Patru Pereți #3: Cum verifici un dezvoltator imobiliar
Patru Pereți #3: Cum verifici un dezvoltator imobiliar
În ediția din această săptămână îți povestesc care sunt metodele prin care poți verifica seriozitatea dezvoltatorului imobiliar al complexului rezidențial în care vrei să-ți cumperi apartament.
Salut și bine te-am găsit la a treia ediție a newsletter-ului Patru Pereți. Ce să zic, adevărul este că aveam atât de mult timp liber, încât am decis să-mi ocup zilele de duminică într-un mod extrem de productiv în fața laptopului. Probabil îmi lipsește perioada în care publicam cronici de Formula 1, uneori cu un tur înainte ca învingătorul să treacă linia de sosire. Ce vremuri!
Bun, hai să intrăm direct în pâine.
Sau mai stai un pic, că nu ne grăbim nicăieri. Înainte să începi lectura, te rog să trimiți acest newsletter prietenilor tăi pe mail, pe Facebook sau pe orice altă rețea socială pe care o folosești. Este important ca informațiile de calitate să ajungă la cât mai multe persoane. Mulțumesc!
Știrile săptămânii
1. Dezvoltatorul imobiliar One United a anunțat că ansamblul rezidențial One Peninsula aflat în construcție pe malul Lacului Floreasca va utiliza resurse geotermale pentru sistemul de încălzire. (Energynomics)
De ce este important: În contextul creșterii accelerate a prețurilor la utilități, utilizarea unor resurse geotermale are potențialul de a reduce facturile viitorilor locatari. Oficialii One United estimează că noul sistem va reduce costurile pentru răcire și încălzire cu până la 50% comparativ cu sistemele tradiționale bazate pe gaze naturale.
Mai multe detaii despre proiectul One Peninsula poți găsi în prezentarea PDF de mai jos, la paginile 5-11:
2. Numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale a crescut cu 14% în septembrie 2021 comparativ cu septembrie 2020, la 4899 de autorizații. Suprafața utilă totală pentru care s-au obținut autorizații este de circa 1.2 milioane de metri pătrați. (Profit)
De ce este important: Mărirea numărului de autorizații de construire simbolizează interesul în creștere al dezvoltatorilor imobiliari pentru construcția de noi ansambluri rezidențiale, cel mai probabil ca urmare a menținerii cererii din partea cumpărătorilor la un nivel ridicat. Creșterea numărului de autorizații vine în ciuda majorării puternice a prețurilor la materiale de construcții, un element care pune presiune pe costurile finale ale locuințelor.
Ai primit acest newsletter de la un prieten? Abonează-te gratuit la Patru Pereți și primești în fiecare zi de miercuri un astfel de conținut editorial direct la tine în inbox:
3. Lanțul american de restaurante fast food Popeyes va intra pe piața din România în 2022 și intenționează să deschidă peste 90 de unități în țară în următorii 10 ani. (Business Wire)
De ce este important: Sosirea unui nou lanț de restaurante fast food va intensifica și mai mult concurența în segment. Din punct de vedere a produselor oferite, Popeyes se aseamănă cel mai mult cu KFC, într-o zonă în care activează numeroși alți jucători precum McDonald’s sau Burger King.
Analiza săptămânii: Cum verifici un dezvoltator imobiliar
La prima vedere, probabil că ești tentat să spui că piața imobiliară din România este o junglă. Asta pentru că uneori se construiesc blocuri și pe ultimul petec de pământ rămas disponibil într-o anumită zonă. Sau pentru că uneori se construiește fără să se țină cont de arhitectura generală a zonei respective. Și, mai grav, uneori se construiește ilegal.
Probabil cel mai bun exemplu este blocul cu 50 de apartamente care a fost construit în sectorul 5 al Bucureștiului fără să aibă autorizație de construire. Caz în care cumpărătorii au dat cu bună știință bani pe apartamente pentru care, în absența autorizației, nu au primit contracte de vânzare-cumpărare. În alte cazuri, autorizațiile de construire au fost eliberate ilegal. Iar alte cazuri, construcția avea autorizație pentru 2 etaje, dar dezvoltatorul a adăugat alte 6 etaje în mod ilegal.
Într-o perioadă în care numărul de proiecte rezidențiale construite în marile orașe sau la marginea acestora a crescut exponențial, este esențial să verifici în detaliu cine construiește blocul respectiv înainte de a semna contractul pentru a te asigura că totul este în regulă, mai ales dacă este vorba despre un bloc aflat în faza de construcție.
