Patru Pereți #15: Centrală termică de bloc - o experiență de utilizare
În ediția de astăzi afli cum este să locuiești într-un apartament care folosește apă caldă și căldură de la o centrală termică de bloc.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. Pentru astăzi am ales un subiect care are potențialul de a genera numeroase controverse în perioada următoare în marile orașe ale României, pe fondul discuțiilor despre interzicerea centralelor de apartament.
De ce se interzic centralele de apartament într-o perioadă în care cele mai multe sisteme centralizate sunt într-o stare avansată de degradare sau chiar falimentare? Ce schimbări presupune utilizarea unei centrale termice de bloc sau de cartier? Ce costuri suplimentare vor apărea pentru cumpărătorii unui apartament cu centrală termică de bloc?
Iată doar câteva întrebări la care am încercat să găsesc un răspuns în newsletter-ul din această săptămână.
Înainte să începi lectura, te rog să trimiți acest newsletter prietenilor tăi pe mail, pe Facebook sau pe orice altă rețea socială pe care o folosești. Este important ca informațiile de calitate să ajungă la cât mai multe persoane. Mulțumesc!
Primii pași pentru interzicerea centralelor de apartament
Ministerul Mediului a anunțat în luna noiembrie că pregătește un proiect de lege prin care centralele termice de apartament vor fi interzise în blocurile nou construite. Potrivit celor mai recente declarații ale ministrului Tanczos Barna, prima versiune a proiectului de lege va fi prezentată Guvernului în această săptămână și ar putea intra pe “circuitul de avizare” în această primăvară. În prezent este însă greu de estimat când va intra în vigoare nouă lege la nivel național.
Până atunci, două orașe din România au implementat măsuri pentru interzicerea sau cel puțin limitarea centralelor de apartament. În 18 ianuarie, Primăria Cluj-Napoca a aprobat interzicerea centralelor de apartament pe bază de gaze naturale, iar măsura se aplică pentru viitoarele blocuri noi pentru care nu au fost încă emise certificatele de urbanism.
În plus, în Brașov, începând din anul 2020, dezvoltatorii imobiliari trebuie întâi să discute cu operatorul local de termoficare (Serviciul Public Local de Termoficare Brașov - SPLT Brașov), care decide dacă este eficient sau nu ca blocurile respective să fie racordate la sistemul centralizat.
Cu ce înlocuim centralele termice de apartament?
Cu foarte puține excepții, sistemele de termoficare centralizate nu oferă căldură și apă caldă la parametri optimi, înregistrează pierderi semnificative în rețea și/sau sunt în pragul falimentului (citește aici o radiografie a sistemului centralizat de termoficare din orașele României). Creșterea puternică a prețurilor la gaze naturale din ultimul an a amplificat problemele, mai ales că o (mare) parte din prețul final este subvenționat de administrațiile publice locale (adică din taxele și impozitele plătite de locuitorii orașelor respective).
În plus, numeroase ansambluri rezidențiale se construiesc în prezent la periferiile marilor orașe, acolo unde oricum nu există niciun fel de infrastructură a sistemului de termoficare centralizat.
În acest context, dezvoltatorii imobiliari au practic doar două alternative viabile la centralele termice de apartament. Una dintre ele este reprezentată de centralele termice de cvartal (sau, mai pe românește, centrale de cartier), suficient de puternice pentru a asigura apă caldă și căldură pentru sute sau câteva mii de apartamente.
Cu toate acestea, este de așteptat ca cei mai mulți dezvoltatori imobiliari să aleagă centralele termice de bloc, care să deservească practic câteva zeci de apartamente. În numeroase orașe din țară, inclusiv în București, centralele termice de bloc reprezintă o rarirate și, în acest context, o mare necunoscută. Totuși, există orașe în care centralele de bloc sunt folosite pe o scară destul de largă.
Poate cel mai bun exemplu în acest sens este oferit de Brașov. În urma unor grave probleme înregistrate la sistemul de termoficare centralizat, cei mai mulți abonați și-au montat centrale termice de apartament, iar multe blocuri construite în ultimul deceniu sunt echipate cu centrale termice de bloc. De altfel, potrivit unor date din 2016, SPLT Brașov furnizează căldură și apă caldă în regim centralizat pentru numai 8000 de apartamente din oraș.
