legea care prevede avizarea tacită a documentațiilor în urbanism a intrat în vigoare în 2 februarie și se aplică inclusiv pentru documentațiile care se aflau deja în curs de avizare la data respectivă. Astfel, legea prevede că, dacă în termenul legal instituția publică nu emite avizul solicitat, nu cere clarificări sau nu respinge motivat dosarul în noul termen care a început să curgă din 2 februarie, atunci documentația este considerată completă, iar avizele se consideră acordate tacit.

Volumul lucrărilor de construcții a crescut cu 8% în perioada ianuarie - noiembrie 2025 și a ajuns foarte aproape de recordul înregistrat în anul 2023, potrivit unui raport publicat de compania de consultanță imobiliară Colliers. Sectorul construcțiilor a avut o pondere de aproape 9% în Produsul Intern Brut al României în 2025, cea mai mare din Uniunea Europeană și mult peste media de 5% raportată de statele membre.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Subscribe now

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Organizația educațională EFdeN, care promovează dezvoltarea de proiecte de regenerare urbană, arhitectură verde și clădiri eficiente energetic, a lansat în luna martie un simulator de eficiență energetică.

În prima etapă de dezvoltare, simulatorul se adresează locuitorilor din blocuri, în special cele construite înainte de 1989, care sunt în general cele mai mari consumatoare de energie.

Pentru ca procesul de simulare să fie cât mai intuitiv și ușor de parcurs de utilizatori, dezvoltatorii simulatorului au folosit o serie de șabloane pentru materialele de construcție și configurația blocurilor.

Am încercat să facem un echilibru între toate particularitățile tehnice ale unui audit energetic care costă între 200 și 300 de lei și un limbaj simplu și familiar pentru utilizator. O persoană care nu are niciun background tehnic poate completa un chestionar despre apartamentul său și primește în aproximativ cinci minute estimări pentru clasa energetică a locuinței, valoarea facturilor și soluțiile de investiții pentru renovare, plus economiile de bani la care te poți aștepta.

Victor Gavrilă, Project Manager EFdeN, în cadrul unui interviu acordat la conferința Green Energy Expo & Romenvirotec organizată de publicația economică Energynomics.

Cu alte cuvinte, simultatorul de eficiență energetică lansat de EFdeN reprezintă o alternativă la certificatul energetic, un document care atestă eficiența termică a locuinței, este eliberat de auditori autorizați și este obligatoriu la vânzarea, închirierea sau recepția unei locuințe.

Chiar dacă rezultatele simulatorului sunt estimative și nu sunt la fel de precise ca cele obținute printr-o evaluare profesională, acesta îți oferă indicii cu privire la eficiența energetică a propriei locuințe.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Cum utilizezi simulatorul de eficiență energetică

Simulatorul de eficiență energetică dezvoltat de EFdeN presupune completarea unui chestionar interactiv despre locuință, în care singurele date pe care le introduci manual sunt cele despre suprafața apartamentului. În rest, trebuie doar să selectezi opțiunile care corespund locuinței tale dintre cele predefinite ale chestionarului.

Printre altele, chestionarul include opțiuni pentru perioada construcției blocului, tipurile de ferestre pe care le are apartamentul, gradul de însorire, sursa de încălzire pe care o folosești, cu ce se învecinează pereții apartamentului sau orientarea acestuia față de Soare.

Pentru o simulare cât mai realistă menționezi inclusiv câte persoane locuiesc în apartament și cât de mult timp petreceți acasă în funcție de locul în care muncești preponderent.

La finalul chestionarului primești o estimare a clasei energetice a locuinței și a cheltuielilor lunare și anuale pentru energia electrică, apa caldă și încălzire, iar informațiile pot fi descărcate inclusiv în format PDF. Evident, cu cât răspunzi mai corect la întrebările din chestionar, cu atât rezultatele vor fi mai apropiate de cele reale.

Câți bani economisești dacă blocul tău va fi reabilitat?

Pentru a înțelege mai bine importanța anumitor investiții în eficiența energetică a locuinței, am completat chestionarul pe baza mai multor scenarii plauzibile pentru locuitorii de la bloc cu scopul de a afla câți bani economisești la căldură dacă blocul tău ar fi reabilitat, comparativ cu un apartament similar situat într-un bloc fără reabilitare termică.

Am plecat de la ipoteza unui apartament situat la un etaj intermediar al unui bloc construit în perioada 1966-1980, cu doi pereți exteriori și doi pereți comuni cu alte apartamente din bloc. În plus, am luat în calcul scenariul în care blocul este racordat la sistemul centralizat de încălzire.

Simulările au scos în evidență trei elemente:

• dacă ai deja geamuri termopan, reabilitarea termică a blocului echivalează cu economii de aproximativ 800 de lei pe an la căldură comparativ cu perioada în care același bloc nu era reabilitat termic.

• dacă înlocuiești tâmplăria veche tradițională cu geamuri termopan, reabilitarea termică a blocului echivalează cu economii de aproximativ 2.300 de lei pe an comparativ cu perioada în care același bloc nu era reabilitat termic. Practic, câștigi 1.500 de lei pe an din înlocuirea tâmplăriei și încă 800 de lei pe an din reabilitarea blocului.

• dacă ai geamuri termopan și folosești o centrală termică individuală pe care iarna o setezi la 22 de grade, reabilitarea termică a blocului echivalează cu economii de aproximativ 1.400 de lei pe an la căldură comparativ cu perioada în care blocul nu era reabilitat termic.

Practic, toate simulările indică beneficii financiare semnificative în cazul reabilitării termice a blocului, un element cu atât mai important cu cea mai mare parte a costurilor de reabilitare sunt asigurate prin diverse programe naționale sau prin fonduri europene.

Merită să investești în panouri fotovoltaice pe balcon?

Am fost surprins să observ că simulatorul include o întrebare despre intenția de a instala panouri fotovoltaice pe balcon pentru a acoperi astfel parțial consumul de energie electrică.

În cazul unui apartament cu 2-3 camere, simulatorul propune instalarea unui sistem format din două panouri fotovoltaice cu o putere totală de 1 kW și a unei baterii de stocare cu capacitatea de 2 kWh.

În funcție de parametrii pe care i-am introdus, simulatorul a estimat că instalarea unui astfel de sistem ar aduce economii cuprinse între 300 și 500 de lei pe an la factura de energie electrică. Cu toate acestea, simulatorul nu recomandă o astfel de investiție, iar principala explicație este că economiile rezultate nu sunt suficiente pentru acoperirea costurilor de achiziție și instalare a panourilor fotovoltaice pe perioada de utilizare a acestora, mai ales că în acest caz nu există programare naționale sau europene.

💡 Am scris pe larg despre cum funcționează, cât de eficiente sunt și cât costă să montezi panouri fotovoltaice pe balcon într-o ediție anterioară a newsletterului Patru Pereți. Citește articolul aici.

În faza următoare de dezvoltare, simulatorul va include și posibilitatea de a estima eficiența energetică a caselor individuale.

Pe termen lung, vrem să încurajăm oamenii să folosească soluții alternative care astăzi par science-fiction pentru multe persoane, cum ar fi pompele de căldură sau ventilarea mecanică.

Victor Gavrilă, Project Manager EFdeN

Astfel, datele arată că în regiunea București - Ilfov au fost construite anul trecut aproape 17.300 de locuințe, cu 1,9% mai multe comparativ cu anul 2024, când au fost finalizate aproape 17.000 de locuințe.

Pe de altă parte, numărul de locuințe terminate anul trecut în această regiune este cu 21% mai mic comparativ 2021, anul în care au fost finalizate peste 22.000 de locuințe, un record pentru ultimul deceniu.

Datele pe ultimul deceniu arată că în regiunea București - Ilfov au fost construite anual între 10.000 - 11.000 de locuințe între 2015-2018, pentru ca în perioada 2020-2023 numărul să fie de aproximativ două ori mai mare și depășească în fiecare an 20.000 de locuințe.

La nivel național s-au finalizat cu 3% mai puține locuințe în 2025

Evoluția este ușor diferită la nivel național. Astfel, în România au fost construite anul trecut puțin peste 59.000 de locuințe, ceea ce reprezintă o scădere cu 2,8% comparativ cu 2024, când au fost finalizate aproape 60.800 de locuințe.

În plus, 2025 a devenit al treilea an consecutiv în care numărul de locuințe terminate este în scădere și cel mai slab an la acest indicator de după 2017, când au fost finalizate peste 53.300 de locuințe.

La nivel național, cel mai bun an pentru construcția de locuințe a fost 2022, când au fost finalizate peste 73.300 de locuințe. Practic, în 2025 au fost livrate cu 19,5% mai puține locuințe comparativ cu 2022.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

În București - Ilfov s-au construit 29% dintre locuințele la nivel național

Pe baza acestor date am calculat ponderea locuințelor din regiunea București - Ilfov la nivel național. Astfel, anul trecut, 29,3% dintre locuințe au fost finalizate în București și Ilfov, iar această pondere este în ușoară creștere comparativ cu anul 2024, când era de 29,7%.

De altfel, ponderea locuințelor finalizate în București și Ilfov a oscilat mereu în intervalul 28% - 31% începând din 2020, în condițiile în care în perioada 2015-2019 a oscilat între 18% - 24%.

Cu alte cuvinte, în ultimii cinci ani, numărul de locuințe finalizate în București și Ilfov a crescut într-un ritm mai alert comparativ cu creșterea numărului de locuințe livrate la nivel național.

De altfel, datele publicate de INS arată că nicio regiune de dezvoltare a țării nu a reușit să construiască mai mult de jumătate din numărul de locuințe finalizate în regiunea București-Ilfov.

Cu excepția regiunii București-Ilfov, cele mai multe locuințe (peste 8.600) au fost terminate în regiunea Nord-Vest, care are în componență inclusiv județele Cluj și Bihor, urmată de regiunea Nord-Est (aproape 7.800 de locuințe), care include și județul Iași.

La polul opus, în regiunea Sud-Vest Oltenia, în care se află județe precum Dolj și Vâlcea, au fost finalizate cele mai puține locuințe (aproape 2.900).

De obicei, Institutul Național de Statistică publică datele detaliate pe județe și localități pentru locuințele construite în cursul lunii iulie, însă ultima actualizare a avut loc în iulie 2024 pentru locuințele finalizate în 2023.

Pe lângă Patru Pereți, scriu și un newsletter cu reportaje și analize despre sport. Se numește Patru Tribune și te poți abona cu un click pe butonul de mai jos.

Abonează-te la Patru Tribune

Piața imobiliară din România a început anul 2026 cu evoluții diferite în funcție de oraș în ceea ce privește prețurile solicitate de dezvoltatorii imobiliari pentru locuințele noi, potrivit datelor centralizate de pe platformele imobiliare Storia și OLX Imobiliare pe baza anunțurilor publicate.

Astfel, în ianuarie 2026, prețurile medii pentru locuințe noi au crescut în Cluj-Napoca (+1,2%), Brașov (+0,4%), București (+1,1%), Sibiu (+0,9%) și Iași (+0,9%) comparativ cu decembrie 2025. În același timp, prețurile solicitate au scăzut ușor în Craiova (-0,8%), Timișoara (-0,2%) și Oradea (-1,4%). Cu această ocazie, prețul mediu din București a devenit mai mare decât cel din Timișoara pentru prima oară după aprilie 2025.

Citește analiza detaliată aici.

Chiriile pentru garsoniere au stagnat în Cluj-Napoca, Brașov, Iași și Sibiu

Între timp, în ianuarie 2026, chiriile pentru o garsonieră au stagnat în patru dintre marile orașe ale țării: Cluj-Napoca, Brașov, Iași și Sibiu. Creșteri s-au înregistrat în București S6 (+5%) și Oradea (+3,8%), în timp ce în Sibiu au scăzut cu 6,3%.

Citește analiza detaliată aici.

Numărul de tranzacții a scăzut cu 25%

Numărul de tranzacții imobiliare cu unități individuale a înregistrat o scădere cu 25% la nivel național în ianuarie 2026 comparativ cu ianuarie 2025. București a raportat o scădere cu 22%, în timp ce, dintre județele majore, Brașov a înregistrat cea mai mică scădere, cu 13%.

Citește analiza detaliată aici.