Bun, dar cum poți să faci asta? Există câteva metode relativ simple pe care le poți face între pereții casei tale, în timp ce pentru altele trebuie să faci o vizită efectivă la dezvoltator și să ceri amănunte. Niciun efort nu va fi însă prea mic. Până la urmă, locuința este cel mai scump lucru pe care îl poti cumpăra în această viață.
Să presupunem că ai descoperit că undeva, nu contează unde, se construiește un nou ansamblu rezidențial. Vrei să afli mai multe detalii despre proiect pentru a decide dacă merită să investești într-un apartament în ansamblul respectiv. Hai să vedem ce ar trebui să faci:
1. Caută informații despre proiectul imobiliar
Suntem în 2021, an în care orice firmă care oferă servicii sau produse pentru persoane fizice ar trebui să aibă un site bine dezvoltat. Prin urmare, caută pe Google numele proiectului imobiliar pe care ai pus ochii și intră pe site-ul oficial. Pentru început, aruncă doar o privire generală asupra site-ului. Ar trebui să aibă un design modern, să explice în detaliu ansamblul rezidențial și să ofere schițe și cifre cât mai detaliate despre apartamentele disponibile.
În plus, caută pe Google numele ansamblului imobiliar pentru a găsi știri relevante despre construcția acestuia. Iar dacă vrei să afli ce părere au locuitorii care s-au mutat deja acolo, încearcă să găsești astfel de informații pe forumul Softpedia.
2. Caută informații despre firma care deține ansamblul rezidențial
Tot pe site-ul oficial al proiectului trebuie să existe măcar o mențiune despre firma care deține ansamblul rezidențial. De cele mai multe ori vei găsi această informație în secțiunea de contact a site-ului sau în footer.
De aici, posibilitățile sunt foarte variate:
caută numele firmei pe un site care oferă informații publice despre situația financiară a firmei. Printre exemple se numără site-urile Termene sau Risco, care prezintă date generale despre firme. Astfel, vei afla informații precum data înființării firmei, veniturile anuale, profitul anual, datorii sau număr de angajați. În general este bine să eviți firmele care au datorii mari și profituri mici, ca urmare a riscului de insolveniă, însă reține că cei mai mulți dezvoltatori își finanțează construcțiile de imobile prin credite bancare.
caută numele firmei pe Bursa de Valori București (BVB). Unii dezvoltatori imobiliari sunt listați la BVB, astfel că poți afla și de acolo informații financiare actualizare despre firma respectivă. Printre companiile pe care le găsești pe BVB se numără One United sau Qualis.
caută numele fimei pe portalul instanțelor de judecată din România. Astfel, afli rapid dacă firma respectivă a fost dată în judecată pentru diverse motive, cum ar fi neplata datoriilor. Citește însă cu atenție informațiile, întrucât limbajul specific legislativ te poate încurca.
caută acționarii firmei respective. Site-urile precum Termene și Risco menționate mai sus oferă și informații despre acționarii firmei, însă de cele mai multe ori trebuie să plătești pentru a obține acces la aceste informații. Alternativa este să cauți numele acționarilor pe Google, însă aici vei primi răspunsuri relevante în special în privința marilor dezvoltatori imobiliari. Dacă reușești să afli numele acționarilor, caută numele lor pe Google pentru a afla în ce alte afaceri au fost implicați, dacă afacerile respective sunt profitabile sau dacă au avut probleme cu justiția sau de altă natură.
caută alte proiecte imobiliare alte firmei. Cu ajutorul lui Google poți descoperi rapid dacă firma respectivă a fost implicată și în dezvoltarea altor ansambluri rezidențiale. Dacă da, caută cât mai multe detalii despre celelalte ansambluri, pentru a vedea dacă cumpărătorii au fost mulțumiți de calitatea construcției sau dacă au existat întârzieri în livrarea apartamentelor.
3. Solicită documentația legală
O altă idee bună este să ai o întâlnire cu reprezentanții dezvoltatorului imobiliar și să soliciți copii după o serie de acte pe baza cărora au fost obținute autorizațiile necesare pentru proiect. Aici mă refer, de exemplu, la acte de proprietate, certificat de urbanism, autorizația de construcție, extrasul de carte funciară sau planul de situație.
În cazul în care construcția ansamblului imobiliar este abia la început, este foarte posibil ca unele acte să nu fie încă disponibile, însă este important să menționezi că dorești să ai acces la ele pentru a le verifica.
