Cum calculezi gradul de îndatorare pentru un credit ipotecar
Patru Pereți #78 • Gradul de îndatorare pentru un credit ipotecar: ce este și cum se calculează • Cars & Roads: meci de handbal și drumeție pe Via Transilvanica.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletterului Patru Pereți. În această săptămână îți povestesc despre gradul de îndatorare pentru creditele ipotecare, un indicator pe care trebuie să-l iei în calcul dacă intenționezi să-ți cumperi o locuință printr-un împrumut bancar.
Continuăm apoi cu câteva mini-povești din road trip-ul Cars & Roads, care în acest an a inclus și o experiență inedită la un meci de handbal și o drumetrie la pas pe Via Transilvanica.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
Cum calculezi gradul de îndatorare pentru un credit ipotecar
O locuință este cel mai scump lucru pe care îl poți cumpăra pe parcursul vieții, cu excepția cazului în care ești un miliardar excentric care analizează în prezent dacă să cumpere un avion sau un iaht. Sau, de ce nu, pe amândouă.
Prin urmare, dacă vrei să ai propria ta locuință, cel mai probabil ai nevoie de un credit ipotecar acordat de una dintre numeroase bănci prezente pe piața din România.
Așa cum sper că știi deja, în ultimul an achiziționarea unei locuințe prin credit ipotecar a devenit mult mai complicată ca urmare a creșterii puternice a dobânzilor. Dacă ai deja un credit ipotecar te confrunți cu o creștere a ratelor, iar în unele cazuri rata aproape s-a dublat. În același timp, dacă te gândești să cumperi o locuință prin credit ipotecar, suma de bani pe care o poți obține în prezent de la bancă este mult mai mică decât cea din urmă cu un an, tocmai din cauza creșterii dobânzilor.
Pentru a nu te trezi la un moment dat cu dificultăți reale în achitarea ratelor, este important ca rata bancară să nu depășească un anumit procent din veniturile tale obișnuite. În domeniul bancar, treaba asta poartă numele de grad de îndatorare, un termen de care probabil ai auzit deja.
Până acum vreo 10 ani, gradul maxim de îndatorare era stabilit de fiecare bancă în parte, iar cele mai multe instituții bancare mergeau pe varianta unui grad de îndatorare cuprins între 50% și 60%. Din 2019, gradul maxim de îndatorare a fost stabilit de BNR la cel mult 40% și poate crește la cel mult 45% dacă ești la prima achiziție imobiliară și urmează să locuiești în casa respectivă.
Primul pas pentru a afla care este gradul tău de îndatorare este să afli care ar fi rata pe care ar trebui să o plătești pentru un credit ipotecar, în funcție de valoarea creditului pe care vrei să-l obții. Pentru asta cel mai simplu este să intri pe site-urile băncilor, pentru că aproape toate au simulatoare de calcul pentru creditele ipotecare, adaptate la dobânzile pe care le practică. Cu valoarea ratei ipotetice devine apoi foarte simplu să calculezi gradul de îndatorare.
Exemplu de calcul pentru gradul de îndatorare
Gradul de îndatorare se calculează pe baza următoarei formule:
suma totală a datoriilor lunare / venit lunar net * 100.
Înmulțirea cu 100 se face pentru ca gradul de îndatorare să fie exprimat în procente.
Teoretic, în cadrul datoriilor lunare banca ia în calcul valoarea ratelor lunare pentru creditul pe care vrei să-l accesezi acum plus ratele pentru orice alte credite pe care le ai în prezent, inclusiv pentru cardurile de credit sau pentru un leasing auto. Dacă este cazul, la suma asta se adaugă și valoarea pensiei alimentare.
În plus, este util de precizat că, dacă ai card de cumpărături sau un overdraft, de cele mai multe ori banca va estima că este ca și cum plătești o rata lunară în valoare de circa 3% din limita aprobată. Asta pentru că, așa cum probabil știi, dacă ai un overdraft sau un card de credit nu este obligatoriu să și cheltui bani de pe el în fiecare lună sau să-i accesezi pe toți dintr-o dată.
Totuși, pentru un calcul cât mai realist, este bine ca la suma datoriilor lunare să incluzi și alte costuri lunare de care nu prea ai cum să scapi. De exemplu, calculează o sumă estimativă lunară pentru plata facturilor la utilități și, dacă locuiești la bloc, pentru plata întreținerii, dar și pentru plata abonamentului de telefonie mobilă sau ale asigurării medicale private. În felul ăsta ai un răspuns mai realist cu privire la cheltuielile lunare pe care le ai.
Pentru un exemplu cât mai simplu, dacă presupunem că rata pentru creditul ipotecar pe care vrei să-l accesezi este de 2.000 lei, întreținerea și facturile generează costuri de 1.000 de lei lunar, iar venitul tău net lunar este de 7.000 de lei, atunci gradul tău de îndatorare va fi 3.000 / 7.000 * 100, adică aproape 43%.
Într-un astfel de scenariu, cel mai probabil banca ar fi luat în calcul strict rata pentru creditul ipotecar și ar fi spus că ai un grad de îndatorare de aproape 29%. Diferența între cele două valori este mare și este generată strict de cheltuielile lunare uzuale.
Ce trebuie să iei în calcul pentru venitul net?
Dacă ești angajat cu contract de muncă, venitul net este simplu de calculat, pentru că este echivalentul salariului lunar.
