Ce trebuie să conțină cartea funciară când cumperi o locuință de la dezvoltator
Am vorbit cu un notar public pentru a înțelege informațiile pe care trebuie să le conțină cartea funciară atunci când cumperi o locuință care urmează să fie construită de un dezvoltator imobiliar.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. În această săptămână îți propun un subiect util în cazul în care intenționezi să cumperi o locuință nouă de la un dezvoltator imobiliar care nu a finalizat încă construcția.
Nu am pretenția că am acoperit toate aspectele pe care trebuie să le iei în calcul. Nu de alta, dar sunt multe, foarte multe. Pe de altă parte, după ce citești acest newsletter sper să înțelegi că, în negocierile cu dezvoltatorul imobiliar, este esențial să-ți cunoști drepturile și să fii foarte atent la actele pe care le semnezi.
La final ți-am pregătit și tradiționala rubrică de știri, din care vei afla ultimele detalii despre reglementarea prețurilor la energie electrică, cum arată noua cerere pe care trebuie să o depui la ANAF dacă îți închiriezi locuința sau ce efecte imediate vor exista după ce BNR a majorat (din nou) rata dobânzii de politică monetară.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Patru Pereți ajunge în inbox-ul tău în fiecare miercuri cu un click pe butonul de mai jos:
Ce trebuie să conțină cartea funciară când cumperi o locuință de la dezvoltator
Dacă vrei să-ți cumperi o locuință nouă, ai de ales între o locuință deja finalizată, în care te poți muta imediat după achiziție, sau o locuință aflată încă într-un stadiu de construcție mai mult sau mai puțin avansat. A doua variantă implică numeroase riscuri financiare pentru tine, riscuri pe care ți le asumi prin plata unui avans.
Indiferent cât de serios este dezvoltatorul imobiliar și câte blocuri rezidențiale a livrat în trecut, îți asumi riscul ca acesta să nu finalizeze construcția locuinței pe care o cumperi. Se poate întâmpla dintr-o varietate de motive. De exemplu, se poate întâmpla pentru că materialele de construcție s-au scumpit atât de mult încât dezvoltatorul nu mai are bani să continue lucrările.
Prin urmare, este extrem de important să-ți iei toate măsurile de siguranță pe care ți le permite legea pentru ca, în cazul unor probleme, să-ți poți recupera banii plătiți ca avans. Măcar banii, dacă timpul pierdut este imposibil de recuperat.
Unul dintre documentele esențiale care să-ți asigure măcar parțial liniștea până la finalizarea lucrărilor este cartea funciară. Cartea funciara este un registru care oferă o serie de informații despre situația juridică a blocului rezidențial construit de dezvoltator. În acest act sunt menționate informații despre identitatea proprietarului (în acest caz, identitatea dezvoltatorului imobiliar) și, dacă este cazul, informații despre ipoteca sau existența unui alt ante-contract de vânzare.
Pentru a înțelege mai bine ce fel de informații sunt disponibile în cartea funciară am vorbit cu notarul public Iulia Georgescu, care mi-a oferit o serie de informații importante despre acest subiect.
Înscrierea unei locuințe în cartea funciară reprezintă doar o formalitate pentru dezvoltator și se face la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BCPI) teritorial. Practic, cartea funciară este un registru prin care orice persoană poate cunoaște ce se întâmplă cu imobilul respectiv.
Iulia Georgescu, notar public
Orice persoană, adică inclusiv tu, cel care vrei să cumperi o locuință într-un bloc rezidențial nou. Sau o casă.
Pentru asta trebuie doar să ceri online un extras de carte funciară pentru informare. La primăria de care aparține terenul poți cere, inclusiv prin e-mail, în baza legii 544/2001, o copie a autorizației de construire a dezvoltatorului, precum și copii de pe toate actele care au stat la baza acordării autorizației de construire.
Iulia Georgescu, notar public
Potrivit informațiilor publicate pe site-urile instituțiilor publice din București, dacă actele respective au fost deja digitalizate, extrasul de carte funciară se eliberează în numai câteva minute.
