Patru Pereți #39: Taxele pentru chirii cresc cu 200 de lei pe lună
Patru Pereți #39: Taxele pentru chirii cresc cu 200 de lei pe lună
Proprietarii care închiriază locuințe vor plăti taxe suplimentare de aproape 200 de lei pe lună. Am vorbit cu un specialist pentru a înțelege cum va afecta asta piața chiriilor.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți! În această săptămână abordăm un subiect sensibil pentru toți cei care închiriază locuințe sau care locuiesc cu chirie, întrucât noul Cod Fiscal include o serie de modificări care vor conduce inevitabil la creșterea taxelor. Am vorbit cu agentul imobiliar Ramona Ursu pentru a înțelege mai bine cum vor reacționa proprietarii la noile taxe și care vor fi efecte directe asupra chiriașilor.
Continuăm apoi cu cele mai importante știri ale săptămânii, ocazie cu care vei afla, de exemplu, că numărul de tranzacții imobiliare este în scădere, dar și care sunt orașele din România cu cele mai multe proiecte de tip smart city.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, mașini sau terenuri de sport. Apare în fiecare miercuri și poate ajunge în inbox-ul tău cu un click pe butonul de mai jos:
Taxele pentru chirii cresc cu 200 de lei pe lună
Guvernul României a publicat în Monitorul Oficial ordonanța de urgență prin care modifică radical Codul Fiscal. Modul în care se vor aplica efectiv toate aceste modificări se va clarifica abia după publicarea normelor de aplicare. Cu toate acestea, știm deja că noutățile introduse în Codul Fiscal vor avea un impact major în numeroase domenii de activitate.
În presă se vorbește în special despre creșterea taxelor pentru IMM-uri, PFA-uri, contractele de drepturi de autor și contractele de muncă part-time, dar și despre creșterea TVA-ului pentru anumite categorii de produse de bază. În schimb, se vorbește foarte puțin spre deloc despre creșterea semnificativă a impozitelor și contribuțiilor sociale pentru proprietarii care își închiriază locuințele. Iar toate aceste creșteri de taxe au potențialul de a distorsiona piața chiriilor.
Despre unele dintre aceste schimbări am discutat și în newsletter-ul Patru Pereți din 6 iulie, însă la vremea respectivă mi-a scăpat o prevedere importantă legată de contribuțiile sociale pentru sănătate (mulțumesc pentru pont, Andrei!).
Ce se schimbă pentru proprietarii care închiriază locuințe
Impozitul pe venit pentru închirierea locuinței
Ce se schimbă: În prezent, impozitul pentru veniturile din chirii este de 10%, însă se stabilește prin deducerea din venitul brut a unei cote de cheltuieli forfetare de 40%. Începând din 1 ianuarie 2023 se elimină deducerea din venitul brut a cotei de cheltuieli forfetare de 40%.
Ce efect va avea schimbarea: În prezent, la fiecare 100 de euro încasați pentru chirie, proprietarul plătește un impozit pe venit de 6 euro, adică aproximativ 30 lei (10% din 100 euro - 40 euro). Începând din 1 ianuarie 2023, proprietarul va plăti un impozit de 10 euro, adică de aproximativ 50 lei, la fiecare 100 de euro încasați pentru chirie.
Contribuția pentru asigurări sociale de sănătate (CASS)
Ce se schimbă: În prezent, proprietarul locuinței este obligat să plătească o contribuție socială pentru sănătate (CASS) de 10% din veniturile obținute din chirii și din alte surse extra-salariale - inclusiv contracte de drepturi de autor sau venituri din dobânzi bancare - în cazul în care venitul net anual depășește plafonul de 12 salarii minime brute pe țară. În prezent, salariul minim brut este de 2.550 lei, astfel că plafonul de 12 salarii minime brute de la care se plătește CASS pentru veniturile din chirii este de 30.600 lei, iar contribuția este de 3.060 lei. Începând din 1 ianuarie 2023, CASS se va calcula în funcție de 3 plafoane de salarii minime brute anuale: 6 salarii, 12 salarii și 24 de salarii.
