Analiză: Prețurile reale de tranzacționare din 2024 pentru locuințele din Sectorul 2
Apartamentele din Floreasca și Pipera sunt de două ori mai scumpe decât cele din Pantelimon, iar locuințele construite recent costă dublu comparativ cu cele construite înainte de 1977.
Una dintre principalele probleme ale pieței imobiliare din România este lipsa unor informații publice la nivel național cu privire la prețurile reale de tranzacționare pentru proprietăți.
În absența acestor informații, datele despre evoluția prețurilor la proprietățile imobiliare se bazează pe datele furnizate de companii private din domeniu. De exemplu, platforma Storia publică lunar evoluția pieței imobiliare pe baza prețurilor solicitate de proprietari în cadrul anunțurilor, iar o analiză pe baza acestor date găsești în fiecare lună și în newsletterul Patru Pereți.
O astfel de analiză oferă o perspectivă relevantă despre evoluția pieței imobiliare, însă pe de altă parte datele obținute nu reflectă 100% realitatea din teren, întrucât în unele cazuri prețul final al tranzacției este negociat de cele două părți, iar în alte cazuri proprietățile listate nu se vând în luna în care au fost luate în calcul pentru analiză.
În prezent, Primăria Sectorului 2 din București este singura instituție publică din România care prezintă anual într-un format centralizat date despre prețurile reale de tranzacționare. Datele sunt disponibile în format XLS și CSV pe platforma națională de date deschise a României, care este administrată de Secretariatul General al Guvernului (SGG). Toate datele de pe această platformă sunt publicate în format deschis, ceea ce înseamnă că pot fi utilizate și distribuite în mod deschis și gratuit de către oricine, fără necesitatea unui cont pe platformă.
Documentul publicat în acest an de Primăria Sectorului 2 oferă 4 informații cheie despre cele 4.586 de apartamente și case tranzacționate în 2024: tipul de imobil (apartament, casă sau teren), suprafața utilă, anul construcției și prețul real al tranzacției. În plus, pentru fiecare proprietate sunt menționate strada și cartierul din care fac parte, informații utile pentru a înțelege mai bine diferențele de prețuri în funcție de localizarea exactă a proprietăților.
Teoretic, datele publicate de Primăria Sectorului 2 oferă o perspectivă reală a pieței imobiliare locale, cu condiția ca acestea să fie, ei bine, corecte. Din păcate, pe parcursul mai multor zile în care am analizat documentul Microsoft Excel cu tranzacțiile imobiliare din 2024, am descoperit mai multe erori care influențează acuratețea unei analize.
De exemplu, peste 300 dintre cele 4.200 de apartamente tranzacționate în Sectorul 2 în 2024 au menționată suprafața construită, în loc de suprafața utilă. Practic, în date, 7% dintre proprietățile tranzacționate au o suprafață ușor mai mare decât în realitate, ceea ce influențează analiza despre prețul mediu pe metru pătrat util. De asemenea, peste 50 de apartamente, adică mai bine de 1% din totalul celor tranzacționate, nu sunt asociate niciunui cartier al sectorului.
De departe, cea mai flagrantă eroare este tranzacția cu o casă din cartierul Andronache. Potrivit datelor din document, această casă are o suprafață de exact 2.143.991 de metri pătrați utili, ceea ce reprezintă aproximativ 10% din suprafața comunei Corbeanca din județul Ilfov.
În ciuda acestor erori, datele publicate de Primăria Sectorul 2 oferă o perspectivă mai aproape de realitate cu privire la prețurile reale de tranzacționare ale proprietăților imobiliare.
Întrucât lipsește o departajare a proprietăților în funcție de numărul de camere, am făcut analiza strict în funcție de prețul mediu pe metru pătrat util pentru fiecare proprietate.
O precizare importantă aici este că prețurile de tranzacționare din documentul publicat de Primăria Sectorului 2 sunt exprimate în lei. Totuși, în anunțurile de pe site-urile specializate și în analizele care apar cu regularitate în presă, prețurile la imobiliare sunt exprimate în euro.
