Cum este afectată piața imobiliară de devalorizarea leului și creșterea ROBOR
Prețurile locuințelor exprimate în lei au crescut cu 2,5%, iar unele imobile au trecut la TVA de 19% după devalorizarea leului. În plus, creșterea ROBOR va genera o majorare a ratelor la credite.
În mai puțin de o săptămână, leul s-a devalorizat în raport cu moneda unică europeană, iar indicele ROBOR 3M a crescut în ritm accelerat.
Ambele evenimente au deja și vor avea și în viitor un impact negativ asupra pieței imobiliare, atât din perspectiva costurilor de achiziție, cât și din perspectiva ratelor la creditele ipotecare.
🏡 Prețurile locuințelor exprimate în lei au crescut cu 2,5%
Potrivit datelor centralizate de Banca Națională a României (BNR), valoarea medie anuală a monedei euro a fost de 4,9746 lei în anul 2024. De altfel, această valoare s-a menținut și în primele cinci luni ale anului, în condițiile în care cursul BNR anunțat în 2 mai a fost de 4,9773 lei pentru un euro.
Una dintre explicații este că BNR a adoptat în ultimii ani o politică de protejare a leului prin care a alocat bani din rezerva valutară de euro pentru a menține un curs stabil. Totuși, după primul tur al alegerilor prezidențiale din 4 mai, piețele financiare au reacționat puternic negativ în ceea ce privește perspectivele de viitor ale României, iar leul s-a devalorizat brusc.
Astfel, euro a atins un nivel record de 5,1222 lei în 8 mai, pentru ca ulterior devalorizarea să se tempereze în preajma pragului de 5,1 lei pentru un euro, curs stabilit de BNR în 14 mai.
Practic, într-un interval de numai câteva zile, leul s-a devalorizat cu aproximativ 2,5%, ceea ce în timp va avea efect direct asupra prețurilor pentru toate produsele importate din Uniunea Europeană, dar și asupra produselor și serviciilor ale căror prețuri sunt exprimate în euro, cum ar fi mașinile sau abonamentele de telefonie.
În această categorie intră inevitabil și piața imobiliară, iar efectele se simt practic în timp real pentru persoanele care sunt pe punctul de a cumpăra o locuință. Astfel, o locuință de 100.000 de euro pentru care cumpărătorul calculase în 2 mai că va avea nevoie de 497.730 lei trebuie să achite acum circa 510.000 lei, adică cu aproximativ 12.000 lei în plus.
Acest lucru reprezintă o problemă atât pentru persoanele care nu au fonduri suplimentare pentru a acoperi diferența de curs valutar, cât și pentru persoanele care au primit deja aprobare pentru un credit ipotecar și care nu mai pot încheia tranzacția pentru că nu se încadrează la un credit mai mare din punct de vedere al veniturilor.
În același timp, este puțin probabil ca vânzătorii să reducă prețul exprimat în euro până la un prag care le-ar permite să încaseze aceeași sumă în lei ca în 2 mai. Această tactică va fi adoptată probabil doar de vânzătorii care au nevoie urgent de bani din vânzarea locuinței, în timp ce restul vor prefera să păstreze același preț, indiferent că vorbim despre dezvoltatori imobiliari care vând locuințe noi sau persoane fizice care vând locuințe vechi.
🏡 Unele locuințe au trecut la cota standard de TVA de 19%
Potrivit Codului Fiscal, cumpărătorul unei locuințe noi poate beneficia de o cotă redusă de TVA de 9% în locul cotei standard de 19% dacă respectă o serie de condiții. Una dintre aceste condiții este ca prețul locuinței să nu depășească valoarea de 600.000 lei fără TVA.
În condițiile în care prețurilor la imobiliare sunt exprimate în euro, iar cursul de schimb valutar a fost în mod tradițional stabil, cei mai mulți dezvoltatori imobiliari și-au stabilit strategiile pentru prețuri inclusiv în funcție de pragul pentru cota redusă de TVA și au afișat prețuri de 120.000 de euro fără TVA pentru unele apartamente.
Practic, în condițiile unui curs stabil de 4,97 lei pentru un euro pe tot parcursul anului 2024, prețul plătit de cumpărător în acest caz a fost de circa 596.000 lei fără TVA, sub pragul de 600.000 lei. Prin aplicarea cotei reduse de TVA de 9%, prețul total plătit de cumpărătorul eligibil a fost de aproape 650.000 lei.
