Legea Nordis: ce se schimbă când cumperi o locuință nouă
Dezvoltatorii imobiliari nu mai pot vinde aceeași locuință la mai multe persoane, iar avansul plătit de cumpărător până la finalizarea structurii de rezistență este limitat la 5%.
Parlamentul României a adoptat în 12 noiembrie 2025 un proiect de lege pentru piața imobiliară care introduce o serie de reglementări mai stricte pentru contractele semnate între dezvoltatorii imobiliari și cumpărătorii de locuințe noi. Legea este cunoscută popular drept Legea Nordis, întrucât aceasta a apărut ca reacție a autorităților la investigația Schema Nordis publicată de Recorder în octombrie 2024.
Conform legislației, legea trebuie promulgată de președinte și publicată în Monitorul Oficial al României. Ulterior, legea va intra în vigoare în 30 de zile de la publicarea acesteia în Monitorul Oficial.
Uite principalele modificări aduse de noua lege, cu detalii despre cum este legislația în prezent, ce se schimbă după intrarea legii în vigoare și opinia mea despre efectele acestor schimbări pentru cumpărătorii de locuințe noi:
1. Dezvoltatorul imobiliar nu mai poate vinde aceeași locuință la mai multe persoane
Cum este legea în prezent: La semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru o locuință viitoare, notarul are posibilitatea de a nota promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară, însă nu este obligat să facă acest lucru.
Ce noutăți aduce Legea Nordis: Dezvoltatorul imobiliar va fi obligat să noteze în cartea funciară autorizația de construire pentru proiectul rezidențial, să dezmembreze blocul în apartamente (în presă vei găsi de regulă termenul de pre-apartamentare, care nu există în DEX) și să deschidă cartea funciară pentru apartamentele care reprezintă bunuri viitoare.
De asemenea, semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare pentru un apartament se face obligatoriu în prezența unui notar public, iar notarul public este obligat să noteze promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară cel târziu în a doua zi lucrătoare.
Efecte pozitive dacă vrei să cumperi o locuință nouă: Teoretic, un dezvoltator nu mai poate semna o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o viitoare locuință pe care a promis-o deja și unui alt cumpărător, pentru că notarul public poate verifica dacă există deja o astfel de promisiune pentru viitoarea locuință.
În practică, de cele mai multe ori, este dificil pentru tine să semnezi promisiunea de vânzare-cumpărare cu notarul pe care îl dorești tu, întrucât dezvoltatorul imobiliar lucrează de regulă cu un anumit notar pentru întregul proiect imobiliar, pentru o gestionare mai eficientă a tuturor contractelor.
Din acest motiv, este important să verifici pe cont propriu dacă viitoarea locuință pe care vrei să cumperi este deja înscrisă în cartea funciară. Procedura este simplă și se poate realiza online, iar taxa pentru eliberarea extrasului de carte funciară pentru informare este de 20 lei. Am scris pe larg într-un newsletter anterior cum obții gratuit un extras de carte funciară pentru informare.
2. Avansul pentru o locuință va fi limitat la praguri succesive de 5%, 25% și 20%
Cum este legea în prezent: Nu există nicio limită pentru avansul pe care un dezvoltator imobiliar îl poate solicita la semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Din acest motiv, în unele cazuri, potențialii cumpărători acceptă să plătească 80%, 90% sau chiar integral prețul viitoarei locuințe încă de la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare pentru a obține o reducere de 10% - 20% din prețul „de listă” al apartamentului.
Ce noutăți aduce Legea Nordis: În primul rând, apare noțiunea de rezervare a unei viitoare locuințe înainte de semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Prețul rezervării este de cel mult 5% din prețul viitoarei locuințe și se scade ulterior din prețul locuinței. Cu alte cuvinte, prețul rezervării este echivalentul unui avans de cel mult 5%. În plus, legea menționează că rezervarea devine nulă în cazul în care prețul rezervării este mai mare de 5% din prețul apartamentului.
Rezervarea este valabilă cel mult 60 de zile, iar dacă promisiunea de vânzare-cumpărare nu se semnează din vina exclusivă a dezvoltatorului imobiliar, atunci dezvoltatorul este obligat să restituie integral prețul rezervării în cel mult 30 de zile.
Ulterior, legea prevede că poți plăti un avans suplimentar de cel mult 25% la finalizarea structurii de rezistență și de cel mult 20% la finalizarea instalațiilor. Cu alte cuvinte, până la finalizarea structurii de rezistență vei plăti un avans de cel mult 5%, iar înainte de finalizarea locuinței vei plăti în total un avans de cel mult 50% din prețul locuinței.
Efecte pozitive dacă vrei să cumperi o locuință nouă: Prin noua lege sunt evitate practic situațiile în care plătești un avans mare înainte ca lucrările de construcție ale viitoarei tale locuințe să înceapă. În plus, legea te protejează de eventualele probleme ale dezvoltatorului și își permite să-ți recuperezi avansul inițial de cel mult 5%.
De exemplu, în cazul proiectului Nordis Mamaia, oferta standard presupunea plata unui avans de 30%, iar clienții care plăteau un avans de 95% primeau o reducere de 15% din prețul de achiziție.
Totuși, este important să reții că, dacă renunți tu la semnarea promisiunii, legea nu îți permite recuperarea banilor. Din acest motiv, recuperarea avansului într-o astfel de situație va depinde de termenii din rezervarea semnată inițial, însă este puțin probabil ca un dezvoltator să-ți permită recuperarea banilor dacă nu este vina lui.
