Piața imobiliară din București în 2022
Piața imobiliară din București în 2022
Patru Pereți #64 • Cum au evoluat vânzările de locuințe în București între 2009 și 2022 • Noul standard NZEB de eficiență energetică pentru construcția de clădiri intră în vigoare în 16 februarie.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână analizăm împreună cum a evoluat piața imobiliară din București în anul 2022 comparativ cu anii trecuți. Nu din punct de vedere al prețurilor, ci din punct de vedere al cererii, adică al numărului de tranzacții finalizate.
Continuăm apoi cu o selecție a celor mai importante știri din ultima săptămână. Printre altele, vei afla detalii despre noul standard de eficiență energetică pe care trebuie să-l respecte dezvoltatorii imobiliari începând din luna februarie și câți bani poți obține în acest an printr-un credit Noua Casă.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Piața imobiliară din București în 2022
Evoluția pieței imobiliare din România este un subiect care naște aproape întotdeauna controverse, în special ca urmare a estimărilor mai mult sau mai puțin realiste cu privire la prețurile locuințelor. În plus, inclusiv datele despre prețurile locuințelor din trecut sunt interpretabile, în primul rând pentru că aproape toate studiile pe acest subiect se bazează pe prețurile solicitate de cumpărători în cadrul anunțurilor, nu pe prețurile finale care sunt negociate între cele două părți și menționate în contractele de vânzare-cumpărare.
În acest context, unul dintre cei mai importanți indicatori pentru evoluția pieței imobiliare din România este numărul de tranzacții de vânzare-cumpărare, întrucât orice tranzacție de acest tip este raportată instituțiilor statului. Cu alte cuvinte, aici nu există loc de interpretări, cu condiția ca angajații statului să numere corect tranzacțiile.
Unde găsim informații despre numărul de tranzacții imobiliare
Datele despre numărul de tranzacții imobiliare sunt centralizate la nivel național de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Vestea bună este că ANCPI publică în fiecare lună un raport pentru luna precedentă, în care sunt prezentate numărul de tranzacții imobiliare din fiecare județ al României. Vestea mai puțin bună este că datele prezentate de ANCPI în fișiere de tip Excel sunt într-o formă foarte simplistă: un tabel cu numărul de tranzacții din fiecare județ pentru luna respectivă. Nu există prelucrări statistice ale acestor valori, cu evoluția lunară sau anuală a numărului de tranzacții.
Tocmai de aceea, publicațiile care prezintă informații pe baza datelor oficiale publicate de ANCPI se rezumă la cea mai simplă analiză: evoluția numărului de tranzacții imobiliare la nivel național. Un exemplu în acest sens este acest articol al publicației economice Profit, care oferă o singură informație cu adevărat utilă: în 2022, numărul de tranzacții imobiliare a crescut în România cu 0,2% comparativ cu anul 2021.
ANCPI include în numărul total de tranzacții imobiliare atât tranzacțiile cu locuințe individuale (de exemplu, o tranzacție pentru un apartament dintr-un bloc) și tranzacțiile cu terenuri pe care se află construcții (de exemplu, o tranzacție pentru achiziționarea unei case și a terenului aferent), cât și tranzacțiile cu terenuri pe care nu există construcții și tranzacțiile cu terenuri agricole și non-agricole situate în extravilan. Doar că, așa cum probabil îți imaginezi, tranzacțiile cu terenuri extravilane sunt practic irelevante pentru evoluția pieței de locuințe, întrucât acolo nu pot fi construite locuințe.
Din păcate, ANCPI nu centralizează la nivel național datele referitoare strict la tranzacțiile pentru imobile cu scop de locuință, ci doar la nivel județean, pentru fiecare lună în parte. Sigur, poți să prelucrezi manual toate aceste date și să elimini tranzacțiile cu terenuri extravilane din ecuație. Este simplu, dar necesită o investiție foarte mare de timp. Tocmai de aceea, numeroasele știri pe care le găsești pe tema evoluției pieței imobiliare includ și tranzacțiile cu terenuri extravilane, chiar dacă acestea sunt practic irelevante.
Pe baza datelor ANCPI am încercat să aflu cum a evoluat în realitate piața imobiliară din București anul trecut, dar și în fiecare lună a anului trecut. Nu doar pentru că este cel mai mare oraș din România, ci mai ales pentru că, spre deosebire de orice județ al țării, în București nu există terenuri extravilane, ceea ce înseamnă că datele sunt mai relevalente și includ doar tranzacțiile cu locuințe individuale și cu terenuri, cu sau fără construcții pe ele.
