5 motive să nu cumperi o locuință în rate de la dezvoltator

Cumpărarea unei locuințe în rate direct de la dezvoltator implică de regulă clauze în defavoarea ta și costuri totale mai mari decât în cazul unui credit bancar acordat în condiții asemănătoare.

Foto: Dreamstime

Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. În această săptămână ți-am pregătit un subiect despre care vei auzi probabil din ce în ce mai des în perioada următoare, pe măsură ce dobânzile la credite cresc: ratele direct la dezvoltator pentru cumpărarea unei locuințe.

Tot în această ediție îți spun o serie de noutăți despre impozitele pe locuințe și prețurile la locuințe în România și în Uniunea Europeană, iar spre final îți ofer o serie de recomandări pentru câteva lecturi de calitate.

---

Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Patru Pereți ajunge în inbox-ul tău cu un click pe butonul de mai jos:

---

Rate la dezvoltator: avantaje și dezavantaje

Banca Națională a României a majorat săptămâna trecută dobânda de politică monetară de la 5,5% la 6,25%, ceea că înseamnă că dobânzile de orice fel, inclusiv la creditele în derulare și cele nou acordate, vor continua să crească.

Noua creștere a dobânzii de politică monetară vine în contextul în care indicele ROBOR la 3 luni, pe baza căruia se calculează ratele la creditele acordate până în 1 mai 2019, a depășit pragul de 8% și probabil se va îndrepta în curând spre 9%. În același timp, indicele IRCC, utilizat pentru calcularea ratelor pentru creditele acordate după 1 mai 2019, are începând din 1 octombrie o valoare de 4,06%, iar specialiștii estimează că va ajunge în preajma pragului de 6% începând din 1 ianuarie 2023.

Creșterea dobânzilor a început deja să reprezinte o problemă majoră pentru numeroase persoane care și-au cumpărat locuințe prin credite și, în același timp, are un efect negativ și pentru cei care intenționează să cumpere o locuință în perioada următoare. Practic, creșterea dobânzilor limitează accesul la credite, iar dezvoltatorii imobiliari se confruntă deja cu o scădere a cererii de locuințe, chiar dacă aparent nimeni nu pare pregătit să recunoască acest aspect.

În acest context, unii dezvoltatori imobiliari au relansat pe piață oferte cu rate direct la dezvoltator, sistem de plată care a mai existat în România și la precedenta criza financiară de după 2008. Evident, dezvoltatorii care adoptă acest sistem susțin că vin în sprijinul persoanelor care din diverse motive nu pot cumpăra o locuință prin credit bancar.

În realitate, dezvoltatorii au unicul scop să-și protejeze afacerea. Vei observa că astfel de oferte apar mai ales pentru proiecte imobiliare la care lucrările abia au început sau există doar pe hârtie. Pentru finanțarea lucrărilor, dezvoltatorii se bazează, de regulă, pe împrumuturi bancare, dar și pe banii primiți în avans de la cumpărători. Iar scăderea cererii de creditare îi forțează practic să lanseze propriile scheme de împrumuturi pentru a genera astfel venituri încă din faza de construcție a proiectului.

Mai multe publicații financiare din România au publicat în ultima săptămână astfel de oferte de finanțare din partea dezvoltatorilor. Iar articolele respective scot în evidență unul dintre puținele avantaje ale acestui sistem de plată: rate fixe lunare, care nu se modifică indiferent de modul în care vor evolua în viitor indicii ROBOR și IRCC.

În plus, articolele respective insistă și pe faptul că potențialii cumpărători nu trebuie să facă dovadă veniturilor lunare, că în unele cazuri nu este necesară încheierea unei asigurări de viață sau a unei asigurări facultative pentru locuință și că aprobarea sistemului se face în numai câteva zile.

Dezavantaje când cumperi în rate de la dezvoltator

Cu toate acestea, în ansamblu, ratele la dezvoltator vin cu numeroase dezavantaje pentru cumpărător.

