Cum va fi consolidat seismic un bloc cu 500 de apartamente fără relocarea locatarilor
Un bloc din zona Gara de Nord din București va fi consolidat seismic printr-o metodă modernă care va permite ca 80% dintre locatari să locuiască în continuare în apartamente, fără să fie relocați.
În București, instituția care se ocupă de consolidarea clădirilor cu risc seismic este Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS), aflată în subordinea Primăriei Capitalei.
Recent, primarul Nicușor Dan a anunțat un nou proiect de consolidare seismică care va fi realizat prin intermediul AMCCRS: un bloc de locuințe situat pe strada Gării de Nord 6-8. Dan susține că blocul respectiv este împărțit în 10 scări și are 523 de apartamente în care locuiesc aproximativ 900 de persoane.
Potrivit datelor pe care le-am găsit pe site-ul oficial AMCCRS, imobilul respectiv este menționat cu 527 de apartamente și este împărțit în 6 scări. Blocul a fost construit în anul 1959 și are regim de înălțime S+P+9E+10r.
În 2023, imobilul a fost încadrat în ansamblu în clasa de risc seismic Rs I, ceea ce înseamnă că se poate prăbuși total sau parțial în cazul unui cutremur puternic. Totuși, scara 1 a blocului a fost încadrată în clasa de risc seismic Rs II, adică poate suferi avarii majore, însă prăbușirea totală sau parțial este puțin probabilă, în timp ce un corp anexă a fost încadrat în clasa de risc seismic Rs III, astfel că poate suferi avarii moderate.
Mai multe detalii despre clasele de risc seismic găsești într-un newsletter anterior în care am scris despre expertiza tehnică a unui bloc.
Proces de consolidare cu fibră de carbon
Întrucât astfel de lucrări sunt complexe, procesul de consolidare seismică a unui imobil presupune în mod obișnuit relocarea locatarilor și debranșarea de la utilități. Cu toate acestea, ceea ce mi-a atras atenția la acest proiect este că procesul de consolidare va avea loc cu relocarea a numai 20% dintre locatari, întrucât va fi aplicată o metodă modernă de consolidare.
La parterul acestui bloc au existat în trecut spații comerciale, iar cea mai mare parte a spațiului a fost ocupat de un oficiu al Poștei Române, care ulterior a fost închis ca urmare a unei legislații care interzice activitățile comerciale în clădirile încadrate la clasa de risc seismic Rs1.
Clădirile cu astfel de spații comerciale la parter au un dezavantaj din punct de vedere al siguranței, întrucât lipsesc unii dintre pereții interiori care există la etaje, motiv pentru care structura de rezistență este mai puțin eficientă.
Mai multe detalii despre așa-numitele blocuri cu parter flexibil găsești în această postare a asociației Re:Rise.
Pentru a corecta acest risc crescut, procesul de consolidare pentru acest bloc presupune o izolare a bazei imobilului cu scopul de a crea un spațiu de mișcare controlat în cazul unui cutremur major. Spațiul de mișcare necesar va fi creat la scara A, motiv pentru care locatarii de pe această scară vor fi relocați.
În schimb, locatarii celorlalte scări vor putea continua să locuiască pentru că procesul de consolidare la etaje este unul mai puțin invaziv și va implica utilizarea de fibră de carbon.
Pentru imobil trebuie să se creeze un spațiu de mișcare. Asta înseamnă că în cazul unui cutremur, dacă imobilul este pus pe izolatorii de bază, el se va putea mișca stânga-dreapta, față-spate, având o mișcare controlată. Dacă implementăm această soluție, se consolidează prin cămășuire parterul și subsolul, urmând ca de la etajul întâi până la ultimul etaj să intrăm cu o soluție de fibră de carbon.
Răzvan Munteanu, directorul executiv al AMCCRS, pentru Agerpres.
Pe de altă parte, este important de spus că această soluție tehnică se poate aplica doar în cazul imobilelor care au suficient spațiu liber pe cele patru laturi. Din acest motiv, o astfel de metodă fără relocarea locatarilor nu poate fi pusă în practică în cazul clădirilor din centrul istoric al orașului.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești periodic pe email analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
Cât costă consolidarea seismică?
Costurile totale ale proiectului de consolidare sunt de 130 de milioane de lei și sunt alocate de la bugetul de stat prin Programul Național de Consolidare a Clădirilor cu Risc Seismic (PNCCRS), iar lucrările ar urma să dureze 4 ani.
Un calcul matematic simplist arată că, în medie, costurile de consolidare sunt de aproape 247.000 lei pentru fiecare apartament, echivalentul a circa 49.400 de euro pe apartament. Și da, la prima vedere pare o sumă foarte mare.
Pe de altă parte, relocarea tuturor locatarilor ar fi generat costuri semnificative pentru plata chiriei de către Primărie. În sectorul 1, acolo unde se află imobilul, chiria medie lunară pentru o garsonieră este de 450 de euro, în timp ce în celelalte sectoare este de 350 - 400 de euro, potrivit datelor furnizate de platforma imobiliară Storia. În același timp, chiria medie pentru un apartament cu două camere este de 711 euro în sectorul 1 și de 520 - 650 euro în celelalte sectoare.
Chiar dacă alegem un scenariu optimist, cu o chirie medie de 400 de euro pe lună, costurile medii pentru relocarea unei familii ar fi de 4.800 de euro pe an, adică circa 19.200 de euro pe durata celor patru ani de lucrări, echivalentul a circa 40% din suma medie alocată pe apartament pentru procesul de consolidare. Și asta în contextul în care nu există o garanție că lucrările vor fi finalizate în 4 ani.
În plus, costurile pentru consolidarea acestui imobil nu mai par la fel de mari dacă analizăm fondurile alocate pentru celelalte clădiri care urmează să fie consolidate de AMCCRS. Astfel, potrivit unor date prezentate în luna septembrie 2024, AMCCRS a primit aprobare pentru consolidarea a 62 de imobile cu fonduri totale de 1,83 miliarde de lei, ceea ce înseamnă o medie de 29,5 milioane de lei pe imobil.
Practic, suma alocată pentru imobilul de pe strada Gării de Nord este de 4,4 ori mai mare decât suma medie a celorlalte 62 de imobile aprobate pentru consolidare. Pe de altă parte, multe dintre cele 62 de imobile sunt de fapt case cu unul sau două etaje, în care locuiesc semnificativ mai puțini oameni decât în blocul cu peste 500 de apartamente.
Recomandare de newsletter
Acum câteva zile s-a lansat #Bucuresti, un newsletter în care vei descoperi știri despre ce se întâmplă în Capitală și povești despre oameni, locuri și activități care dau viață orașului. Newsletterul este scris de Octav Vasilescu, jurnalist politic la postul de televiziune Euronews și fost jurnalist sportiv la ProSport și DigiSport.
Locatarii vor trebui să achite și ei ceva din aceste costuri?