Cum a devenit Brașov a doua piață imobiliară a României
Brașov este a doua piață imobiliară a României după numărul de locuințe noi, numărul de tranzacții imobiliare și prețurile pentru locuințele noi și vechi.
În ultimii 3 ani am vizitat orașul Brașov de 8 ori. De cele mai multe ori în scop profesional: am fost la o unitate de producție de componente auto, la un laborator de testare sau la o uzină Schaeffler unde se produc rulmenți pentru industria grea. Am fost la un meci de baschet să fac un interviu cu antrenorul celei mai bune echipe din România.
Alteori am ajuns în Brașov în scop turistic. Am văzut noul Cartier Coresi de pe fosta platformă industrială Tractorul, cartierul Noua cu parcul de agrement din jurul Lacului Noua sau complexul rezidențial Avantgarden din cartierul Bartolomeu. Am văzut aeroportul și am participat la o cursă de alergare în oraș.
Cu fiecare vizită pe care am făcut-o mi-am dat seama că Brașov este unul dintre orașele care s-a dezvoltat într-un ritm accelerat în ultimii ani. Totuși, am fost curios să aflu dacă aparențele din teren sunt confirmate de cifre, așa că am pus la cap o serie de date de la instituții publice precum Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și Instititul Național de Statistică (INS).
Așa am descoperit că, într-un interval de numai câțiva ani, Brașov a devenit a doua piață imobiliară a României după București sau, dacă ne referim strict la prețurile la imobiliare, a doua piață imobiliară după Cluj-Napoca.
Brașov, locul 2 după numărul de tranzacții
Datele publicate de ANCPI cu privire la numărul de tranzacții imobiliare sunt valabile la nivel de județ, fără să fie defalcate la nivel de localitate, însă chiar și așa aceste statistici scot în evidență creșterea interesului pentru orașul Brașov.
Astfel, dacă în 2019 se „lupta” de la egal la egal cu Ilfov, județul Brașov a depășit Cluj în 2022 pentru ca în 2023 să depășească și județul Timiș cu numai 314 tranzacții. Astfel, în 2023, cu puțin peste 10.500 de tranzacții, Brașov a devenit a doua piață imobiliară a României după numărul de tranzacții imobiliare.
Interesant este că această performanță a fost atinsă în ciuda faptului că numărul de tranzacții din județul Brașov a scăzut atât în 2022, cât și în 2023, după recordul de peste 11.000 de tranzacții înregistrate în 2021. Explicația este simplă: între 2021-2023, numărul de tranzacții din Brașov a scăzut într-un ritm mai lent (-5%) comparativ cu scăderile înregistrate în Cluj (-23%) și Timiș (-18%).
La numărul de tranzacții, Brașov este a doua piață imobiliară după București, unde în 2023 au avut loc peste 48.000 de tranzacții, adică de aproape 5 ori mai multe decât în Brașov. Sau, dacă preferi așa, mai multe decât au avut loc în total în principalele cinci județe: Brașov, Timiș, Cluj, Constanța și Ilfov.
Brașov, locul 2 după numărul de locuințe noi
Urcarea județului Brașov pe locul 2 la nivel național după numărul de tranzacții m-a determinat să caut date despre locuințele noi care s-au construit în ultimii ani, pentru a înțelege dacă există o legătură între numărul de tranzacții și noile construcții. În acest caz, Institutul Național de Statistică (INS) publică date inclusiv la nivel de localitate, astfel că știm câte locuințe noi s-au construit în toate marile orașe ale țării.
Datele arată că Brașov ocupă locul 2 la nivel național după numărul de locuințe noi încă din anul 2020, când s-a înregistrat de altfel și un record de aproape 3.100 de locunțe noi finalizate. De atunci, numărul de locuințe noi a variat anual între 2.000 și 3.000, însă niciun alt oraș nu a reușit să se apropie de performanța Brașovului.
Anul trecut, în Brașov au fost finalizate aproape 2.700 de locuințe noi, cu 43% mai multe decât în Cluj-Napoca (locul 3) și cu 53% mai multe decât în Timișoara (locul 4). În total, în perioada 2019-2023, în Brașov au fost finalizate peste 13.400 de locuințe noi, cu aproape 8% mai multe decât în Cluj-Napoca, de aproape două ori mai multe decât în Timișoara (7.500 locuințe) și de aproape 3 ori mai multe decât în Constanța (5.300 locuințe) sau Iași (5.100 locuințe).
