Cum arată expertiza tehnică a unui bloc
Cum arată expertiza tehnică a unui bloc
Patru Pereți #70 • Blocurile reabilitate termic, încadrate în clasa de risc seismic 3 • Impozite mai mari pentru proprietarii fără asigurare la locuință.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână vorbim în special despre expertiza tehnică a unui bloc, pe baza unui exemplu concret pentru un bloc rezidențial din Timișoara construit în anul 1980.
Continuăm apoi cu o serie de știri importante legate, într-un fel sau altul, tot de riscul seismic: modificări la legea prin care va fi interzisă închirierea locuințelor din blocurile cu risc seismic Rs I, simplificarea procedurilor pentru consolidarea blocurilor care au fost deja expertizate tehnic și modificări la impozitele de proprietate pe baza existenței sau nu a asigurării obligatorii și facultative a locuinței.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Cum arată expertiza tehnică a unui bloc
Primăria Capitalei a organizat în 3 martie o dezbatere tehnică cu privire la un amplu program de expertize tehnice pentru reducerea riscului seismic pentru imobilele din București. Printre multe altele, jurnaliștii prezenți la eveniment au întrebat ce se întâmplă cu blocurile de locuințe care au fost deja reabilitate termic.
Bogdan Suditu, șeful Departamentului de Urbanism şi Mobilitate Durabilă din cadrul Asociaţiei de Dezvoltare Intercomunitară Zona Metropolitană Bucureşti (ADIZMB), a dezvăluit că orice bloc care a fost reabilitat din punct de vedere termic a fost deja expertizat tehnic și încadrat la clasa de risc seismic 3, pentru că în caz contrar imobilul respectiv nu ar fi fost reabilitat termic.
Un bloc care intră în reabilitare termică trebuie să aibă în spate o expertiză tehnică care să îl încadreze într-o clasă de risc seismic 3. Dacă blocul ar fi fost încadrat într-o altă clasă de risc seismic, atunci nu ar fi trebuit să intre în reabilitare.
Bogdan Suditu, ADZMB
Iată o informație importantă care cel puțin până acum nu a fost popularizata prea mult. Interesul populației pentru reabilitarea termică a locuințelor este ridicat, întrucât are ca avantaj reducerea facturilor la energie termică pe timp de iarnă și la energie electrică pe timp de vară. Cu toate acestea, nu-mi aduc aminte ca autoritățile să fi promovat până acum faptul că reabilitarea termică implică inițial un proces de expertiză tehnică pentru stabilirea clasei de risc seismic.
Aici sunt două elemente importante pe care trebuie să le reții. În primul rând, reabilitarea termică a unui bloc nu are niciun impact asupra rezistenței blocului respectiv la un cutremur puternic. Cu alte cuvinte, lucrările de reabilitare termică nu au ca scop consolidarea structurii de rezistență a clădirii, ci doar îmbunătățirea eficienței energetice, așa cum sugerează și numele.
În al doilea rând, clasa de risc seismic 3, pe care o vei găsi scrisă legal sub forma Rs III, înseamnă că imobilul respectiv poate suferi avarii moderate în urma unui cutremur. Iată concret toate cele patru clase de risc seismic, așa cum sunt definite în Legea 212/2022:
clasa de risc seismic Rs I - clădirea se poate prăbuși total sau parțial în cazul unui cutremur puternic;
clasa de risc seismic Rs II - clădirea poate suferi avarii majore, însă prăbușirea totală sau parțial este puțin probabilă;
clasa de risc seismic Rs III - clădirea poate suferi avarii moderate;
clasa de risc seismic Rs IV - riscul seismic este similar celui așteptat pentru clădirile care au fost proiectate pe baza reglementărilor tehnice în vigoare.
Cu alte cuvinte, toate clădirile nou construite sunt încadrate în clasa de risc seismic Rs IV. În același timp, clădirile construite relativ recent ar trebui să fie încadrate fără probleme în clasa de risc seismic Rs III, dacă sunt construite conform normelor. Cu toate acestea, Pro TV a relatat recent cazul unei clădiri de birouri din București construită în anul 2009 care a fost încadrată în clasa de risc seismic Rs II. Problemele au ieșit la iveală întrucât clădirea de birouri își va schimba destinația în spital privat, ceea ce a necesitat efectuarea unei expertize tehnice.
