Cum să te ferești de țepele imobiliare
Patru Pereți #72 • Legislație nouă pentru clădirile care vor fi construite după 2028 • Platformă nouă pentru pașapoarte • Lucrările de construcții rezidențiale au scăzut în ianuarie 2023.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână îți propun un scurt ghid despre cum să te ferești de țepele imobiliare.
Continuăm apoi cu o serie de știri interesante despre volumul lucrărilor de construcții din România în prima lună a anului, despre cum se va schimba domeniul construcțiilor după anul 2028 și despre noua platformă pentru eliberarea pașapoartelor.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Cum să te ferești de țepele imobiliare
Jurnalista Bianca Felseghi a publicat în această săptămână pe PressOne un reportaj despre o serie de țepe imobiliare petrecute în ultimii 15 ani în Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din România.
Reportajul arată modul în care cumpărătorii fie pierd avansurile de mii de euro, fie se aleg în final cu locuințe improvizate în blocuri care nu sunt încă finalizate. În plus, acești “dezvoltatori imobiliari” nu pățesc aproape nimic, pentru că justiția se mișcă extrem de lent, iar faptele se prescriu, în ciuda numeroaselor procese din instanță.
Și mai grav este faptul că, deși țepele imobiliare au început pe vârful bulei imobiliare premergătoare crizei economice din 2008, acestea se petrec și în prezent după o schemă foarte asemănătoare.
În absența unui sprijin real din partea autorităților, vestea bună este că există o serie de metode prin care poți să eviți astfel de țepe imobiliare sau cel puțin să reduci șansele să devii victima unei țepe imobiliare, indiferent de orașul în care vrei să cumperi o locuință. Da, asta înseamnă să muncești un pic și să plătești bani unor specialiști pentru a afla informații reale despre un proiect imobiliar, dar până la urmă vorbim despre o minimă măsură de protecție pentru cea mai scumpă investiție pe care o poți face în viață.
Prin urmare, am plecat de la țepele imobiliare expuse în reportajul Biancăi Felseghi și am încercat să creionez o serie de soluții pentru a te proteja de astfel de “dezvoltatori imobiliari”.
Țeapa imobiliară #1: Publicitate agresivă
Extras din reportajul Biancăi Felseghi:
“(n.r - “Dezvoltatorul”) Traian Onuc s-a folosit inițial de cea mai cunoscută platformă de vânzare-cumpărare, OLX, pentru anunțurile imobiliare pe care le împrăștia în piață. [...] Anunțurile înșelătoare au început să fie postate (n.r - ulterior și) în grupuri de români de pe internet, de pe site-ul Homezz. [...] (n.r - Dezvoltatorului) Leontiuc i s-a creat un profil de arhitect ultracompetent, implicat în mai multe proiecte de construcții importante prin țară.”
Cum eviți țeapa imobiliară #1: Platformele de anunțuri imobiliare reprezintă una dintre metodele prin care poți descoperi locuințe potrivite pentru tine, mai ales dacă vrei să cumperi direct de la proprietar, fără intermedierea unei agenții imobiliare. În plus, aceste platforme sunt utilizate inclusiv de dezvoltatori imobiliari pentru a-și promova complexe rezidențiale. Nu e nimic rău în asta, orice dezvoltator imobiliar are nevoie de o formă de promovare pentru a ajunge la clienții finali, însă trebuie să fii atent la o serie de aspecte.
Când descoperi o locuință atractivă pe o astfel de platformă sau în orice alt mediu de promovare este important să nu te limitezi la informațiile publicate de dezvoltatorul imobiliar în cadrul anunțului respectiv. Este de la sine-înțeles că într-un astfel de anunț sau într-o reclamă vei găsi doar informații pozitive despre dezvoltator și locuința respectivă.
Imaginează-ți că ți-ai cumpăra un smartphone strict pe baza prezentării oficiale de pe site-ul producătorului, fără să citești sau să vezi review-uri realizate de publicații independente.
