Cum verifici rezistența la cutremur a unei locuințe
Patru Pereți #68 • Harta de zonare seismică a României • Lista clădirilor expertizate seismic • Codul de proiectare în construcții • Cartea tehnică a unei construcții • Expertiza seismică.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână analizăm împreună un subiect foarte important, la care ar trebui să te gândești bine înainte să cumperi sau să închiriezi o locuință.
O să încep direct cu concluzia: este foarte greu să verifici cât de rezistentă este în realitate o locuință la cutremur, și asta dintr-un motiv foarte simplu: nu poți să vezi direct, cu ochii tăi, structura de rezistență a unei clădiri.
Există însă o serie de metode prin care poți să-ți faci o idee mai mult sau mai puțin obiectivă despre rezistența unei clădiri la cutremur. Pentru unele trebuie doar să cauți informații pe internet, iar pentru altele trebuie să apelezi la specialiști în construcții. Și să-i plătești, desigur.
Întrucât întregul proces este unul complex, m-am gândit la un scenariu cât mai simplu prin care să pleci de la imaginea de ansamblu (adică de la riscul seismic general al României) până la imaginea de detaliu (adică până la structura de rezistență a locuinței pe care vrei s-o cumperi sau s-o închiriezi). Nu știu dacă este într-adevăr cea mai eficientă soluție, dar asta e soluția la care m-am gândit eu când am conceput acest newsletter. Sper să-ți fie de folos.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Harta de zonare seismică a României
Așa cum știi, o mare parte din teritoriul României este poziționat geografic în zone cu activitate seismică. Prin urmare, primul pas este să înțelegi ce risc seismic există în regiunea în care vrei să cumperi sau să închiriezi o locuință.
Zonarea seismică a teritoriului României are la bază un cod de proiectare seismică realizat de specialiști pentru Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Dacă ai extrem de mult timp liber la dispoziție, găsești aici partea despre proiectarea clădirilor (un document de aproape 1000 de pagini) și aici partea despre evaluarea seismică a clădirilor existente (vreo 500 de pagini).
Pe baza acestor date, Centrul de Cercetare pentru Evaluarea Riscului Seismic de la Universitatea Tehnică de Construcții București a realizat o hartă în Google Maps în care a scos în evidență principalele zone seismice din România, în funcție de valorile maxime ale acceleraţiei terenului în timpului unui cutremur. Este un indicator cu valori cuprinse între 0,1 și 0,4, unde 0,1 reprezintă cel mai mic risc seismic, iar 0,4 cel mai mare risc seismic. De exemplu, harta de mai jos arată că Bucureștiul se află în a treia cea mai riscantă zonă seismică, în timp ce Cluj-Napoca este în a șasea cea mai riscantă zona seismică dintre cele șapte existente în total.
Pentru evaluări mai precise, vezi această hartă pe Google Maps, pentru că acolo poți face zoom-in până la nivel de stradă.
Lista clădirilor expertizate seismic
După ce ai aflat în ce zonă seismică este locuința, este indicat să verifici dacă aceasta a fost deja expertizată din punct de vedere seismic. În principiu, șansele să existe o expertiză pentru locuința respectivă sunt destul de mici, pentru că de exemplu în București au fost expertizate până acum mai puțin de 3.000 de clădiri, în mare parte din centrul orașului.
O listă completă cu toate imobilele expertizate seismic în București găsești aici, pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, unde poți căuta inclusiv după adresa.
Toate aceste clădiri le găsești însă și mai bine reprezentate pe această hartă a Bucureștiului sau chiar mai bine pe această hartă realizată de Re:Rise, adică de Asociația pentru Reducerea Riscului Seismic. Este important să reții că, dacă o locuință nu este pe această listă sau hartă, asta nu înseamnă că locuința respectivă este sigură, ci doar că nu a fost încă expertizată seismic. Spun asta pentru că pe site-urile de imobiliare vei găsi numeroase anunțuri de vânzare potrivit cărora locuința nu a fost încadrată într-o clasă de risc seismic. De fapt, nu a fost încadrată pentru simplul motiv că nu a fost încă expertizată.