În cazul unui bloc rezidențial care la final va include mai multe apartamente, în cartea funciară se notează inițial întregul imobil. Procesul ulterior este unul destul de complex și se derulează practic pe după ce construcția ajunge în faza de finalizare.
Uneori, dezvoltatorii imobiliari notează în cartea funciară inclusiv autorizația de construire. Ulterior, la finalizarea construcției, are loc procesul de recepție cu un reprezentant al primăriei, pentru că primăria a eliberat autorizația de construire. Cu această ocazie se emite procesul-verbal de finalizare a construcției și se eliberează certificatul de atestare a clădirii. Alături de autorizația de construire, aceste două documente atestă proprietatea asupra imobilului-construcție și permit apoi înscrierea blocului în cartea funciara ca fiind edificat.
Iulia Georgescu, notar public
Pasul următor din punct de vedere juridic este împărțirea imobilului pe apartamente, proces care în termeni juridici se numește “dezmembrare”. Pentru că sună ușor dubios, în practica de zi cu zi o să întâlnești și termenul de “apartamentare”, care nu există însă în DEX.
Numărul cadastral al terenului se împarte în numărul de apartamente existente în imobil. Ca exemplu fictiv, numărul cadastral 9-C1 pentru blocul C1 construit pe terenul cu numărul cadastral 9 devine, după dezmembrare, 9-C1-U1 pentru apartamentul numărul 1, 9-C1-U2 pentru apartamentul 2 și așa mai departe. Această apartamentare determină ca fiecare apartament să fie înscris individual în cartea funciară. Astfel, fiecare apartament are un număr de cadastru și poate fi înstrăinat prin contract de vânzare.
Iulia Georgescu, notar public
Cum te asiguri că nu există mai mulți cumpărători pentru același apartament?
Întrucât apartamentul pe care îl cumperi nu este încă realizat, ci doar în stadiu de proiect, dezvoltatorul va încheia o așa-numită promisiune de vânzare, prin care promite că, la finalizare și după efectuarea recepției, îți va vinde locuința respectivă. Și aici există o serie de elemente importante la care trebuie să fii atent.
“Când închei promisiunea, poți cere extras de carte funciară și poți vedea dacă autorizația de construire este menționată în cartea funciară. În promisiune trebuie să verifici foarte atent ce este menționat și, acolo unde nu înțelegi textul, să întrebi notarul, care are obligația să-ți explice toate clauzele menționate în act.”
Iulia Georgescu, notar public
Este esențial ca promisiunea de vânzare să fie trecută în cartea funciară pentru a evita situația în care dezvoltatorul “vinde” apartamentul respectiv și altei persoane. În trecut au existat situații în care unii dezvoltatori au practicat această strategie pentru a obține avansul pentru apartament de la mai multe persoane.
“Dacă promisiunea de vânzare nu este menționată în cartea funciară, dezvoltatorul poate încheia promisiuni de vânzare cu mai multe persoane. Tu, ca promitent, trebuie apoi să dai dezvoltatorul în judecată pentru a-ți recupera avansul. Când un apartament este promis la mai multe persoane, singura soluție pe care o ai este instanța. Dar dacă promisiunea este menționată în cartea funciară, ești sigur că nu au existat alți cumpărători înaintea ta și că nu vor mai fi alți cumpărători nici după tine, întrucât în cartea funciară a terenului va figura că există o promisiune de vânzare pentru apartamentul X.”
Iulia Georgescu, notar public
Un alt element important este legat de cota parte de teren care îți revine pentru apartamentul pe care l-ai achiziționat. Mențiunile legate de această cotă parte de teren sunt făcute într-o așa-numită “foaie de avere”.
Dezvoltatorul trebuie să aibă un document numit foaie de avere, care arată că fiecărui apartament dintre cele X apartamente ale blocului rezidențial îi revine o cotă parte din terenul de sub bloc. Foarte mulți dezvoltatori nu vor să facă asta pentru că reprezintă un cost în plus, deși este un cost minim, iar în cartea funciară apare ca un fel de sarcină pentru dezvoltatorii care vor să construiască imobolul respectiv prin credit bancar.
Iulia Georgescu, notar public
Totuși, este important ca actele să confirme faptul că vrei să cumperi inclusiv cota parte din terenul de sub bloc.
