Impozit pe locuințe: modificări pregătite pentru 2025 și 2026

Modul în care se calculează impozitul pe locuințe ar urma să se modifice în 2025 și, ulterior, în 2026, însă în ambele cazuri nu este clar cum vor fi implementate schimbările.

Foto: Dreamstime

Guvernul intenționează de mai mulți ani să introducă o serie de modificări la metoda de calcul a impozitului pe locuințe, cu scopul principal ca valoarea impozitelor să crească. 

Dificultățile cu privire la stabilirea unei noi metode de calcul au generat însă o serie de amânări succesive, astfel că acum s-a ajuns la o situație complet ineficientă: prima schimbare ar urma să intre în vigoare în 2025, pentru ca a doua să fie implementată un singur an mai târziu, în 2026. 

Cum se stabilește impozitul pe locuințe în prezent

În prezent, modul de impozitare pentru locuințe este stabilit prin Legea 227/2015 și se bazează pe așa numita valoare impozabilă a clădirii. 

Valoarea impozabilă a clădirii este stabilită prin lege și este de cel mult 1.000 lei pe metru pătrat în cazul clădirilor din beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă. Cu alte cuvinte, valoarea impozabilă este în prezent semnificativ mai mică decât valoarea reală de piață. 

Ulterior, valoarea impozabilă se înmulțește cu suprafața locuinței și se ajustează prin înmulțirea cu un coeficient de corecție în funcție de rangul localității și zona în care este amplasată clădirea. În funcție de mai mulți parametri, coeficientul de corecție variază între 0,9 și 2,6. 

La valoarea rezultată se aplică apoi o reducere de 10% pentru locuințele cu o vechime de peste 30 de ani sau de 30% pentru clădirile cu o vechime de peste 50 de ani. 

În pasul final, pentru stabilirea impozitului pe locuințe se aplică o cotă cuprinsă între 0,08% - 0,2% din valoarea impozabilă a clădirii. Valoarea exactă a cotei de impozitare este stabilită de fiecare primărie în parte și poate fi indexată anual cu valoarea inflației.

---

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești periodic pe email analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.

---

Cum ar trebui să se stabilească impozitul pe locuințe în 2025

În vara anului 2022, Guvernul a adoptat ordonanța OG 16/2022 prin care impozitul pe locuințe este stabilit pe baza prețurilor pentru locuințe menționate în studiile de piață realizate anual de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR). La această valoare se aplică apoi o cotă cuprinsă între 0.1% și 0.2% pentru stabilirea impozitului. 

Legea urma să intre în vigoare în 1 ianuarie 2023, însă ulterior UNNPR a anunțat că aceste studii sunt realizate de experți evaluatori și conțin informații cu privire la valorile minime ale locuințelor în anul anterior realizării studiului. În același timp, UNNPR a refuzat să-și asume responsabilitatea pentru acuratețea datelor din aceste studii. 

Cel mai important aspect este însă că aceste studii nu acoperă toate tipurile de proprietate din România din punct de vedere al materialelor de construcție, localizării geografice sau poziționării în cadrul unei localități. Cu alte cuvinte, pentru unele locuințe nu va putea fi calculat impozitul pe baza acestor studii. 

În acest context, Guvernul a amânat implementarea legii până în 1 ianuarie 2025. Practic, noua metodă de calcul ar urma să intre în vigoare peste mai puțin de 5 luni. Cu toate acestea, din vara anului 2022 și până în prezent Guvernul nu a făcut nimic pentru a clarifica exact modul în care se va calcula impozitul pe locuințe pe baza acestei legi. 

Iar una dintre explicațiile pentru care nu a făcut nimic este că Guvernul intenționează să introducă o altă metodă de calcul. 

---

Analizele imobiliare pe care le scriu în newsletterul Patru Pereți sunt disponibile gratuit pentru toți cititorii. Dacă vrei să susții munca de documentare pentru aceste analize poți face o donație unică sau recurentă prin apăsarea butonului de mai jos. Mulțumesc.