1. Contractul de rate la dezvoltator este un contract civil

Când aplici pentru un credit ipotecar la o bancă, contractul de creditare va include o serie de clauze care trebuie în mod obligatoriu să respecte normele oficiale publicate de Banca Națională a României. Aceste norme sunt obligatorii pentru toate băncile, iar în cazul în care există o clauză în contract care nu respectă normele BNR există șanse foarte mari să câștigi un eventual proces cu banca. Treaba asta s-a întâmplat deja prin 2008-2010, iar cel mai cunoscut caz este Volksbank (bancă achiziționată ulterior de Banca Transilvania), care a inclus în mod ilegal un comision de risc în calcul ratelor din anumite contracte, iar ulterior a fost obligată de justiție să-l returneze retroactiv clienților.

În schimb, dezvoltatorul imobiliar nu este o instituție de credit care are nevoie de licență din partea BNR. Din acest motiv, contractul pe care îl semnezi cu dezvoltatorul pentru plata în rate a locuinței este un contract civil, în care clauzele stipulate sunt finale și obligatorii în momentul în care ambele părți îl semnează. Din punct de vedere tehnic, într-un astfel de contract nu există termeni precum “credit” sau “dobândă”, pentru că dezvoltatorul nu are dreptul legal de a solicita dobândă pentru un împrumut. De asta, nicio ofertă de rate la dezvoltator nu va menționa ceva despre dobândă. În schimb, se menționează că plata locuinței se face în tranșe egale, conform condițiilor menționate în contract.

Astfel, nu poți să dai dezvoltatorul în judecată pentru modul în care este menționată o clauză, indiferent care este ea, dacă ai semnat că ești de acord cu toate clauzele contractului. Dacă vrei o comparație, valoarea juridică a unui astfel de contract este similară cu valoarea juridică a unui contract de închiriere a locuinței.

Din acest motiv este extrem de important să înțelegi foarte bine toate clauzele menționate în contract. Gândește-te că acel contract este conceput de dezvoltator sau, mai bine spus, de avocați angajați de dezvoltator special în acest scop. Dezvoltatorul mizează de regulă pe naivitatea și / sau neglijența unui eventual cumpărător pentru a include clauze care îl avantajează în mod direct și evită includerea unor clauze care să-l avantajeze în mod real pe cumpărător.

De aceea, dacă insiști să cumperi o locuință printr-un sistem de plată la dezvoltator, sfatul meu este să mergi cu contractul la un avocat specializat pe acest domeniu. Dai un ban în plus, dar măcar înțelegi riscurile la care te supui dacă semnezi contractul respectiv și poți să propui modificarea sau adăugarea unor clauze.

2. Când devii proprietarul locuinței pentru care plătești rate?

Unul dintre cele mai mari riscuri când cumperi o locuință aflată în proces de construcție în rate la dezvoltator este clauza contractuală cu privire la momentul în care intri efectiv în posesia locuinței, din punct de vedere legal.

Cel mai frecvent, dezvoltatorul menționează în contract că locuința va intra în proprietatea ta doar după ce plătești un anumit procent din valoarea contractului, adică după ce achiți un anumit număr de rate, pe lângă avansul inițial. Iar unii dezvoltatori pot încerca “să te facă proprietar” abia după ce achiți locuința integral.

Momentul în care devii proprietar este extrem de important pentru situația în care, din diverse motive, dezvoltatorul intră în insolvență sau în faliment înainte de finalizarea locuinței pe care ai cumpărat-o în rate. Într-o astfel de situație, dacă tu ai achitat deja un avans generos și câteva zeci de rate, dar nu ești proprietarul locuinței respective, există riscuri foarte mari să nu recuperezi niciun ban plătit și să rămâi și fără locuința “cumpărată”, întrucât băncile vor avea prioritatea la recuperarea banilor.