Pentru proprietar este important să se facă foaia de avere pentru că, dacă are promisiune de cumpărare, el poate pe parcurs, în caz de neexecutare a propriilor obligații de către dezvoltator, să ceară executarea promisiunii și să obțină astfel partea de teren aferentă apartamentului. Practic, în felul ăsta ai o garanție în plus că poți recupera banii, pentru că promisiunea autentificată de un notar public este titlu executoriu în cazul în care dezvoltatorul nu respectă ceea ce a promis. În schimb, dacă nu este în cartea funciară, e mult mai complicat să recuperezi suma plătită cu titlu de avans.
Iulia Georgescu, notar public
În concluzie, Iulia atrage atenția că recuperarea avansului pe care l-ai achitat este aproape imposibilă dacă promisiunea nu este trecută în cartea funciara.
Lipsa notării promisiunii în cartea funciară duce la multe riscuri ce fac grea spre imposibilă recuperarea sumei de bani în cazul în care, independent de voința promitentului-cumpărător, nu se încheie vânzarea.
Iulia Georgescu, notar public
Alte lucruri la care să fii atent când cumperi o locuință
De asemenea, Iulia mi-a oferit și câteva exemple de elemente la care trebuie să fii atent, dar pe care la prima vedere ai putea fi tentat să le ignori.
Accesul la locuință
Trebuie să fii atent la accesul la locuință din calea publică. De exemplu, dacă blocul este construit pe un teren aflat mai departe de drumul public, iar de la locuință la șosea ajungi prin traversarea unui alt teren, în promisiune trebuie menționat că ai acces pe terenul respectiv. Dreptul de acces trebuie să existe în cartea funciară fie ca sarcină pe celălalt teren, fie să dobândești o cotă parte din acesta.
Iulia Georgescu, notar public
De asemenea, este important ca locuința pe care o cumperi să fie ușor de identificat în cadrul blocului printr-o descriere cât mai completă în acte.
Este important să existe o anexă cu o copie a schiței (releveu) apartamentului pentru identificare și să se menționeze cât mai explicit care este poziția acestuia în bloc. Nu doar prin numărul apartamentului, ci printr-o descriere detaliată. De exemplu, poate fi primul apartament pe stânga de la ieșirea din lift de la etajul X.
Iulia Georgescu, notar public
Asta pentru că au existat cazuri în care un cumpărător a achiziționat apartamentul X într-un bloc, iar dezvoltatorul a schimbat apoi numerotarea apartamentelor și i-a oferit cumpărătorului un alt apartament decât cel stabilit inițial.
Branșarea la utilități
Un alt aspect foarte important pe care trebuie să-l iei în calcul se referă la rețelele de utilități. Iulia îmi explică faptul că, din punct de vedere legal, dezvoltatorul este obligat să branșeze individual la utilități toate apartamentele din bloc.
Au existat însă cazuri în care dezvoltatorul a branșat blocul la utilități, dar nu a branșat și apartamentele în mod individual. Într-o astfel de situație te poți trezi, de exemplu, că nu poți folosi centrala termică pentru că apartamentul tău nu este branșat individual la rețeaua de gaze naturale. Locatorii se pot branșa individual la utilități, dar numai după îndeplinierea unor formalități, iar aceste demersuri sunt mari consumatoare de timp.
Locurile de parcare
Achiziționarea unui loc de parcare poate ascunde, de asemenea, numeroase probleme.
“Indiferent că vorbim despre locuri de parcare supraterane sau subterane, este important ca locul de parcare să fie dezmembrat (n.r - la fel cum sunt dezmembrate și apartamentele din blocul respectiv). Unii dezvoltatori vând locuri de parcare spunând că îți oferă, de exemplu, o cotă de 1:30 din terenul de lângă bloc și că vor exista 30 de locuri de parcare. Terenul respectiv are însă nevoie de alei de acces în locul de parcare, motiv pentru care te poți trezi că suprafața de teren de 1:30 nu este suficient de mare pentru a putea parca o mașină”.
