Cum te afectează noile taxe pentru piața imobiliară

Patru Pereți #88 • Guvernul vrea să mărească taxele și impozitele plătite de persoanele fizice pentru locuințe și să introducă un nou impozit pentru dezvoltatorii imobiliari.

Aug 09, 2023

A trecut mai puțin de un an de la cele mai recente modificări fiscale cu privire la piața imobiliară, dar asta nu oprește Guvernul să pregătească o nouă ordonanță care să introducă noi schimbări în acest domeniu.

Pentru moment, avem doar un draft al ordonanței. Mai exact, un document PDF de 59 de pagini publicat inițial de Hotnews, care include numeroase noutăți în aproape toate domeniile economice. Autoritățile centrale au confirmat verbal că lucrează la un amplu pachet de modificări fiscale, însă susțin că unele propuneri incluse în draftul de ordonanță sunt deja eliminate din versiunea finală.

Singurul lucru relativ cert în toată această poveste este că versiunea finală a ordonanței va fi publicată până la sfârșitul lunii august. Nu de alta, dar primele modificări fiscale sunt programate să intre în vigoare de la 1 septembrie, adică la numai câteva zile după ce sunt anunțate și la numai nouă luni de la precedentele schimbări fiscale, despre care ți-am povestit pe larg într-un newsletter anterior.

Până la apariția versiunii finale m-am gândit să-ți prezint pe scurt noutățile fiscale din draftul de ordonanță care vor afecta piața imobiliară și modul în care vei fi afectat și tu de introducerea acestora, cu mențiunea că nu sunt sigur dacă le-am identificat corect pe toate. Nu e tocmai ușor să parcurgi 59 de pagini într-un limbaj de lemn care face numeroase trimiteri la Codul Fiscal.

Hai să începem.

🏠 TVA-ul pentru anumite locuințe crește de la 5% la 9%

📕 Ce se va întâmpla: Potrivit punctului 3 din draftul ordonanței, TVA-ul pentru achiziționarea unei locuințe cu o suprafață de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei fără TVA va crește de la 5% la 9% începând din 1 septembrie 2023. La fel ca și până acum, această cotă redusă de TVA comparativ cu cota standard de 19% se aplică doar dacă ești la prima achiziție a unei locuințe.

💰 Cum te va afecta pe tine această schimbare: Locuințele cu o suprafață de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei (circa 120.000 de euro) fără TVA se vor scumpi automat cu 3,81%.

De exemplu, pentru o locuință de 100.000 de euro fără TVA plătești în prezent în total 105.000 euro (cu TVA 5%), dar de la 1 septembrie vei plăti în total 109.000 (cu TVA 9%). Diferența de patru puncte procentuale la TVA se traduce matematic printr-o creștere a prețului cu 3,81%. Sau, altfel spus, valoarea TVA-ului pe care îl vei plăti statului pentru astfel de locuințe crește cu 80%.

Dacă ai plătit deja avans pentru o locuință care în prezent se încadrează la TVA 5% te întrebi probabil ce TVA se va aplica în momentul în care finalizezi achiziția și plătești restul sumei. Ei bine, aici lucrurile se complică un pic, însă punctul 49 din draftul ordonanței oferă un răspuns destul de clar pentru această situație.

Concret, vei plăti TVA de 5% dacă finalizezi procesul de cumpărare a locuinței până în 31 decembrie 2023 și dacă te încadrezi într-unul dintre următoarele trei scenarii:

ai încheiat actele pentru plata avansului cel târziu în 1 ianuarie 2023, iar prețul fără TVA al locuinței nu depășește 450.000 de lei (aproximativ 90.000 de euro);
ai încheiat actele pentru plata avansului cel târziu în 1 ianuarie 2023, iar prețul fără TVA al locuinței este cuprins între 600.000 lei și 700.000 lei (între circa 120.000 de euro și 140.000 de euro);
ai încheiat actele pentru plata avansului în perioada 1 ianuarie 2023 - 31 august 2023, iar prețul fără TVA al locuinței nu depășește 600.000 de lei (aproximativ 120.000 de euro).