---

Cum ar trebui să se stabilească impozitul pe locuințe în 2026

Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) pe care autoritățile române și l-au asumat cu Uniunea Europeană prevede, printre multe altele, un amplu proces de digitalizare fiscală. Așa au apărut e-Factura, e-Transport sau e-TVA și urmează să apară și Declarația Unică Inteligentă pentru PFA. Dar și e-Proprietatea, un nou sistem care va reglementa impozitul pe locuințe. 

Pentru moment, e-Proprietatea există mai degrabă la nivel declarativ. Sistemul a fost anunțat verbal de ministrul finanțelor și va lua forma unei baze de date în care vor exista informații detaliate despre valoarea de piață reală a locuințelor. 

Pentru moment, singurele informații sunt că datele despre valoarea reală a locuințelor vor fi preluate de la notarii publici, oficiile de cadastru și autoritățile locale. Problema pe care o văd eu este că, atunci când folosești date din mai multe surse, sunt șanse mari să primești date diferite pentru aceeași proprietate. 

În același timp, ministrul finanțelor a afirmat că e-Proprietatea nu va folosi „standardele notarilor”, cel mai probabil o referire la studiile de piață realizate anual de UNNPR. Iar asta mă duce cu gândul că ar vrea să folosească prețurile reale menționate în contractele de vânzare-cumpărare autentificate de notari. 

Termenul anunțat pentru implementarea e-Proprietatea este 1 ianuarie 2026. 

Câteva concluzii

OG 16/2022 prevede că modalitatea de calcul a impozitului se va schimba în 2025. Totuși, în contextul necesității Guvernului de a implementa e-Proprietatea pentru a-și asuma angajamentele din PNRR, nu este exclus ca autoritățile să adopte un act prin care să amâne sau chiar să abroge prevederile OG 16/2022. 

De altfel, este posibil ca primăriile, care sunt responsabile de calcularea și colectarea acestui impozit, să facă presiuni pentru amânarea implementării acestei schimbări, cu argumentele că ar bulversa complet activitatea zilnică și că ar fi ineficientă în contextul în care este deja pregătită o altă schimbare prin e-Proprietatea. 

Pe de altă parte, este greu de crezut că un sistem atât de complex precum e-Proprietatea, pentru care în prezent nu există un proiect guvernamental, să poată fi aplicat peste numai 1 un și 5 luni, în primul rând pentru că oricum nu este clar cum va fi stabilită valoarea reală a locuințelor. 

Prin urmare, eu unul mă aștept ca actualul mod de calcul pentru impozitul pe locuințe să se aplice și în 2025, și în 2026. Și poate chiar în 2027.

Resurse suplimentare pe acest subiect: 

• Legea 227/2015 pe baza căruia se stabilește impozitul pe locuințe în prezent. 

• Studiile de piață realizate de UNNPR pentru valoarea de piața a locuințelor. 

• OG 16/2022 pe baza căreia ar urma să se modifice modul de calcul al impozitului începând din 2025.

Alte articole scrise recent

În această secțiune îți prezint pe scurt alte articole pe care le-am scris recent pentru publicațiile cu care colaborez: 

• Cum și de ce încearcă România să limiteze producția prosumatorilor

Parlamentul a adoptat recent un amendament care obligă prosumatorii să-și instaleze baterii pentru stocare. Am scris pe Panorama că noua regulă nu poate fi pusă în practică de toți prosumatorii, că acesta generează costuri de până la 40.000 de lei și că reduce producția națională de energie electrică din panouri fotovoltaice.

• Ce cred proprietarii de electrice despre infrastructura de încărcare

Un studiu realizat de Roland Berger arată cât de des încarcă proprietarii de mașini electrice la stațiile publice, cât de mulțumiți sunt de viteza de încărcare și unde simt nevoia să aibă mai multe puncte de încărcare. Am povestit despre asta pe Autocritica în 10 grafice interactive. 

• Cum a fost în tribune la Iași Open

La sfârșitul lunii iulie am fost la turneul de tenis Iași Open. Am scris în newsletterul Patru Tribune un ghid al jucătoarelor care au participat la competiție și o cronică a celor mai interesante lucruri pe care le-am observat în tribune.