Piața imobiliară din România în 2023

Numărul de tranzacții imobiliare a scăzut cu 10% la nivel național în 2023. Brașov a devenit principala piață imobiliară după București după ce a depășit Timiș, în timp ce Cluj a rămas pe locul patru.

Jan 31, 2024

Piața imobiliară din România a înregistrat peste 158.000 de tranzacții imobiliare pe parcursul anului 2023, în scădere cu 9,6% comparativ cu anul 2022, potrivit datelor publicate recent de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Situația este asemănătoare și în cazul Bucureștiului, care acoperă în mod tradițional aproximativ o treime din piața imobiliară a României. La nivelul întregului an, în București au avut loc aproape 49.000 de tranzacții, în scădere cu peste 15% comparativ cu 2022.

Datele lunare prezentate în graficul de mai sus despre numărul de tranzacții înregistrate la nivel național și în București în cursul anului trecut arată o evoluție interesantă: în prima jumătate a anului, în România au avut loc aproape 66.500 de tranzacții imobiliare, în scădere cu 22% comparativ cu perioada similară din 2022.

Ulterior, în a doua jumătate a anului, numărul tranzacțiilor a fost de aproape 92.000, cu peste 2% mai multe decât în aceeași perioadă din 2022.

Deloc surprinzător, evoluția lunară a fost foarte asemănătoare și în București: prima jumătate a anului a adus în Capitală aproape 20.000 de tranzacții (-27%), pentru ca în a doua jumătate a anului să se înregistreze circa 29.000 de tranzacții, în scădere cu numai 5%.

În plus, atât la nivel național, cât și în București, luna decembrie a fost de departe cea mai bună din întregul an.

Care este cauza creșterii din a doua jumătate a anului?

Nu există o explicație oficială pentru această revigorare a pieței imobiliare în a doua jumătate a anului, însă unul dintre argumente este că în luna august Guvernul a anunțat numeroase modificări de taxe pentru tranzacțiile imobiliare realizate după 1 ianuarie 2024. Una dintre cele mai importante noutăți a fost creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%.

Această cotă redusă de TVA se aplică pentru locuințele noi cu o suprafață de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei (echivalentul a circa 120.000 de euro) fără TVA, doar dacă cumpărătorul este la prima achiziție a unei locuințe. În practică, această majorare înseamnă automat o creștere a prețurilor cu 3,81% pentru locuințele din această categorie.

Prin urmare, este ușor de intuit că unele persoane care planificau o achiziție imobiliară cu cotă redusă de TVA au devansat tranzacția pentru finalul anului 2023.

Acest newsletter este prezentat de Storia și OLX Imobiliare, platformele care formează cel mai mare ecosistem imobiliar din România.

Piața imobiliară din România în ultimii 7 ani

În cazul unei astfel de analize este însă important să facem și un pas în spate pentru o imagine de ansamblu pe o perioadă mai lungă de timp, pentru a înțelege mai bine evoluția recentă.

Din păcate, în cazul pieței imobiliare, ANCPI oferă date despre numărul de tranzacții imobiliare cu locuințe individuale doar începând din ianuarie 2017. Datele statistice publicate pentru perioada 2009-2016 includ și tranzacțiile cu terenuri, motiv pentru care nu pot fi utilizate pentru cazul nostru.

Așa cum observi, în ciuda faptului că numărul național de tranzacții imobiliare a scăzut anul trecut cu 10%, 2023 a fost în realitate un an bun. Mai exact, al treilea cel mai bun an din ultimii șapte ani pentru piața locală de imobiliare.

Piața imobiliară a înregistrat practic un record de tranzacții în 2021, în special pe fondul pandemiei: unele persoane au avut nevoie de locuințe mai mari ca urmare a faptului că au lucrat preponderent de acasă în perioada respectivă, în timp ce unele familii au decis să se mute de la apartament la casă pentru a avea parte de acces mai facil la un mediu mai natural.

În cazul Bucureștiului, cererea mai mare de locuințe s-a prelungit și în 2022, în timp ce la nivel național un declin ușor al tranzacțiilor a început chiar în acel an. Cumva inevitabil în contextul incertitudinilor de natură economică, declinul tranzacțiilor s-a prelungit la nivel național și a apărut și la nivelul Bucureștiului în anul recent încheiat.

