Patru Pereți #36: Cât de greu va deveni să cumperi o locuință prin credit ipotecar?
Locuințele din România vor deveni inaccesibile prin credite ipotecare pentru persoanele cu venituri medii în cazul unei creșteri a dobânzilor cu 3 puncte procentuale, potrivit unui raport BNR.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți! În această săptămână îți propun să descifrăm împreună o analiză realizată recent de Banca Națională a României cu privire la evoluția pieței imobiliare din țara noastră.
Ulterior îți povestesc despre interviul pe care l-am acordat zilele trecute Oanei Filip pentru newsletter-ul Lipici în comunitate și despre câteva locuri speciale din România descoperite de prietenii de la Autocritica. Dar și despre istoria de 100 de ani a terenului central pe care se joacă zilele astea meciuri la turneul de tenis de la Wimbledon. Ah, și despre cum îl poți vedea săptămâna viitoare din tribune pe David Popovici.
Cât de greu va deveni să iei credit ipotecar?
BNR a publicat săptămâna trecută cea mai recentă ediție a Raportului asupra stabilității financiare, o publicație bi-anuală cu informații importante despre evoluția economică a țării noastre. Raportul de 90 de pagini pe care îl poți citi integral aici include și informații importante despre piața imobiliară din România, așa cum este ea percepută de economisiții BNR pe baza datelor la care au acces.
În martie 2022, soldul total al creditelor ipotecare aflate în derulare în România a fost de 122 de miliarde de lei, de aproximativ 6 ori mai mare comparativ cu soldul de 21 de miliarde de lei înregistrat în 2008 înainte de izbucnirea crizei precedente. De asemenea, 10% dintre salariații din România au în prezent un credit ipotecar, cu valori de 13% în marile centre urbane precum București, Cluj-Napoca și Iași. În plus, 29% dintre creditele ipotecare au fost acordate în București și Ilfov.
În mediul economic, ușurința de a obține un credit ipotecar se calculează pe baza indicelui de accesibilitate, pe care îl limba engleză îl vei găsi sub numele Housing Affordability Index (HAI). Indicele de accesibilitate (A) este raportul între venitul real al solicitantului de credit (MFI - Median Family Income) și venitul minim necesar pentru obținerea creditului (Q - Necessary Qualifying Income), conform formulei: A = (MFI ÷ Q) x 100.
În cazul în care indicele de accesibilitate este 100%, atunci venitul persoanei care solicită credit ipotecar este egal cu venitul minim necesar. Cu cât acest procent este mai mare de 100%, cu atât creditul este mai accesibil pentru persoana respectivă. Implicit, cu cât acest procent este mai mic de 100%, cu atât creditul este mai inaccesibil pentru persoana respectivă.
Când vor deveni locuințele inaccesibile în România?
Pentru piața din România, BNR calculează acest indice ca raport între venitul mediu net al unui locuitor din București care vrea să obțină un credit ipotecar - pe baza datelor oficiale ale INS - și venitul minim necesar pentru obținerea unui credit pe 25 de ani cu avans de 25% și grad de îndatorare de 45% pentru achiziționarea unui apartament de 2 camere cu 55 de metri pătrați - pe baza prețurilor agregate de portalul Imobiliare.
În prezent, indicele de accesibilitate calculat de BNR este de 122%, ceea ce înseamnă că locuințele sunt accesibile prin credit ipotecar și rămâne și buffer de rezervă. Totuși, BNR avertizează în raport că în actualul context economic locuințele ar putea deveni cu ușurință inaccesibile.
Explicația este simplă: creșterea inflației - inflația anuală a depășit 14% - reduce venitul pe care o persoană îl poate aloca pentru plata unui credit, în timp ce creșterea dobânzilor reduce suma maximă pe care o poate obține o persoană pentru un credit ipotecar. BNR oferă și un exemplu elocvent în acest sens: o creștere a dobânzii cu 3 puncte procentuală echivalează cu reducerea cu 27% a sumei maxime pentru un împrumut pe 25 de ani. În acest caz, indicele de accesibilitate ar scădea de la 122% la numai 91%.
