Patru Pereți #20: Efectele războiului asupra pieței imobiliare
Patru Pereți #20: Efectele războiului asupra pieței imobiliare
Războiul din Ucraina are potențialul de a afecta piața imobiliară din România, indiferent dacă te gândești să cumperi o locuință sau dacă ai deja un credit imobiliar.
Prețurile la utilități și indicii pe baza cărora se stabilesc dobânzile la credite erau deja în creștere accelerată încă de la sfârșitul anului trecut, însă războiul din Ucraina declanșat de Rusia în 24 februarie va amplifica incertitudinile economice din Europa și, implicit, din România.
Prin urmare, în ediția din această săptămână a newsletter-ului Patru Pereți am încercat să schițez principalele efecte ale războiului din Ucraina, indiferent dacă te gândești să cumperi o locuință în perioada următoare sau dacă plătești deja rate pentru un credit imobiliar. În plus, există o serie de efecte negative inclusiv dacă nu te regăsești în niciuna dintre situațiile menționate mai sus.
Tradiționala rubrică cu cele mai importante știri imobiliare ale săptămânii este disponibilă după analiza de mai jos.
Înainte să începi lectura, te rog să trimiți acest newsletter prietenilor tăi pe mail, pe Facebook sau pe orice altă rețea socială pe care o folosești. Este important ca informațiile de calitate să ajungă la cât mai multe persoane. Mulțumesc!
Efectele războiului din Ucraina asupra pieței imobiliare
Războiul din Ucraina izbucnit în 24 februarie generează o serie de evenimente importante din punct de vedere economic atât la nivel global, cât și la nivel european, regional și local. Pe termen scurt și mediu, acest lucru va avea inevitabil o serie de efecte asupra pieței imobiliare.
Ce trebuie să știi indiferent dacă vrei sau nu să cumperi o locuință
Indiferent dacă planifici sau nu o achiziție imobiliară în perioada următoare, este important să înțelegi că o creștere a costurilor de întreținere a locuinței este aproape inevitabilă, ca urmare a perspectivelor de creștere a prețurilor la utilități.
Principala explicație este că Uniunea Europeană încearcă să găsească soluții pentru a interzice treptat importurile de gaze naturale, petrol și cărbune din Rusia. Întrucât prețurile sunt stabilite pe baza raportului dintre cerere și ofertă, o scădere a ofertei de astfel de materii prime pe piața europeană va avea ca efect direct o creștere a prețurilor, dacă cererea rămâne constantă.
Potrivit unor informații publicate de Reuters, în prezent, Europa cumpără din Rusia 45% din cantitatea totală de gaze naturale provenită din import. Procentul este de 33% în cazul petrolului și de circa 50% în cazul cărbunelui.
Liderii Uniunii Europene vor discuta joi și vineri la Versailles (Franța) implementarea unor decizii concrete pentru reducerea importurilor de materii prime din Rusia și înlocuirea parțială a acestora cu soluții alternative precum utilizarea gazelor naturale lichefiate și dezvoltatea de biocombustibili și a combustibililor bazați pe hidrogen.
Ce trebuie să știi dacă ai deja un credit imobiliar
În cazul în care locuiești într-o casă sau într-un apartament achiziționat pe credit, pregătește-te să plătești rate mai mari în perioada următoare, indiferent de data achiziției.
Indicele ROBOR la 3 luni, utilizat pentru stabilirea dobânzilor la creditele contractate până în 1 mai 2019, a ajuns în prezent la 4.31%, comparativ cu valoarea de numai 1.7% înregistrată în 7 martie 2021. Este cea mai mare valoare a indicelui ROBOR la 3 luni din august 2013. Ce înseamnă asta? Că, pe parcursul unui an, rată la un credit ipotecar obișnuit crește de la circa 1.400 lei în martie 2021 la circa 1.800 lei în martie 2022. În procente, rata crește cu aproape 30%.
Între timp, valoarea zilnică a indicelui IRCC, utilizat pentru stabilirea dobânzilor la creditele contractate după data de 2 mai 2019, a ajuns în prezent la valoarea de 3.56%, comparativ cu numai 1.8% în 23 februarie 2022, cu o zi înainte de izbucnirea războiului din Ucraina.
