Patru Pereți #4: Piața chiriilor în marile orașe din România
Patru Pereți #4: Piața chiriilor în marile orașe din România
În această ediție vorbim despre cum și cât se negociază prețul în tranzacțiile imobiliare și despre evoluția chirilor în cele mai importante nouă orașe din România.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. Indiferent că citești acest newsletter de pe telefon, tabletă, laptop sau desktop, hai să-i transmitem mulțumirile noastre lui Alan Turing, omul care a inventat calculatorul în mod accidental și care a pus bazele Inteligenței Artificiale. Povestea (cu final sinistru) a vieții sale o poți citi într-un articol pe care l-am semnat recent pentru Autocritica.
Să știi că te-am auzit când ai murmurat în barbă “Iar își face ăsta reclamă la propriile articole?” Dar promit că asta a fost singurul link extern unde găsești numele meu la autor. Simt că nu mai ai răbdare, așa că hai să începem, că avem treabă. Citește până la final să afli detalii despre lemnul care se mulează în diverse forme sau despre cel mai nou muzeu din Norvegia. Care nu se numește muzeu și seamănă cu turnul din Pisa.
Înainte să începi lectura, te rog să trimiți acest newsletter prietenilor tăi pe mail, pe Facebook sau pe orice altă rețea socială pe care o folosești. Este important ca informațiile de calitate să ajungă la cât mai multe persoane. Mulțumesc!
Știrile săptămânii
1. Indicele ROBOR la 3 luni, utilizat pentru calcularea dobânzilor la creditele în lei acordate înainte de luna mai 2019, continuă să crească puternic. Indicele a ajuns acum la 2.48%, comparativ cu numai 1.67% în 27 septembrie. (Profit)
De ce este important: Persoanele care au credite contractate înainte de mai 2019 vor plăti dobânzi mai mari în momentul recalculării indicelui ROBOR la 3 luni, ceea ce înseamnă că ratele finale vor crește. În plus, noua creștere a ratei de dobânda de referință a BNR de la 1.5% la 1.75% va avea ca efect o creștere suplimentară a indicelui ROBOR la 3 luni în următoarea perioadă.
2. În zona centrală din Iași va fi construit un ansamblu rezidențial care va include cel puțin 12 blocuri cu o înălțime cuprinsă între 4 și 20 de etaje. Proiectul va include și servicii de comerț și spații de birouri și este dezvoltat de Everland, o companie deținută de Evergent Investments. (Economedia)
De ce este important: Noul proiect imobiliar va permite extinderea pieței imobiliare din Iași cu câteva mii de apartamente. Prețurile la locuințe au crescut în Iași cu 6.3% în ultimul an, la 1.140 de euro pe metru pătrat, în ciuda faptului că în ultimul an cererea pentru locuințe a scăzut cu circa 2%, potrivit datelor Imobiliare.
3. Eficiența energetică a devenit un criteriu important în tranzacțiile efectuate de investitorii imobiliari, iar în următorii 10 ani toate tranzacțiile imobiliare ar putea fi influențate de standardele de eficiență energetică, potrivit unui raport realizat de compania de consultanță PricewatershouseCoopers (PwC)
De ce este important: Proprietarii de locuințe cu eficiență energetică scăzută ar putea întâmpina pe termen mediu și lung o serie de dificultăți de vânzare sau închiriere a acestora, pe măsură ce noile locuințe va trebui să respecte măsuri de reducere a emisiilor tot mai stricte. Se estimează că 75% din dioxidul de carbon emis în timpului ciclului de viață al unei clădiri provine din construcția și demolarea acesteia și doar 25% din utilizarea efectivă a acesteia.
Ai primit acest newsletter de la un prieten? Abonează-te gratuit la Patru Pereți și primești în fiecare zi de miercuri un astfel de conținut editorial direct la tine în inbox:
Invitatul săptămânii: Ștefan Găvan
Ștefan Găvan este Team Leader la agenția imobiliară RE/MAX Top Estate Team și tranzacționează proprietăți imobiliare în București și împrejurimi. Am vorbit cu Ștefan despre cum și cât se negociază la achiziționarea unor proprietăți imobiliare, ca să ai un punct de reper în cazul în care te pregătești să cumperi sau să vinzi o locuință.
