Patru Pereți #11: Creditele imobiliare încep să fie mai greu de obținut
În prima ediție a newsletter-ului Patru Pereți din 2022 analizăm motivele pentru care BNR începe să înăsprească condițiile de acordare pentru unele tipuri de credite imobiliare.
Salut și bine te-am găsit și în 2022. Sper că ai revenit cu forțe proaspete din vacanța tradițională de la sfârșitul acestui an, chiar dacă teoretic toate zilele libere din această perioadă au picat fix în weekend.
O fi și ăsta un semn că, dacă vrei să-ți îndeplinești numeroasele obiective pe care le-ai stabilit pentru 2022, chiar trebuie să muncești pentru ele, cine știe?
Urmează grupajul clasic de știri de pe piața imobiliară, cu noutăți importante pentru cei care locuiesc în clădiri cu risc seismic, dar și cu noi oportunități dacă te bate gândul să-ți cumperi o locuință.
Și apropo de cumpărarea unei locuințe, Banca Națională a României a început oficial un proces de înăsprire a condițiilor de acordare pentru creditele imobiliare. Despre asta discutăm pe larg în analiza săptămânii.
Înainte să începi lectura, te rog să trimiți acest newsletter prietenilor tăi pe mail, pe Facebook sau pe orice altă rețea socială pe care o folosești. Este important ca informațiile de calitate să ajungă la cât mai multe persoane. Mulțumesc!
Știrile săptămânii:
1. Luni, 10 ianuarie, Banca Națională a României va decide, cel mai probabil, să mărească din nou rata dobânzii de politică monetară. BNR a început să majoreze rata dobânzii de politica monetară în luna octombrie, de la 1.25% la 1.5%, iar în noiembrie a operat o nouă majorare, la 1.75%. Cel mai previzibil scenariu este cel în care rata dobânzii va crește la 2% din 10 ianuarie, pentru ca în lunile următoare să urmeze noi majorări în pași succesivi de 0.25 sau chiar 0.5 puncte procentuale.
De ce este important: Creșterea ratei de dobândă de politică monetară va avea ca efect direct creșterea dobânzilor pentru toate creditele populației, indiferent că acestea se calculează pe baza indicelui ROBOR sau IRCC. În funcție de valoarea creditului și de dobândă acestuia, specialiștii estimează că o creștere cu un punct procentual a ratei de dobânda de politică monetară (de la 1.75% la 2.75%, de exemplu) va avea ca efect o creștere a ratei unui credit imobiliar cu 200-300 de lei.
2. ANAF a publicat un ghid pentru cei care obțin venituri din chirii. Ghidul în format PDF oferă informații intuitive despre modul în care un proprietar care închiriază o locuință trebuie să își calculeze, declare și plătească impozitul la ANAF.
De ce este important: În mod tradițional, declarațiile care trebuie completate la ANAF includ termeni financiari specifici dificil de înțeles pentru persoanele care nu lucrează în domeniul financiar. Ghidul oferit de ANAF oferă informații utile despre modul în care se stabilește venitul brut și venitul net din chirie, explică situațiile în care proprietarul trebuie să plătească contribuția socială de sănătate (CASS) sau modul în care se depune declarația în format electronic. Poți descărca și tu ghidul ANAF cu un click pe butonul de mai jos:
3. Guvernul pregătește un proiect de lege prin care clădirile cu risc seismic vor fi consolidate integral cu fonduri de la stat, fără nicio contribuție financiară din partea proprietarilor. Totuși, în cazul în care proprietarul va vinde locuința consolidată seismic într-un interval mai mic de 25 de ani, atunci va fi obligat să plătească o cotă parte din cheltuielile pentru consolidarea seismică.
De ce este important: În prezent, clădirile cu risc seismic sunt consolidate atât cu fonduri din bugetul statului, cât și cu fonduri din partea proprietarilor. Guvernul susține că numeroase lucrări sunt întârziate din cauza faptului că există proprietari care nu-și permit să suporte costul parțial al lucrărilor de consolidare.
Anunțul despre acest proiect de lege a fost făcut de Cseke Attila, ministrul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei, în cadrul unei conferințe de presă:
4. În cartierul Bucureștii Noi din București, în apropiere de Podul Constanța, va începe în luna ianuarie construcția unui ansamblu imobiliar numit Akcent City. Proiectul include 810 locuințe împărțite în 5 blocuri cu câte 10 etaje, cu o suprafață totală de 104.000 de metri pătrați construiți. Dezvoltatorul promite și 6.200 de metri pătrați de spații verzi, printre care se numără și un parc de 2.000 de metri pătrați. (Economedia)
De ce este important: Zona cartierului Bucureștii Noi are un potențial ridicat de creștere în următorii ani pentru proiecte rezidențiale, în special ca urmare a existenței unei magistrale de metrou (M4 Străulești - Gara de Nord) și a posibilei dezvoltări a viitoarei magistrale M6 (Aeroportul Henri Coandă - 1 Mai). Proiectul este dezvoltat de Akcent Development, care deține în portofoliu și ansamblurile rezidențiale Cloud9, 21 Residence sau 20 Residence.
5. Peste 2.000 de locuințe vor fi construite de dezvoltatorul imobiliar Speedwell pe un teren cu o suprafață de 9 hectare de pe platforma Griro din sectorul 1 al Bucureștiului. (Economica)
De ce este important: Viitorul ansamblu imobiliar va fi realizat pe Calea Grivitei, în imediata apropiere a stației de metrou Grivița de pe magistrala M4, într-o zonă aflată de asemenea în expansiune din punct de vedere al proiectelor imobiliare. Lângă noile locuințe va fi construit în perioada următoare și un hypermarket Kauflaud, pe un teren de două hectare care a aparținut de asemenea platformei Griro.
