Reguli noi în construcții: închizi balconul la bloc și construiești casă fără autorizație
Patru Pereți #74 • Lege nouă în construcții: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor • Indicele IRCC de la 1 aprilie: 5,98% • 20 de micro-centrale termice pentru București.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână îți povestesc pe scurt despre Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, un act legislativ care îți va oferi mai multă libertate în domeniul renovărilor și construcțiilor, cu avantajele și dezavantajele care decurg de aici.
Continuăm apoi cu tradiționala rubrică de știri, care include noutăți despre valoarea indicelui IRCC de la 1 aprilie pentru credite și micro-centralele termice care vor fi amplasate în anumite puncte termice ale rețelei de termoficare din București.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor
Guvernul României a aprobat la sfârșitul lunii martie un proiect de lege care va reglementa în mod unitar domeniul construcțiilor. Se numește Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor și, așa cum sugerează și numele, reunește prevederile din trei legi anterioare. Textul complet al legii are peste 300 de pagini și este disponibil în format PDF pe site-ul oficial al Guvernului.
Pentru a intra în vigoare, noul proiect de lege trebuie votat de Parlament, promulgat de președinte și publicat în Monitorul Oficial. Practic, va mai dura o perioadă până când va intra în vigoare și este posibil să apară și unele modificări prin depunerea de amendamente înainte de voturile din Senat și Camera Deputaților.
Chiar și înainte de votul din Parlament, noul cod include deja câteva noutăți majore comparativ cu cele trei legi pe care le va înlocui, iar multe dintre ele sunt importante și pentru tine. Numitorul comun pentru cele mai multe dintre schimbări este reducerea birocrației, ceea ce teoretic este o veste bună, însă pe de altă parte acest lucru poate conduce foarte ușor la o serie de probleme. Hai să vedem care sunt principalele noutăți.
Dacă locuiești la bloc: poți să închizi balconul fără autorizație
Una dintre noutăți este că, dacă locuiești la bloc, vei putea să închizi balconul fără niciun fel de autorizație din partea primăriei. Va fi suficient să notifici primăria că vrei să închizi balconul.
Așa cum probabil observi în marile orașe, cele mai multe balcoane din blocurile construite înainte de 1989 sunt deja închise. În schimb, balcoanele din blocurile rezidențiale noi sunt deschise, iar în prezent nu pot fi închise fără autorizație. Prin urmare, ne putem aștepta ca, după intrarea legii în vigoare, o parte dintre acești proprietari de apartamente să-și închidă balcoanele.
Partea mai puțin plăcută este că fiecare proprietar își va închide balconul după propriile preferințe în ceea ce privește materialele utilizate și culorile acestora, ceea ce va afecta estetica generală a blocului. Pentru a-ți face o idee despre efecte este suficient să te uiți acum la un bloc vechi care nu a trecut prin procesul de reabilitare, dar la care cele mai multe balcoane sunt închise. O astfel de problemă poate fi evitată prin introducerea unui amendament care să prevadă că închiderea balconului să se facă cu aceleași materiale și culori pentru toate apartamentele.
Dacă locuiești la casă: poți construi garaje sau pergole fără autorizație
De asemenea, dacă locuiești la casă vei putea să construiești garaje, terase acoperite, pergole sau bucătării de vară fără autorizație de la primărie, întrucât o simplă notificare va fi suficientă.
Aici ideea este una bună mai ales dacă faci toate aceste construcții pe propriul teren fără să afectezi vecinii într-un fel sau altul. Adică nu te apuci să construiești un “garaj” pe două etaje prin care limitezi lumina naturală a vecinului.
Dacă locuiești în mediul rural: poți să construiești o casă fără autorizație
Cea mai mare noutate a codului de construcții are aplicabilitate strictă în mediul rural. Dacă ai un teren într-un sat sau într-o comună pe care se poate construi, vei putea construi o casă fără niciun fel de autorizație, cu câteva condiții minimale: casa trebuie să aibă doar parter și o suprafață maximă de 150 de metri pătrați.
La fel ca și în cazul închiderii balcoanelor sau construirii unui garaj în curte, în locul dosarului pentru autorizație trebuie doar să notifici primăria ce fel de construcție vei realiza. Nu este însă clar dacă va exista un control propriu-zis din partea autorităților locale pentru a verifica dacă locuința construită se încadrează său depășește pragul de 150 de metri pătrați. De altfel, nu este exclus ca numeroși proprietari să profite de noua lege și să construiască locuințe mai mari decât cele permise. Eventual și cu un etaj, pentru că vei putea intra în legalitate ulterior (citește în continuare pentru detalii).
Dacă vrei o locuință într-un mare ansamblu rezidențial: taxă de echipare edilitară
Codul adoptat de Guvern prevede că dezvoltatorii imobiliari care vor construi peste 500 de apartamente într-un ansamblu de locuințe colective vor plăti o așa-numită taxă de echipare edilitară. Teoretic, banii vor fi folosiți de primărie pentru lucrări de infrastructură edilitară, rutieră, sanitară și educațională. Desigur.
Teoretic, ideea este bună, în contextul în care în prezent se construiesc numeroase ansambluri rezidențiale de mari dimensiuni unde nu există grădinițe sau școli, iar drumurile sunt foarte înguste. Totuși, această implementare nu este tocmai eficientă.