Cu alte cuvinte, BNR spune că, dacă dobânzile la creditele ipotecare vor crește cu încă 3 puncte procentuale, atunci locuințele vor deveni inaccesibile.
Calculează-ți propriul indice de accesibilitate
Așa cum spuneam mai sus, datele sunt calculate pe baza salariului mediu net al unui bucureștean și a prețurilor medii pentru un apartament standard de două camere. Totuși, în loc să te bazezi strict pe acest calcul, este mult mai eficient să-ți calculezi propriul indice de accesibilitate, mai ales dacă te gândești la achiziționarea unei locuințe în perioada următoare.
Pentru asta, tot ce trebuie să faci este să aplici formula matematică de mai sus în funcție de venitul tău net lunar și de venitul minim pe care trebuie să-l ai pentru că banca să-ți acorde creditul. Acest ultim parametru poate fi diferit de la bancă la bancă, în funcție de condițiile de creditare pe care le are instituția de creditare.
Evident, un rezultat mai mic de 100% înseamnă că în prezent nu ai un venit suficient de mare pentru a contracta un credit ipotecar.
Alte date interesante din raportul BNR
Programul anual dedicat persoanelor care doresc să achiziționeze o locuință, care se numește acum Noua Casă, dar care în trecut a fost cunoscut drept Prima Casă, nu mai este popular, în special din cauza reducerii plafonului de garantare, concomitent cu creșterea prețurilor.
Astfel, în prezent doar 14% dintre creditele ipotecare sunt acordate prin programul Noua Casă, comparativ cu cele 50% dintre creditele ipotecare acordate prin programul Prima Casă în anul 2013.
De asemenea, dacă locuiești într-unul dintre marile orașe ale țării, probabil ești tentat să spui că s-au construit foarte multe complexe rezidențiale în ultimii ani. De altfel, datele statistice arată că numărul de locuințe finalizate în intervalul ianuarie - martie 2022 a ajuns la aproape 16.000 de unități, un record al ultimilor 20 de ani.
Cu toate acestea, BNR afirmă în raport că 90% dintre locuințele din mediul urban au o vechime mai mare de 30 de ani, în timp ce numai 6% dintre locuințe au fost construite după anul 2011.
Ai primit acest newsletter de la un prieten? Abonează-te gratuit la Patru Pereți și primești în fiecare zi de miercuri un astfel de conținut editorial direct la tine în inbox:
Știrile săptămânii
1. Vânzarea proprietăților imobiliare va fi impozitată cu 1% sau 3% în viitorul Cod Fiscal, în timp ce pragul maxim până la care se va aplica o cotă de TVA de 5% va scădea de la 700.000 lei la 450.000 lei, potrivit unor informații neoficiale. (Profit)
De ce este important: În prezent, persoanele fizice sunt scutite de plata unui impozit la vânzarea de proprietăți imobiliare, iar noile propuneri sunt similare cu situația fiscală de până în 2017. De asemenea, cota redusă de TVA de 5% pentru locuințe s-a aplicat pentru pragul de 450.000 de lei până în luna decembrie 2021. Dacă noile măsuri vor intra în vigoare, nu este exclus ca acestea să devină noi factori în preconizata scădere a pieței imobiliare.
2. Tribunalul București a anulat Planul Urbanistic General (PUG) al Bucureștiului realizat în anul 2000 și în baza căruia s-a construit în ultimii 20 de ani, pe motiv că a fost aprobat nelegal. Decizia nu este definitivă și poate fi atacată cu recurs. (Hotnews)
De ce este important: În cazul în care decizia Tribunalului București va fi confirmată și la eventualul recurs, autorizațiile de construire pentru București s-ar putea da pe baza Planului Urbanistic Zonal (PUZ), aprobat separat de PUG sau pe baza unor PUZ-uri noi elaborate. În rest, nu vor mai putea fi autorizate niciun fel de construcții, potrivit unor avocați consultați de Hotnews. În schimb, primarul Nicușor Dan afirmă că fără PUG “oricine poate să construiască orice, oriunde. Se merge pe Codul Civil și al regulamentului general de urbanism”. Interesant este că noul PUG este în lucru încă din anul 2014, însă până în prezent Primaria Capitalei nu a făcut demersurile necesare pentru finalizarea acestuia.