Din acest motiv, am calculat prețul în euro al proprietăților, iar pentru asta am făcut conversia RON - EUR la cursul mediu valutar pentru anul 2024 calculat de Banca Națională a României: 4,9746 lei pentru un euro. Evident, această conversie nu reflectă neapărat cursul real din ziua tranzacției, mai ales că băncile includ în curs și un comision de schimb valutar, însă reprezintă un compromis pentru ca prețurile pe care le menționez în această analiză să fie relevante.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
Cât costă apartamentele din Sectorul 2 în funcție de cartier
În total, în 2024, în Sectorul 2 au fost tranzacționate 4.244 de apartamente, iar prețul mediu ponderat a fost de 1.748 de euro pe metru pătrat util.
E important să menționez că, în locul unei medii aritmetice simple, am preferat să calculez un preț mediu ponderat care a luat în calcul numărul de tranzacții din fiecare dintre cele 10 cartiere ale Sectorului 2. Ca exemplu, prețul mediu dintr-un cartier cu 500 de tranzacții a avut o pondere mai mare în rezultatul final decât prețul mediu dintr-un cartier cu 300 tranzacții, pentru a reflecta astfel în preț popularitatea mai mare a anumitor cartiere.
Datele pe care le-am analizat arată că prețurile medii din cele mai scumpe cartiere ale Sectorului 2 sunt de peste două ori mai mari decât prețurile din cel mai accesibil cartier. Astfel, prețurile au variat de la aproape 1.400 de euro pe metru pătrat util în cartierul Pantelimon la aproximativ 2.800 de euro în zonele Pipera Sud și Floreasca.
De asemenea, este ușor de observat că în cinci dintre cartierele sectorului prețurile au avut o varianție de mai mică de 200 de euro, de la 1.500 de euro în Andronache la mai puțin de 1.700 de euro în Vatra Luminoasă și Colentina.
Pentru 54 de apartamente, care reprezintă 1,3% din total, nu este precizat cartierul, însă prețul mediu de tranzacționare al acestora a fost de peste 2.100 de euro.
Ca pondere în numărul de tranzacții, peste jumătate dintre apartamentele tranzacționate în 2024 se află în zona centrală și în cartierele Colentina și Tei ale sectorului, fiecare dintre ele cu circa 800 de tranzacții.
Cât costă casele din Sectorul 2 în funcție de cartier
O analiză similară pentru cele 342 de case tranzacționate în Sectorul 2 scoate în evidență o discrepanță și mai mare: casele din Floreasca costă peste 2.800 de euro pe metru pătrat util, de 3 ori mai mult decât casele din Andronache și Pantelimon.
O altă observație este că pe segmentul caselor Vatra Luminoasă este al treilea cel mai scump cartier al sectorului, cu un preț de aproape 2.500 de euro, ușor mai ridicat decât Pipera Sud și foarte apropiat de cel din zona centrală. Una dintre explicații este că Vatra Luminoasă este în mare parte un cartier de case, recunoscut pentru liniștea pe care o oferă.
Prețul mediu ponderat pentru casele din Sectorul 2 este de 1.781 de euro pe metru pătrat util, cu numai 33 de euro mai mare decât cel al apartamentelor.
Cât costă apartamentele din Sectorul 2 în funcție de anul construcției
Pentru departajarea proprietăților tranzacționate în funcție de anul construcției am luat ca puncte de referință atât anii în care s-au îmbunătățit normele de construcție în România, cât și percepția populației despre „vechimea” unei proprietăți.
Astfel, am departajat proprietățile în 7 categorii, cu anii de referință 1945 (finalul celui de-al doilea Război Mondial), 1946 - 1977 (înainte de cutremurul din 4 martie), 1978 - 1991 (perioadă în care s-a aplicat normativul P100-78, primul document tehnic modern de proiectare antiseismică), 1992 - 2005 (normativul P100-92), 2006 - 2012 (normativul P100-1/2006), 2013-2022 (normativul P100-1/2013) și 2023-2024, care include perioada în care s-a aplicat actualul normativ P100-1/2023 și construcțiile noi.
