Distanța minimă legală dintre blocuri
Patru Pereți #63 • Primele detalii despre programul Noua Casă 2023 • ANAF a publicat noul contract de închiriere pentru locuințe • Cum contribuie Australian Open la economia Australiei.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului săptămânal Patru Pereți, un produs editorial cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Patru Pereți ajunge în inboxul tău în fiecare miercuri cu un click pe butonul de mai jos:
Distanța minimă legală dintre blocuri
Care este unul dintre principalele dezavantaje pe care le observi la numeroase complexe rezidențiale care se dezvoltă haotic în ultimii ani în marile orașe al României? Nu știu ce răspunzi tu la întrebarea asta, dar știu ce răspund eu: distanța dintre blocuri este foarte mică.
Cel mai bine înțelegi treaba asta dacă te plimbi printr-un cartier oarecare dominat de blocuri construite înainte de anii 2000 și apoi mergi într-un complex rezidențial construit relativ recent. În cazul celor mai multe ansambluri rezidențiale noi îți va fi foarte ușor să realizezi că spațiul dintre blocuri este mai mic.
Partea amuzantă în toată povestea asta este că dezvoltatorii imobiliari aflați în această situație nu respectă reglementările legale, dar blocurile sunt construite legal, pe baza autorizațiilor de construire eliberate de primării. Hai să vedem cum s-a ajuns în această situație.
Ce spune legea despre distanța minimă dintre blocuri?
Distanța minimă dintre două clădiri este reglementată de autoritățile locale ale unui oraș prin Planul Urbanistic General (PUG). Pentru o exemplificare cât mai relevantă, am căutat informații despre distanța minimă dintre două clădiri în PUG-urile din București (pentru că este cel mai mare oraș din România) și Cluj-Napoca (pentru că este cel mai scump oraș din România), ambele cu o piață imobiliară care s-a dezvoltat puternic în ultimii ani.
PUG-ul Bucureștiului este disponibil pe site-ul oficial al Primăriei Capitalei, iar informațiile despre distanța minimă legală între clădiri le găsești în capitolul despre zona de locuit, în format PDF.
Pe pagina a 5-a a documentului, la articolul 7 se menționează:
Distanţa minimă dintre clădirile de pe aceeaşi parcelă va fi egală cu înălţimea la cornişă a clădirii celei mai înalte pentru faţadele cu camere locuibile. Distanţa se poate reduce la jumătate, dar nu la mai puţin de 4 metri, dacă fronturile opuse nu au camere locuibile.
Între timp, PUG-ul orașului Cluj-Napoca este disponibil pe site-ul oficial al Primăriei, iar informațiile care ne interesează aici sunt în capitolul despre zona de locuințe colective realizate după anul 1990. Articolul 7 menționează:
Distanţa minimă dintre două clădiri aflate pe aceeaşi parcelă va fi egală cu (a) înălţimea clădirii mai înalte […] dar nu mai puţin de 12 metri în cazul în care cel puţin una dintre acestea are orientate spre zona de învecinare camere de locuit sau (b) jumătate din înălţimea clădirii mai înalte […] dar nu mai puţin de 6 metri în cazul în care nici una dintre acestea nu are orientate spre zona de învecinare camere de locuit.
Conform legii, în definiția camerei de locuit se încadrează atât dormitorul, cât și livingul.
Cum estimezi dacă se respectă distanța minimă legală dintre blocuri?
Evident, înălțimea unei clădiri variază puternic în funcție de numărul de etaje, dar numărul de etaje nu este nici el un indicator extrem de precis, întrucât înălțimea unui etaj de clădire nu este reglementată prin lege.
Cei mai mulți dezvoltatori imobiliari nu menționează nimic despre înălțime în planul unei locuințe, însă în general aceasta este de 2,55 - 2,7 metri. Dacă luăm în calcul și placa de beton dintre etaje și toate finisajele necesare, poți aproxima înălțimea unui etaj la circa 3 metri. În plus, ia în calcul faptul că, în blocurile noi care au spații comerciale la parter, înălțimea parterului este de multe ori mai mare, de circa 4 metri.
Practic, poți aproxima că înălțimea unui bloc de 10 etaje (la care trebuie să iei în calcul și parterul) este de 33-35 de metri, astfel că distanța minimă legală între două blocuri de 10 etaje ar trebui să fie de circa 17 metri, și asta în cazul în care fațadele cu camere de locuit nu se intersectează. Dacă fațadele cu camere de locuit se învecinează, atunci distanța minimă legală ar trebui să fie de circa 34 de metri.
Gândește-te la numerele astea data viitoare când mergi într-un ansamblu rezidențial și îți vei da seama din ochi dacă respectă sau nu aceasta cerință legală. În multe dintre cazuri vei estima probabil că distanța dintre blocuri este mai mică de 10 metri, chiar și între blocurile cu câte 10 etaje.
Codul Civil pentru case, aplicat la blocuri?