O idee mai bună ar fi fost ca dezvoltatorii mari să fie obligați să includă în proiectele imobiliare și construcția unor unități de învățământ și a unor drumuri de acces cu facilități minime, pe terenul pe care îl dețin deja, pe care să le construiască tot ei. În acest fel, locuitorii ar fi beneficiat de aceste construcții încă de la mutarea în noul ansamblu rezidențial.
În forma actuală a proiectului de lege, locuitorii dintr-un ansamblu rezidențial pot rămâne de exemplu fără nicio instituție de învățământ dacă primăria nu deține un teren corespunzător în apropiere sau dacă nu există un astfel de teren de vânzare în apropiere, în ciuda taxei plătite. Și chiar dacă primăria are unde să construiască o școală în apropiere, gândește-te în cât timp va construi o școală și la ce costuri comparativ cu o astfel de construcție realizată de un dezvoltator privat.
Bonus, ia în calcul că taxa de echipare edilitară va fi plătită, până la urmă, chiar de tine, cel care cumperi locuința, întrucât dezvoltatorii imobiliari vor ajusta prețurile locuințelor pentru a include și costurile cu taxa de echipare edilitară. La fel cum includ și costurile cu materialele de construcție.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Reguli noi pentru construcțiile fără autorizație
Pe de altă parte, în calitate de potențial cumpărător, noul cod nu te ajută semnificativ în fața dezvoltatorilor care construiesc fără autorizație de construire. Ba din contră. Noua lege menționează introducerea unei autorizații de regularizare, prin care constructorul trebuie să se conformeze la normele aplicabile în construcții și să plătească o taxă de 10 ori mai mare decât taxa obișnuită pentru eliberarea autorizației de construire.
Teoretic, aceasta măsură ar trebui să descurajeze efectuarea de lucrări fără autorizație de construire, însă ar fi fost mai benefic ca dezvoltatorii unor clădiri fără autorizație să suporte consecințe mai grave. În noua formă se propune practic o negociere între dezvoltator și autorități și plata unei taxe mai mare, sub pretextul că aceasta va contribui la creșterea bugetului local.
Prin urmare, pentru a evita posibile complicații, este important să verifici singur dacă locuința pe care urmează să o cumperi are autorizație de construite. Și, desigur, să nu te bazezi pe promisiunea că "se rezolvă" cu autorizația în caz că nu există încă. Nu de alta, dar până se rezolvă nu vei avea acte legale pentru locuința respectivă. Am scris pe larg despre acest subiect într-un newsletter anterior:
Știrile săptămânii
1. Începând din 1 aprilie, indicele IRCC a crescut de la 5,71% la 5,98%. Aceasta este cea mai mică creștere în puncte procentuale (0,27 puncte procentuale) a indicelui IRCC din 1 aprilie 2022, când acest indicator ajungea la 1,86%. (BNR)
De ce este important: Indicele IRCC determină dobânzile pentru creditele populației accesate după 1 mai 2019. Creșterea mai lentă a indicatorului înseamnă că ratele nu vor crește semnificativ în următoarele 3 luni, comparativ cu creșterile bruște înregistrate pe parcursul ultimelor 12 luni. De altfel, specialiștii estimează că IRCC va rămâne aproximativ la această valoare și la următoarea recalculare din 1 iunie 2023. Între timp, indicele ROBOR la 3 luni, utilizat pentru creditele accesate înainte de 1 mai 2019, este în prezent de circa 6,8%, în scădere de la 8,2% la începutul anului.
2. Primăria Capitalei a decis să cumpere 20 de micro-centrale termice care vor fi montate în 20 de puncte termice din capetele rețelei de termoficicare administrată de Termoenergetica. (Hotnews)
De ce este important: După închiderea CET Pipera și CET Titan, rețeaua de termoficare din București are dificultăți să furnizeze apă caldă și căldură la parametri optimi în anumite zone îndepărtate de celelealte CET-uri în funcțiune, în special în capetele de rețea. Montarea acestor micro-centrale termice ar trebui să îmbunătățească temperatura apei calde pentru aproximativ 16.300 de apartamente din 340 de blocuri deservite de cele 20 de puncte termice în care vor fi montate.
Detalii despre modul în care funcționează sistemul de energie termică din București găsești într-un newsletter anterior:
3. Numărul autorizațiilor de construire eliberate în România a scăzut cu aproape 24% în primele două luni ale anului comparativ cu perioada similară a anului trecut, de la 6.092 la 4650. În regiunea București-Ilfov s-a înregistrat o scădere cu 42%, de la 797 la 459 autorizații. (Institutul Național de Statistică).
De ce este important: Numărul de autorizații de construire reflectă interesul dezvoltatorilor și constructorilor pentru noi proiecte rezidențiale (clădiri pentru locuințe) și nerezidențiale (clădiri de birouri, depozite etc), iar cifrele sunt în scădere în toate regiunile țării, cu excepția regiunii de centru. Scăderea înregistrată în București și Ilfov ar putea sugera că dezvoltatorii se așteaptă la o scădere a tranzacțiilor imobiliare.
Aștept o lege care să desființeze balcoanele închise în zona centrală a marilor orașe.