Parlamentul României a adoptat în 30 iulie Legea 169/2026 cu numele Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), cunoscută mai simplu drept Codul Urbanismului.
Apariția Codului Urbanismului este benefică pentru piața imobiliară, întrucât acesta înlocuiește practic 21 de acte normative distincte și reglementează într-un mod unitar și mai eficient execuția lucrărilor de construcții și planificarea urbană.
Printre noutățile aduse de Codul Urbanismului se numără permisiunea persoanelor fizice de a construi locuințe de până la 150 de metri pătrați în mediul rural fără autorizație de construire, reducerea termenelor de avizare a planurilor urbanistice sau introducerea unei taxe pentru marii dezvoltatori imobiliari. Taxa respectivă va fi folosită pentru îmbunătățirea infrastructurii locale, cum ar fi construirea de creșe, grădinițe sau școli.
De asemenea, Codul Urbanismului prevede realizarea unui Registru Național al Construcțiilor, care va juca rol de carte de identitate pentru fiecare clădire din România, cu informații despre istoricul complet și despre monitorizarea tehnică în timp.
Specific pentru București, Codul Urbanismului prevede că toate certificatele de urbanism și autorizațiile de construire vor fi emise de Primăria Municipiului București, nu și de către primăriile de sector.
Procentul de ocupare a terenului (POT) are acum două definiții
Pe lângă toate aceste beneficii, Codul Urbanismului include însă o serie de contradicții, iar dintre acestea cea care va avea cel mai mare impact asupra construcțiilor se referă la procentul de ocupare a terenului (POT).
Până la adoptarea Codului Urbanismului, legea anterioară prevedea clar că procentul de ocupare a terenului (POT) este raportul dintre suprafața construită la sol a clădirii și suprafața totală a parcelei de teren. Cu alte cuvinte, dacă terenul are o suprafață de 1.000 de metri pătrați, o clădire cu o suprafață construită la sol de 400 de metri pătrați are un procent de ocupare a terenului de 40%.
Cu toate acestea, specialiștii de pe piața imobiliară atrag atenția că textul din Codul Urbanismului include o serie de erori de redactare în ceea ce privește definiția procentului de ocupare a terenului (POT).
„Problema este la definiția procentului de ocupare a terenului, așa cum a fost rescrisă în Anexa 1 a Codului. Textul enumeră opt categorii de suprafețe, printre care aleile de acces, trotuarele și parcajele la nivelul solului și, așa cum este redactat, acestea apar ca suprafețe care se adaugă la amprenta construită, nu ca excluderi. Practic, în POT nu mai intră doar clădirea în sine, ci și amenajările care o deservesc.”
Victor Vremera, co-CEO la Grupul Pinwell, pentru newsletterul Patru Pereți.
În acest context, reprezentantul Grupului Pinwell anticipează că definiția procentului de ocupare a terenului (POT) poate fi interpretată diferit de autoritățile publice locale care eliberează autorizațiile de construire, ceea ce poate conduce la blocarea dezvoltărilor de noi proiecte imobiliare, cel puțin până la o clarificare concretă din partea autorităților centrale.
„Efectul se vede direct în cât se poate construi. De exemplu, pentru o parcelă de teren de 1.000 de metri patrăți cu un POT 40%, clădirea poate rămâne cu o amprentă la sol de aproximativ 130 de metri pătrați în loc de 400 de metri pătrați. Un teren cumpărat cu un anumit calcul și autorizat pe alt calcul nu mai reprezintă același activ, așa că urmează reproiectări și termene care se lungesc. Cel mai afectate sunt proiectele noi, iar cele deja autorizate merg mai departe pe calculul de la autorizare. Dar cât timp două primării pot citi diferit aceeași definiție, terenurile se evaluează greu, iar costul ajunge în prețul locuinței.”
Victor Vremera, co-CEO la Grupul Pinwell, pentru newsletterul Patru Pereți.
Practic, în cazul în care textul legii nu va fi clarificat de autoritățile centrale, există posibilitatea ca fiecare primărie în parte să dezvolte propria interpretare pentru acest indicator.
„În acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân așa, vom ajunge probabil într-un punct în care fiecare primărie își construiește propria practică și ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorități avem.”
Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.
Grupul Pinwell este un ecosistem de real estate cu 5 divizii care acoperă servicii de brokeraj, consultanță pentru dezvoltatori și piața liberă, construcții, finanțare și investiții. Anterior, fondatorii Gabriel Voicu și Victor Vremera au intermediat peste 10.000 de tranzacții imobiliare cu o valoare cumulată de aproximativ 1 miliard de euro.
Parcelarea unui teren, interpretată în patru moduri
Pe lângă, procentul de ocupare a terenului (POT), textul legii analizat de reprezentanții Pinwell indică nu mai puțin de patru definiții pentru ceea ce reprezintă o parcelă de teren.
„Articolul 216 definește parcelarea ca începând de la trei loturi și o condiționează de un certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal, Articolul 256 cere planul zonal doar peste trei loturi, iar în alineatul imediat următor îl cere la orice parcelare, în timp ce Articolul 218 lasă proiectul urbanistic de detaliu să acopere până în 12 loturi de case. Tocmai de aceea, evaluarea unui dosar pentru același teren depinde de interpretarea primăriei la care este depus.”
Comunicat de presă Grupul Pinwell.
Până în prezent, autoritățile centrale nu au avut nicio reacție la problemele semnalate de specialiști în cadrul Codului Urbanismului.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și în curând primești detalii despre calitatea percepută a aerului din locuințele din România pe baza unui studiu realizat cu 1.000 de respondenți.
Cred ca sunt lăsate intenționat pt a crea confuzie și condiții de spaga
Este permisă construcția fără autorizație în limita a 150 mp în zona rurala dar exceptând zona metropolitană, aici intrând și comunele limitrofe Berceni, Bragadiru, etc ? Eu așa interpretez