Cum ajung însă dezvoltatorii să construiască legal astfel de complexe rezidențiale, fără să respecte distanța minimă dintre clădiri? Este posibil ca autorizațiile de construcție să fie oferite pe baza distanțelor minime legale menționate în Codul Civil, care se referă însă la case individuale, nu la locuințele colective cunoscute sub numele de blocuri.
Astfel, potrivit articolului 615 din Codul Civil:
Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
În plus, articolul 612 din Codul Civil precizează că:
Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar.
Câtă lumină de la soare trebuie să primească o locuință?
Distanța dintre două clădiri are un impact semnificativ și asupra luminii naturale pe care o vei primi zilnic de la soare. Planul Urbanistic General (PUB) și Codul Civil nu menționează anumite limite în acest sens, însă acestea sunt menționate în Normele de igienă referitoare la zonele de locuit (da, există așa ceva). Le găsești aici la articolul 3, care spune cam așa:
Amplasarea clădirilor destinate locuinţelor trebuie să asigure însorirea acestora pe o durată de minimum o oră și jumătate la solstiţiul de iarnă, a încăperilor de locuit din clădire şi din locuinţele învecinate.
Solstițiul de iarnă are loc în perioada 20-23 decembrie și marchează cea mai scurtă zi din an, care durează undeva la 9 ore. Practic, în ziua respectivă, în apartamentul tău ar trebui să bată soarele cel puțin o oră și jumătate pentru a respecta aceste norme de igienă.
Evident, pentru tine, ca simplu cumpărător, este aproape imposibil să-ți dai seamă la o vizionare dacă aceasta normă este respectată. Totuși, Normele de igienă referitoare la zonele de locuit menționează la același articol 3 că:
In cazul în care proiectul de amplasare a clădirilor evidenţiază că distanţa dintre clădirile învecinate este mai mică sau cel puţin egală cu înălţimea clădirii celei mai înalte, se va întocmi un studiu de însorire.
Teoretic, în acest studiu de însorire se menționează explicit durata în care locuința beneficiază de lumina de la soare în ziua solstițiului de iarnă.
Cu alte cuvinte, dacă distanța dintre două blocuri este cel mult egală cu înălțimea blocului mai înalt, poți cere dezvoltatorului imobiliar să-ți prezinte studiul de însorire. Nu știu de ce, dar sunt destul de sigur că cel puțin unii dintre dezvoltatori se vor preface că nu știu ce este acest studiu de însorire sau îți vor spune chiar că nu există așa ceva.
De ce este importantă distanța dintre blocuri
Pe scurt, pentru confortul tău. Mai pe larg, în primul rând pentru că o distanță mai mare între clădiri îți oferă lumină naturală în casă pentru o perioadă de timp mai mare pe parcursul unei zile. Iar asta nu este important doar din cauza prețurilor la energia electrică, ci și pentru că lumina naturală a Soarelui care ajunge în casă este mai benefică pentru tine decât cea artificială din punct de vedere al relaxării și al odihnei. Din punctul ăsta de vedere, în funcție și de poziționarea geografică, este preferabil să locuiești la un etaj superior al blocului, întrucât vei avea lumina naturală mai mult timp decât un vecin care locuiește pe aceeași parte a blocului cu tine, dar la unul dintre primele etaje.
De asemenea, o distanță mai mare între clădiri înseamnă mai multă intimitate față de vecinii din blocul alăturat. Există complexe imobiliare unde practic dacă te uiți pe geam poți observa în cele mai mici amănunte la ce serial de pe Netflix se uită vecinii din blocul alăturat. Ceea ce nu înseamnă că poți să renunți la abonamentul de Netlix, dar înseamnă că vei fi nevoit să stai cu jaluzelele trase (și cu luminile aprinse) aproape tot timpul.
În concluzie, atunci când cumperi o locuință este important să știi pe ce parte a blocului va fi poziționată aceasta și să analizezi în detaliu distanța față de blocurile din jur, inclusiv din perspectiva luminii naturale. Asta pe lângă analiza drumurilor de acces către restul orașului, despre care ți-am povestit într-un alt newsletter:
Cum contribuie Australian Open la economia Australiei
Pe parcursul timpului ți-am povestit ocazional în newsletterul Patru Pereți despre modul în care infrastructura sportivă contribuie, într-un fel sau altul, la îmbunătățirea condițiilor de viață pentru locuitorii din zona respectivă, indiferent că vorbim despre creșterea interesului copiilor pentru sport (adică pentru sănătate) sau despre avantaje economice (adică mai mulți bani la buget și mai mult turism).
Așa cum probabil știi dacă îți place sportul, săptămâna asta a început Australian Open. Vorbim despre primul turneu de Grand Slam al anului, a cărui ediție inaugurală a avut loc în 1905. Pe parcursul a mai bine de un secol, Australian Open a devenit un turneu tot mai important în lumea tenisului, dar în același timp a căpătat o importanță strategică și pentru orașul Melbourne.