Prin urmare, este esențial să cauți singur(ă) cât mai multe informații despre locuința respectivă. Iată doar câteva metode:
caută pe Google informații despre complexul imobiliar din anunț și ignoră articolele laudative care par să fie simple advertoriale sau comunicate de presă preluate integral, chiar dacă sunt publicate pe site-uri cunoscute;
caută numele firmei care dezvoltă complexul imobiliar pe site-urile specializate în informații despre orice firmă din România. În acest fel vei descoperi inclusiv informații sumare despre situația financiară a firmei respective;
caută numele firmei pe portalul instanțelor de judecată din România pentru a afla dacă dezvoltatorul are procese. Dacă găsești informații suspecte, dar nu înțelegi terminologia folosită, apelează la un specialist;
caută pe Google informații despre acționarii dezvoltatorului
Am scris pe larg despre toate aceste metode într-un newsletter anterior:
Țeapa imobiliară #2: Vânzătorul are propriul notar
Extras din reportajul Biancăi Felseghi:
“Faptul că Onuc a recurs la notar pentru a încheia antecontractele a fost un element care a sporit încrederea oamenilor. Ceea ce însă nu au știut victimele a fost că prezentarea la notar nu s-a făcut pentru autentificarea acelor antecontracte, ci doar pentru a se da dată certă. Darea de dată certă presupune ca o persoană să prezinte notarului public un înscris sub semnătură privată [...]. Astfel, notarul verifică doar dacă înscrisul e în stare bună (lizibil) nu și ceea ce este înscris în acel act. Notarul nu consiliază părțile cu privire la efectele juridice ale actului, ci se asigură numai că actul nu e contrar legii și bunelor moravuri.”
Cum eviți țeapa imobiliară #2: Prima regulă în acest caz este să alegi tu notarul și să nu accepți notarul propus de dezvoltator sau de vânzătorul persoană fizică, iar argumentul este extrem de simplu: tu ești cumpărătorul, ceea ce înseamnă că tu vei plăti taxele notariale și tu vei plăti banii pentru locuință.
În numeroase cazuri, probabil că dezvoltatorul va argumenta că lucrează cu un notar pentru toți cumpărătorii și că este mai ușor așa din punct de vedere birocratic. Sigur că este mai ușor pentru el, dar pentru tine este mai sigur că apelezi la un notar care nu-l cunoaște pe dezvoltator. Iar dacă dezvoltatorul sau vânzătorul insistă să semnați actele cu notarul lui, treaba asta ar trebui să te pună un pic pe gânduri: este posibil să nu aibă toate actele în regulă, un element pe care un notar neutru le-ar observa rapid.
A doua regulă în acest caz este să înțelegi rolul notarului pentru documentul pe care îl semnezi. Dacă este vorba doar despre dată certă, notarul are mai degrabă un rol minimal, iar asta în mod cert nu te va ajuta prea mult.
Țeapa imobiliară #3: Semnezi actele fără să le verifici
Extras din reportajul Biancăi Felseghi:
“Oamenii care i-au plătit antecontractele reclamau că li s-au luat banii și nu au mai primit apartamentele promise. Sau că le-au primit fără să aibă documente de proprietate, dat fiind că autorizațiile erau expirate. Sau au devenit proprietarii unui apartament care fusese vândut și altcuiva.”
Cum eviți țeapa imobiliară #3: În cazul în care cumperi un apartament în stadiu de proiect, vei semna o așa-numită promisiune de vânzare, prin care dezvoltatorul promite că, la finalizare și după efectuarea recepției, îți va vinde locuința respectivă.
În acest punct este important să ceri un extras de carte funciară pentru a vedea dacă autorizația de construire este menționată în acest document și, la fel de important, este esențial ca această promisiune de vânzare să fie menționată în cartea funciara pentru a evita situația în care dezvoltatorul “vinde” locuința și altor persoane.
Semnarea acestui document trebuie să aibă loc la un notar ales de tine care să-ți explice pe limba ta clauzele pe care nu le înțelegi. Pentru că tu nu ești specialist și pentru că fix pentru asta plătești notarul.
Tot la acest punct poți apela la un truc: spune-i dezvoltatorului că vrei să cumperi locuința prin credit, chiar dacă tu intenționezi să plătești din fonduri proprii. Ideea este că, în cazul unui credit, banca trebuie să evalueze locuința și să verifice actele de proprietate. Prin urmare, dacă dezvoltatorul susține că vrea doar plata cash, sub pretextul că vrea să evite birocrația cu creditele ipotecare, este posibil ca adevăratul motiv să fie altul: există o problemă la acte pe care orice evaluator bancar o poate descoperi. Nu este o regulă generală, mai ales că unele persoanele fizice vând locuința pentru că au nevoie urgent de bani, dar este un aspect pe care ar fi bine să-l iei în calcul.
Am scris mai multe pe acest subiect într-un newsletter anterior:
Țeapa imobiliară #4: Plătești un avans mic urmat de alte avansuri mai mari
Extras din reportajul Biancăi Felseghi:
“(n.r - În 2006 cumpărătorul a achitat) taxa de 1.000 de euro pentru reținerea apartamentului. Cumpărătorul a mai plătit apoi 4.000 de euro pentru promisiunea de vânzare-cumpărare. În 2007 și 2008 a plătit 5.000 de euro, apoi alte 2.000 de euro. În 2010 încă 2.000 de euro, pe care investitorul i-a cerut pentru turnarea unei plăci de beton”.