Totuși, spre deosebire de creditele la care dobânzile se calculează pe baza indicelui ROBOR la 3 luni, creșterea indicelui IRCC se va observa mai târziu în valoarea ratelor, întrucât legislația prevede un decalaj de 6 luni. De exemplu, în contractele de credit actuale se aplică în prezent valoarea medie a indicelui IRCC din perioada iulie-septembrie 2021, și anume 1.17%.
Pe termen scurt și mediu, este de așteptat ca dobânzile să crească chiar și în cazul unei încetări a războiului, întrucât din punct de vedere geografic România se află în imediata apropiere a zonei de conflict, ceea ce amplifică riscurile comparativ cu țările din centrul și vestul Europei.
Ce trebuie să știi dacă te gândești să cumperi o locuință
În contextul în care prețurile la utilități vor continua să crească (vezi primul punct din această analiză), devine esențial să iei în calcul anumite elemente în cazul în care intenționezi să cumperi o locuință în perioada următoare.
Astfel, dacă vrei să cumperi sau să construiești o casă în regie proprie, devine esențial să montezi panouri solare pentru a transforma energia solară în apă caldă și panouri fotovoltaice pentru a transforma energia solară în energie electrică. În acest fel îți vei reduce costurile cu apa caldă și energia electrică.
Statul român finanțează în prezent achiziționarea de panouri fotovoltaice prin programul Casa Verde, prin intermediul căruia decontează până la 90% din costurile totale de montare a panourilor fotovoltaice, în limita a 20.000 lei. Nu este însă exclus ca în perioada următoare Uniunea Europeană să lanseze un program european de acest gen, pentru a impulsiona cât mai mult limitarea importurilor de gaze naturale, petrol și cărbune din Rusia (vezi primul punct al analizei). De altfel, liderii europeni au declarat că vor analiza mai multe metode prin care să promoveze trecerea la surse de energie regenerabile în detrimentul combustibililor fosili.
În cazul în care vrei să cumperi un apartament într-un bloc vechi, asigură-te că blocul respectiv este termoizolat, un element important care contribuie în special la reducerea costurilor cu încălzirea pe timp de iarnă, indiferent că vei avea centrală proprie sau că ești racordat la sistemul centralizat de încălzire.
Cele mai multe primării, în special cele din București, au publicat pe internet lista completă a blocurilor reabilitate sau în curs de reabilitare. Le găsești ușor cu Google.
Este momentul potrivit să cumperi o locuință?
Nu sunt în măsură să decid așa ceva pentru altcineva în afară de propria persoană. O astfel de decizie poate avea implicații financiare semnificative pe parcursul a câțiva zeci de ani (casa este cel mai scump lucru pe care îl poate cumpăra o persoană obișnuită), dar în același timp fiecare persoană are propriile nevoi când vine vorba despre locuințe.
Pot doar să spun că traversam cu siguranță o perioadă complicată și plină de incertitudini din cauza războiului din Ucraina, motiv pentru care poate că ar fi o idee bună să amâni măcar cu câteva săptămâni achiziția unei locuințe, indiferent dacă pentru asta ai nevoie de un credit imobiliar sau dacă plătești cash.
Dacă ai plătit deja avansul pentru o locuință și consideri că nu este momentul potrivit să mergi mai departe cu achiziția, analizează cu atenție contractul și vezi condițiile în care ai putea renunța la achiziție sau cel puțin dacă poți amâna tranzacția pentru câteva luni. Cu alte cuvinte, comunică cu vânzătorul sau dezvoltatorul imobiliar.
În plus, reține că în această perioadă este posibil ca inclusiv unii dezvoltatori imobiliari să aibă diverse probleme financiare. Aici mă refer în special la dezvoltatorii care construiesc blocuri rezidențiale prin împrumuturi bancare și care vor fi la rândul lor afectați de creșterea ratelor, dar și de o posibilă scădere interesului din partea cumpărătorilor care vor prefera să amâne achizițiile. Aceste două elemente pot genera probleme de flux de numerar pe termen scurt și, implicit, ar putea afecta continuarea lucrărilor.
Crucea Roșie Română a lansat campania "Umanitatea nu are granițe", prin care vine în sprijinul cetățenilor ucraineni care și-au părăsit țara. Poți contribui și tu la această campanie printr-o donație în bani care va fi utilizată pentru plata cazării refugiaților sau pentru cumpărarea de produse. Alternativ, poți dona produse la orice hypermarket Carrefour din România sau la filialele Crucii Roșii din întreaga țară.