3. Banii tăi de avans vor fi folosiți exclusiv pentru construcție
Cum este legea în prezent: Banii pe care îi plătești ca avans pot fi virați în orice cont al dezvoltatorului imobiliar.
Ce noutăți aduce Legea Nordis: Toate sumele plătite de tine în calitate de cumpărător vor fi depuse într-un anumit cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar și vor putea fi folosite doar pentru lucrările de construcție ale proiectului pentru care ai plătit avansul.
Efecte pozitive dacă vrei să cumperi o locuință nouă: Teoretic, vei avea certitudinea că banii tăi vor fi utilizați exclusiv pentru construcția locuinței, nu pentru alte activități extra cum ar fi bilete la cursa de Formula 1 de la Monaco. În caz constrar, dezvoltatorul va primi o amendă în valoare de 1% din cifra de afaceri din anul anterior.
Totuși, sancțiunea stabilită de lege pentru încălcarea acestei reguli ar putea fi nesemnificativă. Și asta pentru că o parte dintre dezvoltatorii imobiliari înființează SRL-uri separate pentru fiecare proiect imobiliar, cu scopul de a gestiona mai eficient proiectele din punct de vedere financiar. Într-o astfel de situație, este posibil ca SRL-ul care dezvoltă proiectul să nu aibă nicio cifră de afaceri pentru anul anterior sau să aibă una foarte mică, pe baza avansurilor de ce mult 5% primite anterior.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
Cum au rămas clienții Nordis Mamaia fără bani
Compania CTIR, administratorul judiciar în procedura de insolvență a dezvoltatorului Nordis, a publicat în 17 noiembrie o serie de informații din cadrul procesului de documentare a situației juridice a fiecărui client al proiectului imobiliar Nordis Mamaia, care a stat la baza investigației Schema Nordis.
În total, proiectul Nordis Mamaia a fost autorizat pentru construcția a 1.711 de apartamente. Dintre acestea, pentru 212 apartamente au fost semnate promisiuni de vânzare-cumpărare care au devenit nule pentru că au fost vândute în realitate unor alte persoane sau au fost recompartimentate. Mai exact, este vorba despre peste 12% din totalul apartamentelor autorizate.
CTIR a publicat și o serie de exemple concrete despre modul în care persoanele care au semnat promisiuni de vânzare-cumpărare pentru cele 212 apartamente au rămas fără bani și fără locuințele pe care credeau că le cumpără:
apartament promis persoanei A și vândut ulterior persoanei B.
apartament promis persoanei A, promis ulterior și persoanei B și vândut în cele din urmă persoanei C.
apartament cu două camere promis persoanei A și, mai târziu, persoanei B. Ulterior, Nordis a reconfigurat apartamentul cu două camere în două garsoniere care au fost vândute persoanelor C și D.
apartament promis persoanei A și reconfigurat ulterior în spațiu de birouri.
În total, CTIR gestionează în prezent peste 600 de litigii cu privire la scheme asemănătoare cu cele descrise mai sus, întrucât pentru un apartament pot exista mai mulți păgubiți, mai ales că există și situații în care un apartament nu a fost finalizat, dar cumpărătorul nu și-a putut recupera banii plătiți ca avans.
Niciuna dintre cele 4 scheme de mai sus nu va mai fi posibilă după intrarea în vigoare a Legii Nordis.
Astfel de analize pe care le public periodic în newsletterul Patru Pereți sunt gratuite, însă necesită câteva zile de muncă. Dacă vrei să susții realizarea unor astfel de articole despre piața imobiliară alege un abonament lunar sau o plată unică.
Alte efecte ale Legii Nordis pentru dezvoltatori
Chiar dacă în general aduce beneficii pentru cumpărători, Legea Nordis include o serie de reguli care vor conduce la creșterea birocrației pentru autorizarea proiectelor și, în unele cazuri, la schimbarea modelului de afaceri pentru dezvoltatori. Uite câteva exemple:
dezmembrarea blocului în apartamente ca parte a procesului de autorizare va conduce cel mai probabil la creșterea intervalului de timp în care dezvoltatorul obține autorizația de construire de la autoritatea publică locală.
articolul care prevede că avansul final de cel mult 20% se achită la „finalizarea instalațiilor” este interpretabil, întrucât nu este clar ce înseamnă „finalizarea instalațiilor”: instalațiile comune ale unui bloc de apartamente sau instalațiile individuale din apartamente? Dacă este vorba de al doilea caz, atunci avansul va fi plătit când blocul este deja în mare parte finalizat.
limitarea avansului la cel mult 5% până la finalizarea structurii de rezistență va avea un impact financiar major pentru dezvoltatorii care se bazau pe avansurile de la clienți pentru a construi blocurile. În practică, asta înseamnă că dezvoltatorii care nu au fonduri proprii vor fi nevoiți să construiască în special pe baza unor credite bancare. Obținerea unui credit bancar va fi mai dificilă în special pentru dezvoltatorii de mici dimensiuni, întrucât băncile au condiții mai stricte pentru acordarea împrumuturilor, inclusiv obținerea de garanții pentru alte bunuri, cum ar fi terenul pe care ar urma să se construiască blocurile.
Legat de acest ultimul punct îți recomand să citești și newsletterul în care am scris despre cum să verifici seriozitatea unui dezvoltator imobiliar.
Pentru documentarea acestui articol am analizat proiectul de lege adoptat în luna februarie de Senat care a fost modificat în 12 noiembrie de Camera Deputaților prin adoptarea a 24 de amendamente.