Cum eviți țeapa imobiliară #4: În contractul inițial pe care îl semnezi cu dezvoltatorul trebuie menționat explicit de la bun-început cum se va face plata. De exemplu, plătești un avans pentru rezervarea apartamentului, iar restul sumei la predarea locuinței. Poate mă înșel, dar nu știu să existe dezvoltatori serioși care să ceară câteva mii de euro o dată la câteva luni. Nu confunda treaba asta cu ratele la dezvoltator, acela este un alt subiect despre care am scris într-un alt newsletter:
În plus, în contractul respectiv pe care îl semnezi inițial trebuie să se menționeze clar condițiile în care poți recupera avansul, în special dacă dezvoltatorul nu finalizează locuința la timp.
Țeapa cu plățile succesive de câteva mii de euro pare inspirată din fraudele care se întâmplă în zona criptomonedelor și a investițiilor în active financiare pe platforme fictive de tranzacționare care îți promit dublarea sau triplarea banilor în câteva zile. În cazul imobiliarelor, schema este să promiți un preț cât mai mic pentru locuință și să induci clientului teama că, dacă nu plătește regulat încă 2.000 - 3.000 de euro pe lângă avansul inițial, pierde “oportunitatea unică” de a cumpăra locuința cu un preț foarte mic. Ocazie cu care ajungem și la a cincea țeapă.
Țeapa imobiliară #5: Prețul locuinței este foarte mic
Extras din reportajul Biancăi Felseghi:
“Clienții au fost racolați printr-o intensă publicitate în presa locală de specialitate prin oferirea de promoții de preț”.
Cum eviți țeapa imobiliară #5: Dacă prețul locuinței pe care vrei s-o cumperi pare prea mic ca să fie adevărat, cel mai probabil acea locuință nu există și nici nu va exista.
Primul pas este să cauți locuințe asemănătoare în zona respectivă, care să aibă o suprafață asemănătoare și facilități cât mai apropiate. Teoretic, chiar dacă locuințele nu sunt construite de același dezvoltator, prețurile ar trebui să fie apropiate, cu diferențe mai degrabă minore, de 5%, poate 10%. Dacă observi că prețul locuinței pe care ai pus ochii este suspect de mic comparativ cu al unei locuințe asemănătoare, este mai sănătos să nu cumperi. Da, există o mică șansă să pierzi un chilipir, dar există o mare șansa să eviți o teapă imobiliară.
Una dintre țepele din reportajul menționat este pentru locuințe situate pe strada Miko Imre din Cluj-Napoca, din imediata apropiere a străzii Bună Ziua, care a devenit populară pe internet după ce a fost reabilitată "la standarde occidentale" în 2020. Într-un comentariu postat pe pagina de Facebook a jurnalistei Ruxandra Pătrașcu și completat apoi cu informații suplimentare într-o discuție privată, consilierul imobiliar Bilo Ștefan din Cluj-Napoca afirmă că prețurile unui apartament oferit de un dezvoltator țepar erau cu aproape 50% mai mici decât cele pentru locuințe situate într-un bloc vecin.
“De foarte mult timp se dau țepe pe Strada Miko Imre. Noi am avut un bloc la vânzare chiar lângă în anul 2017. Noi vindeam cu 1.200 de euro pe metru pătrat, iar Traian Onuc “vindea” cu aproximativ 700 de euro. Aveam prețul dublu față de acest țepar. Unii oameni au cumpărat acolo pentru că au crezut că noi, în calitate de consilieri imobiliari, vrem să-i păcălim să cumpere ceva mai scump. O doamnă chiar a spus că, “dacă tot am venit de la Baia Mare și atâția bani am, vreau să le fac o surpriză copiilor”. Avea 40.000 de euro într-o pungă”.
Bilo Ștefan, consultant imobiliar
O adevărată surpriză sub forma unei pierderi de 40.000 de euro.
Personajul menționat de Bilo Ștefan a început să dea astfel de țepe în 2014, a fost arestat preventiv în 2017, însă eliberat după 30 de zile, iar în prezent continuă să “vândă” astfel de locuințe. Și reușește să vândă în continuare atât din cauza faptului că justiția nu își face treaba, cât și din cauza faptului că oamenii nu se informează mai bine înainte să facă o achiziție imobiliară. Ceea ce este de-a dreptul stupid, în condițiile în care vorbim despre zeci și sute de mii de euro și de cel mai scump lucru pe care îl poți cumpăra în viață.