Uite câteva beneficii economice directe generate de ediția din 2022 a turneului Australian Open pentru Melbourne și, în ansamblu, pentru statul Victoria (Australia este împărțită în 6 state, asemănător cu modul în care funcționează Statele Unite ale Americii):
turneul a generat peste 267 de milioane de dolari pentru Produsul Intern Brut (PIB) al statului Victoria, ceea ce reprezintă 0,05% din PIB-ul total de 474 miliarde de dolari. Pare infim, dar este ca și cum un turneu de tenis desfășurat în România ar genera venituri la stat de 142 de milioane de euro.
turneul a generat 1.109 locuri de muncă pentru organizarea evenimentului, la care se adăugă alte 247 de joburi în industria turismului, 167 de joburi în industria de divertisment și 123 de joburi în construcții.
turneul a generat peste 213.000 de nopți de cazare la hoteluri, iar fiecare turist a cheltuit în medie 259 de dolari pe parcursul șederii în Melbourne. Din cauza poziționării geografice, departe de Europa, Asia și Statele Unite, nu mai puțin de 67,5% dintre spectatori au fost din Melbourne, iar 30,8% din statul Victoria. Doar 1,8% dintre spectatori au provenit din străinătate.
Australian Open a câștigat popularitate (și) după construcția unui complex sportiv de tenis a cărui piesa de rezistență este Rod Laver Arena, terenul central al turneului și, în același timp, prima arenă de tenis din lume cu plafon retractabil și prima construcție de acest fel din Australia.
Am povestit pe larg despre Rod Laver Arena într-un newsletter publicat în urmă cu an, pe care îl poți citi mai jos:
La o scară mult mai mică, povestea de succes a Australian Open este replicată și în România, care găzduiește turneul de tenis feminin Transylvania Open de categorie WTA 250 la BT Arena din Cluj-Napoca, o sală polivalentă modernă despre care ți-am povestit anterior cu ocazia evenimentului Sports Festival.
Știrile săptămânii
1. Ministerul Finanțelor a anunțat primele detalii despre programul Noua Casă 2023, iar condițiile sunt identice cu cele de anul trecut:
pentru locuințele cu un preț de cel mult 70.000 de euro, valoarea avansului este de minim 5%, iar valoarea creditului este de maxim 66.500 de euro;
pentru locuințele cu prețuri între 70.001 - 140.000 de euro, valoarea avansului este de minim 15%, iar valoarea creditului este de maxim 119.000 de euro;
Valoarea totală a fondurilor alocate este de 1,5 miliarde de lei, însă Ministerul Finanțelor nu a anunțat încă data de la care acestea vor fi disponibile pentru bănci. (Ministerul Finanțelor)
De ce este important: Întrucât creditele accesate prin programul Noua Casă sunt garantate de statul român, dobânzile sunt mai mici decât în cazul creditelor ipotecare standard oferite de bănci. Anul trecut, dobânda a fost 2% + IRCC, în condițiile în care băncile solicită de regulă dobânzi de cel puțin 2,5% + IRCC.
Începând din acest an, TVA-ul de 5% la achiziția de locuințe este valabil doar pentru tranzacții de cel mult 121.000 de euro în loc de 142.000 de euro, însă acest lucru nu te afectează în niciun fel dacă vrei să cumperi locuința prin Noua Casă, întrucât plafonul maxim de 119.000 de euro este oricum mai mare decât plafonul maxim pentru TVA-ul de 5%.
2. ANAF a publicat modelul noului tip de contract de închiriere pentru locuințe, pe baza modificărilor legislative introduse în acest an. Contractul este disponibil în format PDF și este un document inteligent, ceea ce înseamnă că după completarea datelor trebuie validat prin apăsarea unui buton integrat pe prima pagină a documentului înainte de a fi transmis către ANAF. (ANAF)
De ce este important: Începând din 1 ianuarie 2023, contractele de închiriere trebuie înregistrate la ANAF în termen de 30 de zile de la intrarea acestora în vigoare.
În plus, începând din 1 ianuarie 2023, impozitul pe venitul din chirii se stabilește la valoarea integrală a chiriei, astfel că proprietarii nu mai pot deduce 40% din impozit sub formă de cheltuieli forfetare. De asemenea, contribuția de 10% pentru sistemul de sănătate va fi datorată pentru venituri care depășesc 6 salarii minime brute pe an, comparativ cu plafonul anterior de 12 salarii minime brute pe an. Aceste modificări vor conduce la creșterea taxelor pentru chirii cu circa 200 de lei pe lună, potrivit calculelor pe care le-am făcut anterior și despre care poți să citești în detaliu în newsletter-ul de mai jos:
3. Toate locuințele construite în Berlin începând din 1 ianuarie 2023 trebuie să fie echipate cu sisteme de panouri fotovoltaice pe o suprafață de cel puțin 30% din suprafața acoperișului. (The Mayor)
De ce este important: Prin această măsură, autoritățile locale speră să reducă dependența de surse de energie electrică externă și, în același timp, să reducă facturile la energia electrică pentru locuitori. Obligația este valabilă și pentru locuințele actuale care trec prin renovări majore. În schimb, măsura nu se aplică pentru clădirile care au o suprafață utilă de cel mult 50 de metri pătrați.