Lucrurile sunt însă mai complicate dacă ești freelancer și lucrezi, de exemplu, pe baza unor contracte de drepturi de autor, pentru că în acest caz este posibil ca venitul tău net să aibă variații majore de la o lună la alta. Într-o astfel de situație cel mai simplu este să faci o medie a veniturilor din ultimele 12 luni. În plus, este important de menționat că cele mai multe bănci nu iau în calcul toate veniturile obținute pe drepturi de autor, ci undeva la 75% - 80% din veniturile pe care le-ai obținut în ultimele 12 luni.
Lucrurile sunt și mai complicate dacă lucrezi ca freelancer prin intermediul unui SRL, pentru că în acest caz banii tăi sunt, în acte, banii firmei. Și devin ai tăi doar când scoți dividende. Adică o dată la 3 luni în cel mai fericit caz. Iar într-o astfel de situație ai probabil un contract de muncă cu propria ta firmă pe salariul minim pe economie, care evident nu te ajută prea mult când vrei să-ți iei un credit ipotecar, pentru că este prea mic.
Bonus: băncile calculează gradul de îndatorare și în funcție de profilul tău de client, pe baza unor criterii precum alte proprietăți deținute, starea civilă, dacă ai sau nu copii sau dacă ai înregistrat întârzieri la rambursarea unor credite anterioare.
Îți spun toate astea ca să înțelegi că este foarte posibil ca gradul de îndatorare pe care îl calculează o bancă pentru tine să fie unul complet diferit de cel pe care îl calculezi singur pe baza formulei de mai sus. Și, indiferent ce grad de îndatorare îți calculează bancă, cel mai important este ca tu să te simți confortabil să plătești X% din veniturile lunare pentru rată, pe baza gradului de îndatorare pe care l-ai calculat singur.
Este adevărat că băncile acceptă un grad de îndatorare de până la 45%, dar gândește-te că asta înseamnă că aproape jumătate dintre veniturile tale actuale vor ajunge la bancă. În fiecare lună, timp de 20 sau poate chiar 30 de ani. Și că ratele nu vor fi fixe, ci se vor modifica în timp în funcție de indicele IRCC, adică de politica monetară a Băncii Națională a României. Și că salariul tău se va modifica în timp, probabil în sus pe măsură ce capeți experiență, dar în același timp pot exista și perioade de recesiune economică în care rămâi fără loc de muncă.
Care ar trebui să fie valoarea unui grad de îndatorare rezonabil atunci când îți faci un credit ipotecar? Evident, nu există o valoare ideală standard valabilă, pentru că valoarea asta diferă de la o persoană la alta, în funcție de stilul de viață și de veniturile reale. Pentru că una înseamnă grad de îndatorare de 30% dintr-un venit de 5.000 lei și altceva înseamnă grad de îndatorare de 30% raportat la venituri de 10.000 lei. Cu alte cuvinte, tot ție îți revine misiunea să te gândești cât ești dispus să plătești lunar pentru propria locuința cumpărată printr-un credit.
Iar în cazul în care calculele tale arată că te-ai descurca la limită cu banii care îți rămân după plata ratei pentru credit, este un semn că ar fi mai bine să nu-ți faci credit ipotecar acum, chiar și în cazul în care banca te încurajează să faci creditul pentru că te încadrezi în limitele legale.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
Cars & Roads: Handbal și drumeție pe Via Transilvanica
În newsletterul de săptămâna trecută ți-am povestit pe scurt despre ediția din acest an a road trip-ului Cars & Roads organizat de prietenii de la Autocritica. Și ți-am oferit câteva exemple de drumuri, cazări și restaurante descoperite pe parcurs.
Între timp, Cars & Roads a ajuns la final, nu înainte însă de a bifa și două evenimente care aparent n-au nicio legătură cu Cars & Roads.
Mai întâi, oamenii au fost spectatori la un meci de handbal feminin în Teraplast Arena, noua sală polivalenta modernă construită în Bistrița și inaugurată în 2022.
Ca orice floare sănătoasă, handbalul bistrițean a fost îngrijit. Crescut, format, construit. Cu investiții, mai mult sau mai puțin vizibile. Și susținere din partea autorităților, via Consiliul Județean. În prima categorie intră și ultra-modernă Sală Polivalentă din Bistrița, pe numele ei de scenă TeraPlast Arena. Ridicată într-o zonă stearpă, care acum prinde viață și explodează de bucurie când Gloria 2018 are meci acasă. Capacitate: 2.661 de locuri, știu, nu par puține, dar vă garantez că în zi de meci, sunt din cale-afară de gălăgioase. Pe încercate!
Tudor Rus despre experiența de la meciul de handbal Gloria 2018 - CSM Târgu Jiu
Iar apoi oamenii au mers vreo 4 kilometri pe jos pe Via Transilvanica, un traseu turistic de 1.400 de kilometri de la Putna până la Drobeta-Turnu Severin care a fost finalizat anul trecut.
Din kilometru în kilometru, pe toată distanța, borne din andezit îți confirmă că te afli pe drumul cel bun. Drumul care unește. Dacă borna încă nu se arată, te poți ghida cu ajutorul marcajelor de pe copaci sau stânci: cercuri albe, care închid un „T” portocaliu. Exact logo-ul traseului. Fiecare bornă e decorată diferit. În total, bornele poartă lucrătura a 60 de sculptori, care și-au adus aportul în diferite proporții. Unii, de exemplu, sunt autori a până la 50, 60 de borne. Fiecare bornă cântărește cam 230 de kilograme. O măsură de protecție, antivirus fizic împotriva tendinței de sustragere pe care al nost’ conațional și-o mai exprimă din când în când.
Tudor Rus despre experiența de pe Via Transilvanica
Și asta e doar o mică parte din ceea ce au experimentat oamenii în Cars & Roads. Găsești detalii complete în articolele zilnice care au fost publicate pe tot parcursul săptămânii pe Autocritica.