Știrile săptămânii:
1. Persoanele fizice care vor să-și închirieze apartamentele în regim hotelier prin intermediul unor platforme precum Booking sau Airbnb sunt obligate să obțină un certificat care se eliberează doar după obținerea acordului din partea vecinilor cu care persoana respectivă are pereți comuni sau cu acordul asociației de proprietari. Ulterior, persoana fizică trebuie să declare veniturile la ANAF, potrivit unui ordin de ministru al Ministerului Antreprenoriatului și Turismului publicat recent în Monitorul Oficial. (Avocatnet)
De ce este important: Autoritățile susțin că noua reglementare are rolul de a scădea “turismul la negru” și implicit de a reduce “concurența neloială cu hotelurile”, întrucât persoanele fizice nu plăteau taxe la stat pentru veniturile obținute din închirierea în regim hotelier. Totuși, noua reglementare crește birocrația și împiedică practic persoanele fizice să obțină venituri legale suplimentare de pe urma propriilor locuințe, dacă vecinii nu sunt de acord, indiferent de motiv. Pe de altă parte, nu este clar dacă și cum vor fi verificate persoanele fizice dacă respectă noua reglementare.
2. Prețurile locuințelor din București au scăzut cu 1.1% în februarie 2022 comparativ cu ianuarie 2022, de la 1.627 euro pe metru pătrat la 1.609 euro pe metru pătrat, potrivit indicelui Imobiliare.ro. Comparativ cu februarie 2021, prețurile au crescut însă cu 15.3%, de la 1.395 de euro pe metru pătrat. (Imobiliare)
De ce este important: București este singurul oraș mare din România în care prețurile la locuințe au scăzut în februarie comparativ cu ianuarie, însă este posibil ca acest lucru să reprezinte un semnal pentru întreaga piața imobiliară, mai ales în contextul în care unii cumpărători ar putea amâna achizițiile pe fondul incertitudinilor generate de războiul din Ucraina. În ultima lună, prețurile au crescut cu 3.9% în Cluj-Napoca și cu 2.4% în Timișoara.
3. Proprietarii de mașini care vor să-și vândă autoturismele vor avea nevoie de un certificat RAR Auto-Pass emis de Registrul Auto Român (RAR), potrivit unui proiect de lege care a fost adoptat de Senat. Pentru a intra în vigoare, proiectul trebuie aprobat și de Camera Deputaților și promulgat de președinte. (Profit)
De ce este important: Noul certificat RAR Auto-Pass va include informații despre numărul de kilometri al mașinii și despre eventuala implicare a mașinii într-un accident care a produs avarii grave la direcție, sistemul de frânare sau structura de rezistență a caroseriei sau șasiului. Certificatul va avea o valabilitate de 60 de zile de la data emiterii și va putea fi folosit pentru o singură vânzare sau înmatriculare.
4. Autoritățile vor să modifice Codul Muncii pentru a permite salariaților să aleagă un program de 4 zile lucrătoare pe săptămână de câte 10 ore, cu acordul angajatorului, în locul programului clasic de 5 zile pe săptămână de câte 8 ore. Proiectul a fost depus la Senat, însă nu este clar când va fi votat. (Arena Construct)
De ce este important: Programul standard de lucru pentru un salariat full-time va fi în continuare de 40 de ore pe săptămână, însă angajații care optează și primesc acordul pentru noul program vor avea o zi liberă în plus în fiecare săptămână. Noul program de lucru poate reprezenta un avantaj pentru familiile cu copii (fiecare părinte ar putea avea câte 3 zile libere pe săptămână), dar și pentru angajații din domenii în care programul de lucru este flexibil.
5. Peste 10 milioane de români trăiesc în prezent în “sărăcie energetică”, potrivit unui comunicat al Asociaţiei Energia Inteligentă (AEI). Conform legislației, o persoană este “săracă energetic” dacă nu-și poate plăti facturile la utilități, dacă alege să locuiască în frig pentru a evita creșterea costurilor la utilități sau dacă renunță la bunuri esențiale vieții pentru a putea achita facturile. (Economica)
De ce este important: Cu un an în urmă, în ianuarie 2021, în “sărăcie energetică” se aflau 7.33 milioane de români. Cu alte cuvinte, numărul persoanelor afectate de “sărăcie energetică” a crescut cu aproape 38% într-un singur an, pe fondul creșterii prețurilor la utilități. AEI anticipează că numărul persoanelor aflate în această situație va crește și mai mult în perioada următoare.