Devalorizarea bruscă a leului cu aproximativ 2,5% în săptămâna de după primul tur al alegerilor prezidențiale a generat însă o creștere artificială a prețurilor exprimate în lei. Astfel, în loc de 596.000 lei, apartamentul de 120.000 de euro costă circa 612.000 lei la un curs de 5,1 lei pentru un euro.
Întrucât cu această ocazie a fost depășit și pragul de 600.000 lei, pentru locuința respectivă se aplică acum cota standard de TVA de 19%, ceea ce înseamnă că prețul plătit de cumpărător este de peste 728.000 lei.
Prin urmare, pentru o locuință de 120.000 de euro fără TVA, cumpărătorul plătește în plus 78.000 lei (aproximativ 15.000 euro) doar din cauza devalorizării leului cu 2,5% într-o singură săptămână, ceea ce reprezintă o creștere de preț cu 12% exprimată în lei.
Pentru a evita trecerea la cota standard de TVA de 19%, dezvoltatorul ar trebui să reducă prețul în euro al locuinței de la 120.000 euro la mai puțin de 117.500 de euro.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
🏡 ROBOR 3M a crescut cu 1,3 puncte procentuale. Urmează IRCC
În cazul cumpărătorilor care au nevoie de un credit ipotecar și în cazul persoanelor care au deja un credit ipotecar o altă problemă este creșterea dobânzilor. Ca urmare a incertitudinilor din zona politică și ca efect în lanț generat de devalorizarea leului, dobânda ROBOR pentru scadența la 3 luni (ROBOR 3M) a crescut de la 5,9% în 2 mai la 7,31% în 12 mai, pentru ca în 14 mai să scadă ușor la 7,2%. Cu alte cuvinte, ROBOR 3M a crescut cu 1,3 puncte procentuale în numai câteva zile.
ROBOR 3M este un indicator utilizat pentru calcularea dobânzilor la creditele obținute înainte de 1 mai 2019. Pentru creditele contractate după 1 mai 2019, dobânda se calculează pe baza indicatorului IRCC (Indice de Referință pentru Creditele Consumatorilor).
IRCC se calculează ca medie aritmetică a ratelor de dobândă zilnice ale tranzactiilor interbancare din ultimul trimestru și este aplicat de bănci pentru trimestrul urmator. În practică, asta înseamnă că dobânzile ROBOR 3M care sunt în creștere în prezent, adică în al doilea trimestru al anului, vor fi vizibile în indicele IRCC în al patrulea trimestru al anului, adică în perioada 1 octombrie - 31 decembrie 2025.
În prezent, pentru perioada 1 aprilie - 30 iunie, indicele IRCC este de 5,55% și avea o tendință de scădere de la valoarea maximă istorică de 5,99% atinsă în perioada 1 octombrie - 31 decembrie 2024.
În cazul în care ai deja în derulare un credit ipotecar cu dobândă variabilă, cel mai bun lucru pe care poți să-l faci acum este să încerci o refinanțare a creditului cu dobândă fixă timp de 3 ani sau, și mai eficient, 5 ani. În prezent, în funcție de bancă, dobânda pentru un credit ipotecar este de circa 5% pe an.
🏡 La ce să ne așteptăm în perioada următoare
Devalorizarea leului cu 2,5% și creșterea ROBOR 3M cu 1,3 puncte procentuale sunt doar primele efecte ale deficitului bugetar în creștere al României și a incertitudinilor cu privire la direcția țării în următorii ani, în funcție de rezultatele din alegerile prezidențiale.
Pe de o parte, continuarea parcursului european al României va asigura o stabilitate financiară mai mare, exprimată prin continuarea atragerii de fonduri europene, o stabilizare a cursului valutar și o limitare a variației dobânzilor.
Pe de altă parte, o izolare a României va avea ca efect rapid creșterea instabilității, exprimată prin retrogradarea ratingului de țară la categoria nerecomandată investițiilor, pierderea finanțărilor europene pentru numeroase proiecte de infrastructură, o devalorizare mai mare a monedei naționale în raport cu euro și o creștere accelerată a dobânzilor.
Până la clarificarea situației economice, care va depinde în mare măsură și de componența viitorului Guvern, este posibil ca interesul pentru cumpărarea de proprietăți imobiliare să scadă și să conducă, astfel, la o reducere a numărului de tranzacții imobiliare.
Potrivit celor mai recente date publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primele trei luni ale anului au avut loc în România aproape 37.000 de tranzacții imobiliare, în scădere cu aproape 5% comparativ cu primele trei luni ale anului trecut. O scădere cu 5% a fost raportată pentru aceeași perioadă inclusiv în București, acolo unde au avut loc circa 11.300 de tranzacții.