Autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale: România vs. Europa
Autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale: România vs. Europa
Patru Pereți #81 • În România se obțin autorizații de construire pentru suprafețe mai mici decât în cele mai multe state europene raportat la populație • Piața imobiliară din România.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. Mă bucur să te anunț că citești primul newsletter Patru Pereți susținut de un partener. Și, spre deosebire de ceea ce ești probabil obișnuit să vezi pe internet, acest parteneriat este unul util pentru tine, pentru că include o serie de analize și informații despre evoluția pieței imobiliare din România.
Pentru început îți propun însă o analiză prin care încerc să descopăr dacă în România se obțin autorizații de construire pentru suprafețe mai mari sau mai mici decât în țările din Uniunea Europeană, raportat la populația țării respective. Și, tot în premieră, îți prezint rezultatele într-o hartă interactivă construită cu aplicația Datawrapper.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Autorizații de construire: România vs. Europa
Cum îți dai seama dacă piața imobiliară urmează să treacă printr-o perioadă bună? Una dintre cele mai simple metode este să estimezi ochiometric pe câte șantiere se lucrează în prezent în orașul tău la construcția de noi locuințe. Doar că parametrul ăsta este unul pur subiectiv și te poate induce foarte ușor în eroare.
Mai eficient ar fi să interpretezi o serie de date statistice publicate de instituțiile statului. De exemplu, una dintre statisticile livrate lunar de Institutul Național de Statistică (INS) se referă la autorizațiile de construire emise pentru clădiri rezidențiale, exprimate atât ca număr efectiv de autorizații, cât și ca suprafață totală utilă autorizată, exprimată în metri pătrați.
Acest ultim parametru este interesant pentru că arată intenția dezvoltatorilor imobiliari de a construi locuințe. Sigur, existența unei autorizații de construire nu înseamnă neapărat că dezvoltatorul va începe și va duce proiectul la bun-sfârșit, așa că poți să consideri mai degrabă că vorbim despre o percepție a dezvoltatorilor cu privire la potențialul de dezvoltare al pieței imobiliare pentru următorii 2-3 ani, cât durează de regulă construcția unui bloc.
Dar chiar și această statistică mi se pare incompletă în absența unui context mai larg. Să zicem că avem o creștere a numărului de metri pătrați utili autorizați într-o anumită țară, un indiciu că dezvoltatorii se așteaptă la creșterea cererii pentru locuințe noi. Toate bune și frumoase, dar cum ne dăm seama dacă creșterea asta e atât de grozavă pe cât indică cifrele seci? O variantă este să comparăm situația din România cu ceea ce se întâmplă în Uniunea Europeană și, eventual, cu țările din jurul nostru care nu sunt membre ale Uniunii.
Eurostat, biroul de statistici al Uniunii Europene, a publicat la începutul lunii iunie o statistică interesantă despre autorizațiile de construire emise în anul 2022 în fiecare țară membră a Uniunii Europene, plus câteva țări care nu sunt membre ale Uniunii.
Doar că nici asta nu mi se pare suficient. De exemplu, statistica asta arată că anul trecut în România au fost autorizați pentru construcții în clădiri rezidențiale 15,2 milioane de metri pătrați utili, în timp ce în Spania s-au autorizat 25,4 milioane de metri pătrați utili. La prima vedere, în Spania se va construi mai mult pe baza acestor autorizații. Corect, doar că Spania este de peste două ori mai mare ca suprafață (506.000 vs. 238.000 km pătrați) și are o populație de peste două ori mai mare (47,4 vs. 19,1 milioane de locuitori).
Așa că o statistică mai relevantă pe subiect este, în opinia mea, câți metri pătrați utili au fost autorizați pentru construcții pe cap de locuitor în fiecare țară, pentru o comparație cât mai eficientă. Pentru că, până la urmă, asta contează: dacă se construiește suficient raportat la populație.
Eurostat nu (cred că) are o statistică concretă pe subiectul ăsta, dar asta nu mă împiedică să o inventez eu. Așa că am deschis un Google Sheet, am luat datele despre suprafața utilă autorizată în fiecare stat și am împărțit-o la numărul de locuitori din fiecare țară în parte, pe care i-am luat dintr-o altă statistică publicată de Eurostat. A rezultat un parametru pe care cel mai ușor îl pot descrie ca metri pătrați utili autorizați pe cap de locuitor în anul 2022.
Ei bine, în România, în cursul anului 2022, au fost autorizați pentru construire 0,79 metri pătrați utili pe cap de locuitor, în timp ce în Spania, ca să păstrăm exemplul de mai sus, valoarea este de 0,59. Cu alte cuvinte, România stă mai bine decât Spania la capitolul ăsta. Teoretic.
Pe de altă parte, România stă mai prost decât media de 0,87 din Uniunea Europeană și, de fapt, este abia pe locul 24 din cele 34 de țări pentru care există statistici pe subiectul ăsta la Eurostat.
Dar decât să-ți recit cifrele astea seci ca la școala nu mai bine le reprezint pe o hartă a Europei colorată frumos în diverse nuanțe? Vestea bună este că oamenii de la Substack, platforma pe care scriu newsletterul Patru Pereți, au introdus recent opțiunea de integrare cu Datawrapper, o platformă cu care poți genera tabele, grafice și hărți interactive pe baza unor cifre seci importate din Excel sau Google Sheets. Așa că mi-am făcut cont regulamentar pe Datawrapper și a ieșit o hartă interactivă.