Centrală termică de bloc - o experiență de utilizare
Ce presupune însă utilizarea unei centrale termice de bloc? Care sunt avantajele și dezavantajele comparativ cu sistemul centralizat de termoficare? Dar comparativ cu centralele termice de apartament?
Mi-am dat seama că cel mai bun mod de a afla răspunsuri concrete la aceste întrebări este să vorbesc cu cineva care locuiește într-un apartament care folosește apă caldă și căldură de la o centrală termică de bloc. Așa am ajuns să vorbesc cu unul dintre prietenii mei, Ionuț Popa, un freelancer IT care a locuit ani de zile în sectorul 2 al Bucureștiului. Din cauza problemelor frecvente cu apa caldă și căldura furnizate de fostul RADET, Ionuț a decis să caute o alternativă unde să folosească o centrală termică și a găsit-o în Brașov, oraș care îi oferă nu doar apă caldă și căldură la discreție, ci și aer de munte la doar câteva minute de mers pe jos.
Mai exact, Ionuț locuiește acum într-o clădire cu centrală termică de bloc. Am fost curios să aflu cum vede el toată această experiență, mai ales că a ajuns în Brașov acum aproximativ un an, timp suficient pentru a-și face o idee cât mai obiectivă.
Prima mea întrebare a fost, evident, cea legată de procedura de utilizare a centralei termice de bloc, comparativ cu sistemul centralizat cu care era obișnuit anterior.
Pentru utilizatorul casnic nu este nicio diferență față de utilizarea unui sistem de încălzire conectat la sistemul centralizat. Dacă ai calorifere echipate cu robinet de reglare cu termostat poți stabili nivelul de încălzire preferat, în funcție de propriul confort termic. În cazul meu, pot seta termostatul de la 0 la 5. Caloriferele nu funcționează tot timpul, mai ales pe nivelurile de jos, ci încearcă să mențină o anumită temperatură ambientală, repornind când aceasta scade. Am și calorifere fără termostat, cum este cel de la baie cu un simplu robinet, care funcționează tot timpul, dacă este pornit.
Ionuț Popa, freelancer IT
Comparativ cu o centrală termică de apartament, una dintre diferențe este că nu poți stabili singur setările potrivite de temperatura pentru apă caldă și calorifere. Ionuț îmi spune însă că nu a înregistrat niciun fel de problemă din acest punct de vedere.
De un an de zile de când m-am mutat în apartament cu centrală de bloc am avut mereu apă caldă și căldură la ce nivel am dorit. Nu am încercat caloriferele vara, dar cred că în perioada estivală centrală este setată pe un mod de operare mai eficient.
Ionuț Popa, freelancer IT
Până aici, centrala termică de bloc bifează doua avantaje majore: se folosește la fel de simplu ca sistemul centralizat și îți oferă apă caldă și căldură la ce temperaturi vrei, la fel ca o centrală de apartament. Comparativ cu sistemul centralizat, există însă o mică diferență în privința modului de măsurare a consumului.
Contorizarea căldurii consumate se face independent pentru fiecare apartament. Spre deosebire de contorizarea cu repartitoare de căldură, care sunt montate pe fiecare calorifer în parte, aici există un singur contor. Contorul este citit lunar și, în funcție de consum, pe factura de la întreținere este menționată suma plătită pentru încălzire. De asemenea, există un contor de apartament și pentru consumul de apă caldă, iar valoarea de plată apare separat pe factura de întreținere.
Ionuț Popa, freelancer IT
Practic, apa caldă și căldura fac parte din factura finală de întreținere, ceea ce teoretic înseamnă că ai parte de un dezavantaj similar cu cel din sistemul centralizat: dacă unii dintre locatari nu achită întreținerea și factura de gaze a blocului nu poate fi plătită, există pericolul ca alimentarea cu gaze naturale să fie întreruptă.
Presupun că neplata facturilor de către administrație poate duce la acesta situație nedorită, cât timp contractul de furnizare nu se semnează individual cu fiecare proprietar. Prin urmare, o să fii dezamăgit dacă sperai să scapi de situația în care vrei să cumperi sau să închiriezi un apartament și întâi te duci să verifici restanțierii de la avizier.