Ce presupune o expertiză tehnică?
Întrucât locuiesc într-un bloc construit în 1973 și reabilitat termic în anul 2021, am fost curios dacă pot afla cum arată o astfel de expertiză tehnică. Am găsit întâmplător (Google, you rock!) pe site-ul Primăriei Timișoara un document în format PDF cu expertiza tehnică realizată pentru un bloc oarecare din oraș în vederea reabilitării termice. Documentul este disponibil aici, dar alternativ îl poți descărca cu un click pe butonul de mai jos, în caz că dispare “întâmplător” de pe site-ul Primăriei.
În documentul de 16 pagini mi-au atras atenția o serie de informații interesante obținute în cadrul expertizei tehnice. De exemplu, într-un capitol se explică structura de rezistență a clădirii, cu mențiuni explicite despre cum a fost realizată structura de rezistență (panouri mari din beton armat prefabricat) sau cum sunt pereții, inclusiv din punct de vedere al materialelor de construcții utilizate și a grosimii acestora. De exemplu, în expertiza tehnică se menționează că pereții exteriori au o grosime de 30 de centimetri și sunt alcătuiți din panouri tristrat, beton armat de 9,5 cm și BCA de 12,5 cm și beton de protecție exterior de 5 cm.
Ulterior, pe baza datelor despre anul construcției, numărul de etaje și sistemul structural, experții au aplicat metodologia corespunzătoare de expertiză, pe baza reglementărilor legale.
De exemplu, în cazul acestui bloc particular, experții au aplicat punctaje care au variat de la 0 la 30 sau de la 0 la 50 pentru o serie de parametri despre betonul armat și despre starea de degradare a elementelor structurale. Pe baza acestor parametri s-au calculat trei indicatori asociați clasei de risc seismic, în funcție de numărul total de puncte aferent fiecărui indicator. În final, pe baza celor trei indicatori a fost stabilit clasa de risc seismic Rs III, astfel că blocul a putut fi reabilitat termic.
O documentație mai detaliată despre modul în care se face o expertiza tehnică găsești și în acest document publicat de Asociaţia Inginerilor Constructori Proiectanţi de Structuri (AICPS).
Cum vor fi expertizate blocurile din București?
În cadrul dezbaterii tehnice menționate în introducere, autoritățile au anunțat că vor începe evaluarea vizuală rapidă pentru toate blocurile din București construite înainte de cutremurul din 1977 care au cel puțin 3 etaje și cel puțin 10 locuințe individuale. În total este vorba despre aproximativ 10.000 de blocuri care nu au încă expertiza tehnică.
“Evaluarea vizuală rapidă” este o metodologie inclusă în Legea 212/2022 care prevede o examinare vizuală a unei clădiri de pe spațiul public pe baza unor criterii precum efectul cutremurelor anterioare, rezultatele cercetătorilor din domeniul riscului seismic, evoluţia reglementărilor tehnice de proiectare seismică, evoluţia practicii de proiectare şi evoluția materialelor de construcţie utilizate. Cu alte cuvinte, această evaluare se face fără ca experții să intre în locuințele individuale lae locatarilor unui bloc.
Poți să citești întreaga metodologie de 38 de pagini în acest document publicat pe site-ul AICPS.
Scopul acestei evaluări vizuale rapide este identificarea rapidă a blocurilor care au nevoie de consolidări, în special pe baza aspectului vizual și a datelor tehnice legate de construcție. Aceste blocuri vor fi primele care vor avea parte de expertize tehnice care vor confirma în ce clasă de risc seismic se încadrează blocul și dacă este nevoie de lucrări de consolidare.