Ulterior poți să intri și pe site-ul HartaBlocuri, unde găsești o hartă foarte detaliată cu blocurile de locuințe din București și din numeroase alte orașe din România, inclusiv Brașov, Iași, Oradea, Constanța, Ploiești, Buzău, Bacău sau Botoșani. Aici găsești, printre altele, informații despre anul construcției unui bloc, numărul de scări, numărul de etaje, tipuri de apartamente, schița blocului și, dacă este cazul, încadrarea seismică pe baza unei expertize tehnice.
Un avantaj al site-ului HartaBlocuri este că poți încerca să găsești un bloc care a fost expertizat seismic și care are o construcție similară cu cea a blocului în care vrei să cumperi sau să închiriezi un apartament, dar care n-a fost încă expertizat. Teoretic, treaba asta se aplică cel mai eficient în cazul cartierelor mari de blocuri construite în perioada de dinainte de 1990, pentru că numeroase blocuri sunt similare din punct de vedere al construcției. În felul ăsta poți să-ți faci o idee despre clasa seismică a blocului respectiv, dar fără garanția că s-a lucrat cu aceleași materiale sau cu muncitori la fel de bine pregătiți.
Codul de proiectare folosit în construcții
Anul construcției pentru o locuință este o informație importantă. Și asta nu neapărat pentru că afli câți ani au trecut de la construcție, ci mai ales pentru că în acest mod descoperi pe baza cărui cod de proiectare a fost ridicată construcția.
Teoretic, codul de proiectare ia în calcul efectele unui cutremur care are loc într-o anumită regiune. Fără să intru în detalii specifice, ideea pe care merită să o reții este următoarea: cutremurele care au loc la adâncimi scăzute, de până în 50-70 kilometri, afectează în special clădirile joase și rigide, de până în 4 etaje, în timp ce cutremurele care au loc la adâncimi medii, cuprinse de regulă între 70 și 300 de kilometri, afectează în special clădirile de 7-12 etaje, iar cutremurele care au loc la adâncimi mari, de peste 300 de kilometri, afectează clădirile foarte înalte.
De regulă, în zona seismică Vrancea, cutremurele au loc la adâncime medie. De exemplu, cutremurul din 1977 a avut loc la o adâncime de 94 de kilometri. Iar asta înseamnă că un cutremur puternic în Vrancea afectează în special clădirile cu înălțimi de 7-12 etaje.
Până în anul 1963, în România nu a existat un cod de proiectare. Ulterior, în perioada 1963 - 1978, clădirile au fost construite pe baza unui cod de proiectare care lua în calcul doar efectele unui cutremur care are loc la o adâncime mică, de ordinul zecilor de kilometri. Cu alte cuvinte, clădirile construite în perioada 1963-1978 au fost realizate pe baza unui cod de proiectare greșit. Iar asta înseamnă că aceste clădiri sunt practic vulnerabile din start la un cutremur tipic zonei Vrancea.
Clădirile care au fost avariate la cutremurul din 1977 au o problemă suplimentară: la exact 4 luni după cutremur, Nicolae Ceaușescu a ordonat sistarea lucrărilor de consolidare, decizie în urma căreia se estimează că peste 10.000 de clădiri din București avariate în urma cutremurului nu au fost consolidate. Detalii despre acest subiect găsești pe site-ul OrdinulCriminal realizat de asociația Re:Rise.
Teoretic, clădirile construite după 1978 pe baza unui cod de proiectare corect sunt mai sigure, atât datorită unui standard de proiectare îmbunătățit și adaptat la specificul cutremurelor din Vrancea, cât și datorită faptului că nu au trecut prin cutremurul din 1977.
Ulterior, codul de proiectare a fost actualizat periodic și, în plus, calitatea materialelor de construcție disponibile pe piața s-a îmbunătățit. Un exemplu de cod de proiectare găsești aici.
Totuși, în special în primii ani de după Revoluția din 1989, a apărut o nouă problemă: calitatea execuției lucrărilor. Iar această problemă a execuției lucrărilor continuă, într-o anumită măsură, și în prezent. Este extrem de dificil să-ți dai seama dacă blocul în care vrei să-ți cumperi o locuință a fost construit cu respectarea codului de proiectare, indiferent că vorbim despre un bloc din 1978 sau un bloc din 2023.
