Evoluția numărului de autorizații de construire în București în 2022
Evoluția numărului de autorizații de construire în București în 2022
Patru Pereți #66 • Scăderi majore la tranzacțiile imobiliare în ianuarie: -46% în Cluj și Timiș, -30% în Iași • Proiect de lege pentru meseria de agent imobiliar • Noutăți pe factura de energie.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână îți povestesc cum a evoluat piața imobiliară din București în 2022 din punct de vedere al numărului de autorizații de construire și îți explic de ce este important acest indicator.
Continuăm apoi cu o serie de știri importante, cum ar fi proiectul de lege pentru meseria de agent imobiliar sau informații utile pe care furnizorii de energie electrică vor fi obligați să le menționeze pe factură. Iar la final îți ofer o selecție a celor mai bune articole pe care le-am citit în ultima perioadă.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Numărului de autorizații de construire în București în 2022
Există numeroase statistici publice pe care le poți folosi pentru a realiza o analiză mai mult sau mai puțin obiectivă despre evoluția pieței imobiliare din România, dintr-un județ sau dintr-o localitate oarecare a României.
De exemplu, am publicat recent o analiză despre cum au evoluat vânzările de locuințe din București, o statistică bazată pe datele raportate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). O astfel de analiză scoate în evidență modul în care evoleaza în prezent piața imobiliară comparativ cu o perioadă din trecut.
Pe de altă parte, dacă vrei să analizezi modul în care ar putea evolua piața imobiliară pe termen scurt, în următorii 2-3 ani, este mai relevant să studiezi autorizațiile de construire eliberate pentru clădiri, despre care aflăm date în fiecare lună de la Institutul Național de Statistică (INS). Autorizația de construire este actul pe baza căruia se realizează toate construcțiile din România, indiferent că este vorba despre o casă realizată de o persoană fizică, un bloc cu apartamente construit de un dezvoltator imobiliar, o clădire de birouri sau un spațiu de depozitare.
Construcțiile folosite integral sau în proporție de cel puțin 50% ca spațiu de locuire sunt cunoscute drept construcții rezidențiale. Astfel, datele publicate de INS despre autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale oferă practic un indiciu despre câte locuințe noi vor fi construite și livrate pe piața imobiliară în următorii ani. Desigur, asta nu înseamnă automat ca toate aceste locuințe vor fi vândute.
Înainte să intrăm în detaliu despre aceste cifre oficiale publicate de INS există însă o serie de nuanțe importante pe care trebuie să le iei în calcul. Știu că o sune ciudat, dar numărul de autorizații de construire nu este foarte relevant pentru a înțelege câte locuințe se vor construi în România în următorii ani. Asta pentru că o autorizație de construire poate însemna o casă construită de tine cu scop de locuință personală, dar poate însemna și un bloc cu 60 de locuințe individuale. Toate construite pe baza unei singure autorizații.
Vestea bună este că INS publică în prezent date nu doar despre numărul de autorizații de construire, ci și informații concrete despre numărul total de locuințe rezidențiale care vor fi construite pe baza autorizațiilor individuale. Vestea proastă este că INS publică aceste date la nivel de județ doar începând din februarie 2021, așa că o statistică bună pe subiectul ăsta este practic disponibilă doar pentru ultimii 2 ani.
De asemenea, mai există o informație importantă publicată de INS în comunicările oficiale despre autorizațiile de construire: suprafața totală utilă a locuințelor cuprinse în autorizațiile de construire. Parametrul ăsta este important pentru că poți face un calcul sumar pentru a afla suprafața utilă medie a unei locuințe care a primit autorizație de construire. Rezultatul pune la grămadă suprafețele utile pentru garsoniere cu cele pentru apartamente și case, dar chiar și așa media finală ne poate ajuta să înțelegem, de exemplu, dacă dezvoltatorii construiesc acum locuințe mai mari decât în anii trecuți. Ca medie, desigur.
Date despre autorizațiile de construire emise în București în 2022
Dacă ai ajuns până aici înseamnă că nu te-a plictisit (prea mult) teoria. Hai să vedem concret cum au arătat ultimii 2 ani în București la capitolul autorizații de construire:
în 2022, numărul de autorizații de construire a scăzut cu 23% comparativ cu 2021, de la 632 la numai 486 de autorizații.
în 2022, numărul total de locuințe din clădiri rezidențiale pentru care s-a obținut autorizație de construire a stagnat comparativ cu 2021 la circa 23.600 de locuințe.