3. Doar 57.4% din populația rezidentă a României avea locuința racordată la sistemul de canalizare în 2021, în creștere cu 2% comparativ cu 2020. România ocupă ultimul loc în Uniunea Europeană la acest indicator. (Institutul Național de Statistică)
De ce este important: Procentul foarte scăzut este explicat prin situația deplorabilă din mediul rural, acolo unde doar 14.6% din populația rezidentă avea locuința racordată la sistemul de canalizare în 2021. Potrivit unui proiect mai vechi coordonat de BERD, România are nevoie de investiții de peste 13 miliarde de euro în sistemele de canalizare și epurare a apei uzate pentru a ajunge la nivelul Uniunii Europene. Specialiștii susțin însă că densitatea mică de locuitori din mediul rural și refuzul unor locuitori de a se racorda la sistemul de canalizare din motive de costuri îngreunează implementarea proiectelor.
4. Parlamentul României a adoptat un proiect de lege prin care victimele violenței domestice pot beneficia de cazare temporară în locuințe sociale. Perioada de cazare este egală cu termenul de valabilitate al ordinului de protecție emis de Poliție sau Judecătorie. Pentru a intra în vigoare, legea trebuie promulgată de președinte. (Camera Deputaților)
De ce este important: În prezent, numeroase victime ale violenței domestice sunt nevoite să rămână în locuințele familiale din cauza faptului că nu au posibilitatea să se cazeze în altă parte. În plus, chiar dacă agresorii primesc ordine de restricție, mulți dintre ei le ignoră, mai ales că poliția nu face verificări regulate cu privire la respectarea acestora. Practic, noua lege le permite victimelor să aibă o locuință temporară sigură cel puțin pe perioada de valabilitatea a ordinului de protecție.
5. Primăria Sectorului 2 vrea să regenereze zona dintre Gara Obor și Piața Obor. Proiectul prevede amenajarea unui parc de circa 3 hectare între șinele de cale ferată dintre gară și piață, trei pasaje rutiere și construirea unei noi gări, dar și numeroase blocuri rezidențiale de 10-11 etaje. (Hotnews)
De ce este important: În prezent, zona fostei platforme industriale Electronică este degradată, cu numeroase terenuri și clădiri în paragină. În această zonă au fost deja aprobate mai multe proiecte imobiliare cu blocuri de 10-11 etaje, inclusiv pe terenul fostei fabrici Aversa, pe strada Ziduri intre Vii și pe Șoseaua Electronicii.
6. Creșterea puternică a prețurilor pe piața imobiliară din Atlanta (Statele Unite) forțează tot mai mulți locuitori să se mute în hoteluri care oferă cazare pe termen mediu și lung, întrucât nu-și mai permit să plătească chiriile. Potrivit unor studii, 67% dintre camerele unor hoteluri de la periferia Atlantei sunt rezervate pe termen de cel puțin 30 de zile. (Bloomberg)
De ce este important: Creșterea rapidă de prețuri a apărut după ce, începând din 2020, Microsoft, Apple și Alphabet (Google) au anunțat extinderi majore în Atlanta. Investitorii imobiliari au cumpărat între timp o treime dintre locuințele disponibile la vânzare pentru a le oferi spre închiriere angajaților celor trei companii IT, la prețuri mult mai ridicate decât înainte, pe considerentul că angajații IT sunt mai bine plătiți. Păstrând proporțiile, ceva asemănător s-a petrecut în ultimii ani și în Cluj-Napoca.
Ai primit acest newsletter de la un prieten? Abonează-te gratuit la Patru Pereți și primești în fiecare zi de miercuri un astfel de conținut editorial direct la tine în inbox:
Conversație cu lipici cu Oana Filip
Zilele trecute am vorbit cu Oana Filip, autoarea newsletter-ului de community building Lipici în comunitate, despre comunitatea de la bloc și calitatea locuirii.