Evoluția anuală a pieței imobiliare din București
numărul de tranzacții imobiliare din București a crescut cu 16,3% în 2022 comparativ cu 2021. În total s-au înregistrat 142.703 tranzacții, comparativ cu 122.689 de tranzacții în 2021;
numărul de tranzacții imobiliare din București a crescut cu 49,3% comparativ cu 2019, ultimul an pre-pandemic, luat ca punct de reper pentru numeroase statistici de acest gen. În 2019 s-au înregistrat 95.557 de tranzacții, iar acela a fost ultimul an în care au avut loc mai puțin de 100.000 de tranzacții;
În București s-a înregistrat anul trecut un record absolut de tranzacții, pe baza datelor publicate de ANCPI începând din anul 2009, atunci când aveau loc doar 38.304 tranzacții. Practic, în ultimii 13 ani, numărul anual de tranzacții a crescut cu 273%;
Evoluția lunară a pieței imobiliare din București
în 2022 au existat doar 3 luni în care numărul de tranzacții imobiliare din București a fost mai mic decât în luna similară din anul 2021: ianuarie (-5,7%), august (-0,1%) și decembrie (-8,2%);
luna cu cele mai mic număr de tranzacții a fost ianuarie (7.195 de tranzacții), în timp ce luna cu cel mai mare număr de tranzacții a fost martie (14.423 de tranzacții). De altfel, ianuarie a fost singura lună în care s-au înregistrat mai puțin de 10.000 de tranzacții;
numărul de tranzacții a fost constant în ultimele 3 luni ale anului, cu aproximativ 13.300 de tranzacții pe lună în octombrie, noiembrie și decembrie;
Concluzii personale
mă așteptam ca numărul de tranzacții să fie mai mic în ultima parte a anului comparativ cu prima parte, în special ca urmare a creșterii puternice a dobânzilor la credite și a deteriorării climatului economic pe fondul inflației;
mă gândesc că o posibilă explicație pentru care numărul de tranzacții a înregistrat un record în ciuda situației economice este că o parte dintre tranzacții au fost inițiate de fapt în urmă cu un an sau doi prin plata unui avans, iar în 2022 au fost finalizate. Este în special cazul persoanelor care au cumpărat locuințe în complexe rezidențiale noi aflate în construcție;
Câteva indicii despre cum va evolua piața imobiliară în România în anul 2023 vin de la programul Noua Casă:
în 2022 au fost distribuite doar 90% din fondurile totale de 1,5 miliarde de lei. La prima vedere este un procent foarte mare, dar în realitate cred că este pentru prima oară când bugetul anual alocat de stat nu este folosit integral de cumpărători, ceea ce indică o scădere a interesului pe fondul creșterii dobânzilor la credite. Spre comparație, în 2021 programul a început în luna martie, iar fondurile au fost epuizate în luna august;
pentru prima oară istoria de 15 ani a programului, Noua Casă începe în luna ianuarie. De cele mai multe ori, programul a început în luna martie, cu suplimentare de fonduri în preajma lunii august. Poate fi un semn că statul se așteaptă la o scădere a numărului de tranzacții în prima parte a anului și că încearcă astfel să impulsioneze piața imobiliară prin lansarea timpurie a programului.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Știrile săptămânii
1. Noul regulament tehnic pe care trebuie să-l respecte toți constructorii de proiecte imobiliare pentru a construi clădiri pe baza standardului NZEB a fost publicat în Monitorul Oficial și va intra în vigoare în 16 februarie 2023. (Soflete)
De ce este important: Începând din 16 februarie 2023, toate construcțiile noi trebuie să respecte noul standard NZEB (Nearly Zero Energy Building), care a fost anunțat de Uniunea Europeană încă din anul 2010 și include o serie de cerințe tehnice pentru îmbunătățirea eficienței energetice a unei clădiri. Una dintre cele mai importante prevederi ale documentului este că 30% din consumul de energie electrică al unei clădiri trebuie să provină din surse regenerabile.
2. Valoarea creditului pe care îl poate obține un solicitant prin programul Noua Casă a scăzut aproape la jumătate comparativ cu anul trecut, ca urmare a creșterii puternice a dobânzilor la credite. Astfel, o persoană cu un salariu net de 4.000 lei putea obține anul trecut un credit Noua Casă pe 30 de ani în valoare de cel mult 420.000 lei (84.000 de euro). În acest an și în aceleași condiții, persoana respectivă poate obține maxim 253.000 lei (50.000 de euro), adică cu 40% mai puțin. (Finzoom)
De ce este important: Creșterea dobânzilor echivalează practic cu scăderea puterii de cumperare a persoanelor care intenționează să-și achiziționeze o locuință. Prin urmare, persoanele care cumpără prin credite bancare vor fi nevoite să se orienteze spre locuințe mai accesibile în zone situate mai aproape de periferia orașelor. În același timp, este posibil ca prețurile la unele segmente de locuințe să scadă comparativ cu anul trecut, pentru a se apropia de noua putere de cumpărare a clienților.
3. ING Bank s-a înscris în Serviciul de Afișare a Numelui Beneficiarului (SANB), din care mai fac parte CEC Bank și Libra Bank. (NoCash)
De ce este important: Serviciul SANB îți afișează automat numele real al beneficiarului contului bancar către care urmează să faci un transfer de bani, dacă banca beneficiarului este înscrisă în SANB. Practic, în acest mod observi imediat dacă ai introdus corect codul IBAN al beneficiarului sau poți evita o eventuală tentativa de fraudă, dacă observi că numele beneficiarului este diferit de numele persoanei care ți-a transmis IBAN-ul în care să faci tranzacția. Până în noiembrie 2022, această opțiune era disponibilă doar la efectuarea unui transfer către un cont deschis la aceeași bancă.