Iulia Georgescu, notar public
În plus, dacă cumperi doar o cotă parte din teren “câștigi” practic dreptul de a parca pe o suprafață de 1:30 din terenul respectiv, fără ca amplasamentul acestei cote să fie determinat. Ai un loc de parcare unde apuci, practic. Dacă apuci.
Cine alege notarul pentru semnarea actelor?
Este important ca orice act semnat cu dezvoltatorul să fie autentificat la notar. Este una dintre metodele prin care te asiguri că toate actele sunt în regulă și că, în cazul în care apartamentul nu este gata la timp, poți cere executarea silită pentru recuperarea banilor plătiți ca avans.
“Un act încheiat la notar care cuprinde o datorie poate fi pus în executare la scadență, în cazul în care apartamentul nu s-a finalizat în termenul menționat”, spune Iulia.
Iulia Georgescu, notar public
Și aici există însă o nuanță. De cele mai multe ori, dezvoltatorul va propune propriul notar, chiar dacă intențiile sale sunt bune. Este însă de preferat ca notarul să fie ales de tine, pentru că tu ești cel care va cumpăra locuința respectivă.
“Recomand discuția cu un notar care să nu fie musai cel propus de dezvoltator. De obicei, ei insistă că au notarul lor, că au toate actele în același loc etc. Însă e de preferat să nu uităm că achizitorul este cel care plătește taxele notarului și, implicit, are dreptul să aleagă ce notar vrea.”
Iulia Georgescu, notar public
Investește în avans atât cât îți permiți să pierzi
În final, Iulia are și câteva sfaturi importante pentru orice persoană care își dorește să cumpere o locuință. În primul rând, este important să te informezi din cât mai multe surse despre procedurile de achiziție și drepturile pe care le ai prin lege. “Cu cât ne educăm mai mult, cu atât nu mai acceptăm orice zice dezvoltatorul”, spune ea.
În condițiile în care numeroase persoane aleg varianta unui credit de nevoi personale pentru a avea bani de avans, Iulia are o regulă de aur când vine vorba despre cât de mare să fie avansul pe care îl plătești pentru viitoarea ta locuință.
“Este important să dai avans atât cât îți permiți să pierzi. Riscul pe care și-l asumă oamenii este foarte mare, dar dezvoltatorii pun presiune pentru achitarea unui avans cât mai mare sub pretextul că oferă o reducere comparativ cu situația în care cumperi apartamentul după finalizare sau spun că apartamentele se vând ca pâinea caldă și nu mai prinzi.”
Iulia Georgescu, notar public
Acest ultim sfat este similar cu cel pe care ar trebui să-l urmezi, practic, în orice fel de investiție din viața ta: investește atât cât îți permiți să pierzi. Adică investește o sumă pe care, dacă mai târziu o pierzi, nu îți va afecta în niciun fel stilul de viață, din niciun punct de vedere.
Știu: ușor de spus, greu de făcut.
Iulia Georgescu este notar public în Pitești și o poți contacta la adresa de email iulia AT notargeorgescu PUNCT ro. Apropo, dacă dezvoltatorul imobiliar îți spune că nu poți merge în altă localitate pentru semnarea actelor la un notar public, trebuie să știi că achiziția unei locuințe sau semnarea unei promisiuni de vânzare nu este limitată teritorial din punct de vedere al competenței notarului.
Îți place newsletter-ul Patru Pereți? Producția unui astfel de conținut necesită timp prețios pentru documentare și redactare. Cu numai 10 lei pe lună ai șansa să contribui direct la producția de conținut de calitate pe Patru Pereți.