Inevitabil, în timpul discuției am atins și subiectul pieței imobiliare din România și am vorbit puțin despre tendința de mutare de la oraș la sat, pe care probabil o vezi și tu la unii dintre prietenii tăi. Această tendință s-a accentuat în timpul pandemiei, dar, așa cum i-am spus și Oanei, cred că tendința asta ar fi apărut și în absența pandemiei, chiar dacă într-un ritm mai lent.
Marile orașe sunt din ce în ce mai aglomerate: e bine că se construiesc complexe rezidențiale, dar e rău că, de cele mai multe ori, blocurile sunt atât de înghesuite încât nu ai lumină naturală în casă, nu ai niciun fel de priveliște pe geam, iar mașinile sunt parcate fix lângă geamul locuințelor de la parter.
Complexele rezidențiale de la marginea orașelor vin la rândul lor cu o serie de probleme: drumuri de acces foarte înguste sau care se inundă la prima ploaie, absența completă a locurilor de joacă pentru copii, absența grădinițelor și școlilor și, de multe ori, absența unor magazine de retail de bază.
Conversația integrală cu Oana o găsești mai jos:
Locuri speciale din România descoperite în Volvo Experience Tour
Prietenii de la Autocritica au fost plecați prin țara timp de o săptămână într-un nou tur inedit: Volvo Experience Tour a avut ca scop principal testarea unei game de șase modele Volvo disponibile în România. Și pentru că brandul Volvo este asociat cu experiențele outdoor, turul a însemnat și câteva experiențe memorabile, inclusiv Via Ferrata și rafting. În plus, cu această ocazie, oamenii au descoperit câteva locuri speciale din România pe care ai face bine să le treci pe lista de experiențe pe care merită să le încerci măcar o dată în viață.
The Grand Prestige Igloo
The Grand Prestige Igloo este un gampling, adică un loc unde te cazezi la cort, dar ai parte de o serie de facilități suplimentare asemănătoare cu cele oferite de un hotel, de la pat până la toaletă.
Iată ce părere are Tudor Rus, unul dintre “nefericiții” care au trecut prin această experiență, despre o astfel de cazare.
Primul lucru la care te gândești, mai ales cu 11 grade afară după ce s-a lăsat întunericul, e că îți va fi frig. Ceea ce e cumva logic, pentru că în cort - pardon, iglu - există două găuri acoperite cu o plasă, cu rol de aerisire. Din fericire, patul - king size, în care încap lejer două persoane și mai rămâne și loc de manevră - vine la pachet cu un fel de pătură super călduroasă. De aici rezultă două chestii: nu îți va fi deloc frig pe timpul nopții și vei respira cât dormi numai aer curat.
Raven's Nest
Raven's Nest este, în esență, un sat ascuns în Munții Apuseni unde te cazezi în case de lemn restaurate și unde te poți relaxa în ciubăr, la saună, la un cinema în aer liber sau la un foc de tabără. Panorama spectaculoasă vine practic ca un bonus.
Îți scârțâie podeaua de lemn sub picioare, scara care duce în mansarda cu pat e un test de echilibru pentru tine și de forță pentru cvadricepși, iar apusul văzut pe geam, filtrat de copaci, șterge ultimele 10 secunde de pe hippocampus, ca un "format C:". Îți prăbușești furculița într-un Imam Bayialdi, apoi închei cu o ciocolată de casă, făcută în bucătăria din spatele tău. Apoi te scufunzi în ciubăr, cu grijile și munții în spate. Și nu mai vrei să pleci.
Panoramic Colibița a fost a treia cazare din Volvo Experience Tour și ți-am povestit despre acest hotel spectaculos într-un newsletter anterior:
Mini-povestea terenului central de la Wimbledon
Dacă îți place sportul, cu siguranță știi că a început turneul de tenis de la Wimbledon, unul dintre cele patru Grand Slam-uri ale sezonului. Este cel mai vechi turneu de tenis din lume - prima ediție a avut loc în 1877 - iar complexul care îl găzduiește are și - probabil - cea mai cunoscută arenă de tenis din lume: Centre Court.
