Cum se aplică creșterea cotei reduse de TVA la locuințe de la 5% la 9%

Dacă plătești avans pentru o locuință până în 31 decembrie și finalizezi tranzacția anul viitor, vei plăti cota redusă de TVA de 5%, chiar dacă aceasta crește la 9% din 1 ianuarie 2024.

Foto: Dreamstime

Ministerul Finanțelor a publicat în această săptămână proiectul de lege cu ample modificări de natură fiscală, la mai bine de o lună de la apariția în presă a primului draft pe acest subiect.

La fel ca aproape orice alt domeniu economic, și piața imobiliară va fi afectată de schimbările fiscale, însă există și o veste bună: proiectul prevede două schimbări negative pentru piața imobiliară, comparativ cu cele patru din draftul inițial. În plus, una dintre modificări nu va avea practic niciun efect negativ pentru cea mai mare parte a populației.

🏠 Cota redusă de TVA pentru locuințe crește de la 5% la 9%

📕 Ce se va întâmpla: TVA-ul pentru achiziționarea unei locuințe noi cu o suprafață de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei fără TVA va crește de la 5% la 9% începând din 1 ianuarie 2024. La fel ca și până acum, această cotă redusă de TVA comparativ cu cota standard de 19% se aplică doar dacă ești la prima achiziție a unei locuințe.

💰 Cum te va afecta pe tine această schimbare: Locuințele noi cu o suprafață de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei (circa 120.000 de euro) fără TVA se vor scumpi automat cu 3,81%.

Hai să luăm un exemplu concret: pentru o locuință nouă de 100.000 de euro fără TVA plătești în prezent în total 105.000 euro (cu TVA 5%), dar de la 1 ianuarie vei plăti în total 109.000 (cu TVA 9%). Diferența de patru puncte procentuale la TVA se traduce matematic printr-o creștere a prețului cu 3,81%. Sau, altfel spus, valoarea TVA-ului pe care îl vei plăti statului pentru astfel de locuințe crește cu 80%.

---

Știi pe cineva care vrea să-și cumpere locuință nouă în perioada următoare? Trimite-i acest articol pentru a afla cum îl afectează noile modificări fiscale.

---

🏠 În ce condiții vei putea plăti TVA 5% și în 2024

Numeroase locuințe noi se achiziționează prin plata unui avans înainte de finalizarea construcției, cu achitarea integrală a sumei la predarea locuinței. Prin urmare, o astfel de creștere a cotei reduse de TVA care urmează să se aplice peste numai câteva luni schimbă practic regulile în timpul jocului și are efecte directe asupra contractului de vânzare-cumpărare semnat între cele două părți.

Din acest motiv, proiectul de lege prevede un caz specific în care cumpărătorul va plăti în continuare cota redusă de TVA de 5%. Iată cele două condiții cumulative pe care trebuie să le îndeplinești pentru a plăti TVA 5% și în 2024:

• în perioada 1 ianuarie 2023 - 31 decembrie 2023 ai semnat sau vei semna un contract pentru plata unui avans pentru achiziționarea unei locuințe eligibile pentru cota redusă de TVA;

• în perioada 1 ianuarie 2024 - 31 decembrie 2024 dezvoltatorul imobiliar îți predă locuința și achiți integral valoarea locuinței.

În cazul în care planificai pentru anul viitor o achiziție imobiliară eligibilă pentru cota redusă de TVA este posibil să fi tentat să te grăbești și să cauți o astfel de locuință până la finalul anului, pentru a te feri practic de creșterea prețului cu 3,81%. Totuși, reține că dacă vei intra în posesia locuinței după data de 1 ianuarie 2025 vei plăti noua valoare a cotei reduse de TVA de 9%, chiar dacă ai plătit avansul în 2023.

---

Dacă informațiile pe care le citești pe aici sunt utile pentru tine, apasă butonul de mai jos și bagă datele cardului tău bancar.

---

🏠 În ce condiții poate fi predată locuința

Păstrarea cotei reduse de TVA de 5% pentru locuințele care respectă cele două condiții de mai sus poate fi speculată de dezvoltatori într-un mod destul de simplu: să predea locuința pe parcursul anului viitor chiar dacă aceasta nu este încă finalizată 100%.

Probabil că acesta este și motivul pentru care proiectul de lege aduce o serie de clarificări necesare cu privire la condițiile pe care trebuie să le îndeplinească o locuință pentru a fi predată cumpărătorului. În termenii Ministerului Finanțelor asta se traduce prin locuință care în momentul livrării poate fi locuintă ca atare.

Iată pe scurt condițiile cumulative pe care trebuie să le îndeplinească o locuință pentru a putea fi predată cumpărătorului:

• oferă acces liber individual la locuință;

• oferă acces la energie electrică, apă potabilă și canalizare;

• are în componență cel puțin dormitor, bucătărie și baie;

• este finisată la exterior cu geamuri, ușă de intrare și, dacă este nevoie, acoperiș;

• pereții interiori sunt finisați cu vopsea, tapet sau faianță, iar podeaua este finisată cu gresie sau parchet;

• există instalații sanitare, obiecte sanitare (vas WC, lavoar, spălător cu cuvă și baterii) și instalații electrice (tablou electric, doze, întrerupătoare și prize).

🏠 Impozit special dacă deții locuințe de peste 500.000 euro

Proiectul de lege publicat de Ministerul Finanțelor prevede și introducerea unui impozit special pentru persoanele fizice care dețin în proprietate sau coproprietate locuințe a căror valoare impozabilă cumulata depășește 2,5 milioane de lei, adică echivalentul a circa 500.000 de euro.

Impozitul special este de 0,3% și se aplică diferenței dintre valoarea cumulată a imobilelor deținute și plafonul de 2.500.000 lei.

În prima versiune a draftului care a apărut în luna august acest impozit special era de 1%. Indiferent de valoarea procentuală a impozitului, este puțin probabil ca această noutate să te afecteze direct.

🏠 Ce măsuri fiscale au dispărut din proiect

În primul draft pentru acest proiect de lege erau incluse alte două măsuri importante care ar fi afectat piața imobiliară în mod negativ. Astfel, au fost eliminate prevederile despre:

• introducerea unui impozit de 5% pentru dezvoltatorii imobiliari din prețul de vânzare al unei locuințe din care se scade valoarea de 600.000 lei fără TVA (aproximativ 120.000 de euro fără TVA);

• creșterea impozitului pentru tranzacțiile imobiliare realizate de persoanele fizice de la 1% la 3% pentru locuințele care au fost deținute pentru o perioadă mai mare de 3 ani și, respectiv, de la 3% la 5% pentru locuințele care au fost deținute pentru o perioadă de cel mult 3 ani.

---

Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești săptămânal informații utile despre piața imobiliară la tine în inbox.

---

Concluzii

Pe baza noutăților prezente în proiectul de lege, principalul efect pentru piața imobiliară este că prețurile pentru locuințele noi de până la 120.000 de euro fără TVA vor crește din pix cu aproape 4%, într-o perioadă în care oricum numărul de tranzacții imobiliare a scăzut cu peste 20% comparativ cu anul trecut.

Pe de altă parte, proiectul de lege afectează aproape toate domeniile economice, motiv pentru care este de așteptat ca puterea de cumpărare a românilor să scadă în general anul viitor. Inevitabil, acest lucru va avea un impact și asupra puterii de cumpărare pentru locuințe și se va traduce, cel mai probabil, printr-o scădere a cererii de locuințe.