Patru Pereți: În ce măsură sunt dispuși vânzătorii de locuințe să negocieze prețul final cu cumpărătorii?
Ștefan Găvan: Negocierea în sine variază foarte mult. În principiu, dezvoltatorii de proiecte imobiliare nu negociază deloc sau negociază cu o marjă foarte mică, pentru că vor să obțină un anumit profit. În schimb, la revânzarea imobilului, marja de negociere este mai mare. Asta se întâmplă în cazul în care vânzătorul are nevoie rapid de bani din diverse motive, cum ar fi pentru că se mută din țară sau are un deces în familie, astfel că este nevoit să accepte mai puțin.
Patru Pereți: Care este comportamentul cumpărătorilor la vizionare: încearcă by default să obțină o reducere sau vin cu argumente pertinente care să justifice o ofertă mai mică decât prețul solicitat?
Ștefan Găvan: Comportamentul cumpărătorilor diferă foarte mult în funcție de zonă. În cazul zonelor low-cost, în special din sudul și vestul Bucureștiului, cumpărătorii se plâng fără excepție de calitate și negociază agresiv atât ca procent, cât și ca limbaj folosit față de proprietar sau agentul imobiliar. Și în zona de nord a Bucureștiului se negociază mult, dar cumpărătorii se abțin de la comentarii stupide și jigniri, cel puțin la fața locului. În general, cu cât zona sau bugetul este mai mare, cu atât clientela este mai selectă, în special în cazul celor care cumpără și vând clădiri istorice din perioada interbelică, pentru că aici vorbim despre persoane interesate de istorie, cu un anumit grad de cultură. Nu te aștepta însă la asta pentru un imobil din Chiajna.
Patru Pereți: Cu aproximație, care este marja de negociere cea mai des întâlnită la achiziționarea unei locuințe?
Ștefan Găvan: La dezvoltator, marja de negociere poate ajunge la 2% - 3%, dar numai dacă dezvoltatorul a rămas cu câteva locuințe nevândute. În schimb, la revânzarea unui imobil, marja pe care un agent imobiliar o ia în calcul este de circa 10%, din motivele menționate anterior. Marja de negociere este mai mare în special la proprietăți scumpe care au puțini clienți eligibili, cum ar fi, de exemplu, cele care sunt pretabile pentru a fi transformate în pensiuni turistice la munte.
Analiza săptămânii: Piața chiriilor în al treilea trimestru din 2021
București este singurul oraș mare din România în care prețul solicitat pentru chirii a scăzut în ultimul an, în timp ce Oradea reprezintă de departe cea mai bună opțiune din punct de vedere al prețului la chirii raportat la dezvoltarea orașului.
În a doua ediție a newsletter-ului Patru Pereți ți-am recomandat câteva idei despre modul în care să alegi orașul în care să locuiești în funcție de dezvoltarea digitală a acestuia. Totuși, în cazul în care vrei să te muți într-un alt oraș, unul dintre principalele criterii pe care le vei lua în calcul este, evident, prețul pe care va trebui să-l plătești pentru chirie sau pentru rata la locuință.
Cel puțin la început, probabil că vei fi tentat să stai în chirie pentru a te convinge că ai ales bine orașul, motiv pentru care prețul chiriilor va juca un rol important în decizia ta, pe lângă numeroși alți factori. Care este însă prețul la care trebuie să te aștepți în privința chiriilor în principalele orașe din România?
Pentru a răspunde la această întrebare am luat la puricat noua ediție a raportului “Piața imobiliară rezidențială” realizat de portalul Imobiliare.ro, cu date valabile pentru al treilea trimestru al acestui an, adică pentru perioada iulie-septembrie 2021.