O bună parte dintre locuințele noi finalizate în Brașov se află în noul cartier Coresi de pe fosta platformă industrială Tractorul, acolo unde dezvoltatorul imobiliar Kasper Development a construit peste 3.000 de locuințe începând din anul 2016.
La numărul de locuințe noi, Brașov este a doua piață imobiliară după București, unde în 2023 au fost finalizate aproape 14.000 de locuințe noi, adică de aproape cinci ori mai multe.
Brașov, locul 2 după prețurile la locuințe noi și vechi
Creșterea interesului pentru piața imobiliară din Brașov s-a reflectat inevitabil și în cazul prețurilor, indiferent că vorbim despre locuințe noi sau locuințe vechi.
Potrivit datelor raportate de platforma imobiliară Storia, Brașov este al doilea cel mai scump oraș din România pentru imobiliare, cu un preț mediu de 1.984 de euro pe metru pătrat pentru locuințele noi și de 1.744 euro pe metru pătrat pentru locuințe vechi la nivelul lunii decembrie 2023. Pe segmentul locuințelor noi, Brașov ocupă locul 2 în top din 2022, în timp ce pe segmentul locuințelor vechi a urcat pe locul 2 în 2023, după ce a depașit București.
Este important de menționat că prețurile de mai sus se bazează pe prețurile solicitate de proprietari în anunțurile imobiliare de pe platforma Storia în cursul lunii decembrie 2023. Prețurile menționate nu au la bază prețurile reale din contractele de vânzare-cumpărare, pentru care nu există o centralizare la nivel național. Cel mai probabil, prețurile reale de tranzacționare sunt mai mici, în special în cazul locuințelor vechi, întrucât cumpărătorii pot negocia prețurile mai mult decât în cazul locuințelor noi vândute direct de dezvoltatorii imobiliari.
Indiferent de tipul de locuință, Cluj-Napoca rămâne de departe cea mai scumpă piață imobiliară din România, cu prețuri cu 29% mai mari pe segmentul de locuințe noi și cu 46% pe segmentul de locuințe vechi.
Brașov, locul 2 după numărul de nopți de cazare
Una dintre explicațiile pentru care piața imobiliară din Brașov a înregistrat creșteri atât de mari este legată de sectorul turismului. O parte dintre locuințele noi au fost achiziționate în scop investițional pentru a fi închiriate în regim hotelier, pe platforme precum Booking sau Airbnb.
Institutul Național de Statistică (INS) publică defalcat numărul anual de nopți de cazare ale turiștilor în apartamente de închiriat în regim hotelier doar începând din 2021. În fiecare dintre acești trei ani, Brașov a înregistrat mai multe nopți de cazare decât orice alt oraș din România, cu excepția Bucureștiului.
Astfel, în 2023 s-a înregistrat un record de peste 195.000 de nopți de cazare în Brașov, de aproape două ori mai multe comparativ cu 2021. În plus, anul trecut, Brașov a avut cu 56% mai multe nopți de cazare decât Cluj-Napoca și de 4 ori mai multe nopți de cazare decât Constanța, un oraș cu potențial turistic doar în perioada de vară.
La numărul de nopți de cazare în apartamente de închiriat, Brașov este a doua piață imobiliară după București, unde în 2023 s-au înregistrat de peste două ori mai multe nopți de cazare: 430.000.
Important: numărul de nopți de cazare menționat este valabil doar pentru apartamente de închiriat în regim hotelier care dețin certificat de clasificare pentru structuri de primire turistică din partea Ministerului Economiei, Antreprenoriatului și Turismului. Nu sunt incluse apartamentele închiriate în regim hotelier fără forme legale.
Brașov, locul 5 la fond de locuințe și număr de locuitori
Evoluția pieței imobiliare din Brașov a venit în contextul în care în țară există orașe cu un fond de locuințe mai numeros și un număr mai mare de locuitori.
Datele colectate de la Institutul Național de Statictică (INS) arată că, la 31 decembrie 2023, în Brașov existau aproximativ 149.000 de locuințe, cu 3% mai puține decât în Timișoara și Iași și cu 7% mai puține decât în Cluj-Napoca.