Ionuț Popa, freelancer IT
Întrucât vorbim totuși despre o centrală termică instalată în bloc, aceasta trebuie întreținută periodic. Prin urmare, am fost curios să aflu de la Ionuț detalii despre costurile de mententanta.
Pe factura de întreținere pentru luna decembrie apar costuri de mentenanța generice de 22 de lei și costuri de 8 lei pentru căldura din zonele comune. Mai sunt costuri legate de administrare, ascensor, schimb becuri arse și altele, dar cred că centrală de bloc nu are costuri semnificative de mentenanța, dacă nu se strică ceva serios. Moment în care oricum costurile se împart între toți proprietarii.
Ionuț Popa, freelancer IT
Pe de altă parte, Ionuț îmi atrage atenția că centralele de apartament au un avantaj din punct de vedere al eficienței energetice.
Cred că este mult mai eficient să distribui căldura și apa caldă prin conducte de lungime cât mai redusă pentru a avea cât mai puține pierderi termice. Evident, centralele de apartament au un avantaj din punctul acesta de vedere, dar în același timp tu ești cel care trebuie să te ocupi de lucrările de mentenanță, iar pericolele sunt destul de mari dacă din orice motiv ignori acest aspect. Eu votez pentru centrala de bloc.
Ionuț Popa, freelancer IT
Cel puțin la nivel declarativ, autoritățile locale și centrale vor să interzică centralele de apartament pentru a reduce poluarea, în special poluarea locală din marile orașe. Iar principala problemă este că, în cazul centralelor de apartament, gazele arse sunt evacuate la nivelul etajului la care este poziționat apartamentul.
Tind să cred că gazele arse evacuate de centralele individuale din apartamentele situate la etaje inferioare se vor simți la etajele superioare. În cazul centralei din blocul unde locuiesc evacuarea gazelor arse se face pe un singur horn, care este și cel mai înalt punct al blocului. Așadar, avantaj pentru centrala de bloc.
Ionuț Popa, freelancer IT
Cu alte cuvinte, există riscul ca gazele evacuate de centralele de apartament de la etajele inferioare să ajungă de fapt inclusiv în apartamentele superioare de pe aceeași coloană, atunci când locatarii acestora deschid geamurile pentru aerisire.
Îți place acest newsletter? Producția unui astfel de conținut necesită timp prețios pentru documentare și redactare. Cu numai 10 lei pe lună ai șansa să contribui direct la producția de conținut de calitate pe Patru Pereți.
Costuri de implementare
Pe lângă toate aceste aspecte legate de utilizare și poluare, mai este un aspect important de menționat în controversa dintre centralele de bloc și centralele de apartament, și anume costul de implementare. La prima vedere, utilizarea unei singure centrale de bloc în locul a, de exemplu, 50 de centrale de apartament ar trebui să se traducă prin costuri mai mici.
Cu toate acestea, într-un interviu acordat publicației Hotnews în luna noiembrie, Bogdan Ivan, secretarul general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România, susține că în realitate costurile de implementare pentru o centrală de bloc sunt cu 60% mai mari decât în cazul în care fiecare locuință ar avea centrală de apartament.
Costurile implementării unui astfel de proiect, cu centrală de bloc sau de cvartal, sunt cu circa 60% mai mari comparativ cu centralele de apartament. Nu este vorba doar despre centrala de bloc sau de cartier, întrucât trebuie realizat un întreg sistem centralizat, care presupune și contoare, sistem care este mult mai costisitor de implementat. [...] Asta ar însemna o nouă creștere a prețului de construire, care se va reflecta în costul final al unui apartament pentru cumpărători.
Bogdan Ivan, secretar general Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România
Pe baza informațiilor din acest newsletter și din alte surse pe care le-ai documentat anterior, sunt curios să aflu ce părere ai tu despre înlocuirea centralelor de apartament cu centrale de bloc. Pentru asta, te invit să dai click pe butonul de mai jos pentru a alege unul dintre răspunsurile predefinite la întrebarea “Care consideri că este cel mai potrivit sistem de termoficare pentru blocurile de locuințe?”
În numărul următor al newsletter-ului voi publica rezultatele sondajului de opinie pentru a afla părerea comunității de abonați la newsletter-ul Patru Pereți pe acest subiect. Mulțumesc!