Datele de pe platformele Storia și OLX Imobiliare arată că în ianuarie 2026 contactările directe pentru cumpărarea de apartamente au scăzut cu 27% comparativ cu ianuarie 2025, în timp ce numărul de contactări directe pentru închirierea de locuințe pe termen lung a scăzut cu 12%.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare

• Ministerul Economiei a publicat un proiect de hotărâre de Guvern care prevede că, înainte de semnarea unui contract cu potențialul cumpărător, dezvoltatorul imobiliar va fi obligat să ofere o fișă de informare despre proprietatea care face obiectul contractului. Fișa de informare va fi apoi parte integrată a primulului document juridic semnat de cele două părți: contract de rezervare, antecontract sau contract de vânzare-cumpărare.

• Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) a stabilit recent că executarea silită a unui imobil poate fi oprită de debitor prin plata integrală a datoriei, iar acest lucru este valabil inclusiv în situația în care licitația s-a finalizat, iar câștigătorul licitației a achitat prețul integral, în cazul în care actul de adjudecare nu a fost încă emis.

• Ministerul Finanțelor Publice lucrează la o aplicație software care va include toate tranzacțiile imobiliare din România, potrivit premierului Ilie Bolojan. Pe baza datelor reale despre tranzacțiile realizate într-un an calendaristic, Ministerul Finanțelor Publice va determina valoarea de piață a proprietăților imobiliare pe zone și cartiere, iar această valoare de piață va reprezenta baza de calcul pentru stabilirea impozitului pe proprietate începând din 2027.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Chiar dacă noua metodologie de calcul a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2026, Guvernul a anunțat în seara de 23 februarie 2026 că va introduce o serie de modificări la formula de calcul care se vor aplica inclusiv pentru anul 2026 și inclusiv pentru persoanele care au plătit deja impozitul pe locuință.

Cu alte cuvinte, dacă nu ai plătit încă impozitul pe locuință pentru anul 2026, este mai bine să aștepți ca Primăria să recalculeze valoarea impozitului pe baza ordonanței de urgență care urmează să fie aprobată în perioada următoare, mai ales că mai este o lună până când poți beneficia de o reducere suplimentară de 10%. Termenul limită de plată pentru bonificația suplimentară de 10% este 31 martie 2026.

Guvernul susține că ordonanța de urgență prin care se vor opera aceste modificări va include o clauză specială pentru persoanele care au plătit deja impozitul pe locuință. Astfel, dacă te afli în această situație vei putea să soliciți acum diferența de bani sau să primești o reducere echivalentă la plata impozitului pentru anul 2027.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Iată cele patru modificări anunțate pentru formula de calcul a impozitului pe proprietate și efectul pe care îl va avea asupra impozitului final:

• pentru locuințele cu o vechime de peste 100 de ani (construite înainte de 1926) se aplică o reducere cu 25%, comparativ cu reducerea de 50% care a existat până în 2025.

De exemplu, pentru o casă construită în București în anul 1920 cu o suprafață construită de 150 de metri pătrați impozitul pe proprietate a fost de 280 lei în 2025, a crescut inițial la 1.004 lei în 2026 și va avea o valoare finală de 751 lei după aplicarea noilor reduceri. Cu alte cuvinte, creșterea reală a impozitului pentru anul 2026 comparativ cu 2025 va fi de 168% în loc de 259%.

• pentru locuințele cu o vechime de peste 50 de ani (construite înainte de 1976) se aplică o reducere cu 15%, comparativ cu reducerea de 30% care a existat până în 2025

De exemplu, pentru un apartament construit în București în anul 1970 cu o suprafață construită de 60 de metri pătrați impozitul pe proprietate a fost de 150 lei în 2025, a crescut inițial la 400 lei în 2026 și va avea o valoare finală de 340 lei după aplicarea noilor reduceri. Cu alte cuvinte, creșterea reală a impozitului pentru anul 2026 comparativ cu 2025 va fi de 127% în loc de 167%.

• persoanele cu handicap grav vor avea o reducere cu 50% pentru prima locuință

• persoanele cu handicap accentat vor avea o reducere cu 25% pentru prima locuință

Am scris în detaliu despre modificările la impozitul pe proprietate într-o ediție anterioară a newsletterului Patru Pereți.

Citește articolul aici

Favorit+ este unul dintre cele 20 de proiecte selectate în toamna anului trecut în cadrul programului European Urban Initiative și va beneficia de fonduri nerambursabile de 4,9 milioane de euro din partea Uniunii Europene, în timp ce contribuția directă a Primăriei Sectorului 6 este de aproape 579.000 de euro.

În principiu, reabilitarea termică a unui bloc nu reprezintă o noutate majoră, mai ales că Primăria Sectorului 6 a lansat recent o procedură de achiziție publică pentru reabilitarea a peste 1.100 de blocuri din sector cu fonduri totale de 3,6 miliarde de lei.

Cu toate acestea, ce mi-a atras atenția la proiectul Favorit+ este că blocul cu patru etaje va fi reabilitat cu materiale naturale precum cânepă și fân de proveniență locală în detrimentul tradiționalului polistiren utilizat în cadrul tuturor proiectelor de reabilitare termică.

De ce să folosești materiale naturale pentru reabilitare?

Cel mai frecvent, blocurile sunt reabilitate termic cu polistiren expandat, care oferă de regulă o conductivitate termică de 0,03 - 0,04 W/mK. Cu alte cuvinte, aceasta este cantitatea de căldură exprimată în wați care trece printr-un material de polistiren cu grosimea de un metru pe o suprafață de un metru pătrat la o diferență de un grad între cele două fețe ale materialului. Cu cât această cantitate de căldură este mai mică, cu atât materialul pierde mai puțină căldură și, prin urmare, este mai eficient pentru reabilitare termică.

Polistirenul extrudat are o conductivitate termică mai bună, de 0,03 - 0,035 W/mK, însă este utilizat mai rar pentru că și costurile de producție ale acestuia sunt mai ridicate decât ale polistirenului expandat.

Între timp, cânepa și fânul sunt materiale naturale, iar principalul dezavantaj este conductivitatea termică mai slabă. În general, cânepa are o conductivitate termică de 0,04 - 0,045 W/mK, adică cu 15% - 25% mai slabă comparativ cu polistirenul expandat. În cazul fânului, conductivitatea termică este de 0,045 - 0,06 W/mK, adică cu 40% - 50% mai slabă comparativ cu polistirenul expandat.

În practică, asta înseamnă că, pentru a obține o izolare termică la fel de bună ca în cazul utilizării unui polistiren cu o grosime de 15 centimetri, grosimea stratului izolator din cânepă și fân trebuie să fie mai mare, poate de 20-30 de centimetri. În plus, cânepa și fânul nu au ridigitate proprie, motiv pentru care de obicei se montează pe un cadru din lemn care va contribui de asemenea la creșterea grosimii stratului de izolare termică. Cu alte cuvinte, din aceste motive, utilizarea materialelor naturale ca strat izolator va „fura” mai mult spațiu din exteriorul clădirii.

Pe de altă parte, unul dintre principalele avantaje ale materialelor naturale este reglarea mai eficientă a umidității din interior. Spre deosebire de polistiren, cânepa, fânul sau lâna permit transferul vaporilor de apă, astfel că au ca efect o reducere a umidității din interiorul clădirii chiar și pe timpul sezonului rece, atunci când deschizi mai rar geamurile pentru aerisire.

În plus, materialele naturale au în general o capacitate termică mai bună decât polistirenul, iar asta înseamnă că locuința se va răci mai greu pe timp de iarnă și se va încălzi mai lent pe timpul verii.

Dezavantajele materialelor naturale pentru reabilitarea termică

Reglarea mai eficientă a umidității și transferul mai lent de temperatură din mediul exterior către mediul interior sunt două argumente pentru care materialele naturale ar trebui să fie preferate în locul polistirenului. Și atunci, de ce nu sunt utilizate pe scară mai largă?

Cel mai important motiv este reprezentat de costuri. Poate te gândești că materii prime precum fânul, cânepa și lâna sunt mai ieftine decât un produs industrial precum polistirenul, însă pe de altă parte acestea necesită diverse tratamente, de exemplu cu săruri de bor, pentru a rezista în timp inclusiv la atacul insectelor. De asemenea, montarea unei astfel de izolații necesită oameni cu o pregătire tehnică mai avansată și, teoretic, cu salarii mai mari decât în cazul muncitorilor care montează o izolație din polistiren, care se aplică printr-un procedeu relativ simplu.

În plus, necesitatea de a utiliza cadre de lemn poate crește riscul propagării rapide a unui eventual incendiu pe fațada clădirii, însă acest risc există și în cazul utilizării polistirenului.

Nu în ultimul rând, materialele naturale se utilizează mai des în cazul construcțiilor din lemn și mai rar în cazul unor blocuri rezidențiale cu plăci din beton.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Pe lângă reabilitarea termică, proiectul Favorit+ prevede că blocul cu patru etaje va beneficia și de instalarea unui sistem de panouri fotovoltaice pe acoperiș. Energia electrică generată va fi utilizată pentru spațiile comune, în special pentru sistemul de iluminare, mai ales că blocul nu are lift. De asemenea, proiectul prevede, printre altele, și construcția unui bazin de retenție pentru apele pluviale.

Pentru moment, principalele idei legate de implementarea proiectului au fost discutate verbal, iar acestea vor fi implementate în cadrul unui caiet de sarcini. Pe baza caietului de sarcini, Primăria Sectorului 6 va lansa ulterior licitațiile pentru proiectarea și execuția propriu-zisă a lucrărilor.

Potrivit termenelor asumate în cadrul programul European Urban Initiative, proiectul Favorit+ trebuie implementat până în 31 martie 2029, adică pe parcursul următorilor trei ani.

În apropiere de fostul restaurant Favorit, care va intra într-un proces de consolidare și renovare în cadrul acestui proiect, se află și fostul cinematograf Favorit. Aici, Primăria Sectorului 6 are deja un proiect de reabilitare în plină desfășurare, prin care clădirea va fi transformată în Centrul Cultural Favorit.

Centrul Cultural Favorit va avea o o sală multifuncțională cu o capacitate de 706 locuri, săli pentru cursuri și ateliere și o bibliotecă pe o suprafață desfășurată de 5.000 de metri pătrați. Lucrările ar urma să fie finalizate până la sfârșitul acestui an.

Piața imobiliară din România a înregistrat în 2025 creșteri mai mari de prețuri pentru locuințele disponibile la vânzare comparativ cu creșterile înregistrate pe segmentul de închirieri pe termen lung, potrivit datelor centralizate de pe platformele imobiliare Storia și OLX Imobiliare pe baza anunțurilor publicate.

De exemplu, pentru segmentul de locuințe noi, datele pentru București pentru decembrie 2025 arată un preț mediu de 2.025 de euro pe metru pătrat, cu 18% mai mult comparativ cu decembrie 2024. Alte două orașe au depășit de asemenea pragul psihologic de 2.000 de euro pe metru pătrat în anul recent încheiat: Craiova (2.106 euro, +17%) și Timișoara (2.033 euro, +21%).

Între timp, Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din România cu un preț mediu de 3.221 euro pe metru pătrat (+9%), urmat de Brașov cu 2.260 de euro pe metru pătrat (+7%).

Citește analiza detaliată aici.

Chiriile pentru garsoniere au scăzut în Sibiu și Oradea

În schimb, pe parcursul ultimului an, chiriile pentru o garsonieră au scăzut în Oradea (260 euro, -1%) și, mai ales, în Sibiu (320 euro, -6%), în timp ce prețurile au stagnat în Cluj-Napoca (400 euro) și Iași (350 euro).

Astfel, singurele orașe mari din România în care chiriile pentru o garsonieră au crescut au fost Brașov (380 euro, +3%) și Timișoara (300 euro, +10%).

Citește analiza detaliată aici.

Tranzacțiile au scăzut cu 5%

Numărul de tranzacții cu unități individuale a scăzut în 2025 cu 5%, la aproape 160.000, iar evoluția a fost influențată de eliminarea cotei reduse de TVA de 9% și creșterea cotei standard de TVA de la 19% la 21% pentru toate locuințele noi.

