Cât se va construi în București și marile orașe din România în următorii ani
Cât se va construi în București și marile orașe din România în următorii ani
Suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale a scăzut la jumătate în 2023 în București și Brașov comparativ cu 2022, în timp ce în Iași și Constanța a fost de circa două ori mai mare.
Instititul Național de Statistică publică în fiecare lună o serie de statistici cu privire la numărul de autorizații de construire acordate în România, defalcate pe mediul urban și rural și, respectiv, pe cele opt regiuni de dezvoltare ale României.
Chiar dacă oferă o imagine generală despre intenția dezvoltatorilor imobiliari de a construi locuințe în următorii ani, aceste date lunare despre numărul autorizațiilor sunt mai degrabă ambigue și nu oferă o imagine concretă.
În primul rând, o autorizație de construire poate însemna un bloc cu 5 etaje cu 20 de locuințe, dar poate însemna și un bloc cu 10 etaje cu 60 de locuințe. Prin urmare, o autorizație de construire nu este egală cu alta din punct de vedere al numărului de locuințe care vor fi construite. De aceea, o informație mai relevantă este suprafața utilă autorizată. O informație și mai utilă ar fi fost numărul de locuințe pentru care se acordă autorizația, însă aceste date nu sunt disponibile în cadrul statisticilor legate de autorizații.
În al doilea rând, datele lunare sunt defalcate doar pe cele 8 regiuni de dezvoltare ale României, astfel că nu sunt disponibile la nivel local nici măcar pentru București, pentru care sunt prezentate datele împreună cu cele din județul Ilfov. Totuși, pe platforma de statistici Tempo a Instititului Național de Statistică sunt publicate anual date concrete despre numărul de autorizații și suprafața utilă pentru fiecare localitate din fiecare județ.
Obținerea unei autorizații de construire permite dezvoltatorului imobiliar să înceapă lucrările de construcție, care în mod uzual durează 2-3 ani. Totuși, în unele cazuri, dezvoltatorii amână startul lucrărilor, astfel că pot trece chiar și 3-5 ani până când datele din autorizație se transformă efectiv în locuințe cumpărate de clienți.Prin urmare, datele legate de autorizații oferă o imagine aproximativă a locuințelor care vor fi construite în următorii 2-5 ani.
Recent, Instititul Național de Statistică a actualizat datele pentru anul 2023, ocazie numai bună pentru a analiza ce suprafață utilă a fost autorizată în ultimii 10 ani în cele mai mari 10 orașe ale țării în funcție de numărul de locuitori, pe baza datelor de la Recensământul din 2021. Iar surprizele nu au întârziat să apară.
Toate datele din acest newsletter sunt valabile doar pentru construcțiile rezidențiale, astfel că nu am luat în calcul datele despre autorizațiile pentru orice fel de alte clădiri precum clădiri de birouri, spații comerciale sau hoteluri.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești periodic pe email analize despre piața imobiliară din România.
București: suprafața autorizată a scăzut cu 54%
Datele publicate de INS arată că în București a fost autorizată anul trecut o suprafață utilă de aproape 930.000 de metri pătrați utili, în scădere cu 54% comparativ cu 2022.
Chiar dacă anul 2022 a reprezentat un record absolut al ultimului deceniu cu peste două milioane de metri pătrați utili, scăderea la jumătate de la un an la altul se va reflecta într-un număr mai mic de locuințe noi finalizate în următorii ani.
De asemenea, 2023 a fost primul an de după 2018 în care suprafața utilă autorizată a scăzut comparativ cu anul anterior. Pe de altă parte, o observație interesantă este că în 2022-2023 a fost autorizată o suprafață aproape la fel de mare ca în 2020-2021 (2,9 vs. 3,2 milioane de metri pătrați utili).
Cluj-Napoca: cea mai mică suprafață autorizată din ultimul deceniu
În Cluj-Napoca, suprafața utilă autorizată a înregistrat o scădere cu numai 5%, de la circa 150.000 la 143.000 de metri pătrați utili. Totuși, veștile bune se opresc aici, pentru că 2023 a devenit cel mai slab an la acest capitol din ultimul deceniu pentru cel mai scump oraș din România.
De altfel, Cluj-Napoca a avut o evoluție cu oscilații puternice, de la un record de aproape 900.000 de metri pătrați în 2016 la mai puțin de 200.000 de metri pătrați în 2017, pentru ca apoi să urmeze o creștere bruscă cu 50% în 2018.