Cifrele sunt obținute pe baza anunțurilor de închiriere publicate pe platforma Imobiliare și, pentru a le vedea mai ușor, le-am transpuns în documentul Excel de mai jos:
Pe baza acestor cifre putem trage câteva concluzii simple care te vor ajuta să decizi mai ușor în ce oraș să te muți:
1. Prețurile chiriilor au scăzut doar în București
Dintre cele 9 orașe studiate, prețul mediu pentru închiriere a scăzut doar în București, și asta într-un ritm lent de 2.4% comparativ cu perioada similară a anului trecut (iulie-septembrie 2020), la 7.6 euro pe metru pătrat. Principalul efect al acestei scăderi este că orașul Cluj-Napoca a devenit cel mai scump oraș din România pentru inchieriere, cu un preț mediu de 7.7 euro pe metru pătrat, după o creștere de 3.2%.
Totuși, cele mai mari creșteri medii ale chiriilor au fost înregistrate în alte orașe. De exemplu, în Constanța s-a înregistrat o creștere de 9.3%, la 6.4 euro pe metru pătrat, iar localitatea de la malul mării este urmată de Craiova, cu o creștere de 7.5%, până la nivelul de 5.7 euro pe metru pătrat. O creștere mare am remarcat însă și în Brașov, cu 6.3%, până la nivelul mediu de 6.7 euro pe metru pătrat.
În schimb, prețurile medii din Timișoara și Oradea au stagnat, având variații mai mici de 1%.
2. Diferențele mici între București, Cluj-Napoca, Brașov și Iași la garsoniere
Dacă intenționezi să te muți singur sau cel mult împreună cu partenerul/partenera, este posibil să alegi o garsonieră. În acest caz, un aspect important de menționat din cadrul raportului este că diferențele de prețuri dintre București, Cluj-Napoca, Brașov și Iași sunt mai degrabă minore. Astfel, prețurile medii variază de la 270 de euro pe lună în București la 260 de euro în Cluj-Napoca, 250 de euro în Brașov și 240 de euro în Iași.
În schimb, am remarcat că lucrurile stau un pic diferit în privința prețului mediu pentru închiriere la apartamentele de 2 camere. Aici, principala diferență între cele patru orașe este că în Brașov chiria medie este de 350 de euro, semnificativ mai mică decât cei 400 de euro solicitați de proprietarii din București și Cluj-Napoca.
3. Oradea, cea mai accesibilă opțiune
De departe, Oradea este orașul cu cele mai bune prețuri la închiriere dintre cele 9 studiate în cadrul raportului, iar asta este valabil în special la garsoniere și apartamente cu 3 camere.
De exemplu, chiria medie pentru o garsonieră în Oradea este de 160 de euro pe lună, iar cel mai aproape de această valoare se afla garsonierele cu preț mediu de 200 de euro pe luna din Sibiu, Timișoara, Constanța și Craiova.
În același timp, la Oradea plătești în medie 300 de euro pe lună pentru un apartament de 3 camere, semnificativ mai puțin decât cei 350 de euro solicitați de proprietarii din Sibiu sau Craiova.
La apartamentele de 2 camere, în Brașov plătești însă cu doar 10 euro mai puțin decât în Sibiu, și anume 250 în loc de 260 de euro.
4. Sibiu, a doua opțiune pentru apartamente
Dacă vrei să închiriezi cel puțin un apartament de două camere și din diverse motive nu ești atras de Oradea, atunci Sibiu ar trebui să reprezinte o opțiune demnă de luat în calcul, cel puțin strict din punct de vedere al prețului.
Practic, Sibiu este al doilea cel mai accesibil oraș dintre cele nouă din punct de vedere al prețurilor la chirii pentru apartamente: 260 de euro pe lună pentru 2 camere și 350 de euro pe lună pentru 3 camere. Asta cu atât mai mult cu cât, cu excepția Oradei, singurul oraș care se apropie de aceste prețuri este Craiova, mult mai puțin atractiv din punct de vedere al dezvoltării pentru o mutare.