🏠 Apare un nou impozit pentru dezvoltatorii imobiliari

📕 Ce se va întâmpla: Potrivit punctului 48 din draftul ordonanței, persoanele juridice (în principiu, toți dezvoltatorii imobiliari) vor plăti un impozit de 5% din prețul de vânzare al unei locuințe din care se scade valoarea de 600.000 lei fără TVA (aproximativ 120.000 de euro fără TVA).

💰 Cum te va afecta pe tine această schimbare: Teoretic, noul impozit este plătit integral de dezvoltatorul imobiliar. În practică, cel mai probabil scenariu este că dezvoltatorul imobiliar va crește prețul locuinței astfel încât să-și păstreze integral sau măcar parțial actuala marjă de profit.

De exemplu, pentru o locuință care costă 150.000 de euro fără TVA dezvoltatorul imobiliar va plăti un impozit de 1.500 de euro pe care nu îl plătește în prezent. Valoarea de 1.500 de euro reprezintă impozitul de 5% aplicat pentru suma de 30.000 de euro, adică pentru diferența dintre prețul de listă de 150.000 de euro și suma 120.000 de euro pentru care nu se aplică impozitul.

Dacă dezvoltatorul decide să transfere integral plata impozitului către cumpărător, atunci va mări prețul locuinței cu circa 1.500 de euro la 151.500 de euro fără TVA, echivalentul unei creșteri a prețului final plătit de tine cu 1%.

Cu cât prețul locuinței este mai mare, cu atât creșterea procentuală a prețului locuinței va fi mai mare, dacă dezvoltatorul transferă integral cumpărătorului plata acestuia. De exemplu, pentru o locuință de 200.000 de euro fără TVA valoarea noului impozit va fi de 4.000 de euro, ceea ce ar înseamna o creștere a prețului locuinței la 204.000 de euro, adică o creștere a prețului cu 2%.

Repet, aceste creșteri de prețuri vor exista dacă dezvoltatorul vrea să-și păstreze marja de profit și transferă aceste costuri noi integral cumpărătorului.

Pauza de share. Dacă acest newsletter este util pentru tine, este foarte posibil să fie util și pentru prietenii tăi. Apasă cu încredere.

🏠 Crește impozitul pe tranzacțiile imobiliare ale persoanelor fizice

📕 Ce se va întâmpla: Potrivit punctului 60 din draftul ordonanței, impozitul pentru tranzacțiile imobiliare realizate de persoanele fizice va crește astfel:

de la 3% la 5% din valoarea tranzacției pentru locuințele care au fost deținute pentru o perioadă de cel mult 3 ani inclusiv;
de la 1% la 3% din valoarea tranzacției pentru locuințele care au fost deținute pentru o perioadă mai mare de 3 ani.

💰 Cum te va afecta pe tine această schimbare: Dacă vrei să-ți vinzi locuința pentru a te muta în altă parte, vei plăti un impozit mai mare indiferent de intervalul de timp care a trecut de la achiziție.

De exemplu, pentru o locuință de 100.000 de euro vei plăti un impozit de 5.000 de euro în loc de 3.000 de euro dacă a fost în proprietatea ta cel mult 3 ani sau de 3.000 de euro în loc de 1.000 de euro dacă ai avut-o în posesia cel puțin 3 ani.

La fel ca și în cazul noului impozit impus dezvoltatorilor imobiliari, probabil vei fi tentat să eviți această creștere de impozit, adică să o transferi cumpărătorului. Adică să crești prețul de vânzare pentru locuința de la 100.000 de euro la vreo 102.000 de euro.

Evident, plătești mai mult și dacă ești de cealaltă parte a baricadei: dacă tu ești cumpărătorul acelei locuințe de 100.000 de euro de la o persoană fizică, este foarte posibil ca prețul să fie majorat spre 102.000 de euro pentru ca vânzătorul să-și acopere creșterea de impozit din suma plătită de tine.

🏠 Impozit nou dacă deții case de peste 500.000 de euro

📕 Ce se va întâmpla: Potrivit punctului 49 din draftul ordonanței, persoanele fizice care dețin mai multe imobile cu o valoare cumulată de peste 2.500.000 de lei (circa 500.000 de euro) vor plăti un impozit anual de 1% aplicat diferenței dintre valoarea cumulată a imobilelor deținute și plafonul de 2.500.000 lei.