Singurul județ relevant pentru piața imobiliară care a înregistrat o creștere a numărului de tranzacții a fost Cluj (+2%), în timp ce în București tranzacțiile au scăzut cu 9%.

Citește analiza detaliată aici.

Datele de pe platformele Storia și OLX Imobiliare arată că în 2025 contactările directe pentru cumpărarea de apartamente au scăzut cu 5% comparativ cu 2024, procent similar cu scăderea de la numărul de tranzacții. De asemenea, numărul de contactări directe pentru închiriere pe termen lung a scăzut cu 10%.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare

• Guvernul a adoptat un proiect de ordonanță de urgență care prevede că Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) este obligată să noteze în cartea funciară clasa seismică în care se încadrează proprietățile imobiliare, în cazul proprietăților care au fost expertizate seismic. Astfel, cumpărătorii de locuințe vor putea afla dacă proprietatea respectivă este încadrată într-o clasă de risc seismic prin simpla solicitare a unui extras de carte funciară.

• 40,7% dintre români trăiau în locuințe supraaglomerate în anul 2024, comparativ cu media europeană de 16,9%, potrivit unor date publicate de Eurostat, biroul de statistici al Uniunii Europene. România are cea mai mare rată de supraaglomerare din Uniunea Europeană și este urmată de Letonia (39,3%), Bulgaria (33,8%), Polonia (33,7%) și Croația (31,7%).

• Senatul României a retras proiectul de lege care prevedea introducerea unui Program de Rezidență prin Investiție. Proiectul de tip Golden Visa ar fi permis cetățenilor din state care nu sunt membre ale Uniunii Europene să obțină un permis de ședere temporară în România pentru o perioadă de 5 ani în cazul unei investiții minime de 400.000 de euro.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Raportul vine în contextul în care datele publicate periodic de Eurostat, biroul de statistici al Uniunii Europene, au scos în evidență situația actuală de pe piața imobiliară de la nivelul Uniunii Europene:

• în perioada 2013-2024, prețurile nominale la locuințe au crescut în medie cu peste 60%, într-un ritm mai alert comparativ cu veniturile populației.

• în același interval de timp, chiriile au crescut în medie cu 20%, cu mențiunea că locuințele construite mai recent au chirii semnificativ mai mari comparativ cu locuințele vechi.

• 20% dintre locuințele din Uniunea Europeană nu sunt locuite, cu mențiunea că datele reale pot fi diferite din cauza modului în care statele interpretează noțiunea de „locuință goală”.

• autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale au scăzut cu 22% începând din anul 2021.

• în prezent, în Uniunea Europeană se construiesc aproximativ 1,6 milioane de locuințe pe an, iar Comisia Europeană estimează că este nevoie de construcția 2 milioane de locuințe pe an pentru a combate criza locuințelor.

În documentul redactat, Comisia Europeană propune ca în Uniunea Europeană să fie construite 2,25 milioane de locuințe noi în fiecare an, ceea ce reprezintă o creștere cu 40% comparativ cu media anuală din prezent (+650.000 de locuințe pe an) și cu 225.000 de locuințe pe an în plus comparativ cu minimul necesar estimat.

O astfel de creștere necesită însă o serie de măsuri, iar Comisia Europeană a nominalizat câteva dintre ele, unele care cel puțin la prima vedere par în contradictoriu cu alte politici europene.

Simplificarea procedurilor pentru autorizațiile de construire

De exemplu, Comisia propune reducerea birocrației prin simplificarea procesului de autorizare, inclusiv prin simplificarea procedurilor pentru obținerea autorizațiilor de mediu. Organizația de mediu Biroul European pentru Mediu atrage însă atenția că este important ca simplificarea procedurilor pentru obținerea autorizațiilor de mediu să nu atragă și neglijarea actualelor probleme de mediu din marile orașe.

Între timp, în ceea ce privește autorizațiile de construire, un raport al Băncii Mondiale menționa că în România eliberarea unei autorizații de construire durează în medie mai mult de 6 luni în orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara, București sau Constanța, cu un record de peste un an pentru Iași.

Într-un newsletter anterior am scris pe larg despre cât durează obținerea autorizației de construire în marile orașe din România.

În plus, este posibil ca eliberarea autorizației să dureze și mai mult timp după introducerea Legii Nordis, ca urmare a unor proceduri suplimentare pe care trebuie să le respecte dezvoltatorii.

Într-un newsletter anterior am scris pe larg despre Legea Nordis.

La fel ca în Uniunea Europeană în ansamblu, și în România există o scădere a autorizațiilor de construire. De exemplu, în 2024 au fost autorizate locuințe cu o suprafață totală de 7,9 milioane de metri pătrați utili, în scădere cu 8% comparativ cu 2023 și cu 30% comparativ cu 2022. Între timp, în 2024 au fost finalizate aproape 61.000 de locuințe, cu 15% mai puține decât în 2023.

Într-un newsletter anterior am scris pe larg că 70% dintre locuințele noi din București au una sau două camere.

Pe de altă parte, Comisia Europeană susține că unele state europene limitează numărul de locuințe care pot fi construite pe un anumit teren prin limitarea înălțimii maxime sau a volumului clădirii, dar și prin impunerea unui număr minim de locuri de parcare. Cu alte cuvinte, Comisia sugerează că locuințele ar trebui să fie mai dense pentru ca prețurile locuințelor să fie mai mici.

Cu toate acestea, România găzduiește numeroase ansambluri rezidențiale în care calitatea locuirii lasă de dorit tocmai din cauza densității prea mari de blocuri. Unul dintre cele mai bune exemple este complexul Militari Residence din Chiajna, despre care poți citi pe larg într-un reportaj realizat de .

Locuințe sociale pentru clasa de mijloc

De asemenea, Comisia Europeană propune relaxarea condițiilor pentru ajutoarele de stat prin care se construiesc locuințe sociale, cu scopul ca numărul de locuințe sociale să crească și să poată fi utilizate inclusiv de persoane din clasa de mijloc, nu doar de cele din anumite categorii defavorizate. Mai exact, pentru proiectele de locuințe sociale care respectă anumite standarde, statele membre nu ar mai trebui să notifice și să aștepte aprobarea Uniunii Europenii, iar condițiile de acordare pentru ajutoare de stat ar urma să fie simplificate.

Potrivit unor date prezentate la începutul acestei luni de către Monitorul Social, România este pe ultimul loc în Uniunea Europeană la ponderea locuințelor sociale, întrucât în 2022 în țara noastră existau doar 16.300 de locuințe sociale, ceea ce reprezintă numai 0,17% din fondul total de 9,7 milioane de locuințe la nivel național.

În total, Comisia Europeană estimează că pentru creșterea numărului de locuințe construite cu 650.000 pe an este nevoie de fonduri de aproximativ 150 de miliarde de euro pe an, ceea ce înseamnă, în medie, un cost mediu de aproximativ 230.000 de euro pentru fiecare locuință, cost în care este însă inclus și prețul terenului.

Comisia susține că aceste fonduri vor fi acoperite parțial de bănci naționale și regionale, care vor fi investi 375 de miliarde de euro până în anul 2029 în proiecte de construcție de locuințe sociale și accesibile, inclusiv prin intermediului programului InvestEU, la care se adaugă și parteneriatul pe termen lung deja în vigoare cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD).

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Integrarea locuințelor vacante în piața imobiliară

De asemenea, printre măsurile propuse de Comisia Europeană se numără și reabilitarea locuințelor care în prezent sunt vacante și nu pot fi utilizate ca atare, pentru ca acestea să intre în circuitul pieței imobiliare. Potrivit Institutului Național de Statistică pe baza datelor de la Recensământul din 2021, în România existau 2,5 milioane de locuințe neocupate, adică peste 25% din numărul total de locuințe din România.

În acest caz, Comisia remarcă faptul că deficitul forței de muncă în construcții este de trei ori mai mare în prezent decât în 2015 și că în 2035 vor exista 4 milioane de locuri de muncă în domeniu.

În acest context, Comisia propune o serie de programare de instruire care să permită acoperirea deficitului de forță de muncă, inclusiv prin creșterea ponderii de femei care lucrează în domeniu. Printre altele, astfel de programe de instruire pot fi derulate prin programe precum Pact for Skills, New European Bauhaus Academy și Erasmus+.

Reglementări mai stricte pentru locuințele închiriate pe termen scurt

Documentul publicat de Comisia Europeană abordează și problema locuințelor de pe piața închirierilor pe termen scurt pe platforme precum Booking și Airbnb. Comisia menționează că numărul de locuințe disponibile pe acest segment a crescut cu 93% într-un interval de numai 6 ani, în perioada 2018-2024, ceea ce a redus oferta de locuințe de închiriat pe termen lung pentru rezidenți. De altfel, în unele destinații populare de vacanță, în special din Spania, aproximativ 20% dintre locuințele disponibile sunt închiriate de proprietari pe termen scurt.

Totuși, în acest caz, Comisia Europeană preferă mai degrabă să acorde libertate marilor orașe pentru a lua anumite măsuri prin care numărul de locuințe închiriate pe termen scurt să fie limitat.

În prezent, Spania este țara europeană în care primăriile au impus cele mai dure măsuri, iar acestea au deja efecte: într-un singur an, numărul de proprietăți disponibile pentru închiriere pe termen scurt a scăzut cu aproape 50% în Mallorca și Ibiza, ca urmare a faptului că Booking și Airbnb sunt obligate să listeze doar proprietăți autorizate, iar autoritățile locale au efectuat numeroase controale pentru a identifica locuințele închiriate fără autorizație.

Reducerea speculei imobiliare prin prețuri transparente

Nu în ultimul rând, Comisia Europeană admite că este nevoie de reducea speculei imobiliare. În acest sens, Comisia propune o colaborare cu autoritățile naționale pentru ca piața imobiliară să fie mai transparentă prin publicarea unor date complete despre tranzacțiile cu proprietăți rezidențiale. Pe baza acestor date, Comisia Europeană ar urma apoi să publice statistici detaliate despre dinamica prețurilor la locuințe, inclusiv prin prezentarea unor dovezi cu privire la existența speculei imobiliare în anumite regiuni.

În prezent, potrivit studiului anual Global Real Estate Transparency Index, realizat de compania de consultanță imobiliară JLL (Jones Lang LaSalle), România este în categoria statelor cu piață imobiliară transparentă, pe locul 34 din 89 de state analizate.

Cu toate acestea, pe piața imobiliară din România nu există informații publice despre prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cu excepția unor date anuale publicate de Primăria Sectorului 2 din București.

Într-un newsletter anterior am scris o analiză detaliată despre prețurile reale de tranzacționare din 2024 pentru locuințele din Sectorul 2.

Totuși, România își propune să implementeze în 1 ianuarie 2027 sistemul e-Proprietatea, care teoretic va corela impozitul pe proprietate cu valoarea reală a locuinței. Pentru moment nu este clar ce fel de date va publica administrația centrală despre locuințe, însă publicarea prețurilor reale de tranzacționare la nivel național ar permite obținerea unor informații utile despre prețul mediu pe metru pătrat în funcție de tipul de proprietate (garsonieră, apartament sau casă), de anul construcției sau de zona în care se află proprietatea. În plus, statul ar putea oferi acces la date despre istoricul de tranzacționare al unei proprietăți.

Astfel, principalul avantaj al sistemului e-Proprietatea va fi că proprietarul și potențialul cumpărător vor avea un punct de reper mult mai precis pentru a realiza o tranzacție imobiliară, întrucât vor cunoaște informații detaliate despre prețurile din zona respectivă, în funcție de tipul de proprietate sau anul construcției.

Un aspect important de reținut este că prin acest document Comisia Europeană nu intenționează să impună schimbări legislative, ci mai degrabă să încurajeze statele membre să schimbe legislațiile naționale și să adopte anumite programe de dezvoltare prin care stocul de locuințe să crească în ritmul necesar pentru a debloca criza locuințelor.

În urma modificărilor legislative, impozitul pe casă crește cu cel puțin 80% pentru toate proprietățile rezidențiale, iar în cazul caselor cu o vechime de peste 100 de ani poate fi de aproape patru ori mai mare decât în 2025.

Important: Chiar dacă noua metodologie de calcul detaliată mai jos a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2026, Guvernul a anunțat în 23 februarie 2026 că va reintroduce o serie de reduceri pentru locuințele vechi. Reducerile se vor aplica inclusiv pentru anul 2026 și inclusiv pentru persoanele care au plătit deja impozitul pe locuință.