5. Timișoara este mai accesibil decât Iași
Teoretic, orașele din vestul României sunt mai dezvoltate, astfel că poate fi surprinzător că Timișoara propune prețuri mai mici pentru chirii decât Iași, cel mai dezvoltat oraș din regiunea Moldovei.
De exemplu, la Timișoara poți închiria o garsonieră cu un preț mediu de 200 de euro pe lună, însă la Iași tariful urcă la 240 de euro pe lună. Totuși, diferența se estompează la numai 10 euro în cazul apartamentelor de două persoane: 320 de euro la Timișoara vs. 330 de euro la Iași.
O posibilă explicație pentru chiriile sensibil mai mici din Timișoara comparativ cu Iași este că Timișoara concurează direct pe piața imobiliară și cu alte orașe din regiune precum Cluj-Napoca sau Oradea. De altfel, Timișoara se plasează practic ca o alternativă mai accesibilă la Cluj-Napoca, dar mai scumpă decât Oradea, fiind un fel de soluție de mijloc din acest punct de vedere.
Prețurile chiriilor continuă să înregistreze fluctuații destul de puternice în ultimul an, pe fondul redeschiderii și revenirii economiei după restricțiile din primăvara anului 2020. Prin urmare, este esențial să analizezi cu atenție piața înainte de a decide unde te muți, iar opțiunile sunt suficient de variate.
Dacă ar trebui să trag o concluzie cât mai simplă pe baza informațiilor prezentate mai sus, probabil că aceasta ar suna astfel: cel mai avantajos din punct de vedere financiar este să te muți în Oradea, cu Sibiu și Timișoara pe următoarele locuri. În schimb, București și Cluj-Napoca sunt de departe cele mai scumpe opțiuni, în special pentru apartamentele de două și trei camere.
Îți place ce citești? Susține acest proiect editorial printr-o contribuție financiară cu un click pe butonul de mai jos. Tu alegi valoarea contribuției, precum și frecvența acesteia: o singură dată, în fiecare lună sau în fiecare an. Mulțumesc!
Recomandările săptămânii
1. Norvegia a inaugurat recent în Oslo muzeul Munch (foto sus), dedicat pictorului norvegian Edvard Munch. Nimic neobișnuit până aici, doar că noua construcție care adăpostește 26.700 de piese de artă nu are in nume cuvantul "muzeu", are forma unui turn înclinat cu 13 etaje, escalatoare care merg în zig-zag și un design interior inspirat din lumea aeroporturilor. Ideea muzeului “pe verticală” este o reacție la plângerile turiștilor că se rătăcesc prin clasicele muzee construite “pe orizontală”. În plus, toate galeriile de artă sunt rectangulare, cu înălțimi diferite și beneficiază de culori neutre. Practic, norvegienii au creat un muzeu cu scopul de a atrage publicul tânăr printr-o formă complet nouă de prezentare. Și cred că scopul va fi atins. (The Guardian)
2. Autoritățile au început în această săptămână un proces de conservare și reabilitare a Cetății Poienari din județul Argeș, care va avea o durată de 16 luni, astfel că lucrările vor fi finalizate în martie 2023. Cetatea atrage anual circa 100.000 de vizitatori, însă aceasta este închisă pe parcursul lucrărilor. Construcția a fost realizată în secolul XIII și a reprezentat a doua reședință a lui Vlad Țepeș, motiv pentru care mai este cunoscută și drept Cetatea lui Vlad Țepeș. (Profit)
3. Cercetătorii de la University of Maryland au creat un nou tip de lemn care se pliază și se mulează, însă în același timp este de 6 ori mai rezistent decât lemnul brut. Datorită faptului că este ușor și rezistent, noul tip de lemn poate deveni în curând o alternativă ecologică la plasticul și aluminiul din locuințe. În plus, poate fi utilizat și pentru producerea unor componente din industria auto. (Anthropocene Magazine)