Ce efect va avea schimbarea: Persoanele care în 2023 vor obține venituri din chirii și din alte surse extra-salariale cuprinse între 15.300 și 30.599 lei - adică între 6 și 12 salarii minime brute - vor plăti o contribuție la sănătate de 1.530 lei, pe care nu o plăteau până în prezent. De asemenea, persoanele care în 2023 vor obține venituri din chirii și din alte surse extra-salariale de peste 61.200 lei - adică peste 24 salarii minime brute - vor plăti o contribuție la sănătate de 6.120 lei, adică dublu decât în prezent. Persoanele care în 2023 vor obține venituri din chirii și din alte surse extra-salariale cuprinse între 30.600 și 61.199 lei vor plăti, la fel ca și până acum, un CASS de 3.060 lei.
Costuri suplimentare de 200 de lei pe lună pentru proprietari
Plafoanele menționate în Codul Fiscal sunt calculate pentru veniturile obținute pe parcursul unui an, însă pentru simplificarea calculelor care urmează am decis să mă raportez la venitul mediu lunar, pentru că și chiriile sunt plătite și, respectiv, încasate lunar.
Conform noului Cod Fiscal cu aplicare de la 1 ianuarie 2023, proprietarii care obțin venituri medii din chirii și surse extra-salariale de cel puțin 1.275 lei pe lună vor plăti CASS, comparativ cu venitul minim de 2.550 lei pe lună care se aplică în prezent.
Cu alte cuvinte, proprietarii care își închiriază locuințele cu prețuri cuprinse între 257 și 515 euro pe lună vor fi nevoiți să plătească anual 1.530 lei pentru CASS, sumă pe care nu o achită în prezent. Interesant este că, potrivit raportului “Piața imobiliară rezidențială” valabil pentru primul trimestru al acestui an, exact în acest interval de preț se închiriază în prezent numeroase locuințe din România: garsoniere din orașe precum București și Cluj-Napoca sau apartamente de 2 camere din aproape orice mare oraș din România. Singurii care nu vor fi afectați sunt cei care închiriază garsoniere în orașe precum Oradea, Timișoara, Constanța sau Sibiu (chirii de 160 - 200 euro pe lună), în timp ce proprietarii din Brașov sau Iași sunt chiar la limită (chirii de 250 de euro pe lună).
În plus, situația este și mai complicată pentru proprietarii care obțin și alte venituri extra-salariale, întrucât “șansele” ca aceștia să depășească plafonul de 6 salarii minime brute vor fi și mai mari chiar și în cazul în care închiriază cu 200 de euro pe lună.
Practic, proprietarii afectați de noul Cod Fiscal vor plăti în plus, în medie, circa 128 lei pe lună pentru CASS. La această contribuție se adaugă și creșterea impozitului pe chirie ca urmare a eliminării cotei de cheltuieli forfetare, de la 6 euro (circa 30 lei) la 10 euro (circa 50 lei) la fiecare 100 de euro încasați pe chirie. La o chirie de 300 de euro pe lună asta înseamnă deja un impozit cu circa 60 de lei mai mare pe lună. Calculele sunt estimative, întrucât metoda de calcul a impozitului și contribuției CASS este, de fapt, un pic mai complicată, însă nu are sens să intru acum în detalii specifice.
Cert este că proprietarul unei astfel de locuințe va avea de plătit cu aproape 200 de lei pe lună mai mult pentru impozit și CASS în 2023 comparativ cu 2022.
Primul impuls: creșterea chiriilor
Sunt sigur că prima întrebare la care te gândești acum este cine va suporta, în final, plata celor aproape 200 de lei pe lună în plus pentru impozit și CASS? Va accepta oare proprietarul să-și reducă veniturile nete obținute din chirie? Sau, din contră, “va transfera” creșterea taxelor către chiriaș prin creșterea chiriei cu circa 40 de euro?
Am încercat să aflu un răspuns cât mai apropiat de adevăr de la o persoană implicată în piața imobiliară. Ramona Ursu este agent imobiliar la agenția RENET Real Estate Network și are o experiență de 10 ani în domeniu (o găsești pe Facebook și pe site-ul ei). Ramona anticipează că reacția inițială a pieței va fi cea de creștere a chiriilor.