De asemenea, Brașov are o populație rezidentă mai mică decât celelalte mari orașe: aproape 284.000 de locuitori, cu 7% mai mică decât Timișoara, cu 13% mai mică decât Cluj-Napoca și cu 28% mai mică decât Cluj-Napoca.
Dacă facem o corelație între populație și numărul de locuințe, Brașov are cele mai puțin aglomerate locuințe din rândul orașelor analizate: într-o locuință din Brașov locuiesc în medie 1,9 persoane, comparativ cu 2 persoane pe locuință în București, Timișoara și Cluj-Napoca, 2,2 persoane pe locuință în Constanța și 2,6 persoane pe locuință în Iași.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești periodic pe email analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
Perspective pentru următorii ani
Pentru o perspectivă cu privire la potențiala evoluție a pieței imobiliare din Brașov pentru următorii ani putem analiza suprafața utilă menționată în autorizațiile de construire eliberate de administrația locală.
La acest capitol, Brașov are de departe cea mai abruptă scădere: de la 669.000 de metri pătrați utili autorizați în 2019 la numai 64.000 de metri pătrați utili în 2023. Practic, în 2023 a fost autorizată o suprafață utilă de circa 10 ori mai mică decât în 2019.
La acest indicator, Brașov este pe ultimul loc în rândul orașelor analizate pentru datele aferente anului 2023, în contextul în care Cluj-Napoca au fost autorizați aproximativ 143.000 de metri pătrați utili, iar în Iași 343.000 de metri pătrați utili.
Suprafața utilă autorizată oferă indicii cu privire la numărul de locuințe noi care vor fi finalizate în următorii ani, însă o estimare realistă este dificil de realizat, întrucât emiterea autorizației nu oferă certitudini cu privire la data exactă a startului lucrărilor sau data finalizării acestora.
Am ales să analizez suprafața utilă autorizată întrucât numărul de autorizații de construire poate fi înșelător: o autorizație de construire poate fi valabilă pentru un o casă, un bloc cu 10 apartamente sau un complex rezidențial cu 100 de apartamente, motiv pentru care acest indicator este mai puțin eficient pentru a estima cât de mult se va construi în următorii ani.
Datele din acest articol arată că Brașov a fost în 2023 a doua piață imobiliară din România în funcție de numărul de locuințe noi, numărul de tranzacții imobiliare, prețurile pentru locuințele noi și vechi, precum și în funcție de numărul de nopți de cazare în apartamentele de închiriat în regim hotelier.
Totuși, datele parțiale pentru anul 2024 indică deja că județele Timiș și Iași vor depăși Brașov la numărul de tranzacții imobiliare. În plus, în ultimul an, în Timișoara și Iași au fost autorizate suprafețe utile semnificativ mai mari decât în Brașov, ceea ce sugerează că în cele două orașe vor fi finalizate mai multe locuințe în următorii ani.
PUBLICITATE
Mercedes-Benz, partenerul oricărei afaceri de succes.
Găsește modelul potrivit pentru tine și afacerea ta.
Vrei ca Mercedes-Benz să te reprezinte de fiecare dată când mergi la o întâlnire de afaceri? Sau cum ar fi să te relaxezi la volan ca la spa, după o zi lungă la birou? Sunt o mulțime de motive pentru care Mercedes-Benz este cea mai bună alegere pentru tine și afacerea ta: de la finanțarea flexibilă și personalizată, la garanția de mobilitate Mobilo și până la simplitatea de a lucra cu noi. Găsește-ți modelul preferat și solicită o ofertă.
Alte articole pe subiecte asemănătoare
În ultimul an am scris câteva articole pe teme asemănătoare pentru publicația Panorama:
Cum s-a umflat bula imobiliară a României de la suprafața locuințelor în care trăim la numărul de construcții (toate graficele din acest articol sunt realizate de Edit Gyenge).
Cum a ajuns Oradea să concureze cu Timișoara și Cluj-Napoca la calitatea locuirii prin regândirea unor cartiere, investiții în utilități și servicii de transport și atragerea de investiții străine.
Cum a crescut popularitatea cazărilor în apartamente de închiriat în regim hotelier în principalele orașe ale României.