Citește detalii aici

Pentru a înțelege concret cum s-a ajuns la aceste creșteri semnificative este important să știm de unde am plecat.

Cum s-a stabilit impozitul pe locuințe până în 2025

Până în 2025 inclusiv, impozitul pe proprietăți rezidențiale a fost reglementat prin Legea 227 / 2015. Formula de calcul a plecat de la așa numita valoare impozabilă inițială a clădirii, care în 2015 a fost stabilită la 1.000 lei pe metru pătrat construit în cazul clădirilor din beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă.

Conform legii, după anul 2015, valoarea impozabilă a crescut cu rata anuală a inflației și a ajuns în 2025 la 1.492 lei pe metru pătrat construit.

Mai departe, valoarea impozabilă inițială s-a înmulțit cu suprafața construită a locuinței și cu un coeficient de corecție stabilit în funcție de rangul localității și zona în care este amplasată clădirea. Astfel, coeficientul de corecție a variat între 0,9 și 2,6. Pe scurt, scopul a fost ca:

• impozitul pe proprietate să fie mai mare în București (rang 0) și marile orașe comparativ cu orașele mici și mediul rural. Poți vedea repartizarea pe ranguri a tuturor localităților din România în Legea 351 / 2001.

• impozitul pe proprietate să fie mai mare în zona centrală a localității (zona A) comparativ cu zonele limitrofe ale localității respective. Poți vedea zonarea fiscală a Bucureștiului pe site-ul Primăriei Capitalei.

De aici au început o serie de facilități fiscale. Astfel, coeficientul de corecție s-a redus cu 0,1 pentru toate locuințele situate în blocuri cu cel puțin 3 etaje și cel puțin 8 apartamente.

În plus, la rezultatul obținut în urma înmulțirii de mai sus s-a aplicat o reducere a valorii impozabile în funcție de vechimea locuinței, dacă este cazul:

• reducere cu 50% pentru locuințele cu o vechime de peste 100 de ani (construite înainte de 1926).

• reducere cu 30% pentru locuințele cu o vechime de peste 50 de ani (construite înainte de 1976).

• reducere cu 10% pentru locuințele cu o vechime de peste 30 de ani (construite înainte de 1996).

În pasul final s-a aplicat o cotă de impozitare cuprinsă între 0,08% - 0,2% din valoarea impozabilă finală a clădirii rezultată în urma înmulțirilor și a eventualei aplicări a reducerii procentuale pe baza vechimii locuinței. Valoarea exactă a cotei de impozitare este stabilită în fiecare an de fiecare primărie în parte.

Cum se stabilește impozitul pe locuințe în 2026

În 2026, metodologia de calcul a impozitului pe locuință se păstrează, însă se aplică o serie de modificări introduse prin Legea 239 / 2025, care a fost adoptată de Parlament în 15 decembrie.

• valoarea impozabilă inițială a locuinței crește de la 1.492 lei la 2.677 lei. Practic, această modificare implică direct creșterea impozitului pe locuință cu 79,4% comparativ cu 2025.

• cota finală de impozitare rămâne cuprinsă între 0,08% - 0,2%, însă legea interzice primăriilor să stabilească o cotă de impozitare mai mică decât în 2025. Practic, această decizie a fost luată pentru ca acea creștere cu 79,4% să nu fie redusă de primării prin scăderea cotei de impozitare.

• se elimină reducerea coeficientului de corecție cu 0,1 pentru locuințele situate în blocuri cu cel puțin 3 etaje și cel puțin 8 apartamente, precum și toate reducerile procentuale pentru valoarea impozabilă finală în funcție de vechimea locuinței: reducerea cu 50% pentru locuințele cu o vechime de peste 100 de ani, reducerea cu 30% pentru locuințele cu o vechime de peste 50 de ani și reducerea cu 10% pentru locuințele cu o vechime de peste 30 de ani. Practic, pentru locuințele care beneficiau de astfel de facilități fiscale, impozitul pe locuință va crește cu mult mai mult de 80%.

Efectul modificărilor la impozitul pe proprietate

Întrucât cota finală de impozitare diferă de la o primărie la alta și poate fi majorată comparativ cu 2025, este dificil de estimat creșterea procentuală exactă pentru toate proprietățile rezidențiale din România. Cu toate acestea, pentru a înțelege mai ușor impactul real al acestor modificări legislative, am făcut o serie de simulări pentru trei tipuri de proprietăți rezidențiale din București.

În Capitală, potrivit unei decizii adoptate de Consiliul General al Municipiului București la finalul lunii decembrie, cota finală de impozitare pentru 2026 este de 0,1%, la fel ca în 2025.

• pentru un apartament construit în București în anul 2020 cu o suprafață construită de 60 de metri pătrați impozitul pe proprietate crește cu 86%, de la 215 lei în 2025 la 400 lei în 2026.

• pentru un apartament construit în București în anul 1970 cu o suprafață construită de 60 de metri pătrați impozitul pe proprietate crește cu 167%, de la 150 lei în 2025 la 400 lei în 2026.

• pentru o casă construită în București în anul 1920 cu o suprafață construită de 150 de metri pătrați impozitul pe proprietate crește cu 259%, de la 280 lei în 2025 la 1.004 lei în 2026.

La fel ca până acum, statul acordă o reducere de 10% dacă plătești integral impozitul până în 31 martie 2026.

Și încă ceva, chiar dacă statistic este foarte puțin probabil să ți se aplice ție: impozitul special pe bunuri imobile cu o valoare impozabilă mai mare de 2,5 milioane de lei se triplează în 2026 de la 0,3% la 0,9%. Cu alte cuvinte, dacă deții proprietăți imobiliare cu o valoare impozabilă totală de 2,5 milioane de lei, impozitul special crește de la 7.500 lei în 2025 la 22.500 lei în 2026.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Cum afli ce impozit pe proprietate plătești în 2026

Dacă primăria localității este înrolată în platforma Ghișeul, iar tu ai cont pe platformă, poți afla rapid valoarea impozitului pe proprietate prin simpla logare în cont, întrucât taxele și impozitele locale sunt actualizate automat și afișate în cont pe baza CNP-ului menționat la înregistrarea contului. De altfel, platforma Ghișeul este cea mai simplă modalitate de plată a taxelor și impozitelor locale.

Nu în ultimul rând, chiar dacă locuiești la bloc, pe lângă impozitul pentru apartament plătești impozit și pentru cota parte care îți revine din terenul pe care a fost construit blocul. În acest caz, valoarea impozitului pe teren este însă mai degrabă simbolică, iar în 2025 a fost de circa 5 lei pentru un apartament, astfel că nu are un impact major asupra valorii totale de plată.

Citește și alte articole în care am scris despre impozitarea proprietăților imobiliare:

• impozit pe veniturile din chirii pe termen lung în 2026: pe acest segment, legislația este similară cu cea din 2025, astfel că articolul publicat anul trecut este valabil și astăzi.

• impozit pe veniturile din chirii pe termen scurt în 2026: impozitul pe venit rămâne 10% și dispar normele anuale de venit. În schimb, pentru determinarea venitului net se aplică cote forfetare de cheltuieli de 30% din venitul brut obținut.

• impozit pe proprietăți imobiliare în 2027: cel puțin teoretic, modificările adoptate prin Legea 239 / 2025 vor fi aplicate doar în 2026, întrucât planul Guvernului este ca din 2027 impozitul pe proprietate să fie stabilit la valoarea reală de piață a proprietății, pe baza prețurilor reale de tranzacționare. Acest sistem este cunoscut oficial drept e-Proprietatea și face parte dintr-un amplu proces de digitalizare fiscală asumat prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), la fel ca e-Factura, e-Transport sau e-TVA.

• impozit proprietăți rezidențiale deținuțe de persoane juridice în 2027: proprietățile rezidențiale cumpărate de o persoană juridică nu vor mai fi considerate proprietăți rezidențiale, ci proprietăți nerezidențiale. În practică, în cazul apartamentelor din București cumpărate pe firmă, acest lucru înseamnă creșterea cotei finale de impozitare de la 0,2% (cota stabilită de Primărie pentru proprietăți rezidențiale deținute de persoane juridice) la 1,5% (cota stabilită de Primărie pentru proprietăți nerezidențiale deținute de persoane juridice). Cu alte cuvinte, impozitul pentru un apartament deținut de o persoană juridică ar urma să crească cu 650%, adică ar urma să fie de 7,5 ori mai mare în 2027 comparativ cu 2026.

Piața imobiliară din România a înregistrat în noiembrie a treia lună consecutivă de scăderi din punct de vedere al numărului de tranzacții, potrivit datelor prelucrate de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

La nivel național au fost înregistrate puțin peste 12.000 de tranzacții, în scădere cu 22,5% vs. noiembrie 2024. Între timp, în București au fost raportate aproximativ 3.400 de tranzacții, cu 21,8% mai puține vs. noiembrie 2024.

Trei dintre marile județe ale țării au înregistrat scăderi apropiate de media națională, toate cu peste 700 de tranzacții: Cluj (-21,5%), Timiș (-20,4%) și Ilfov (-22,7%). Între timp, tranzacțiile au scăzut într-un ritm mai alert în Brașov (-36,4%) și Constanța (-51,5%), în timp ce Iași a avut cea mai mică scădere dintre județele fruntașe: -7,6%.

Scăderea numărului de tranzacții nu reprezintă o surpriză în contextul eliminării cotei reduse de TVA de 9% pentru locuințe noi și a majorării cotei standard de TVA de la 19% la 21% începând din 1 august. Astfel, tranzacțiile au crescut brusc în iulie și august, pentru ca apoi să scadă în fiecare lună începând din septembrie.

Citește analiza detaliată aici.

Conform așteptărilor, scăderea tranzacțiilor se reflectă și în interacțiunile utilizatorilor de pe platformele imobiliare Storia și OLX Imobiliare. Contactările directe generate de anunțurile de vânzare de apartamente au scăzut cu 10%, în timp ce contactările directe pentru închirierea de apartamente au înregistrat o scădere cu 6%.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare în noiembrie 2025

În fiecare lună public pe Storia cele mai importante noutăți pentru piața imobiliară din România. Uite câteva dintre ele:

• Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și a Administrației (MDLPA) lucrează la un proiect prin care să cumpere locuințele persoanelor vârstnice care locuiesc singure cu scopul de a le consolida și reabilita, potrivit unei declarații făcute de secretarul de stat Kover Orsolya Maria. Aceasta a adăugat că locuințele respective ar urma să fie transformate ulterior într-un stoc de locuințe sociale. Potrivit datelor publice, în România există 1,2 milioane de locuințe care sunt locuite de persoane singure în vârstă.

• Dezvoltatorii imobiliari ar putea amâna sau reduce proiectele rezidențiale în anul 2026 ca urmare a faptului că dobânzile la creditele ipotecare vor rămâne în mare parte neschimbate în prima jumătate a anului viitor, potrivit unui raport publicat de analiștii de la ING Bank. Aceștia consideră că dezvoltatorii ar putea fi tentați să pună accent pe locuințe cu o suprafață medie mai mică și mai eficiente energetic, pentru a se adapta astfel la puterea mai mică de cumpărare a potențialilor clienți.

• 58% dintre tranzacțiile imobiliare din acest an au fost realizate prin intermediul unor credite ipotecare, în creștere cu 7 puncte procentuale comparativ cu anul trecut, potrivit unor date prezentate de economistul Claudiu Trandafir. În total, soldul creditelor ipotecare contractate în acest an este de aproape 9 miliarde de euro, însă aproximativ 4 miliarde de euro sunt reprezentate de creditele de refinanțare.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii noiembrie aici.

Ca în fiecare an, partenerii de la Storia au publicat în această lună și raportul Rezumat de Storia, care oferă o imagine de ansamblu asupra pieței imobiliare din România pe baza datelor de pe platformele Storia și OLX Imobiliare.

Uite principalele idei care mi-au atras atenția:

• prețurile solicitate pentru proprietățile disponibile la vânzare au crescut în medie în acest an cu 13% la nivelul celor mai mari 10 orașe din România. Creșterea este mai mare pentru apartamentele vechi (+20%) și mai mică pentru apartamentele noi (+6%), cu mențiunea că în multe cazuri apartamentele noi au menționat prețul fără TVA.