Important: Așa cum spuneam mai sus, INS nu a publicat date despre numărul de locuințe rezidențiale care au primit autorizație de construire pentru luna ianuarie 2021. Prin urmare, am estimat numărul de locuințe din ianuarie 2021 ca medie lunară a numărului de locuințe care au primit autorizație în perioada februarie - decembrie 2021.
în 2022, suprafața utilă totală a locuințelor care au primit autorizație de construire a crescut cu 12% comparativ cu 2021, la peste 2 milioane de metri pătrați. Coroborat cu numărul de locuințe autorizate, asta înseamnă că suprafața utilă medie a unei locuințe autorizate în 2022 este de 86 de metri pătrați, comparativ cu suprafața utilă medie de 76 de metri pătrați ai unei locuințe autorizată în 2021. Reține că aici intră în calcul și casele, care sunt mai puține ca număr decât apartamentele, dar urcă puternic media.
Concluzii pe baza autorizațiilor de construire emise în București în 2022
Astea sunt cifrele oficiale, cu astea defilăm. Așa cum observi, dacă iei în calcul doar una dintre cele trei statistici este foarte ușor să tragi concluzii greșite. De exemplu, scăderea numărului de autorizații cu 23% sugerează în teorie o scădere a numărului de locuințe care vor fi construite, fapt care este însă infirmat de statistica despre numărul total de locuințe individuale cuprinse în autorizații.
În acest context, pe baza cifrelor de mai sus, intuiesc că dezvoltatorii imobiliari au început să se adapteze la noua realitate economică, una caracterizată prin inflație puternică, în special în sectorul alimentar, creșterea dobânzilor la credite ipotecare și incertitudini despre prețurile la utilități sau siguranța locului de muncă.
Iată câteva concluzii personale, cu mențiunea că nu sunt specialist în domeniul imobiliar și, implicit, cu mențiunea că aceste concluzii personale pot fi greșite:
numărul mai mic de autorizații de construire combinat cu numărul similar de locuințe autorizate sugerează că dezvoltatorii se concentrează mai mult decât până acum pe construirea unor ansambluri rezidențiale cu mai multe blocuri și/sau cu blocuri mai înalte.
suprafața utilă autorizată în creștere, concomitent cu o stagnare a numărului de locuințe, sugerează că dezvoltatorii vor construi locuințe mai mari. Evident, asta nu înseamnă neapărat că se vor construi garsoniere mai mari sau apartamente de 2 camere mai mari, ci și că ar putea crește ponderea apartamentelor de 3 și 4 camere, dar și a caselor, comparativ cu garsonierele și apartamentele de 2 camere. E aproape imposibil de tras o concluzie concretă strict pe baza acestor date, atât timp cât acestea nu sunt detaliate pe tipul de locuință și numărul de camere.
personal mă așteptam la o scădere a numărului de locuințe autorizate și a suprafeței utile totale, ca urmare a războiului din Ucraina declanșat de Rusia chiar la începutul anului trecut și a noului context economic. În schimb, dezvoltatorii par că anticipează o menținere a interesului pentru achiziționarea de locuințe noi.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Știrile săptămânii
1. În ianuarie 2023, numărul total de tranzacții imobiliare din București a scăzut cu 3,5% comparativ cu ianuarie 2022, de la 7.195 la 6.945. Numărul de tranzacții cu locuințe individuale (teoretic, tranzacții cu garsoniere și apartamente în blocuri) a scăzut cu 1,5%, de la 2.885 la 2.841 de tranzacții. Practic, Bucurestiul s-a mentinut la un nivel foarte apropiat de cel din urma cu un an.
Situația este radical diferită în celelalte regiuni ale țării. De exemplu, în cazul unităților individuale, numărul de tranzacții din județele Cluj și Timiș a scăzut cu 46%, în timp ce în județul Iași scăderea este de 30%. Cele trei județe sunt printre cele mai reprezentative din România, întrucât aici regăsim trei dintre cele mai populate orașe ale țării: Cluj-Napoca, Timișoara și Iași. (ANCPI)
De ce este important: Luna ianuarie este probabil una dintre cele mai slabe ale anului de pe piața imobiliară și cel mai probabil va avea o relevanță scăzută pe ansamblul întregului an. Chiar și așa, datele comparative între lunile ianuarie din ultimii doi ani arată o discrepanță puternică între piața relativ stabilă din București și scăderile semnificative din celelalte mari orașe ale țării. Asta sugerează că oamenii au devenit brusc mult mai precauți în ceea ce privește achiziționarea de locuințe, cu excepția Capitalei, care probabil va fi afectată un pic mai târziu de scăderi asemănătoare. Sau poate se va menține la un nivel asemănător celui din 2022.