În cazul apartamentelor, tendința este una mai mult decât clară: cu cât anul construcției este mai recent, cu atât apartamentul este mai scump. De exemplu, apartamentele construite înainte de 1977 s-au vândut în medie cu mai puțin de 1.400 de euro pe metru pătrat util, în timp ce apartamentele noi construite în 2023-2024 au avut un preț mediu de vânzare de peste 3.000 de euro.
O treime dintre apartamentele tranzacționate în 2024 au fost construite în perioada 1945 - 1977, în timp ce mai puțin de un sfert au fost construite după anul 2013, un element care scoate în evidență că fondul locativ este relativ vechi.
Cât costă casele din Sectorul 2 în funcție de anul construcției
În cazul caselor, lucrurile sunt radical diferite, chiar dacă vorbim despre același criteriu de departajare. Astfel, cele mai scumpe case tranzacționate sunt cele construite până în anul 1945, cu un preț mediu de aproape 2.400 de euro pe metru pătrat util. Una dintre explicații ar putea fi că în această categorie există și case monument istoric, dar și case construite în zone cu un preț ridicat al terenului.
De asemenea, casele construite după anul 2013 s-au tranzacționat în medie cu peste 2.000 de euro pe metru pătrat, în timp ce cele mai accesibile au fost casele construite în perioada 1978-1991.
Prețul mediu al unui apartament pe cele mai cunoscute străzi din Sectorul 2
În final, am analizat și care au fost prețurile medii de vânzare pentru apartamentele de pe câteva dintre cele mai cunoscute străzi din Sectorul 2. De data aceasta nu am mai luat în calcul și suprafața utilă a acestora, ci doar prețul final al tranzacțiilor.
Astfel, apartamentele de pe Barbu Văcărescu au costat în medie peste 200.000 de euro, cele de pe Fabrica de Glucoză peste 175.000 de euro, iar cele de pe Dimitrie Pompeiu circa 121.000 de euro.
În schimb, apartamentele de pe Șoseaua Fundeni au costat în medie 67.000 de euro, iar cele de pe bulevardele Ferdinand și Dacia aproximativ 77.500 de euro.
Aceste discrepanțe pot fi explicate atât prin poziționare, cât și prin anul construcție, în contextul în care în zone precum Barbu Văcărescu sau Fabrica de Glucoză s-au construit numeroase proiecte rezidențiale în ultimii ani.
Astfel de analize pe care le public periodic în newsletterul Patru Pereți sunt gratuite, însă necesită câteva zile de muncă. Dacă vrei să susții realizarea unor astfel de articole despre piața imobiliară alege un abonament lunar sau o plată unică.
O analiză pe aceeași temă, dar care ia în calcul și prețurile de tranzacționare din perioada 2020-2023, a publicat în acest an și compania de consultanță imobiliară ValorEasy. Raportul realizat de ValorEasy este disponibil în format PDF.
Publicarea prețurilor de tranzacționare la nivel național într-un format asemănător cu cel adoptat de Primăria Sectorului 2 ar aduce cu siguranță mai multă transparență pentru piața imobiliară și ar permite potențialilor cumpărători să identifice inclusiv prețurile reale de pe o anumită stradă.
Piața imobiliară din România ar putea deveni mai transparentă prin implementarea sistemului e-Proprietatea, care va produce și schimbarea modului de impozitare pentru proprietăți. Teoretic, e-Proprietatea va lua forma unei baze de date în care vor exista informații detaliate despre valoarea de piață reală a locuințelor. Totuși, pentru moment, sursa acestor date este mai degrabă incertă, iar Guvernul a amânat (din nou) implementarea e-Proprietatea, de data aceasta pentru anul 2027.
Am scris pe larg despre sistemul e-Proprietatea într-un articol publicat în acest an pe Panorama.