N-am ales întâmplător să pomenesc despre pereții terenului central de la Wimbledon, pentru că în acest an se împlinesc exact 100 de ani de la inaugurarea acestuia în 1922. Noua arenă a fost construită datorită popularității în creștere a tenisului în preajma Primului Război Mondial, dovadă că a găzduit de la bun început până la 14.000 de spectatori. De altfel, încă de la prima ediție de Wimbledon desfășurată inclusiv pe noul Centre Court, organizatorii au fost nevoiți să apeleze la un sistem de tragere la sorți pentru alocarea biletelor, ca urmare a cererii care a depășit cu mult capacitatea arenei.
Bucuria nu a durat însă prea mult timp. Centre Court a fost bombardat de naziști în octombrie 1940, ocazie cu care au fost afectate în special 1.200 de locuri. Totuși, englezii au trecut repede peste ororile războiului și au organizat primul turneu de după Al Doilea Război Mondial în vara anului 1946, la capătul a șase luni de reparații. Lucrurile de reabilitare aveau să fie terminate integral abia în 1949.
Un eveniment special a avut loc în 1977, la aniversarea de un secol a turneului de tenis, când 41 dintre cei 52 de campioni la Wimbledon au primit o medalie comemorativă. Este și momentul în care organizatorii încep să se gândească la o serie de îmbunătățiri tehnice pentru arena principală.
Mai întâi, în 1979, acoperișul parțial al Terenului Central a fost înălțat cu un metru pentru a putea monta încă 1.088 de scaune. Apoi, în 1985, au fost construite o serie de facilități suplimentare pentru staff, noi cabine pentru comentatori și un nou muzeu, pe lângă 800 de locuri suplimentare.
Acoperișul arenei a fost înlocuit apoi în 1992 cu o structură nouă susținută de numai patru piloni - în locul celor 26 care existaseră până atunci. Efectul? Încă 3.601 spectatori aveau acum o priveliște perfectă către teren, fără niciun fel de obstrucție vizuală.
Cel mai recent, acoperișul parțial a fost demolat complet în 2006 și înlocuit cu un acoperiș retractabil care de această dată acoperă întreaga suprafață a arenei. Din construcție, acesta are nevoie de 10 minute pentru a închide complet arena.
Centre Court este arena pe care Simona Halep a câștigat turneul de la Wimbledon în 2019 în detrimentul Serenei Williams în numai 56 de minute. Iar dacă ai aceste minute dispoziție, poți revedea finala integral mai jos:
Dacă vrei să-ți amintești contextul în care a avut loc această performanță, cel mai bun lucru pe care poți să-l faci este să cumperi publicația “Simona, al doilea Slam. Povestea de la Wimbledon". Iar pentru ediția din acest an a turneului de la Wimbledon citește cronicile savuroase ale lui Mircea Meșter și analizele și reacțiile la cald de pe Treizecizero.
Iar dacă ai descoperit brusc o pasiune pentru istoria arenelor de tenis, citește povestea Rod Laver Arena, gazda turneului de la Australian Open.
Și apropo de sport, în perioada 5-10 iulie vei avea oportunitatea să-l vezi din tribune pe David Popovici, proaspăt dublu campion mondial la Campionatul Mondial de Natație de la Budapesta. Popovici va concura la Campionatele Europene de Înot pentru Juniori la noul Complex Olimpic de Natație din Otopeni (îl găsești pe Google Maps aici, cu numele... Bazin înot Otopeni). Biletele pentru competiție și programul complet sunt disponibile aici.
Și încă una cu sport și gata: uită-te la documentarul ăsta despre Mihai Silvășan, antrenorul echipei de baschet U-BT Cluj-Napoca, pentru câteva lecții de viață. Inclusiv una despre cum părinții ar trebui să încurajeze copiii să aleagă ce vor să facă, fără să le impună propria lor viziune.
Mulțumesc mult, Daniel! Să continui să iei lumea la întrebări mici și mari. ❤️