Știrile săptămânii:
1. Autoritatea Naţională de Reglementare în Energie (ANRE) a aprobat dezvoltarea unei platforme online care va permite schimbarea furnizorului de energie electrică și gaze naturale în cel mult 24 de ore. (Hotnews)
De ce este important: În prezent, poți obține informații despre procedura de schimbare a furnizorului de utilități inclusiv de pe site-ul ANRE (mai exact, din comparativul de oferte), însă fiecare furnizor de utilități în parte are propria procedură, care în unele cazuri este complexă și dificil de urmat. O platformă unică ar trebui să simplifice procedura. Decizia ANRE are la bază o cerință a Uniunii Europene ca cetățenii din fiecare stat membru să poată finaliza schimbarea furnizorului de utilități în maxim 24 de ore. În plus, furnizorii de utilități vor fi obligați să realizeze o interoperabilitate a datelor din punct de vedere al formatului utilizat.
2. Primăria Capitalei a anunțat lansarea licitației pentru reabilitarea a 212 kilometri de conducte din cadrul rețelei de termoficare centralizată. Proiectarea și executarea vor avea o durată totală de 4 ani, astfel că reabilitarea se va încheia cel mai devreme în 2026. (Nicușor Dan)
De ce este important: Primarul Nicusor Dan susține că “la finalul proiectului vom putea spune, în sfârșit, că problema termoficării e rezolvată”. Totuși, cei 212 kilometri de conducte reprezintă doar o mică parte din rețeaua de conducte a sistemului de termoficare, care are în total 954 de kilometri de conducte în rețeaua termică primară (conducte de la CET-uri la punctele termice) și 2963 de kilometri de conducte în rețeaua termică secundară (conducte de la punctele termice la consumatorii finali). Practic, Primăria Capitalei va reabilita în următorii 4 ani mai puțin de un sfert din rețeaua primară de conducte, ceea ce înseamnă că, cel mai probabil, vor exista în continuare numeroase probleme cu furnizarea căldurii și a apei calde in anumite zone.
3. Agenția de consultanță imobiliară Colliers anticipează că prețurile la locuințe vor continua să crească și în acest an, însă avertizează că imobilele au tendința să devină “relativ scumpe” raportate la salarii. (Real Estate Magazine)
De ce este important: Potrivit datelor furnizate de Collier, locuințele din Capitala se vând cu un preț mediu de 1783 de euro pe metru pătrat, astfel că Bucureștiul este a doua cea mai scumpă capitală din regiune. La Sofia, prețurile la locuințe sunt de 1470 de euro pe metru pătrat, în timp ce în Cehia au ajuns la 4703 euro pe metru pătrat.
4. Dezvoltatorul imobiliar Impact Developer & Contractor a anunțat finalizarea integrală a ansamblului Luxuria Residence din zona Expoziției din București. Proiectul are nouă blocuri cu 630 de apartamente, 728 de locuri de parcare subterane și aproape 10.000 de metri pătrați de spații verzi. Până acum, compania a vândut 50% din numărul total de locuințe. (Investing în Property)
De ce este important: Zona Expoziției din sectorul 1 al Bucureștiului a devenit foarte atractivă pentru dezvoltatorii imobiliari. Cel mai recent, furnizorul de servicii de iluminat Luxten a anunțat că, pe amplasamentul actualului sediu din aceeași zonă, intenționează să dezvolte un ansamblu imobiliar cu birouri, locuințe și magazine pe un teren cu o suprafață de aproape 28.000 de metri pătrați.
5. Brokerul de credite Kiwi Finance a realizat un indice imobiliar care face legătura între prețurile medii ale locuințelor și salariul mediu net din orașul respectiv. (Ziarul Financiar)
De ce este important: Un astfel de indice reflectă ce putere de cumpărare pentru o locuință au locuitorii dintr-un anumit oraș. Astfel, primele date arată că cel mai bun raport între prețul locuințelor și salariul mediu net este în județul Iași (1.41), urmat de Sibiu (1.49), Ilfov (1.52) și Timiș (1.53). La polul opus, cel mai slab raport este în Constanța (2.06), Cluj (1.86) și Brașov (1.8).