• contactările directe pentru anunțurile publicate au crescut cu 12%, în timp ce numărul afișărilor a crescut cu 27%.

• apartamentele cu trei camere au fost incluse în 51% dintre căutările realizate pe platformă, iar luna ianuarie este în continuare perioada cu cel mai mare volum de căutări pentru apartamente.

Citește raportul complet aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Potrivit unui articol din cadrul legii, noua legislație va intra în vigoare în 30 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial. Astfel, în cazul în care textul legii va fi publicat în Monitorul Oficial în cursul săptămânii viitoare, adică cel târziu în 12 decembrie, atunci Legea Nordis va intra în vigoare cel târziu în 11 ianuarie 2026.

Uite principalele noutăți ale legii pentru persoanele care vor să cumpere o locuință nouă care nu a fost încă finalizată:

• Dezvoltatorul imobiliar nu mai poate vinde aceeași locuință la mai multe persoane.

• Avansul pentru o locuință va fi limitat la praguri succesive de 5%, 25% și 20%.

• Banii tăi de avans vor fi folosiți exclusiv pentru construcție.

  ---

Am scris pe larg despre toate aceste noutăți într-un newsletter anterior.

Citește aici despre Legea Nordis

Acest newsletter are o structură diferită de newsletterele Patru Pereți pe care le primești de obicei. Pentru a înțelege mai bine dacă newsletterele de tip „breaking news” cu informații utile pe scurt despre o noutate majoră pe piața imobiliară sunt utile pentru tine te rog să răspunzi la întrebarea de mai jos:

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Foto: Dreamstime.

După creșterile înregistrate în luna august ca urmare a apropierii noului an universitar, chiriile s-au stabilizat în septembrie, iar în unele orașe au înregistrat scăderi ușoare pe parcursul lunii octombrie.

Astfel, potrivit datelor centralizate de pe platformele Storia și OLX Imobiliare, chiriile pentru garsoniere au stagnat în octombrie comparativ cu septembrie în marile piețe imobiliare ale României, București (400 euro) și Cluj-Napoca (420 euro).

În același interval de timp, chiriile au scăzut cu 1,3% în Brașov (375 euro), cu 7,4% în Oradea (250 euro) și cu 5,4% în Iași (350 euro). Singurul mare oraș în care chiriile au crescut este Sibiu, acolo unde proprietarii au solicitat în medie 320 euro pentru o garsonieră (+6,7%).

Citește analiza detaliată aici.

Numărul de tranzacții imobiliare a scăzut cu 19% la nivel național

După ce anterior o parte dintre cumpărători s-au grăbit să cumpere locuințe noi înainte de creșterea TVA-ului la 21%, numărul de tranzacții a scăzut cu 19% în octombrie comparativ cu luna similară a anului trecut.

Scăderea a fost foarte aproape de media națională în București (-18%), însă marile județe au raportat în general scăderi mai mari, inclusiv Timiș (-22%), Brașov (-23%), Constanța (-30%), Ilfov (-37%) și Iași (-49%).

Singura excepție a fost județul Cluj, în care tranzacțiile s-au redus cu numai 2%.

Citește analiza detaliată aici.

Scăderea tranzacțiilor se reflectă și în interacțiunile utilizatorilor platformelor Storia și OLX Imobiliare. Contactările directe generate de anunțurile de vânzare de apartamente au scăzut cu 19%, similar cu scăderea tranzacțiilor la nivel național. În același timp, contactările directe pentru închirierea de apartamente au înregistrat o scădere cu 12%.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare în octombrie 2025

În fiecare lună public pe Storia cele mai importante noutăți pentru piața imobiliară din România. Uite câteva dintre ele:

• Realizarea Planului Urbanistic General al Municipiului București (PUG) este blocată. Consorțiul condus de Universitatea de Arhitectură și Urbanism Ion Mincu care lucrează la proiect nu a fost plătit pentru redactarea primei versiuni, motiv pentru care a suspendat contractele de muncă ale întregii echipe tehnice. Noul PUG ar trebui realizat pe baza unui contract semnat inițial în 2013 care a fost completat cu un act adițional în 2022.

• Consiliul Local al Sectorului 1 a adoptat o hotărâre prin care dezvoltatorii imobiliari vor fi obligați să contribuie financiar la construcția de școli publice în cazul în care nu există nicio școală publică pe o rază de cel puțin un kilometru în jurul proiectului rezidențial.

• Compania de servicii și soluții real estate Nhood a semnat un parteneriat cu dezvoltatorul imobiliar Reuben Brothers care prevede realizarea unui proiect de regenerare urbană pentru fosta platformă industrială Solventul din Timișoara, care ocupă o suprafață de teren de 45 de hectare. Nhood a fost implicată și în dezvoltarea cartierului Coresi din Brașov.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Conform legislației, legea trebuie promulgată de președinte și publicată în Monitorul Oficial al României. Ulterior, legea va intra în vigoare în 30 de zile de la publicarea acesteia în Monitorul Oficial.

Uite principalele modificări aduse de noua lege, cu detalii despre cum este legislația în prezent, ce se schimbă după intrarea legii în vigoare și opinia mea despre efectele acestor schimbări pentru cumpărătorii de locuințe noi:

1. Dezvoltatorul imobiliar nu mai poate vinde aceeași locuință la mai multe persoane

Cum este legea în prezent: La semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru o locuință viitoare, notarul are posibilitatea de a nota promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară, însă nu este obligat să facă acest lucru.

Ce noutăți aduce Legea Nordis: Dezvoltatorul imobiliar va fi obligat să noteze în cartea funciară autorizația de construire pentru proiectul rezidențial, să dezmembreze blocul în apartamente (în presă vei găsi de regulă termenul de pre-apartamentare, care nu există în DEX) și să deschidă cartea funciară pentru apartamentele care reprezintă bunuri viitoare.

De asemenea, semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare pentru un apartament se face obligatoriu în prezența unui notar public, iar notarul public este obligat să noteze promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară cel târziu în a doua zi lucrătoare.

Efecte pozitive dacă vrei să cumperi o locuință nouă: Teoretic, un dezvoltator nu mai poate semna o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o viitoare locuință pe care a promis-o deja și unui alt cumpărător, pentru că notarul public poate verifica dacă există deja o astfel de promisiune pentru viitoarea locuință.

În practică, de cele mai multe ori, este dificil pentru tine să semnezi promisiunea de vânzare-cumpărare cu notarul pe care îl dorești tu, întrucât dezvoltatorul imobiliar lucrează de regulă cu un anumit notar pentru întregul proiect imobiliar, pentru o gestionare mai eficientă a tuturor contractelor.

Din acest motiv, este important să verifici pe cont propriu dacă viitoarea locuință pe care vrei să cumperi este deja înscrisă în cartea funciară. Procedura este simplă și se poate realiza online, iar taxa pentru eliberarea extrasului de carte funciară pentru informare este de 20 lei. Am scris pe larg într-un newsletter anterior cum obții gratuit un extras de carte funciară pentru informare.

2. Avansul pentru o locuință va fi limitat la praguri succesive de 5%, 25% și 20%

Cum este legea în prezent: Nu există nicio limită pentru avansul pe care un dezvoltator imobiliar îl poate solicita la semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Din acest motiv, în unele cazuri, potențialii cumpărători acceptă să plătească 80%, 90% sau chiar integral prețul viitoarei locuințe încă de la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare pentru a obține o reducere de 10% - 20% din prețul „de listă” al apartamentului.

Ce noutăți aduce Legea Nordis: În primul rând, apare noțiunea de rezervare a unei viitoare locuințe înainte de semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Prețul rezervării este de cel mult 5% din prețul viitoarei locuințe și se scade ulterior din prețul locuinței. Cu alte cuvinte, prețul rezervării este echivalentul unui avans de cel mult 5%. În plus, legea menționează că rezervarea devine nulă în cazul în care prețul rezervării este mai mare de 5% din prețul apartamentului.

Rezervarea este valabilă cel mult 60 de zile, iar dacă promisiunea de vânzare-cumpărare nu se semnează din vina exclusivă a dezvoltatorului imobiliar, atunci dezvoltatorul este obligat să restituie integral prețul rezervării în cel mult 30 de zile.

Ulterior, legea prevede că poți plăti un avans suplimentar de cel mult 25% la finalizarea structurii de rezistență și de cel mult 20% la finalizarea instalațiilor. Cu alte cuvinte, până la finalizarea structurii de rezistență vei plăti un avans de cel mult 5%, iar înainte de finalizarea locuinței vei plăti în total un avans de cel mult 50% din prețul locuinței.

Efecte pozitive dacă vrei să cumperi o locuință nouă: Prin noua lege sunt evitate practic situațiile în care plătești un avans mare înainte ca lucrările de construcție ale viitoarei tale locuințe să înceapă. În plus, legea te protejează de eventualele probleme ale dezvoltatorului și își permite să-ți recuperezi avansul inițial de cel mult 5%.

De exemplu, în cazul proiectului Nordis Mamaia, oferta standard presupunea plata unui avans de 30%, iar clienții care plăteau un avans de 95% primeau o reducere de 15% din prețul de achiziție.

Totuși, este important să reții că, dacă renunți tu la semnarea promisiunii, legea nu îți permite recuperarea banilor. Din acest motiv, recuperarea avansului într-o astfel de situație va depinde de termenii din rezervarea semnată inițial, însă este puțin probabil ca un dezvoltator să-ți permită recuperarea banilor dacă nu este vina lui.

3. Banii tăi de avans vor fi folosiți exclusiv pentru construcție

Cum este legea în prezent: Banii pe care îi plătești ca avans pot fi virați în orice cont al dezvoltatorului imobiliar.

Ce noutăți aduce Legea Nordis: Toate sumele plătite de tine în calitate de cumpărător vor fi depuse într-un anumit cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar și vor putea fi folosite doar pentru lucrările de construcție ale proiectului pentru care ai plătit avansul.

Efecte pozitive dacă vrei să cumperi o locuință nouă: Teoretic, vei avea certitudinea că banii tăi vor fi utilizați exclusiv pentru construcția locuinței, nu pentru alte activități extra cum ar fi bilete la cursa de Formula 1 de la Monaco. În caz constrar, dezvoltatorul va primi o amendă în valoare de 1% din cifra de afaceri din anul anterior.

Totuși, sancțiunea stabilită de lege pentru încălcarea acestei reguli ar putea fi nesemnificativă. Și asta pentru că o parte dintre dezvoltatorii imobiliari înființează SRL-uri separate pentru fiecare proiect imobiliar, cu scopul de a gestiona mai eficient proiectele din punct de vedere financiar. Într-o astfel de situație, este posibil ca SRL-ul care dezvoltă proiectul să nu aibă nicio cifră de afaceri pentru anul anterior sau să aibă una foarte mică, pe baza avansurilor de ce mult 5% primite anterior.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Cum au rămas clienții Nordis Mamaia fără bani

Compania CTIR, administratorul judiciar în procedura de insolvență a dezvoltatorului Nordis, a publicat în 17 noiembrie o serie de informații din cadrul procesului de documentare a situației juridice a fiecărui client al proiectului imobiliar Nordis Mamaia, care a stat la baza investigației Schema Nordis.

În total, proiectul Nordis Mamaia a fost autorizat pentru construcția a 1.711 de apartamente. Dintre acestea, pentru 212 apartamente au fost semnate promisiuni de vânzare-cumpărare care au devenit nule pentru că au fost vândute în realitate unor alte persoane sau au fost recompartimentate. Mai exact, este vorba despre peste 12% din totalul apartamentelor autorizate.

CTIR a publicat și o serie de exemple concrete despre modul în care persoanele care au semnat promisiuni de vânzare-cumpărare pentru cele 212 apartamente au rămas fără bani și fără locuințele pe care credeau că le cumpără:

• apartament promis persoanei A și vândut ulterior persoanei B.

• apartament promis persoanei A, promis ulterior și persoanei B și vândut în cele din urmă persoanei C.

• apartament cu două camere promis persoanei A și, mai târziu, persoanei B. Ulterior, Nordis a reconfigurat apartamentul cu două camere în două garsoniere care au fost vândute persoanelor C și D.