“Unii dintre clienții mei au proprietăți de 300 de euro, alții au proprietăți mai scumpe. Probabil prima reacție a proprietarilor va fi să crească chiria. Dacă aș generaliza, aș spune că unii proprietari vor crește chiria cu tot impozitul pe care îl au de plată, ceea ce va face să găsească mai greu chiriași pe termen lung. Alții vor crește chiria cu o sumă mai mică, dar nu vor declara veniturile către fisc”, îmi spune Ramona.
Lucrurile nu sunt însă atât de simple. Și asta pentru că, în numeroase cazuri, s-a creat deja o legătură strânsă între proprietar și chiriaș. Este adevărat, o legătură de business, o legătură bazată pe banii primiți și, respectiv, plătiți pentru un serviciu, dar în multe cazuri o legătură strânsă generată de seriozitatea proprietarului și de seriozitatea chiriașului. Nu este ușor să găsești un chiriaș serios, care să întrețină locuința în mod corespunzător, care să nu provoace probleme în bloc și care să plătească mereu chiria la timp. Cum procedezi, ca proprietar, cu un astfel de chiriaș, când Guvernul mărește brusc taxele pentru chirii?
“Sunt oameni cu bun simț, care vor să facă lucrurile corect și care și-au construit în timp o relație win-win cu chiriașii lor. Un astfel de proprietar se va strădui ca, dacă crește prețul chiriei, pentru banii plătiți în plus chiriașul să simtă că primește ceva în schimb. Sau măcar să înțeleagă motivele care au dus la această valoare a chiriei”, completează Ramona.
Vor avea chiriașii bani să plătească o chirie mai mare?
La prima vedere, ai putea spune că efectul acestor creșteri de impozite și contribuții va fi o creștere generalizată a chiriilor, în special pentru garsoniere și apartamente de două camere. Problema este că această creștere ar urma să vină într-un climat economic deja complicat pentru chiriași, pentru că inflația a depășit pragul de 15%, iar acest lucru înseamnă o scădere a puterii de cumpărare și o reducere a sumelor de bani disponibile pentru plata chiriei.
În plus, mulți dintre chiriași se vor confrunta începând din 1 ianuarie 2023 și cu creșterea taxelor pe muncă, în special chiriașii care obțin venituri pe propria firmă. Printre altele, prin noul Cod Fiscal, impozitul pe dividende va crește de la 5% la 8%, iar cei care nu sunt angajați la propria firmă vor plăti impozit pe profit de 16% în loc de impozit pe venit de 3%. Vor fi însă afectați și cei care obțin venituri din surse precum drepturi de autor prin modificarea plafoanelor de impozitare la praguri de 6, 12 și 24 de salarii minime brute, în loc de unicul plafon de 12 salarii. Cine scapă de astfel de creșteri? Doar cei care lucrează full-time cu carte de muncă.
De asemenea, actuala lege de plafonare a prețurilor la gaze naturale și energie electrică este valabilă doar până în 31 martie 2023. Dacă plafonarea nu va fi prelungită, chiriașii vor plăti sume mai mari de bani pentru utilități. Potrivit Institutului Național de Statistică, prețul gazelor naturale a crescut cu 90% în ultimele 12 luni, în timp ce prețul căldurii și apei calde furnizate în regim centralizat s-a dublat în numeroase orașe, inclusiv în București.
Am întrebat-o pe Ramona cum vede această situație extrem de complexă, în care tentația proprietarului de a crește chiria se “întâlnește” cu puterea mai mică de plată a chiriei de către chiriaș. Cu alte cuvinte, unde va fi echilibrul de preț între cerere și ofertă?
“Aceasta va fi provocarea anului viitor. Cred că este important ca fiecare proprietar să se gândească ce vrea să îi aducă la final închirierea unei proprietăți. Evident, vrea să îi aducă profit. Dar ce câștigă de fapt proprietarul dacă crește chiria cu 20-30 de euro și în loc să găsească chiriaș în 3-10 zile, găsește în 5-6 săptămâni? Cum ar fi ca un proprietar să își pună întrebarea: dacă cresc chiria, ce îmbunătățire îi pot aduce proprietății, care să îl motiveze pe chiriaș să plătească o chirie mai mare și să rămână în proprietatea mea pe termen lung? Din punctul meu de vedere, când prețurile chiriilor vor crește, câștigători vor fi proprietarii care se gândesc cum să le fie și chiriașilor bine și să aibă confort suplimentar”, adaugă Ramona.