Cel mai bun exemplu în acest sens este probabil complexul rezidențial Asmita Gardens din București, care este format din 7 blocuri ce au între 17 și 25 de etaje. În cadrul unui proces din anul 2010 între dezvoltatorul imobilar și compania care a construit ansamblul rezidențial, Tribunalul București a menționat în sentință că “lucrările sunt de o calitate îndoielnică, iar expertiza tehnică [...] a arătat vicii ale structurii de rezistenţă şi defecte majore ale betonului încorporat în construcţie”. Procesul a apărut ca urmare a faptului că unul dintre blocuri s-a înclinat pentru că solul nu a fost consolidat corespunzător înainte de construcție.
Cartea tehnică a unei locuințe
Din acest punct, lucrurile se complică semnificativ, în special pentru că de aici încolo vei avea nevoie de ajutorul unui specialist în construcții.
La vizionarea unei locuinței poți să soliciți cartea tehnică a locuinței sau, dacă este vorba despre un apartament într-un bloc, cartea tehnică a blocului. Această documentație se afla în posesia proprietarului sau, în cazul blocurilor de locuințe, în posesia asociației de proprietari.
În acest document oficial găsești informații importante despre proiectarea, execuția, recepția și exploatarea clădirii, cum ar fi detalii despre elementele structurii de rezistență sau despre tipul de beton utilizat în construcție. Teoretic, în acest fel vei afla dacă dezvoltatorul a folosit materiale de calitate în procesul de construcție. Doar că datele sunt tehnice și nu le poți interpreta singur dacă nu ai studii de specialitate, motiv pentru care ai nevoie de un specialist în construcții care să-ți descifreze datele și să-ți explice pe limba ta dacă locuință a fost construită corespunzător.
Pe de altă parte, nu ai nicio garanție că dezvoltatorul a folosit într-adevăr materialele de construcție menționate în cartea tehnica. Se poate întâmpla ca în cartea tehnică să fie menționat un anumit tip de beton, iar în realitate blocul să fie construit cel puțin parțial cu un beton de o calitate mai slabă, dar mai ieftin. Pentru că, nu-i așa, n-ai cum să verifici chestia asta când mergi la o vizionare înainte de achiziție.
E greu de spus câte complexe rezidențiale noi respectă datele din cartea tehnică. Și asta mai ales când vezi că există numeroși dezvoltatori imobiliari care nu respectă nici măcar suprafața minimă obligatorie a unei locuințe, un parametru mult mai ușor de verificat la achiziție. Am scris despre asta într-un alt newsletter:
La fel cum există numeroși dezvoltatori care nu respectă distanța minimă dintre blocuri, un element care poate avea de asemenea consecințe negative în cazul unui cutremur puternic. Am scris și despre asta într-un newsletter anterior:
Ce șanse crezi că sunt ca un dezvoltator care nu respectă suprafața minimă legală a unei locuințe sau distanța minimă legală între blocuri, elemente pe care le poți verifica ușor, să respecte codul de proiectare, pe care n-ai cum să-l verifici cu ochiul liber?
Tot pe această idee este bine să faci o verificare a dezvoltatorului imobiliar pentru a nu avea parte de surprize neplăcute. Procese în justiție pentru nerespectarea contractelor sau alte probleme de acest gen ar trebui să reprezinte semnale de alarmă.
Expertiza seismică a unei locuințe
Pentru a elimina și acest dubiu poți apela la o firmă specializată în expertiza structurii de rezistență a clădirilor. Specialiștii folosesc scannere de structuri cu precizie de 95% pentru a identifica tipul de fier-beton din pereți și calitatea grinzilor sau a armaturilor.
Și aici există însă câteva probleme, iar prima este legată de costuri: o expertiză cu scannere mobile costă circa 8 euro pe metru pătrat desfășurat, adică ajunge la câteva sute de euro pentru un apartament. Mai puțin de 1% din prețul de achiziție al unei locuințe, dar oricum o sumă destul de mare, mai ales dacă vrei să vizionezi și să verifici mai multe locuințe înainte de o decizie finală.