• apartament promis persoanei A și reconfigurat ulterior în spațiu de birouri.

În total, CTIR gestionează în prezent peste 600 de litigii cu privire la scheme asemănătoare cu cele descrise mai sus, întrucât pentru un apartament pot exista mai mulți păgubiți, mai ales că există și situații în care un apartament nu a fost finalizat, dar cumpărătorul nu și-a putut recupera banii plătiți ca avans.

Niciuna dintre cele 4 scheme de mai sus nu va mai fi posibilă după intrarea în vigoare a Legii Nordis.

Astfel de analize pe care le public periodic în newsletterul Patru Pereți sunt gratuite, însă necesită câteva zile de muncă. Dacă vrei să susții realizarea unor astfel de articole despre piața imobiliară alege un abonament lunar sau o plată unică.

Susține Patru Pereți

Alte efecte ale Legii Nordis pentru dezvoltatori

Chiar dacă în general aduce beneficii pentru cumpărători, Legea Nordis include o serie de reguli care vor conduce la creșterea birocrației pentru autorizarea proiectelor și, în unele cazuri, la schimbarea modelului de afaceri pentru dezvoltatori. Uite câteva exemple:

• dezmembrarea blocului în apartamente ca parte a procesului de autorizare va conduce cel mai probabil la creșterea intervalului de timp în care dezvoltatorul obține autorizația de construire de la autoritatea publică locală.

• articolul care prevede că avansul final de cel mult 20% se achită la „finalizarea instalațiilor” este interpretabil, întrucât nu este clar ce înseamnă „finalizarea instalațiilor”: instalațiile comune ale unui bloc de apartamente sau instalațiile individuale din apartamente? Dacă este vorba de al doilea caz, atunci avansul va fi plătit când blocul este deja în mare parte finalizat.

• limitarea avansului la cel mult 5% până la finalizarea structurii de rezistență va avea un impact financiar major pentru dezvoltatorii care se bazau pe avansurile de la clienți pentru a construi blocurile. În practică, asta înseamnă că dezvoltatorii care nu au fonduri proprii vor fi nevoiți să construiască în special pe baza unor credite bancare. Obținerea unui credit bancar va fi mai dificilă în special pentru dezvoltatorii de mici dimensiuni, întrucât băncile au condiții mai stricte pentru acordarea împrumuturilor, inclusiv obținerea de garanții pentru alte bunuri, cum ar fi terenul pe care ar urma să se construiască blocurile.

Legat de acest ultimul punct îți recomand să citești și newsletterul în care am scris despre cum să verifici seriozitatea unui dezvoltator imobiliar.

Pentru documentarea acestui articol am analizat proiectul de lege adoptat în luna februarie de Senat care a fost modificat în 12 noiembrie de Camera Deputaților prin adoptarea a 24 de amendamente.

În absența acestor informații, datele despre evoluția prețurilor la proprietățile imobiliare se bazează pe datele furnizate de companii private din domeniu. De exemplu, platforma Storia publică lunar evoluția pieței imobiliare pe baza prețurilor solicitate de proprietari în cadrul anunțurilor, iar o analiză pe baza acestor date găsești în fiecare lună și în newsletterul Patru Pereți.

O astfel de analiză oferă o perspectivă relevantă despre evoluția pieței imobiliare, însă pe de altă parte datele obținute nu reflectă 100% realitatea din teren, întrucât în unele cazuri prețul final al tranzacției este negociat de cele două părți, iar în alte cazuri proprietățile listate nu se vând în luna în care au fost luate în calcul pentru analiză.

În prezent, Primăria Sectorului 2 din București este singura instituție publică din România care prezintă anual într-un format centralizat date despre prețurile reale de tranzacționare. Datele sunt disponibile în format XLS și CSV pe platforma națională de date deschise a României, care este administrată de Secretariatul General al Guvernului (SGG). Toate datele de pe această platformă sunt publicate în format deschis, ceea ce înseamnă că pot fi utilizate și distribuite în mod deschis și gratuit de către oricine, fără necesitatea unui cont pe platformă.

Documentul publicat în acest an de Primăria Sectorului 2 oferă 4 informații cheie despre cele 4.586 de apartamente și case tranzacționate în 2024: tipul de imobil (apartament, casă sau teren), suprafața utilă, anul construcției și prețul real al tranzacției. În plus, pentru fiecare proprietate sunt menționate strada și cartierul din care fac parte, informații utile pentru a înțelege mai bine diferențele de prețuri în funcție de localizarea exactă a proprietăților.

Teoretic, datele publicate de Primăria Sectorului 2 oferă o perspectivă reală a pieței imobiliare locale, cu condiția ca acestea să fie, ei bine, corecte. Din păcate, pe parcursul mai multor zile în care am analizat documentul Microsoft Excel cu tranzacțiile imobiliare din 2024, am descoperit mai multe erori care influențează acuratețea unei analize.

De exemplu, peste 300 dintre cele 4.200 de apartamente tranzacționate în Sectorul 2 în 2024 au menționată suprafața construită, în loc de suprafața utilă. Practic, în date, 7% dintre proprietățile tranzacționate au o suprafață ușor mai mare decât în realitate, ceea ce influențează analiza despre prețul mediu pe metru pătrat util. De asemenea, peste 50 de apartamente, adică mai bine de 1% din totalul celor tranzacționate, nu sunt asociate niciunui cartier al sectorului.

De departe, cea mai flagrantă eroare este tranzacția cu o casă din cartierul Andronache. Potrivit datelor din document, această casă are o suprafață de exact 2.143.991 de metri pătrați utili, ceea ce reprezintă aproximativ 10% din suprafața comunei Corbeanca din județul Ilfov.

În ciuda acestor erori, datele publicate de Primăria Sectorul 2 oferă o perspectivă mai aproape de realitate cu privire la prețurile reale de tranzacționare ale proprietăților imobiliare.

Întrucât lipsește o departajare a proprietăților în funcție de numărul de camere, am făcut analiza strict în funcție de prețul mediu pe metru pătrat util pentru fiecare proprietate.

O precizare importantă aici este că prețurile de tranzacționare din documentul publicat de Primăria Sectorului 2 sunt exprimate în lei. Totuși, în anunțurile de pe site-urile specializate și în analizele care apar cu regularitate în presă, prețurile la imobiliare sunt exprimate în euro.

Din acest motiv, am calculat prețul în euro al proprietăților, iar pentru asta am făcut conversia RON - EUR la cursul mediu valutar pentru anul 2024 calculat de Banca Națională a României: 4,9746 lei pentru un euro. Evident, această conversie nu reflectă neapărat cursul real din ziua tranzacției, mai ales că băncile includ în curs și un comision de schimb valutar, însă reprezintă un compromis pentru ca prețurile pe care le menționez în această analiză să fie relevante.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Cât costă apartamentele din Sectorul 2 în funcție de cartier

În total, în 2024, în Sectorul 2 au fost tranzacționate 4.244 de apartamente, iar prețul mediu ponderat a fost de 1.748 de euro pe metru pătrat util.

E important să menționez că, în locul unei medii aritmetice simple, am preferat să calculez un preț mediu ponderat care a luat în calcul numărul de tranzacții din fiecare dintre cele 10 cartiere ale Sectorului 2. Ca exemplu, prețul mediu dintr-un cartier cu 500 de tranzacții a avut o pondere mai mare în rezultatul final decât prețul mediu dintr-un cartier cu 300 tranzacții, pentru a reflecta astfel în preț popularitatea mai mare a anumitor cartiere.

Datele pe care le-am analizat arată că prețurile medii din cele mai scumpe cartiere ale Sectorului 2 sunt de peste două ori mai mari decât prețurile din cel mai accesibil cartier. Astfel, prețurile au variat de la aproape 1.400 de euro pe metru pătrat util în cartierul Pantelimon la aproximativ 2.800 de euro în zonele Pipera Sud și Floreasca.

De asemenea, este ușor de observat că în cinci dintre cartierele sectorului prețurile au avut o varianție de mai mică de 200 de euro, de la 1.500 de euro în Andronache la mai puțin de 1.700 de euro în Vatra Luminoasă și Colentina.

Pentru 54 de apartamente, care reprezintă 1,3% din total, nu este precizat cartierul, însă prețul mediu de tranzacționare al acestora a fost de peste 2.100 de euro.

Ca pondere în numărul de tranzacții, peste jumătate dintre apartamentele tranzacționate în 2024 se află în zona centrală și în cartierele Colentina și Tei ale sectorului, fiecare dintre ele cu circa 800 de tranzacții.

Cât costă casele din Sectorul 2 în funcție de cartier

O analiză similară pentru cele 342 de case tranzacționate în Sectorul 2 scoate în evidență o discrepanță și mai mare: casele din Floreasca costă peste 2.800 de euro pe metru pătrat util, de 3 ori mai mult decât casele din Andronache și Pantelimon.

O altă observație este că pe segmentul caselor Vatra Luminoasă este al treilea cel mai scump cartier al sectorului, cu un preț de aproape 2.500 de euro, ușor mai ridicat decât Pipera Sud și foarte apropiat de cel din zona centrală. Una dintre explicații este că Vatra Luminoasă este în mare parte un cartier de case, recunoscut pentru liniștea pe care o oferă.

Prețul mediu ponderat pentru casele din Sectorul 2 este de 1.781 de euro pe metru pătrat util, cu numai 33 de euro mai mare decât cel al apartamentelor.

Cât costă apartamentele din Sectorul 2 în funcție de anul construcției

Pentru departajarea proprietăților tranzacționate în funcție de anul construcției am luat ca puncte de referință atât anii în care s-au îmbunătățit normele de construcție în România, cât și percepția populației despre „vechimea” unei proprietăți.

Astfel, am departajat proprietățile în 7 categorii, cu anii de referință 1945 (finalul celui de-al doilea Război Mondial), 1946 - 1977 (înainte de cutremurul din 4 martie), 1978 - 1991 (perioadă în care s-a aplicat normativul P100-78, primul document tehnic modern de proiectare antiseismică), 1992 - 2005 (normativul P100-92), 2006 - 2012 (normativul P100-1/2006), 2013-2022 (normativul P100-1/2013) și 2023-2024, care include perioada în care s-a aplicat actualul normativ P100-1/2023 și construcțiile noi.

În cazul apartamentelor, tendința este una mai mult decât clară: cu cât anul construcției este mai recent, cu atât apartamentul este mai scump. De exemplu, apartamentele construite înainte de 1977 s-au vândut în medie cu mai puțin de 1.400 de euro pe metru pătrat util, în timp ce apartamentele noi construite în 2023-2024 au avut un preț mediu de vânzare de peste 3.000 de euro.

O treime dintre apartamentele tranzacționate în 2024 au fost construite în perioada 1945 - 1977, în timp ce mai puțin de un sfert au fost construite după anul 2013, un element care scoate în evidență că fondul locativ este relativ vechi.

Cât costă casele din Sectorul 2 în funcție de anul construcției

În cazul caselor, lucrurile sunt radical diferite, chiar dacă vorbim despre același criteriu de departajare. Astfel, cele mai scumpe case tranzacționate sunt cele construite până în anul 1945, cu un preț mediu de aproape 2.400 de euro pe metru pătrat util. Una dintre explicații ar putea fi că în această categorie există și case monument istoric, dar și case construite în zone cu un preț ridicat al terenului.

De asemenea, casele construite după anul 2013 s-au tranzacționat în medie cu peste 2.000 de euro pe metru pătrat, în timp ce cele mai accesibile au fost casele construite în perioada 1978-1991.

Prețul mediu al unui apartament pe cele mai cunoscute străzi din Sectorul 2

În final, am analizat și care au fost prețurile medii de vânzare pentru apartamentele de pe câteva dintre cele mai cunoscute străzi din Sectorul 2. De data aceasta nu am mai luat în calcul și suprafața utilă a acestora, ci doar prețul final al tranzacțiilor.

Astfel, apartamentele de pe Barbu Văcărescu au costat în medie peste 200.000 de euro, cele de pe Fabrica de Glucoză peste 175.000 de euro, iar cele de pe Dimitrie Pompeiu circa 121.000 de euro.