În plus, Ramona anticipează că toate aceste schimbări de fiscalitate vor determina și o schimbare a tipurilor de locuințe pe care le vor căuta chiriașii.
“Dacă la începutul pandemiei trendul a fost spre case mai mari, aceste schimbări de taxare pot să ducă la o inversare a trendului. Vor exista cu siguranță și chiriași care se vor muta în locuințe mai mici, cu o chirie mai mică, pentru a se asigura că pe lângă chirie pot să își acopere și nevoile de hrană, îmbrăcăminte și educație”, îmi spune Ramona.
Evident, în acest context, cererea pentru garsoniere și apartamente de două camere de închiriat va crește în defavoarea apartamentelor cu cel puțin 3 camere și a caselor. Ce se întâmplă când cererea crește? Evident, va exista o presiune suplimentară pe prețurile la chiriile acestor tipuri de locuințe. Și, ca și când asta nu ar fi fost de ajuns, există pericolul ca lucrările de construcție la noi ansambluri rezidențiale să se blocheze complet în București, după ce Tribunalul București a anulat recent Planul Urbanistic General (PUG) realizat în anul 2000 și în baza căruia s-a construit în ultimii 20 de ani, pe motiv că a fost aprobat nelegal. Decizia nu este definitivă.
Închirieri fără contract sau în zona “gri”
În mod tradițional, orice mărire de taxe, impozite și contribuții este însoțită inevitabil de un risc major de creștere a evaziunii fiscale sau cel puțin de implementarea unor soluții de “optimizare fiscală”.
Ce înseamnă concret “optimizare fiscală” când vine vorba despre declararea veniturilor din chirii?
“Mă aștept la o creștere a numărului de proprietari care nu își vor declara veniturile din chirii, însă mă aștept și la o creștere a numărului de proprietari care vor găsi soluții să rămână într-o zonă “gri”. De exemplu, (n.r - mă aștept la proprietari care) să declare o valoare mai mică a chiriei în contract, astfel încât să se mențină sub plafonul de 6 salarii minum brute și să plătească doar impozit pe chirie, nu și CASS. Dar cred că asta va fi foarte greu”, afirmă Ramona.
De fapt, zona “gri” de care vorbește Ramona există și în prezent. De exemplu, Ramona îmi spune că “mulți proprietari fac contracte de închiriere și acum, însă nu își declară apoi veniturile la fisc. Dar contractele le fac, ca să aibă o bază care le reglementează relația cu chiriașii”.
În toată povestea asta mai există două aspecte. Primul este că evaziunea fiscală din piața chiriilor nu are cum să scadă în contextul creșterii taxelor. “Cred că cine nu își declară veniturile din chirii, va fi și mai puțin motivat să facă acest lucru”, argumentează Ramona.
Al doilea este că există și proprietari pe care îi interesează să obțină un anumit venit net din chirie, astfel că vor încerca să transfere toate taxele către chiriaș. “Și acum sunt proprietari care spun “aceasta este chiria pe care o vreau, dacă chiriașul are nevoie de contract înregistrat la fisc, trecem în contract o sumă mai mare, care să acopere impozitul”. Numărul acestor proprietari va crește. Vor fi diverse scenarii pe care proprietarii le vor aplica să se asigure că venitul lor net rămâne același”, mi-a mai spus Ramona.
Impozitul pentru locuințe
Am lăsat spre final subiectul impozitelor pentru proprietate pentru că aici lucrurile nu sunt încă foarte clare, chiar dacă și acest impozit este suportat de asemenea de proprietar. În prezent, modul de impozitare pentru clădiri diferă în funcție de proprietarul clădirii - persoană fizică său persoană juridică - dar și în funcție de materialele de construcție, poziția în localitate și rangul localității. Impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0.08% - 0.2% asupra valorii impozabile. Începând din 1 ianuarie 2023, impozitul va fi de 0.1% din valoarea clădirii, determinată prin studiile de piață publicate anual de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. Prin urmare, se elimină prevederea că impozitele pe clădiri se indexează anual cu rata inflației.