2. La Senatul României a fost depus un proiect de lege pentru reglementarea meseriei de agent imobiliar. Nu este clar cât timp va dura până când această lege va fi dezbătută și votată în plen și cu atât mai puțin dacă și când va intra în vigoare. (Senatul României)
De ce este important: Dacă legea va fi aprobată, o persoană va trebui să facă un curs de specializare pentru a deveni agent imobiliar. În plus, agentul imobiliar va fi obligat să informeze clientul dacă lucrează doar pentru el sau și pentru cealaltă parte implicată într-o eventuală tranzacție.
3. Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei (ANRE) a aprobat în 3 februarie o serie de modificări la regulamentul de furnizare a energiei electrice pentru persoane fizice. (ANRE)
De ce este important: Furnizorii de energie electrice vor fi obligați să menționeze pe factură o serie de informații importante precum intervalul de timp în care clientul poate transmite indexul și să realizeze o comparație sub formă grafică între consumul actual și consumul din perioada similară a anului trecut. În plus, dacă facturile sunt emise cu întârziere, furnizorul este obligat să accepte plata eșalonată pe o perioadă cel puțin egală cu perioada de facturare. De asemenea, fiecare client trebuie să aibă acces prin internet la facturi și istoricul de consum.
Recomandări de articole:
Iată o selecție de texte bune pe care le-am citit în ultima perioadă:
Nicoleta Rădăcină a povestit pe noul ei blog cum este să faci o școală de bucătari, ca parte a tranziției personale de la presă la bucătărie. A făcut un curs de specialitate pentru că, “având în vedere că am aprins prima dată aragazul la 16 ani – ca să-mi fac cafea – și abia știam să țin cuțitul în mână când m-am angajat ajutor de bucătar, m-am gândit că așa pot recupera timpul pierdut. Merită să faci școala de bucătari? Depinde.”
- a scris în newsletterul despre cum poți să mergi gratuit la psiholog. Pentru că, în cazul foarte probabil în care nu știai asta, ai dreptul să faci consiliere psihologică pe baza asigurării de sănătate. Totuși, întrucât vorbim despre statul român, întregul proces “e mult mai contraintuitiv și mai birocratic decât ar putea să fie.” Cine ar fi crezut?!
Andreea Giuclea a vorbit cu Ana Dumbravă, o tânără de 23 de ani care a devenit recent cea mai bună jucătoare de CS:GO din lume. Ana povestește în newsletterul Povești din Sport că “lumea consideră că tot ce trebuie să faci e să stai în fața calculatorului și să tastezi, dar cariera de jucător profesionist nu este ușoară. Trebuie să faci multe sacrificii, să te ții de program, să te antrenezi constant și eficient”.
Catiusa Ivanov a publicat pe Hotnews o analiză despre ce se va întâmpla dacă prefectul Capitalei va ataca în instanță planurile urbanistice care protejează “Vechiul București”: acestea vor fi suspendate, astfel că în zonele istorice se va putea construi în baza reglementărilor din Planul Urbanistic General. În unele dintre aceste zone se vor putea demola clădirile vechi care nu sunt monument istoric și se vor putea construi clădiri mai înalte și cu o arhitectură în dezacord cu casele vechi.
Andrada Ghira a scris pentru Panorama despre dezvoltatorii imobiliari care “își bagă banii în clădiri istorice pentru a le scoate la lumină farmecul de altădată și a-l aduce în modernitate”. Asta chiar dacă “investițiile în imobile istorice sau zone protejate vin și cu riscuri la pachet, uneori de natură juridică”.
Și iată ce am mai scris eu în ultima perioadă pe Autocritica:
Povestea doamnei Dorothée Pullinger, care în Primul Război Mondial a condus o fabrică de armament cu 7.000 de angajate, iar apoi a coordonat constructorul auto Galloway Motors, care a produs mașini gândite special pentru confortul femeilor cu personal alcătuit exclusiv din femei.
Securitatea cibernetică în epoca mașinilor conectate permanent la internet. Am vorbit cu Silviu Stahie, Security Analyst la Bitdefender, despre modul în care mașinile încep să devină o țintă atractivă pentru hackeri, dar și care sunt cele mai simple și utile sfaturi pentru a limita riscul de a deveni victimă unui astfel de atac.
Ce este și cum ne-ar putea ajuta fuziunea nucleară să obținem independența energetică. Americanii au realizat relativ recent primul experiment de fuziune nucleară cu câștig de energie, iar comunitatea internațională dezvoltă în comun un nou reactor care va fi gata în 2025. Dacă va fi obținută, fuziunea nucleară ne-ar putea oferi energie electrică în cantități nelimitate la costuri accesibile.