Aici poți face însă un experiment: propune dezvoltatorului să faci pe banii tăi o verificare a structurii de rezistență a apartamentului cu o firmă specializată și vezi cum reacționează. Dacă dezvoltatorul caută tot felul de motive să nu-ți permită o astfel de verificare, este posibil ca datele menționate în cartea tehnică să nu fie reale. La fel și în cazul în care este de acord, dar insistă ca o astfel de verificare să fie realizată de o anumită firmă aleasă de dezvoltator.
A doua problemă este că o expertiza efectuată doar pentru un apartament dintr-un bloc nu este foarte relevantă, întrucât nu este o garanție că restul blocului este la fel de bine construit.
O soluție mai eficientă este ca asociația de proprietari să facă o expertiză seismică la nivelul întregului bloc, însă în principiu pentru asta toți proprietarii trebuie să fie de acord, ceea ce se poate dovedi dificil mai ales în contextul prețurilor mari.
Serviciile de expertiză seismică sunt oferite de diverse firme pe care le poți găsi la o simplă căutare pe Google.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Alte aspecte pe care să le iei în considerare
Pe lângă toate aceste aspecte de natură tehnică, este bine să iei în calcul și o serie de factori pe care nu ai cum să-i regăsești în cartea tehnică sau în alte documente oficiale.
De exemplu, blocurile care au spații comerciale la parter sunt teoretic mai vulnerabile la un cutremur puternic, întrucât au mai puțini pereți de rezistență la parter comparativ cu clădirile unde la parter sunt locuințe individuale.
De asemenea, rezistența la cutremur este afectată și dacă anumiți locatari au efectuat modificări ale propriilor apartamente, cum ar fi eliminarea peretului dintre bucătărie și living sau dintre living și balcon.
O idee bună este să analizezi și fațada unui bloc pentru a observa eventuale fisuri adânci. În timp, în astfel de fisuri pot apărea infiltrații de apă care să afecteze calitatea materialelor de construcție.
De altfel, o altă problemă legată de apă este infrastructura sistemului de încălzire centralizată: cele mai recente date arată că, prin rețeaua de conducte gestionată de Termoenergetica în București, se pierd în fiecare oră circa 2.000 de tone de apă. Toată această apă ajunge în pământ și poate afecta stabilitatea solului pe care sunt construite blocurile de locuințe.
Așa cum observi, să verifici cu exactitate cât de sigură este o locuință în cazul unui cutremur este o misiune foarte dificilă, care la un moment dat poate deveni foarte costisitoare, indiferent dacă este vorba despre o construcție din perioada pre-1990 sau una realizată în urmă cu câțiva ani.
Totuși, un astfel de proces, fie și realizat numai parțial, cu informațiile care sunt disponibile public, te poate ajuta să înțelegi mai bine cât de sigură este o anumită locuință în cazul unui cutremur puternic în zona Vrancea. Cutremur despre care știm că va veni la un moment dat, fără să putem anticipa când se va întâmpla asta.
Este o căsuță veche (construită prin 1960-1980 bazat pe cum arată) care m-am gândit în viitor să o cumpăr la un sat lângă Cluj dar recent în satul âla (inclusiv în Cluj) sau mai simțit cutremure și casa aia dacă o să o cumpăr în viitor nu vreau să cadă la cutremure în viitor și ar fi frumos să știu niște informații despre rezistența casei bazat pe informații despre construcție: casa este făcuta parter plus beci care beciul m-am gândit sa il umplu cu beton, casa nu pare să aibă probleme la structură bazat pe cum arată pe din-afară, acoperișul probabil trebuie schimbat, are horn din cărămidă care nu arată a stare foarte bună (oricum aș da jos hornul), necesită renovare dar pare stare bună, sub acoperiș la un perete pare umed dar poate fi murdară tencuiala, nu pare să aibă crăpături și cel mai probabil este construită din cărămidă pentru că marea majoritate a caselor din zonă sunt din cărămidă.
Am intrat pe site-ul „Ordinul Criminal” și am încercat să înțeleg ce l-a determinat pe Ceaușescu să sisteze operațiunea de consolidare a clădirilor din București... se pare că și atunci erau „băieți deștepți” care trăiau boierește din contracte cu statul și Ceaușescu și-a dat seama că se invocau clădiri „afectate” pentru ca firmele de construcții să mulgă bani de la stat! Este ceea ce se va întâmpla și acum, prin ordinul de consolidare dat în zona Olteniei.