În curând voi publica pe Panorama o analiză despre perspectivele pieței imobiliare din România în 2024 pe baza datelor despre tranzacții, numărul de locuințe finalizate și numărul de autorizații de construire emise în ultimii ani.

Piața imobiliară în principalele județe ale țării

Scăderea numărului de tranzacții este vizibilă inclusiv în cazul principalelor județe ale țării, însă evoluțiile pe ultimii șapte ani sunt diferite de la caz la caz.

Este important de precizat că, cu excepția Bucureștiului, ANCPI publică datele despre tranzacții doar la nivel de județ, nu la nivel de oraș. Astfel, datele despre Brașov se referă la numărul total de tranzacții imobiliare din județul Brașov, nu doar la cele din orașul cu același nume.

Uite câteva idei extrase din graficul de mai sus:

județul Cluj era de departe principala piață imobiliară după București în 2017, însă începând din 2021 a fost depășit de Timiș și, ulterior, de Brașov;
Timiș a înregistrat o creștere a numărului de tranzacții cu 53% în 2021, iar ulterior a reușit să rămână în topul preferințelor și în următorii ani;
Constanța a „luptat” de la egal la egal cu Iași până în 2020, moment din care județul de la malul mării a profitat de creșterea semnificativă a numărului de proiecte imobiliare din Mamaia și Năvodari pentru a se „desprinde”;
Ilfov este singurul județ din top 6 în care numărul de tranzacții a înregistrat anul trecut o creștere (+6%);
cu un număr de tranzacții constant comparativ cu 2022, Brașov a devenit județul din România cu cel mai mare număr de tranzacții imobiliare.

În curând voi publica pe Patru Pereți o analiză despre modul în care Brașov a devenit în 2023 cea mai mare piață imobiliară din România după București. Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și vei primi analiza la tine în inbox:

Alte statistici despre piața imobiliară

Pentru documentarea acestui newsletter am analizat numărul de tranzacții imobiliare din fiecare județ al României din ianuarie 2017 și până în prezent. Pe lânga datele pe care le-am prezentat mai sus am mai observat câteva elemente interesante:

piața imobiliară este dominată de București și de cele șase județe menționate anterior. Județul Prahova, care ocupă locul 8 la nivel național, are doar jumătate din numărului de tranzacții al județului de pe locul 7 (Iași);
pentru perioada 2017-2023, ultimele 14 județe din top au împreună la fel de multe tranzacții ca județul Cluj. Cele mai multe dintre aceste județe se află în partea de sud a României;
în ciuda dezvoltării puternice a orașului Oradea din ultimii ani, județul Bihor ocupă doar locul 11 la nivel național la numărul de tranzacții, inclusiv în urma județelor Prahova, Hunedoara și Mureș, ale căror reședințe de județ sunt mai slab dezvoltate: Ploiești, Deva și Târgu Mureș.

În curând voi publica o analiză despre modul în care Oradea încearcă să se conecteze la restul țării prin dezvoltarea infrastructurii de autostrăzi, drumuri expres, căi ferate și rute aeriene.

Trimite acest newsletter unei persoane interesate de evoluția pieței imobiliare din România.

Alte informații despre piața imobiliară

În această perioadă am scris despre piața imobiliară în 2023 și în cadrul unor analize pentru platforma imobiliară Storia:

numărul total de ipoteci active a fost de 68.454, în scădere cu 10,4% comparativ cu 2022, procent foarte apropiat de cel înregistrat și la numărul de tranzacții.
numărul total de afișări pentru anunțurile imobiliare publicate pe Storia și OLX Imobiliare a scăzut cu 11% comparativ cu 2022, în timp ce numărul total de contactări directe a înregistrat o scădere cu 10%.
numărul locuințelor date în folosință în mediul urban a crescut cu aproape 4% în primele nouă luni ale anului 2023 comparativ cu perioada similară a anului 2022, la 30.863 de unități, potrivit unui raport publicat de Institutul Național de Statistică (INS). Datele complete pentru 2023 vor fi publicate ulterior.