Ce efect va avea schimbarea: Specialiștii estimează că impozitele pentru locuințe ar urma să crească în orașele în care prețurile la locuințe sunt mari - de exemplu, se anticipează o creștere a impozitelor cu 60% pentru locuințele din București. În schimb, se preconizează că, în orașele mai mici, unde piața imobiliară este mai puțin dezvoltată, impozitele ar urma să crească nesemnificativ sau chiar să scadă. Indiferent de situație, specialiștii afirmă că impozitele pentru locuințe vor rămâne mici comparativ cu prețul de achiziție. Practic, aproape nesemnificative, astfel că nu le-am luat în calcul în această analiză de creștere a costurilor cu închirierea locuinței.
Elefantul din cameră: cursul valutar
Am scris deja destul de mult despre acest subiect, dar nu am menționat nimic despre un alt subiect sensibil când vine vorba despre chirii: cursul valutar.
Aproape toate chiriile din România sunt exprimate în euro, ceea ce înseamnă că prețul real plătit în lei poate fluctua puternic în funcție de evoluția cursului. Un euro este cotat de Banca Națională a României la aproximativ 4.95 lei de prin septembrie 2021, însă acest lucru nu garantează că moneda națională va rămâne stabilă și în 2023.
În jurul nostru, forintul maghiar a înregistrat un declin de 11% comparativ cu euro de la începutul acestui an, în timp ce zlotul polonez a scăzut cu 4.35% în același interval de timp. Membrii Asociației CFA România anticipează că valoarea medie a cursului valutar în iulie 2023 va fi de circa 5.11 lei pentru un euro, ceea ce ar echiva cu o devalorizare a leului - și, implicit, cu o creștere a chiriilor în lei - cu circa 3%. Creștere care s-ar adăuga astfel la toate creșterile de costuri menționate anterior.
Concluzii
Într-o perioadă economică plină de incertitudini, marcată de cea mai mare inflație anuală din 2003 încoace, de o pandemie care a afectat numeroase activități economice și de un război care generează creșteri în lanț ale prețurilor la utilități, Guvernul României a considerat că cea mai bună soluție este creșterea generalizată a taxelor.
Probabil că, prin creșterea taxelor pentru chirii, Guvernul se așteaptă la o creștere a sumelor de bani colectate de la proprietarii de locuințe. Așa cum se așteaptă, de fapt, de la toate creșterile de taxe pe care le-a anunțat.
În realitate, istoria a demonstrat că este complet ilogic să mărești taxele în perioade economice dificile, pentru că nu faci altceva decât să agravezi și mai mult situația economică. Este complet ilogic să mă taxezi mai mult când veniturile mele reale oricum au scăzut din cauza inflației.
Dar este complet logic să faci asta dacă vrei să grăbești, astfel, intrarea în recesiune. Recesiune de care nimeni nu pare - încă - pregătit să vorbească. Poate pentru că 2008 este încă proaspăt în amintirile noastre. Sau poate tocmai pentru că am uitat.
Crezi că informațiile din acest newsletter sunt utile? Nu le păstra doar pentru tine! Trimite acest newsletter prietenilor tăi care locuiesc cu chirie sau care au locuințe de închiriat printr-un click pe butonul de mai jos!
Știrile săptămânii
1. Vânzările de imobile au scăzut în luna iunie în România cu 3.5% comparativ cu iunie 2021, potrivit datelor furnizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Totuși, la nivelul primelor 6 luni, vânzările au crescut cu 6.6% comparativ cu perioada ianuarie-iunie 2021. (CPI Imobiliare)
De ce este important: Scăderea vânzărilor de imobile în prima lună de vară a acestui an ar putea indica startul unei perioade de declin pe piața imobiliară din acest punct de vedere, ca urmare a creșterii incertitudinilor cu privire la evoluția economiei. Totuși, este important de menționat că, în cazul locuințelor noi, numeroase contracte finalizate în această perioadă au fost semnate de fapt în urmă un an sau doi, când cumpărătorii au plătit avans la startul lucrărilor pentru respectivele locuințe.