Ai primit acest newsletter de la un prieten? Abonează-te gratuit la Patru Pereți și primești în fiecare zi de miercuri un astfel de conținut editorial direct la tine în inbox:
Analiza săptămânii: Se schimbă condițiile pentru unele credite imobiliare
În luna octombrie, Banca Națională a României (BNR) a anunțat că avansul minim pentru creditele imobiliare cu scop investițional (cumpărătorul nu va locui la acea adresă) va crește de la 15% la 25% începând din 1 ianuarie 2022. Am discutat un pic despre asta și în a doua ediție a newsletter-ului Patru Pereți.
Spre sfârșitul lunii decembrie, BNR a publicat un raport asupra stabilității financiare a României, iar documentul de 81 de pagini include câteva informații importante cu privire la motivele pentru care instituția a introdus această modificare la contractarea creditelor imobiliare.
Rata de neperformanță în creștere
BNR menționează în raport că împrumuturile imobiliare în scop investițional au avut o rată de neperformanță de trei ori mai mare comparativ cu creditele imobiliare în scop locativ.
Creditele acordate în scop nelocativ au o rată de neperformanță superioară comparativ cu creditele acordate în scop locativ: 4.3% față de 1.4%.
Rata de neperformanță reprezintă proporția creditelor pentru care există întârzieri la plata ratelor mai mari de 30 de zile. Cu alte cuvinte, în cazul creditelor imobiliare în scop investițional, 43 de clienți din 1000 înregistrează întârzieri la plata ratelor, comparativ cu numai 14 clienți din 1000 la creditele imobiliare în scop locativ.
Și asta în contextul în care BNR completează cu o altă informație utilă: numărul de credite imobiliare în scop investițional a crescut cu 7% în perioada decembrie 2019 - iunie 2021 și reprezintă acum 13% din numărul total al creditelor imobiliare.
Avans mic, întârzieri mari la plata ratelor
În plus, BNR menționează că rata de neperformanță este de 10% în cazul creditelor imobiliare cu avans cuprins între 10% și 15%, comparativ cu 4.2% în cazul creditelor cu avans mai mare de 15%.
Persoanele care au accesat împrumuturi cu scop nelocativ și care aveau un nivel al LTV între 85% și 90% au înregistrat o rată de neperformanță de 10%, comparativ cu 4.2% pentru celelalte tipuri de credite cu același interval al raportului dintre împrumut și garanție.
LTV este un acronim pentru termenul englezesc Loan to Value și reprezintă diferența dintre suma împrumutată de client și valoarea de piață a locuinței, așa cum a fost stabilită de un evaluator agreat de bancă. Cu alte cuvinte, un LTV de 85% înseamnă că banca acordă un credit în valoare de 85% din prețul de achiziție, iar avansul suportat de client este de 15%.
Practic, întrucât persoanele care au cumpărat locuințe fără scop de locuire și care au achitat un avans mai mic au înregistrat mai multe întârzieri la plata ratelor, BNR a decis să mărească avansul minim pentru acest tip de credite de la 15% la 25%.
De ce este important?
Raportul BNR nu analizează în detaliu motivele pentru care persoanele cu credite imobiliare fără scop locativ înregistrează mai multe întârzieri la plata ratelor, însă nu este greu de intuit cel puțin unul dintre motive.
De la începutul pandemiei, cererea pentru închiriere a scăzut în marile orașe, întrucât numeroși potențiali clienți s-au întors acasă datorită posibilității de a lucra remote. În plus, alți potențiali clienți au contractat la rândul lor credite imobiliare pentru a-și cumpăra propriile locuințe și, într-o măsură destul de ridicată, case la periferia marilor orașe.
În plus, decizia BNR de a crește avansul minim pentru creditele imobiliare contractate fără scop locativ demonstrează că oficialii instituției încep să fie îngrijorați de o posibilă creștere semnificativă a creditelor neperformante. Și asta nu doar pentru că cererea pentru închiriere este mai mică, ci și pentru că este deja cert că ratele la credite vor crește în acest an pe măsură ce BNR va majora dobânda de politica monetară pentru a limita creșterea inflației (vezi prima știre din acest newsletter).
Și pentru că un necaz nu vine niciodată singur, creșterea ratelor vine exact în perioada în care inflația a ajuns la un prag de circa 7% pe an, iar prețurile la utilități s-au dublat sau chiar triplat în anumite cazuri.
Ce trebuie să reții din asta?
Sunt aproape sigur că prima ta reacție este că decizia BNR nu te afectează, mai ales dacă te gândești să-ți faci un credit imobiliar pentru propria locuință în următoarea perioadă.
Totuși, dacă mă întrebi pe mine, aș spune că această decizie a BNR este un prim semnal de “supraîncălzire” a pieței de credite imobiliare și că este doar o primă decizie prin care se încearcă limitarea creditării de acest tip. Nu este greu să realizezi că următorul pas va fi creșterea avansului minim pentru orice credit imobiliar, indiferent de scopul achiziției (poate cu excepția programului Noua Casă).
În loc de concluzie, îți recomand ca, în cazul în care vrei să-ți cumperi o locuință pe credit în perioada următoare, să analizezi cu mare atenție cât de mare va fi rata, cât de mult poate crește rața în funcție de dobânda de politica monetară a BNR, cum te afectează inflația ridicată și, desigur, cât de mult estimezi că vor crește facturile la utilități. Și, după ce din toată suma asta scazi venitul tău lunar, îți doresc ca rezultatul să fie un număr pozitiv cât mai mare :)
Iar dacă te plictisești crunt în această perioadă, cu un click mai jos poți citi raportul integral publicat de BNR.