Practic, avantajul este că, în loc să facă direct expertize tehnice pentru fiecare bloc în parte, autoritățile vor putea identifica mai rapid blocurile care au nevoie de consolidări. Asta pentru că expertizele tehnice clasice necesită mai mult timp, iar numărul de specialiști care pot face astfel de expertize este unul scăzut.
Evaluarea vizuală rapidă a celor 10.000 de blocuri ar urma să înceapă în această toamnă.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Știrile săptămânii
1. Guvernul a modificat și aprobat ulterior proiectul de lege prin care se va interzice închirierea locuințelor care se află în clădiri cu risc seismic clasa Rs I. Principala noutate față de versiunea inițială este că legea se va aplica inclusiv pentru contractele de închiriere aflate acum în vigoare. (SportMedia)
De ce este important: În varianta inițială, contractele de închiriere aflate deja în derulare urmau să rămână valabile până la expirarea termenelor contractuale, în contextul în care cele mai multe contracte de închiriere se încheie pe o perioadă de un an. Prin modificarea legii, contractele de închiriere aflate în vigoare vor înceta în 30 de zile de la data întocmirii raportului de expertiză tehnică. Legea urmează să fie votată în Parlament.
În practică, nu este exclus ca persoanele care locuiesc cu chirie într-o astfel de locuință să rămână în continuare chiriașe, dar fără să mai aibă un contract de închiriere cu proprietarul.
2. Executarea lucrărilor de consolidare într-un bloc rezidențial se va putea face cu acordul majorității proprietarilor, adică jumătate plus unu din numărul de proprietari, potrivit unui proiect aflat în dezbatere publică. (Avocatnet)
De ce este important: În prezent, pentru începerea lucrărilor de consolidare la un bloc care a fost încadrat în clasa de risc seismic Rs I, asociația de proprietari trebuie să obțină acordul unanim al proprietarilor. Astfel, teoretic, va fi mai ușor pentru o asociație de proprietari să înceapă lucrările de consolidare.
Totuși, pe parcursul lucrărilor de consolidare ale unui imobil, este practic imposibil ca locatarii să mai locuiască în imobilul respectiv, din motive evidente de siguranță. Astfel, nu este clar ce se va întâmpla cu proprietarii care se opun consolidării și care vor refuza să părăsească locuințele pe parcursul lucrărilor de consolidare.
3. Proprietarii de locuințe care nu încheie asigurarea obligatorie a locuinței vor plăti un impozit pe locuință cu 10% mai mare, în timp ce proprietarii care încheie și asigurarea facultativă a locuinței vor plăti un impozit cu 10% mai mic, potrivit unui proiect de lege. (Avocatnet)
De ce este important: În prezent, doar aproximativ 20% dintre locuințele din România sunt asigurate prin asigurarea obligatorie a locuinței împotriva cutremurelor, alunecărilor de teren și inundațiilor (PAD). O asigurare PAD costă 20 de euro pe an și oferă despăgubiri de cel mult 20.000 de euro. Proiectul de lege are ca obiectiv creșterea numărului de proprietari care încheie această asigurare și încurajarea proprietarilor să încheie și o poliță de asigurare facultativă la valoarea reală a locuinței.
În plus, proiectul de lege prevede că amenzile pentru lipsa asigurării PAD vor fi emise de polițiști. În prezent, legea menționează că amenzile sunt emise de primar, însă din motive electorale din 2008 și până acum nu a fost emisă nicio amendă pentru lipsa asigurării PAD.
Informația că blocul n-ar fi fost reabilitat dacă era încadrat în altă clasă de risc decât RS3 e falsă! Ea e contrazisă chiar de Lista clădirilor expertizate seismic. Acolo apar o sumedenie de blocuri încadrate în clasa de risc seismic II (RS2), care au fost reabilitate termic, deși vor suferi avarii majore la un cutremur semnificativ, conform clasei de risc din care fac parte. Doar câteva astfel de exemple: Strada Câmpia Libertății nr. 6 (bloc PM52), Strada Câmpia Libertății nr. 31 (bloc 6A; tronson I+II), Șoseaua Mihai Bravu nr. 98-106 (bloc D16) etc.