2. În București există în prezent 115 de proiecte de tip smart city, iar Capitala este urmată de Cluj-Napoca (63 de proiecte), Iași (56 de proiecte) și Alba Iulia (49 de proiecte), potrivit unei analize realizată de integratorul de soluții Vegacomp Consulting. (Vega Comp)
De ce este important: Studiul scoate în evidență orașele în care există cele mai multe proiecte de tip smart city, grupate pe categorii precum Smart Mobility (autobuze electrice, stații de încărcare), Smart Governance (plata online a impozitelor), Smart Living (internet Wi-Fi în zone publice, telemedicină), Smart Economy (iluminat inteligent, energie regenerabilă), Smart Environment (gestionarea deșeurilor) și Smart People (echipamente digitale, programe de educație digitală). În total, în România există în prezent 1001 proiecte pentru smart city, dintre care 470 de proiecte au fost finalizate. Studiul complet este disponibil aici.
3. Înmatriculările Dacia în Europa au crescut cu 16% în prima jumătate a anului comparativ cu perioada similară a anului trecut, de la 181.532 de unități la 210.526 de unități. În același timp, mărci europene de tradiție au înregistrat scăderi puternice, printre care se numără Volkswagen (-22%), Renault (-20%) sau Peugeot (-27%). (ACEA)
De ce este important: Creșterea înregistrată de Dacia este surprinzătoare în contextul în care industria auto globală se confruntă cu probleme pe lanțul de furnizare, iar prețurile mașinilor noi au crescut semnificativ la aproape toate mărcile. Totuși, această creștere în detrimentul altor mărci de tradiție sugerează că o parte dintre clienții europeni se orientează mai nou spre mașini cu un raport calitate-preț mai bun, în contextul inflației ridicate și a costurilor în creștere la utilități. Aceeași tendință în favoarea Dacia a fost remarcată și după izbucnirea crizei din 2008-2009.
Mai multe știri despre industria auto, inclusiv imagini cu un concept Hyundai cu design spectaculos, găsești în newsletter-ul Meșter în Mașini scris de Mircea Meșter și Andrei Știrbu.
Ce am scris în afara celor Patru Pereți
În ultima perioadă am publicat mai multe articole pe Autocritica:
Big Bang este o poveste scrisă în colaborare cu Mircea Meșter despre un specialist în marketing care a transformat Red Bull dintr-o doză de 250 de mililitri de băutură energizantă în campioană mondială de Formula 1 datorită unei viziuni care a implicat asocierea cu aproape orice formă de sport, investiții inteligente și atragerea oamenilor potriviți.
Sloganul “Red Bull îți dă aripi” este “o invitație și, în același timp, o cerință să fii activ, alert, să accepți provocări și să te gândești la performanță. O invitație să dai tot ce ai mai bun din tine când muncești sau studiezi. O invitație să-ți cauți limitele când faci sport, dar și să apreciezi momentele de relaxare”, spune Dietrich Mateschitz, co-fondatorul Red Bull. Articolul complet este aici.
James Webb: Semnificația primelor poze de la telescopul spațial este un articol cu un titlu suficient de sugestiv încât să nu ți-l explic. Nu este însă un articol științific, ci unul ușor, de vară, în care vorbesc cu Dani Petrache despre fotografia ei preferată și îți spun care este imaginea pe care ar trebui să o folosești ca wallpaper pe telefon.
Vorbim însă și de lucruri cu adevărat serioase: “Cu ajutorul tehnologiei telescopului James Webb suntem mai aproape ca niciodată să găsim dovezi ale vieții pe alte planete! NASA estimează că sunt cel puțin o sută de miliarde de planete doar în galaxia noastră, așa că James Webb o să aibă o grămadă de exoplanete de spionat!”, spune Dani în articol. Articolul complet este aici.
Iar dacă vrei mai multe știri despre spațiul cosmic, te invit să citești și să te abonezi la Cronica Spațială, pe care o scriu săptămânal de mai bine de un an.
foarte bine punctat