Iași: creștere cu aproape 150%
Iași este de departe orașul din top 10 cu cea mai mare creștere procentuală în 2023 comparativ cu 2022. Suprafața autorizată a crescut cu 148%, de la 138.000 la 343.000 de metri pătrați, ocazie cu care s-a apropiat puternic de recordul de 363.000 de metri ptătrați înregistrat în 2019.
La fel ca în Cluj-Napoca, evoluția anuală a fost una mai degrabă haotică, cu creșteri și scăderi anuale de câteva zeci de procente. De remarcat este și că, dintre orașele din top 7 după populație, Iași a plecat de la cel mai scăzut nivel în 2014, când au fost autorizată o suprafață mai mică de 41.000 de metri pătrați.
Constanța: creștere cu 81%
Constanța a înregistrat în 2023 al doilea cel mai bun an din ultimul deceniu la acest capitol, cu aproape 249.000 de metri pătrați autorizați, corespunzător unei creșteri cu 81% comparativ cu 2022.
Totuși, și în orașul de la malul Mării Negre se înregistrează evoluții haotice, cu un minim de 104.000 de metri pătrați în 2021 și un maxim de 323.000 de metri pătrați în 2020.
Timișoara: scădere cu 21%
Al cincilea oraș al țării ca număr de locuitori a înregistrat un declin cu aproape 21%, de la 241.000 la 191.000 de metri pătrați.
Chiar și în acest context, autorizațiile acordate în ultimii doi ani sunt mult peste cele din anteriorii doi ani: 432.000 de metri pătrați în 2022-2023 vs. 320.000 de metri pătrați în 2020-2021, ceea ce înseamnă că în anii următori se vor finaliza totuși mai multe locuințe comparativ cu ultimii doi ani.
Brașov: scădere cu 55%
În mod ironic, Brașov a avut în 2023 cea mai mică suprafață autorizată din ultimul deceniu chiar în anul în care a devenit a doua piață imobiliară din România după București la numărul de tranzacții imobiliare: au fost autorizați doar 64.000 de metri pătrați, în scădere cu 55% comparativ cu 2022.
Și mai spectaculoasă este comparația cu anul 2019: în acest caz, suprafața autorizată a scăzut de peste 10 ori (64.000 vs. 669.000). De altfel, acel an a fost unul atipic pentru piața brașoveană, întrucât au fost autorizați de peste patru ori mai mulți metri pătrați decât în Cluj-Napoca. (159.000).
Oradea: scădere cu 38%
Oradea este un alt oraș mare din România care a înregistrat o scădere a suprafeței utile autorizate. În acest caz vorbim despre o reducere cu 38%, până la puțin peste 10.000 de metri pătrați utili.
De asemenea, pentru Oradea aceasta este cea mai mică suprafață autorizată în ultimul deceniu și de aproape trei ori mai mică decât cea din anul 2020, când au fost autorizați peste 270.000 de metri pătrați.
În curând voi publica pe Panorama o analiză a modului în care Oradea își dezvoltă infrastructura pentru a deveni o alternativă la Cluj-Napoca și, mai ales, Timișoara.
În celelalte trei orașe din top 10 evoluția suprafeței autorizate a fost mai lină: -13% în Craiova, +8% în Galați și +4% în Ploiești.
Contribuie la dezvoltarea newsletterului Patru Pereți cu o donație unică sau recurentă.
Top 10 suprafețe autorizate în ultimul deceniu
Datele cumulate pentru ultimul deceniu arată că în București s-au autorizat aproape 13 milioane de metri pătrați utili începând din 2014, de peste patru ori mai mulți decât în Cluj-Napoca, ocupanta locului doi cu 2,9 milioane.
Chiar dacă este doar al șaselea oraș din țară după numărul de locuitori, Brașov ocupă poziția a treia în topul suprafețelor autorizate, cu aproape 2,4 milioane și este urmat de Iași, Constanța și Timișoara cu valori asemănătoare. Cele mai mici suprafețe autorizate în ultimul deceniu în rândul orașelor din top 10 după populație se înregistrează de departe în Galați și Ploiești.
Trimite acest newsletter unei persoane interesate de evoluția pieței imobiliare din România.