În cazul foarte probabil în care citești newsletterul în clientul tău de email, mai jos vei vedea practic doar o imagine cu harta Europei colorată. Ideea e simplă: cu cât o țară este mai închisă la culoare, cu atât mai bine. Dacă dai click oriunde pe hartă se va deschide un link în browser unde vei putea interacționa mai bine cu datele: un tap sau un click pe fiecare țară în parte îți afișează parametrul metri pătrați utili pe cap de locuitor pe care l-am calculat conform explicației de mai sus, iar cel mai bine vei interacționa cu harta asta în versiunea web a newsletterului, pe desktop sau laptop.
Pe de altă parte, parcă nici harta asta nu este completă, întrucât mai lipsește ceva din ecuație. Câtă nevoie are fiecare țară europeană de locuințe noi? Una dintre metodele prin care putem răspunde la întrebarea asta este, ai ghicit, o altă statistică oferită de Eurostat: gradul de supra-aglomerare a locuinței.
Cele mai recente date pe subiect sunt din anul 2020 și arată că 17,5% din populația Uniunii locuiește în case supra-aglomerate. Mult? Puțin? Ei bine, România este țara din Uniunea Europeană în care locuitorii trăiesc în cele mai aglomerate case, întrucât procentul este de 45,1%. Practic, aproape jumătate din populația țării locuiește în case supra-aglomerate. Mai rău decât noi stau doar țări europene care nu sunt membre UE, cum ar fi Muntenegru (65%) și Serbia (53%), în timp ce la polul opus se află Cipru (2,5%), Irlanda (3,2%) și Malta (4,2%).
Iar dacă te întrebi (pe bună dreptate) dacă tu locuiești într-o casă aglomerată din perspectiva metodologiei Eurostat, există o serie de criterii: se consideră că o persoană locuiește într-o casă supra-aglomerată dacă locuința nu oferă cel puțin:
o cameră pentru fiecare cuplu din locuință;
o cameră pentru fiecare persoană single de peste 18 ani;
o cameră pentru fiecare pereche de oameni single de același gen cu vârsta între 12-17 ani;
o cameră pentru fiecare persoană single cu vârsta între 12-17 ani care nu este inclusă în categoria anterioară;
o cameră pentru fiecare pereche de copii cu vârste mai mici de 12 ani.
Bun. Hai acum să-ți prezint și aici o hartă sugestivă făcută în Datawrapper, în care cu cât culoarea este mai închisă, cu atât locuitorii trăiesc în case mai aglomerate:
Așa cum probabil observi, îmi place că Substack a introdus integrarea cu Datawrapper și intenționez să folosesc platforma asta mai mult în următoarele newslettere Patru Pereți și în alte proiecte editoriale în care sunt implicat. În același timp, sper ca Substack să îmbunătățească modul în care face integrarea, pentru că implementarea actuală este cam… rudimentară. La fel de rudimentară ca și hărțile generate de mine, dar hei, sunt la prima experiență cu Datawrapper, așa că am o scuză. Cât de cât bună, zic eu.
Bun. Și acum, că am văzut cum stăm la capitolul ăsta comparativ cu Europa, hai să facem un pic zoom in pe piața imobiliară din România.
Piața imobiliară din România
Începând de astăzi, o dată pe lună, scriu în newsletterul Patru Pereți o radiografie a pieței imobiliare din România, cu informații utile care te ajută să înțelegi mai bine evoluția acestui domeniu și să iei decizia potrivită în cazul în care analizezi opțiunea unei tranzacții imobiliare.
Această secțiune este prezentată de Storia.ro și OLX Imobiliare, platformele care formează cel mai mare ecosistem imobiliar din România.
În această secțiune îți prezint pe scurt modul în care au evoluat tranzacțiile imobiliare și creditele ipotecare pe baza datelor furnizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Institutul Național de Statistică, dar și interesul real al clienților pentru cumpărarea și închirierea de locuințe pe care datelor statistice ale platformelor Storia.ro și OLX Imobiliare. În plus, în această secțiune găsești și informații despre cele mai noi proiecte rezidențiale care vor fi construite în România. Analizele complete includ date pentru fiecare județ în parte și grafice sugestive și sunt disponibile pe Storia.ro, la link-urile de mai jos:
Analiza pieței imobiliare în aprilie 2023 pe baza datelor publice: vânzările de locuințe au scăzut cu 24% la nivel național în perioada ianuarie - aprilie 2023 comparativ cu perioada similară a anului trecut, potrivit datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în timp ce volumul creditelor ipotecare acordate de bănci a scăzut cu 29% în același interval de timp.
Analiza pieței imobiliare în aprilie 2023 pe baza datelor Storia.ro și OLX Imobiliare: numărul persoanelor care au contactat proprietarii de locuințe de pe platformele Storia.ro și OLX Imobiliare cu scopul de a cumpăra o locuință a scăzut cu 18% în aprilie 2023 comparativ cu aprilie 2022, în timp ce numărul de contactări pentru închirierea de locuințe a crescut cu 13%. Aceste date demonstrează o creștere a interesului pentru închirierea de locuințe în detrimentul cumpărării de locuințe.
Proiecte rezidențiale anunțate în aprilie 2023: Redport Capital va construi începând din toamnă complexul rezidențial Infinity Nord, situat în zona Ștrăulești din București, cu un total de 10.000 de locuințe. Tot acolo au început recent lucrările la Central District Lagoon City, un complex cu 400 de apartamente disponibile exclusiv pentru închiriere care va include și o lagună artificială. De asemenea, fondul austriac de investiții Core Value Capital va începe în curând construcția ansamblului imobiliar Vienna Parkside Residence în cartierul Berceni din București, cu 619 apartamente alimentate cu energie electrică provenită parțial de la panouri fotovoltaice.