Despre țepele acestui personaj a relatat în 2019 și postul de televiziune Pro TV în cadrul unui amplu reportaj realizat la Cluj-Napoca, în care reporterii au vorbit inclusiv cu Traian Onuc și cu notarul care a semnat actele cu cumpărătorii păcăliți.
Patru ani și 500.000 de afișări pe Youtube mai târziu, personajul în cauză continuă să "vândă" locuințe în Cluj-Napoca.
Ca o concluzie, atunci când vrei să cumperi o locuință este esențial să te informezi cât mai bine din cât mai multe surse și să plătești specialiști pentru a afla lucruri importante despre locuința respectivă. Lucruri pe care de multe ori nu le poți afla singur pentru simplul motiv că nu ești specialist în domeniul imobiliar și nici expert în limbajul specific în care sunt redactate în mod uzual contractele de vânzare-cumpărare.
În final îți prezint și cea mai nouă oportunitate de investiție imobiliară într-un proiect în spatele căruia se află o persoană condamnată la închisoare.
Compania Metav SA a obținut în această lună autorizația de construire pentru proiectul imobiliar Above de pe Șoseaua Fabrica de Glucoză din București. Proiectul include două blocuri pentru locuințe de câte 18 etaje și mai multe clădiri de birouri de până la 10 etaje.
Presa economică afirmă că Metav SA este deținută indirect de Gabriel Popoviciu, care în 2017 a fost condamnat definitiv la 7 ani de închisoare pentru abuz în serviciu și dare de mită în dosarul Ferma Băneasa. Popoviciu a cumpărat la un preț subevaluat un teren de 225 de hectare de la Universitatea de Științe Agronomice și Medicină Veterinară (USAMV) București, iar prejudiciul este estimat la circa 955 de milioane de lei. Pe acest teren, Popoviciu a dezvoltat ulterior centrul comercial Băneasa Shopping City. Popoviciu s-a exilat la Londra înainte de decizia definitivă, iar numele său apare și în prezent pe site-ul Poliției Romane la rubrica Most Wanted.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Știrile săptămânii:
1. Parlamentul European a adoptat o versiune revizuită pentru directiva Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), cunoscută sub numele de “legea clădirilor verzi”. (European Environmental Bureau)
De ce este important: Directiva prevede că toate clădirile construite după anul 2028 ar trebui să aibă zero emisii și să fie dotate cu sisteme de panouri fotovoltaice, dacă acest lucru este posibil din punct de vedere tehnic și fezabil din punct de vedere economic. De asemenea, pe o scară de la A la G, toate clădirile rezidențiale ar trebui să se încadreze cel puțin la clasa de performanță E până în 2030 și D până în 2033. Forma finală a directivei va fi stabilită însă de Consiliul European, din care fac parte șefii de stat sau de Guvern din statele membre.
2. Începând din 20 martie, persoanele fizice se pot programa pentru depunerea cererilor pentru eliberarea pașapoartelor în noua platformă de servicii operată de Ministerul Afacerilor Interne. (Hub MAI)
De ce este important: Începând de la aceeași dată, serviciul de programare pentru pașapoarte disponibil anterior la această adresă redirecționează către noul hub de servicii dezvoltat de MAI. Programarea se poate face fără crearea unui cont de utilizator, doar pe baza unei adrese de e-mail. În prezent, pe acest hub se poate obține și cazierul judiciar online, iar în curând se va putea obține istoricul sancțiunilor rutiere.
3. Volumul lucrărilor de construcții pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu 2,7% în ianuarie 2023 comparativ cu ianuarie 2022, în timp ce în cazul lucrărilor nerezidențiale scăderea a fost de 1,5%. (Institutul Național de Statistică)
De ce este important: Datele publicate în această săptămână de INS arată o tendință de scădere a lucrărilor pentru locuințe și clădiri de birouri, pe fondul scăderii cererii pentru locuințe. Cu toate acestea, scăderea este una destul de mică, iar relevanța datelor este limitată din cauza faptului că se referă doar la prima lună a acestui an. În schimb, volumul construcțiilor inginerești a crescut în aceeași perioadă cu 17,7%, cel mai probabil ca urmare a proiectelor de infrastructură națională realizate cu fonduri provenite prin programele PNRR. Tocmai de aceea, volumul de construcții a înregistrat în medie o creștere de 5,8% în ianuarie 2023 comparativ cu ianuarie 2022.