În schimb, apartamentele de pe Șoseaua Fundeni au costat în medie 67.000 de euro, iar cele de pe bulevardele Ferdinand și Dacia aproximativ 77.500 de euro.

Aceste discrepanțe pot fi explicate atât prin poziționare, cât și prin anul construcție, în contextul în care în zone precum Barbu Văcărescu sau Fabrica de Glucoză s-au construit numeroase proiecte rezidențiale în ultimii ani.

Astfel de analize pe care le public periodic în newsletterul Patru Pereți sunt gratuite, însă necesită câteva zile de muncă. Dacă vrei să susții realizarea unor astfel de articole despre piața imobiliară alege un abonament lunar sau o plată unică.

Susține Patru Pereți

O analiză pe aceeași temă, dar care ia în calcul și prețurile de tranzacționare din perioada 2020-2023, a publicat în acest an și compania de consultanță imobiliară ValorEasy. Raportul realizat de ValorEasy este disponibil în format PDF.

Publicarea prețurilor de tranzacționare la nivel național într-un format asemănător cu cel adoptat de Primăria Sectorului 2 ar aduce cu siguranță mai multă transparență pentru piața imobiliară și ar permite potențialilor cumpărători să identifice inclusiv prețurile reale de pe o anumită stradă.

Piața imobiliară din România ar putea deveni mai transparentă prin implementarea sistemului e-Proprietatea, care va produce și schimbarea modului de impozitare pentru proprietăți. Teoretic, e-Proprietatea va lua forma unei baze de date în care vor exista informații detaliate despre valoarea de piață reală a locuințelor. Totuși, pentru moment, sursa acestor date este mai degrabă incertă, iar Guvernul a amânat (din nou) implementarea e-Proprietatea, de data aceasta pentru anul 2027.

Am scris pe larg despre sistemul e-Proprietatea într-un articol publicat în acest an pe Panorama.

Citește despre e-Proprietatea aici

Piața chiriilor este în mod tradițional influențată de începerea anului universitar, motiv pentru care cea mai „efervescentă” perioadă este de regulă august-septembrie.

Nici acest an nu a făcut excepție: mai întâi, luna august a adus cel mai mare nivel pentru chirii din ultimele 12 luni calendaristice, însă în septembrie prețurile au rămas la fel ca în ultima lună de vară sau chiar au scăzut în unele mari orașe universitare.

Una dintre explicații este că oferta a fost semnificativ mai mare: numărul de anunțuri de închiriere publicate pe platforma Storia a fost cu 42% mai mare în septembrie 2025 comparativ cu septembrie 2024.

Astfel, comparativ cu august 2025, prețul mediu pentru închirierea unei garsoniere s-a menținut în București (400 de euro), Brașov (380 de euro), Iași (370 de euro), Timișoara și Sibiu (ambele 300 de euro) și a scăzut în Cluj-Napoca (420 de euro) și Oradea (270 de euro).

Citește analiza detaliată aici.

Revin cu graficele despre evoluția lunară a prețurilor pentru locuințele de vânzare în newsletterul despre piața imobiliară din octombrie.

Numărul de tranzacții imobiliare, în scădere

În luna septembrie, numărul de tranzacții cu proprietăți imobiliare a scăzut cu 6,4% la nivel național, la 13.400 de tranzacții, iar București a raportat o scădere cu 7,4%, la aproape 3.900 de tranzacții.

Dintre piețele imobiliare majore ale României, doar Timiș a înregistrat o scădere mai mică decât media națională (-4,3%), în timp ce Cluj (-18,8%), Constanța (-15,2%), Iași (-32%) sau Ilfov (-13,8) au înregistrat scăderi mai accentuate.

Totuși, iată un element care mi-a atras atenția în cadrul unei analize pe care am scris-o pentru Storia: în perioada august-septembrie 2025, adică în primele două luni de după majorarea TVA, numărul de tranzacții cu unități individuale a scăzut cu aproape 1% comparativ cu perioada similară din 2024, dar a crescut cu peste 10% comparativ cu tranzacțiile cumulate din mai și iunie, ultimele două luni premergătoare anunțului oficial cu privire la noua valoare a TVA-ului.

Citește analiza detaliată aici.

Între timp, datele de pe platformele Storia și OLX Imobiliare arată că numărul de contactări directe pentru achiziția de apartamente a crescut cu 2,5% în primele nouă luni ale anului comparativ cu perioada similară a anului trecut, concomitent cu o scădere cu 4,4% a contactărilor pentru închiriere.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare în septembrie 2025

În fiecare lună public pe Storia cele mai importante noutăți pentru piața imobiliară din România. Uite câteva dintre ele:

• În primele șase luni ale anului, în România au fost finalizate 24.600 de locuințe, cu 5,1% mai puține comparativ cu perioada similară din 2024, potrivit datelor furnizate de Instititul Național de Statistică. Dintre acestea, 7.000 de locuințe au fost finalizate în regiunea de dezvoltare București-Ilfov, cu 3,3% mai puține decât în primul semestru al anului 2024.

• Prețurile locuințelor au crescut în medie cu 5,4% în Uniunea Europeană în al doilea trimestru din acest an comparativ cu același trimestru al anului 2024. În paralel, chiriile au crescut cu 3,2% în același interval de timp, potrivit datelor furnizate de Eurostat, biroul de statistică al Uniunii Europene. Datele centralizate arată că, în România, prețurile la locuințe au crescut în medie cu 4,7%, în timp ce chiriile s-au majorat cu 7,8%.

• Ministerul Afacerilor Interne (MAI) a publicat un proiect de lege care prevede că dezvoltatorii imobiliari vor fi obligați să echipeze locuințele noi cu detectoare de incendiu înainte ca locuințele să fie vândute. Propunerea este justificată prin faptul că cele mai multe incendii au loc pe timp de noapte, când locatarii dorm și își dau seama foarte târziu de declanșarea incendiului.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Raportul include și un capitol dedicat mediului urban, și anume Climatul Urban în România 2025, în care cercetătorii Sorin Cheval, Vlăduț Fălcescu și Alexandru Dumitrescu analizează cât de mult s-au încălzit orașele din România.

În acest newsletter îți prezint două dintre elementele analizate de cei trei cercetători: temperaturile maxime înregistrate în marile orașe și, respectiv, diferența dintre temperaturile maxime din orașe și cele din zonele rurale ale acestora.

Temperaturi de peste 40 de grade în București și Timișoara

În cadrul raportului, cercetătorii au analizat temperaturile înregistrate pe parcursul lunii iulie dintr-un motiv foarte simplu: aceasta este cea mai călduroasă lună a anului.

Astfel, datele indică faptul că în iulie 2025 au existat 12 orașe reședință de județ în care temperatura maximă a depășit cel puțin o dată valoarea de 40 de grade Celsius.

Printre orașele cu cele mai mari temperaturi s-a numărat și București, însă aici merită să facem o distincție între datele înregistrate de cele două stații meteo principale: la stația Filaret s-au înregistrat aproape 42°C, în timp ce la stația Băneasa s-au înregistrat temperaturi de cel mult 40°C.

Una dintre explicațiile pentru care zona Băneasa este mai „răcoroasă” cu aproape 2°C comparativ cu zona Filaret este prezența Pădurii Băneasa, care are un impact pozitiv asupra mediului local.

Dintre marile orașe ale României, 40°C s-au mai înregistrat doar în Timișoara. În rest, astfel de temperaturi s-au înregistrat preponderent în orașe mai mici din partea de sud a țării precum Alexandria, Călărași, Craiova, Drobeta Turnu Severin, Giurgiu, Reșița, Slatina sau Târgu-Jiu. Alba Iulia și Arad sunt singurele „vecine” ale Timișoarei cu astfel de performanțe, în timp ce în regiunea Moldovei nu există (încă) niciun oraș cu temperaturi de 40°C.

Aceste temperaturi de peste 40°C au fost atinse în contextul în care, în perioada 1991-2020, temperaturile maxime din luna iulie au avut valori medii cuprinse între 32,5°C și 38°C la nivelul tuturor celor 41 de orașe reședință de județ din România.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Marile orașe din România, cu cel puțin 4°C mai călduroase decât zonele rurale din jur

Pe de altă parte, cei trei cercetători au analizat și fenomenul cunoscut sub numele de Insulă de Căldură Urbană (ICU).

În mod obișnuit, temperatura din orașe este mai mare comparativ cu temperatura înregistrată în zonele rurale din imediata apropiere a acestora. Principala explicație pentru acest fenomen este că suprafețele acoperite cu beton sau asfalt rețin căldura și, implicit, conduc la creșterea temperaturii locale cu câteva grade, mai ales în absența vegetației.

Treaba asta nu reprezenta o problemă majoră cu 10 - 20 de ani în urmă, însă în ultimii ani fenomenul s-a accentuat ca urmare a unei combinații de factori: temperatura medie globală a crescut, iar orașele au continuat să se dezvolte din punct de vedere imobiliar și al infrastructurii rutiere.

Pentru acest capitol, cercetătorii au analizat fenomenul Insulei de Căldură Urbană (ICU) din toate orașele din România cu o populație de cel puțin 30.000 de locuitori, pe baza temperaturilor maxime înregistrate pe parcursul lunii iulie.

Am extras din raport doar datele pentru cele mai mari orașe din România din punct de vedere al numărului de locuitori sau al celor mai recente dezvoltări imobiliare și am obținut așa:

• București - temperatura a fost cu peste 8°C mai mare decât în zonele rurale din județul Ilfov, care înconjoară Capitala. O mențiune importantă aici este că în unele regiuni care sunt considerate rurale din punct de vedere administrativ temperaturile sunt foarte apropiate de cele din București. Cel mai bun exemplu este comuna Chiajna, iar cea mai bună explicație este că aici a fost dezvoltat complexul rezidențial Militari Residence cu peste 100 de blocuri, 15.000 de apartamente și 25.000 de locuitori.

  

• Timișoara - temperatura a fost de asemenea cu peste 8°C mai mare decât în zonele rurale din comunele învecinate.

• Cluj-Napoca și Iași - în cele două orașe, temperaturile au fost mai mari cu 6,1°C - 8°C.

• Sibiu și Constanța au înregistrat temperaturi cu 4,1°C - 6°C mai mari.

• Brașov - temperatura a fost mai mare cu 2°C - 4°C. Chiar dacă segmentul pieței imobiliare rezidențiale din Brașov a crescut semnificativ în ultimii ani, orașul se află la o altitudine de circa 600 de metri, ceea ce estompează efectul încălzirii generate de noile construcții.

• Oradea - temperatura a fost mai mare cu 2°C - 4°C.

Pe baza acestor date, putem concluzia că cele mai mari cinci orașe din țară după numărul de locuitori, și anume București, Cluj-Napoca, Iași, Constanța și Timișoara, se confruntă pe timp de vară cu temperaturi maxime cu cel puțin 4°C mai mari comparativ cu zonele rurale din jurul orașelor respective.

Pe de altă parte, pe baza datelor disponibile pentru toate orașele din România cu minim 30.000 de locuitori, autorii studiului au concluzionat că cel puțin 40% din populația urbană locuiește în zone cu risc termic mare și foarte mare, în timp ce în București, Craiova sau Galați procentul depășește 50% din populație.

Îți recomand să citești studiul complet pentru a înțelege mai bine schimbările de climă pe care le traversează România, mai ales că autorii oferă și câteva proiecții pentru anii urmări. De exemplu, se anticipează că până în 2050 în București vor fi cu circa 20 de zile mai multe pe an cu temperaturi maxime de cel puțin 30°C.

Citește studiul Starea Climei

Recomandare de eveniment: Oamenii Dreptății

Leaders for Justice, o comunitate de tineri juriști din România care reunește profesioniști din domenii variate ale dreptului, organizează în 15 noiembrie o nouă ediție a evenimentului Oamenii Dreptății.

Despre ce e vorba mai exact?

Uite doar trei exemple de povești pe care le poți auzi anul ăsta la Oamenii Dreptății:

• Jurnalista Laura Popa de la PressOne va povesti cum arată o zi din viața unei persoane cu dizabilitate.

  

• Medicul gastroenterolog Ovidiu Calapod va explica cum abordează momentele în care trebuie să dea vești dificile.