💰 Cum te va afecta pe tine această schimbare: Asta este, probabil, singura noutate care nu te va afecta în niciun fel pe tine, cititorul newsletterului Patru Pereți. Cu excepția cazului în care numele tău este Ion Țiriac.

Valoarea unei locuințe va fi stabilită în funcție de grilele notariale. Asta știm, însă în rest această noutate este plină de necunoscute. De exemplu, în draftul ordonanței nu există nicio mențiune despre modul în care se calculează valoarea totală a imobilelor în cazul în care există mai mulți proprietari care dețin în comun o anumită locuința. Cel mai probabil matematic, în funcție de cota parte deținută.

Și să nu uit: dacă tot ce ai în materie de locuințe este un penthouse de 10 milioane de euro, atunci nu plătești acest impozit, pentru că el se aplică doar dacă ai cel puțin două locuințe. Bonus: spre deosebire de celelalte taxe și impozite, impozitul ăsta poate fi ocolit extrem de simplu: muți unele locuințe pe numele unor rude care nu dețin locuințe.

Dacă ai primit newsletterul ăsta de la un prieten, abonează-te gratuit pentru a citi astfel de informații utile în fiecare miercuri.

🏠 De ce vor crește din nou chiriile

Dintre cele patru noutăți majore pentru piața imobiliară incluse în draftul ordonanței, trei vor afecta practic întreaga piață:

creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9% va determina creșterea prețurilor pentru locuințele noi de până la 120.000 de euro fără TVA;
noul impozit de 5% aplicat pentru tranzacțiile dezvoltatorilor imobiliari va genera creșterea prețurilor pentru locuințele noi cu prețuri de peste 120.000 de euro fără TVA;
creșterea impozitului pe tranzacțiile persoanelor fizice va genera creșterea prețurilor pentru locuințele vechi vândute de persoanele fizice.

Practic, vor crește prețurile la locuințe indiferent cine le construiește, indiferent cine le vinde și indiferent când au fost construite.

În contextul în care numărul de tranzacții imobiliare a scăzut cu 22% în prima jumătate a acestui an comparativ cu prima jumătate a anului trecut, conform datelor oficiale raportate de ANCPI, mă aștept și la o serie de efecte secundare pentru piața imobiliară determinate de aceste noutăți fiscale, ca un efect de domino. Nu e rocket science, e economie de bază: cerere vs. ofertă.

creșterea prețurilor la locuințe va veni într-un moment în care vor crește taxele și impozitele pentru o mare parte a populației, ca urmare a celorlalte măsuri fiscale menționate în draftul ordonanței. Implicit, asta înseamnă scăderea puterii de cumpărare. Astfel, este rezonabil să anticipăm că această creștere de prețuri la locuințe va determina probabil o scădere și mai mare a numărului de tranzacții începând din luna septembrie, când intră în vigoare noile măsuri fiscale;
scăderea numărului de tranzacții imobiliare ar putea genera și o scădere a interesului dezvoltatorilor pentru noi proiecte imobiliare;
creșterea prețurilor la locuințe și scăderea puterii de cumpărare a populației vor genera o creștere a cererii pentru închirierea de locuințe în detrimentul cumpărării de locuințe;
creșterea cererii pentru închirierea de locuințe va determina o nouă creștere a prețurilor pentru chirii, în condițiile în care chiria medie a fost deja cu 13% mai mare în iulie 2023 comparativ cu iulie 2022. Asta inclusiv pentru că taxele pentru chirii au crescut de la 1 ianuarie cu circa 200 de lei pe lună.

Și astfel, noile măsuri fiscale pentru piața imobiliară vor afecta pe toată lumea: proprietari, chiriași și dezvoltatori imobiliari.

Dacă informațiile pe care le citești sunt utile pentru tine, te invit să susții producția newsletterului Patru Pereți printr-o investiție unică, lunară sau anuală.

Investește în Patru Pereți

Patru Pereți