Știrile săptămânii:
1. România ar putea reveni la o piață cu prețuri reglementate de Autoritatea Naţională de Reglementare în Domeniul Energiei (ANRE) pentru energia electrică începând din 1 ianuarie 2023 pentru o perioadă de doi ani, potrivit unor informații neoficiale din presa economică. (Financial Intelligence)
De ce este important: În prezent, piața de energie electrică este liberalizată, ceea ce înseamnă că prețurile energiei electrice sunt stabilite de fiecare furnizor în parte. Revenirea la piața reglementată înseamnă că prețul energiei electrice va fi stabilit de statul român prin ANRE și va fi același indiferent de furnizor. Guvernanții propun ca persoanele fizice să plătească:
0,68 lei pe kWh pentru un consum de până la 100 kWh pe lună;
0,8 lei pe kWh pentru un consum cuprins între 101 - 255 kWh pe lună;
1 leu pe kWh pentru depășirea pragului de 255 kWh pe lună
Practic, prețurile reglementate de 0,68 lei și 0,8 lei ar urma să fie similare cu prețurile plafonate din prezent, la consumuri similare. Principala noutate este prețul reglementat la depășirea pragului de 255 kWh, în condițiile în care statul propune un preț de 1 leu pe kWh, în timp ce în prezent persoanele fizice care depășesc acest prag achită prețul stabilit de furnizor, care în unele cazuri poate fi de 4 sau chiar 5 lei pe kWh.
O ordonanță de urgență care să prevadă revenirea la piața reglementată ar putea fi publicată de Guvern până în 1 noiembrie.
Este important de menționat că, în prezent, din prețul plătit de consumator, singura componentă liberalizată este energia electrică activă cumpărată de furnizorul tău de energie de la producătorii din piață. Toate celelalte componente ale prețului final, cum ar fi transportul, distribuția, certificatele verzi, contribuția de cogenerare sau TVA-ul, au prețuri reglementate de stat prin ANRE.
2. ANAF a publicat un draft pentru cererea pe care proprietarii care închiriază locuințele trebuie să o depună la fisc începând din 1 ianuarie 2023. (Profit)
De ce este important: Conform noului Cod Fiscal, începând din 1 ianuarie 2023 proprietarii care își închiriază locuințele trebuie să depună la fisc o cerere de înregistrare a contractelor de închiriere în cel mult 30 de zile de la data intrării în vigoare a contractului de închiriere. Cererea presupune completarea datelor personale ale proprietarului și ale chiriașului, precum și date despre chirie, inclusiv valoarea acesteia. Cererea trebuie depusă împreună cu o copie după contractul de închiriere.
3. Banca Națională a României (BNR) a majorat rata dobânzii de politică monetară de la 5,5% la 6,25%. (News.ro)
De ce este important: Noua majorare a ratei de dobândă de politică monetară va avea ca efect direct o creștere cu aproximativ 7.5% a ratelor, în condițiile în care, în general, o creștere de un punct procentual echivalează cu o creștere a ratei de 10%. În prezent, indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru creditele obținute înainte de 1 mai 2019, este de aproximativ 8,2%, comparativ cu valoarea de numai 1.5% înregistrată în iulie 2021.
4. Autoritatea Naţională de Reglementare în Domeniul Energiei (ANRE) a finalizat platforma online pe care o vei putea utiliza pentru a schimba rapid furnizorul de energie electrică sau gaze naturale. (E-nergia)
De ce este important: Noua platformă ar trebui să simplifice semnificativ procesul de schimbare a furnizorului de utilități. În prezent, termenul pentru schimbare este de 21 de zile, însă o directivă europeană prevede reducerea acestuia la numai 24 de ore până în 2026. Furnizorii au început să încarce în platformă cele circa 15 milioane de locuri de consum și contractele aferente, iar după încheierea acestui proces ANRE va anunța data de la care platforma va putea fi utilizată de orice persoană fizică.
5. Notari din întreaga țară vor oferi consultații juridice notariale gratuite sâmbătă, 29 octombrie, în intervalul 09:00 - 13:00, în cadrul unor întâlniri care vor avea loc atât în format fizic, cât și online. (Avocatnet)
De ce este important: În cadrul consultațiilor poți afla informații cu caracter general despre o serie de subiecte importante precum procedura de moștenire pentru o locuință, cum se autentifică înscrisurile, cum se legalizează copiile de pe înscrisuri, cum se eliberează duplicate pentru acte sau cum se legalizează traducerile unor documente oficiale. Consultațiile vor fi disponibile în format fizic la notari din 15 județe din România sau online prin platforma Zoom. Adresele la care au loc consultațiile și datele de logare pe platforma Zoom sunt disponibile în format PDF aici.