  

• Ana Mocanu, directoare executivă la Funky Citizens, va povesti despre modul în care statul abandonează cetățenii pierduți în tranziția de după ‘89.

Evenimentul Oamenii Dreptății are loc sâmbătă, 15 noiembrie, de la ora 19:00, la Aula Politehnicii București, iar biletele sunt disponibile pe platforma Eventbook.

Cumpără bilet la Oamenii Dreptății

În ultimele 12 luni, prețurile la locuințele noi au înregistrat o creștere procentuală formată dintr-o singură cifră în marile orașe ale României, în timp ce orașele mai mici au raportat creșteri cu două cifre, potrivit datelor centralizate de pe platformele imobiliare Storia și OLX Imobiliare pe baza anunțurilor publicate de dezvoltatorii imobiliari.

Astfel, în august 2025, prețurile la locuințele noi au fost cu 5% mai mari în București și cu 7% mai mari în Brașov, în timp ce creșterile au fost cu 10% în Iași, 11% în Cluj-Napoca și 23% în Sibiu. De altfel, dintre orașele incluse în analiză, Sibiu înregistrează cea mai mare creștere procentuală.

Citește analiza detaliată aici.

Chiriile au crescut la cele mai mari valori din ultimul an

În mod tradițional, luna august aduce o creștere accelerată a prețurilor pe segmentul chiriilor, ca urmare a apropierii noului an universitar, care generează o creștere a cererii din partea studenților. Astfel se explică faptul că în august 2025 nivelul chiriilor a fost cel mai mare din ultimele 12 luni în cele mai multe orașe din România.

Chiria pentru o garsonieră a crescut cu 20% în Oradea, 10% în Cluj-Napoca, 9% în Brașov, 8% în Iași sau 7% în Timișoara. Singurul oraș în care chiria a rămas la nivelul din august 2024 este Sibiu.

Citește analiza detaliată aici.

Numărul de tranzacții a continuat să crească

Numărul de tranzacții cu locuințe a crescut cu aproape 5% în august 2025 comparativ cu august 2024, la aproape 14.400. București a raportat o creștere triplă comparativ cu media națională, cu 15%, la aproape 4.500 de tranzacții.

În schimb, tranzacțiile au scăzut cu 15% în Ilfov, cu 10% în Cluj și cu 2,6% în Timiș, în timp ce în Brașov scăderea a fost neglijabilă (-0,4%).

Citește analiza detaliată aici.

Datele de pe platformele Storia și OLX Imobiliare arată că numărul de contactări directe pentru cumpărarea și închirierea de apartamente a scăzut cu 13% în august comparativ cu luna similară a anului trecut.

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare în august 2025

În fiecare lună public pe Storia cele mai importante noutăți pentru piața imobiliară din România. Uite câteva dintre ele:

• Guvernul va amâna până în 2027 introducerea sistemului e-Proprietatea pentru calcularea impozitului pe proprietate. Anul viitor va exista o perioadă de tranziție spre noul sistem, în care impozitele pe proprietate vor crește prin majorarea valorii impozabile, potrivit unui proiect adoptat de Guvern.

• Proprietarii locuințelor construite fără autorizație de construire vor plăti un impozit pe proprietate de două ori mai mare pentru o perioadă de 5 ani de la constatarea neregulii, potrivit unui proiect de lege adoptat de Guvern. De asemenea, persoanele care nu declară locuințele construite fără autorizație de construire vor plăti penalizări de 30% pentru fiecare 6 luni de întârziere.

• Numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale a crescut cu 4,4% în perioada ianuarie-iulie 2025, comparativ cu perioada similară a anului trecut, potrivit datelor publicate de Institutul Național de Statistică (INS). Numărul autorizațiilor a crescut cu 1,1% în mediul urban și cu 5,9% în mediul rural.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now

Noua lege prevede că impozitul pe venit va rămâne 10%, însă apar modificări în privința modului în care este calculat venitul net obținut din această activitate.

📕 Cum este în 2025: venitul net se determină pe baza unor norme anuale de venit stabilite de ANAF în funcție de localitate sau în sistem real, pe baza datelor contabile. Pentru primul caz, norma anuală de venit pentru închirierea pe termen scurt este în general de 11.000 lei pe cameră, însă ajunge la 13.500 pe cameră în stațiunile turistice de interes național precum Sinaia sau Bușteni și la 25.500 lei în cazul proprietăților de pe litoral, cum ar fi Costinești sau Eforie Nord. Astfel, dacă închiriezi pe termen scurt o locuință din București plătești un impozit pe venit de 10% din 11.000 lei, adică 1.100 lei pe an.

📕 Cum va fi în 2026: venitul net se determină prin scăderea unei cote forfetare de cheltuieli de 30% din venitul brut obținut. Aici este important de reținut că venitul brut nu include comisionul platformei de închirieri pe termen scurt, ci este echivalentul venitului primit de la platforma de închirieri. Practic, dacă într-un an ai primit 10.000 lei de la Booking, atunci scazi 3.000 lei drept cheltuieli forfetare, iar impozitul pe venit de 10% se aplică la 7.000 lei și este de 700 lei.

Un pic de context: în cazul închirierii pe termen scurt, cheltuielile forfetare reprezintă cheltuielile pe care le ai ca proprietar cu mentenanța locuinței, cum ar fi curățenia după clienți, repararea instalației de apă sau revizia periodică la centrala termică. Ai înțeles ideea. Astfel de cheltuieli nu trebuie demonstrate în niciun fel cu acte la ANAF și se aplică automat pe baza procentului stabilit de ANAF, care în 2026 va fi de 30%.

🏠 Vei plăti un impozit pe venit mai mare în 2026?

Cel mai probabil, valoarea impozitului pe venit din închirierea unei locuințe pe termen scurt va fi mai mare în 2026. Nu există un răspuns cert din simplul motiv că, de anul viitor, impozitul anual va fi variabil, în funcție de venituri. Totuși, chiar și în cazul unui grad de ocupare scăzut, sunt șanse mari ca impozitul pe venit să fie mai mare decât cel pe care îl plătești în 2025.

Uite un exemplu concret, cu calcule simplificate: pentru o locuință din București, impozitul anual va fi mai mare în 2026 dacă vei obține venituri brute de peste 16.000 de lei pe an, adică aproximativ 1.300 lei pe lună, echivalentul a câteva nopți de cazare, în funcție de dotări, poziționare și altți factori.

🏠 Alte lucruri pe care trebuie să le știi

📕 Regulile de mai sus pentru calcularea impozitului pe venit se aplică pentru persoanele care închiriază cel mult 7 camere, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea. Cel mai probabil, pentru mai mult de 7 camere vei avea nevoie de o formă de organizare juridică.

📕 Dacă veniturile de la platformele de cazare sunt obținute în valută, proprietarul calculează suma în lei pe baza cursului de schimb anunțat de Banca Națională a României în ultima zi bancară anterioară încasării.

📕 Impozitul anual este determinat pe baza datelor din Declarația Unică. Aici este important să știi că, începând din acest an, nu mai este necesară completarea Declarației Unice cu estimarea de venituri pe anul în curs. ANAF susține că, începând din 2026 pentru veniturile obținute în 2025, va precompleta Declarația Unică pe baza veniturilor din bazele sale de date. Totuși, rămâne de văzut dacă ANAF va fi capabilă să aibă o evidență corectă a veniturilor.

🏠 Casă de marcat și bon fiscal pentru clienți

Principala noutate pentru persoanele fizice care închiriază locuințe pe termen scurt este însă obligativitatea de a utiliza case de marcat. Legea adoptată de Guvern prevede că proprietarul trebuie să emită bonuri fiscale și, poate și mai interesant, să le înmâneze clienților.

Spun asta pentru că numeroși proprietari au optat în ultimii ani pentru sisteme de tip self check-in, o metodă care elimină complet interacțiunea cu clienții. Practic, cheile sunt lăsate într-un locker amplasat la intrarea în clădire, iar clientul introduce un cod primit de la proprietar pentru a avea acces la locuință.

Teoretic, utilizarea unui sistem de self-check-in devine inutilă în contextul noii legi, întrucât proprietarul ar trebui să se întâlnească cu clientul pentru a-i da bonul fiscal. În practică, cel mai probabil acest sistem de acces va funcționa în continuare ca și până acum, iar clienții nu vor primi bonul fiscal.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și în curând vei primi în inbox detalii despre modul în care se va schimba impozitul pe proprietate în 2026.

Subscribe now

Prețurile la locuințele noi au înregistrat în luna iulie 2025 creșteri procentuale formate din două cifre în unele mari orașe ale țării comparativ cu iulie 2024, potrivit datelor centralizate de pe platformele imobiliare Storia și OLX Imobiliare pe baza anunțurilor publicate de dezvoltatorii imobiliari.

Printre cele mai mari creșteri se numără cele din Sibiu (18%), Timișoara (+16%), Oradea și Cluj-Napoca (ambele +12%), în timp ce în Brașov creșterea este de 8%. În schimb, pe parcursul ultimelor 12 luni, prețurile pentru locuințele noi din București au crescut cu 2%.

Citește analiza detaliată aici.

Chiriile din marile orașe, în creștere ușoară

Între timp, cu mici excepții, chiriile pentru garsoniere au înregistrat creșteri moderate în principalele orașe din România. Astfel, creșterile sunt cu 2,9% pentru Brașov, 9,4% pentru Iași și 13,7% pentru Timișoara, în timp ce Cluj-Napoca a revenit la nivelul de 400 de euro raportat în iulie 2024.

Citește analiza detaliată aici.

Creștere puternică a numărului de tranzacții

Eliminarea cotei reduse de TVA de 9% și creșterea cotei standard de TVA de la 19% la 21% începând din 1 august 2025 a condus la o creștere bruscă a numărului de tranzacții în luna iulie, întrucât cumpărătorii au vrut să evite creșterile artificiale ale prețurilor.

Astfel, numărul de tranzacții imobiliare cu unități individuale a crescut la nivel național cu aproape 17% în iulie 2025 comparativ cu iulie 2024, la peste 17.000, iar în București au avut loc peste 5.000 de tranzacții, cel mai multe de după decembrie 2024.

De asemenea, marile județe au înregistrat creșteri cu peste 20%. În Constanța (+31%), Ilfov (+21%) și Cluj (+20%) au avut loc aproximativ 1.100 de tranzacții, iar în cazul județului Cluj este pentru prima oară după noiembrie 2023 când se înregistrează peste 1.000 de tranzacții.

Citește analiza detaliată aici.

Creșterea numărului de tranzacții se reflectă și în comportamentul vizitatorilor de pe platformele Storia și OLX Imobiliare.

De altfel, datele colectate arată că numărul de contactări directe pentru achiziționarea de apartamente a crescut cu aproape 13% în luna iulie comparativ cu perioada similară a anului trecut, în timp ce interesul pentru închirierea de apartamente a scăzut cu aproape 8% comparativ cu iulie 2024

Citește analiza detaliată aici.

Noutăți imobiliare în iulie 2025

În fiecare lună public pe Storia cele mai importante noutăți pentru piața imobiliară din România:

• Curtea de Justiție a Uniunii Europene (CJUE) a decis că un consumator are dreptul de a contesta în justiție transferul de proprietate al locuinței sale chiar și după ce aceasta a fost vândută la licitație, în cazul în care executarea silită s-a realizat prin intermediul unei clauze abuzive din contractul de creditare și nu a existat un control judiciar anterior.

• Consiliile județene și Primăriile se pot înrola începând din 21 iulie în platforma MyEterra gestionată de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) pentru a obține online extrase de carte funciară pentru informare și extrase din planul cadastral. Astfel, cetățenii vor putea obține acces mai simplu și mai rapid la acte administrative pentru care până acum depuneau cereri în format fizic.

• Dezvoltatorul imobiliar PRIMA Develpment Group a început lucrările la complexul rezidențial PRIMA Solis, care va fi construit pe terenul fostei platforme industriale Antrefrig din zona Mega Mall - Delfinului din sectorul 2 al Bucureștiului. Proiectul prevede 9 clădiri rezidențiale cu studiouri, apartamente cu 2, 3, 4 camere și penthouse-uri pe două niveluri, iar prima fază va fi livrată în vara anului 2027.

Citește toate știrile imobiliare ale lunii aici.

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

Subscribe now