În mod normal, un dezvoltator serios îți va putea oferi informații detaliate despre toate aceste acte și autorizații. Desigur, cel mai bine ar fi să ai lângă tine un inginer sau un arhitect, întrucât documentațiile sunt destul de tehnice și greu de înțeles pentru persoanele care nu lucrează direct în astfel de domenii.
4. Verifică partenerii care construiesc ansamblul rezidențial
Cu mici excepții, probabil că niciun dezvoltator imobiliar nu construiește un ansamblu rezidențial cu proprii săi angajați, ci apelează la companii de construcții cu experiență în domeniu. De aceea, este important să verifici numele acestor companii partenere, pentru că ele se ocupă de fapt de construcție și sunt responsabile de calitatea acesteia.
În acest caz, poți relua toate căutările de la punctul 2 și poți cere informații suplimentare despre aceste companii inclusiv de la dezvoltator. De regulă, vei găsi logo-urile acestor companii inclusiv pe bannerele amplasate la locul construcției pentru promovarea noului ansamblu rezidențial.
5. Cere o vizionare la un apartament asemănător
În cazul în care apartamentul pe care vrei să-l cumperi nu este încă finalizat, dar dezvoltatorul a terminat deja alte blocuri în același complex, o idee foarte bună este să soliciți vizionarea unei locuințe asemănătoare.
În cazul unui răspuns afirmativ din partea dezvoltatorului, nu ezita să profiți de oportunitate pentru a vedea mai clar cum ar trebui să arate viitoarea ta locuință. Vizionarea reală este mult mai eficientă decât schițele de pe calculator.
Cert este că, în acest fel, te poți asigura încă o dată că dezvoltatorul imobiliar este serios și și-a respectat angajamentele anterioare.
Sigur, acest lucru nu este posibil întotdeauna: poate celelalte locuințe asemănătoare au fost deja vândute sau poate dezvoltatorul construiește un singur bloc. Totuși, în astfel de situații, unii dezvoltatori îți oferă posibilitatea de a viziona viitorul tău apartament cu ajutorul unor ochelari de realitate augmentată, care îți permit o imersiune în locuința apropiată de cea reală.
Recomandările săptămânii
1. Am vizitat de mai multe ori Muzeul Astra din Sibiu, însă acum am un nou motiv să o fac: a fost lansat un proiect prin care vizitatorii pot folosi ochelari de realitate virtuală pentru a pătrunde într-un mod cât mai realist în lumea caselor din satele Rășinari și Sebeș din preajma anului 1920. Sunt redate cu acuratețe detalii arhitecturale ale locuințelor și, de asemenea, sunt prezentate în detaliu 14 obiecte casnice vechi.
Mai multe detalii despre acest proiect poți citi într-un articol dedicat de pe site-ul revistei Zeppelin, pe care l-am descoperit în newsletter-ul Civilization scris de Victor Kapra.
2. Nu știu ce-ai făcut tu în luna septembrie, dar eu am călătorit prin toată țara în ROCHARGE, turul României cu mașini electrice. Într-una dintre zile am vizitat centrul de inginerie deținut de compania germană Vitesco Technologies la Iași, acolo unde inginerii romani dezvoltă tehnologii și componente pentru mașini electrice precum Volkswagen ID.4, Audi Q4 e-tron sau Porsche Taycan.
Dacă ești curios cum se lucrează între pereții laboratoarelor Vitesco Technologies îți recomand cu căldură să citești reportajul pe care l-am scris de acolo pentru ediția de toamnă a revistei Eco Wheels. O găsești în format fizic în rețeaua Inmedio sau în format digital pe platforma Magzter.
3. Știi cadoul ăla memorabil reprezentat de o cutie mare în care se află o cutie mai mică în care găsești o cutie și mai mică? Eh, acum imaginează-ți că vorbim despre o cutie mare metalică sub forma navei Titanic, o cutie mai mică sub forma unei cutii de lemn poziționate în cala pentru marfă și de o cutie mai mică sub forma unei mașini de lux Renault Type CB Coupe de Ville produsă în 1912.
Ei bine, asta e mașina în care Leonardo di Caprio și Kate Winslet și-au făcut de cap în filmul Titanic din 1997. Și am un feeling că vrei să afli mai multe despre mașina asta, mai ales dacă îți spun că a fost singura mașină de pe Titanic și că prezența ei pe nava trădează apetitul aristocraților americani din acea epocă pentru mașinile de lux produse în Europa. Te-am convins? Citește povestea completă pe care am scris-o pentru Autocritica.