De asemenea, pentru a evita măcar parțial astfel de probleme, este crucial ca un astfel de contract civil să fie menționat în cartea funciară a imobilului.

3. Riști să pierzi tot dacă nu-ți plătești ratele

Un alt aspect la care trebuie să fii atent la semnarea contractului este clauza cu privire la ce se întâmplă în cazul în care întârzii plata ratelor. Unii dezvoltatori imobiliari pot include clauze complet dezavantajoase pentru tine, prin care ești somat să părăsești locuința dacă nu plătești una, două sau trei rate consecutive. Și aici trebuie să fii atent inclusiv la penalizările de plată pentru astfel de situații.

Sigur că un astfel de deznodământ poate avea loc și în cazul unui credit bancar. Totuși, cel puțin teoretic, cu banca poți negocia mai ușor o reeșalonare a creditului în funcție de schimbările apărute în structura venitului tău lunar, pe baza normelor BNR în vigoare. Gândește-te doar că dezvoltatorul are tot interesul să nu reușești să achiți ratele, mai ales dacă nu ai devenit efectiv proprietar, pentru a rămâne cu banii încasați deja și pentru a vinde locuința altei persoane. În schimb, pentru bancă este mai simplu să reeșaloneze creditul, pentru că scapă de bătăi de cap cu vânzarea la licitație și poate chiar să obțină mai mulți bani din pix: îți micșorează rata, dar durata creditului se prelungește, iar valoarea finală de plată va fi mai mare.

4. Avans mare și rate mari

Creditele ipotecare se acordă în general cu un avans de 15%, în timp ce dezvoltatorii solicită de cele mai multe ori un avans minim de 25%, chiar 40% în anumite situații. Prin urmare, dacă vrei să cumperi o locuință prin rate la dezvoltator, trebuie să ai suficiente economii pentru a achita măcar un sfert din valoarea de piață a locuinței, ceea ce poate reprezenta o corvoadă, mai ales în contextul punctului următor.

De asemenea, băncile oferă credite ipotecare pentru perioade de până la 30 de ani, în timp ce dezvoltatorii acceptă plata ratelor pentru o perioadă de 5 sau 10 ani, rareori mai mult, spre 12 ani. Principalul efect al acestei politici este simplu de intuit: rata lunară va fi mult mai mare decât rata unui credit ipotecar.

Dacă ai economii consistente și un venit lunar generos (salutări călduroase tuturor programatorilor care citesc acest newsletter!), s-ar putea să fi tentat să accepți un astfel de contract, în ideea că îl vei termina pe la 40-45 de ani.

Totuși, nu uita două aspecte: nu ai absolut nicio garanție că vei câștiga și în următorul deceniu cel puțin la fel de mulți bani, mai ales că toate datele economice indică faptul că ne apropiem cu pași mari de o recesiune, inclusiv în România. În al doilea rând, citește din nou punctul 3: în cazul în care nu achiți ratele la timp, este mult mai ușor să pierzi locuința cumpărată prin rate la dezvoltator decât prin rate la bancă.

5. Costuri mai mari decât la creditul ipotecar în condiții similare

Cel mai important argument împotriva ratelor la dezvoltator este însă cel legat de costurile totale de achiziție comparativ cu un credit ipotecar obținut în condiții similare.

Ideea acestui subiect mi-a venit după ce am citit o știre în Ziarul Financiar despre ratele la dezvoltator lansate de Novum Business Invest pentru un proiect imobiliar de pe Bd. Timișoara din București. Așa că simularea de costuri o voi face chiar pe baza ofertei celor de la Novum Business Invest.

Pentru un apartament de 2 camere în valoare de 85.900 de euro, avasul minim solicitat de Novum este de 21.475 de euro (25%), iar restul se plătește în cel mult 12 ani în 144 de rate lunare în valoare de 823 de euro fiecare. Astfel, în total, plătești avans de 21.475 euro și rate în valoare de 118.512 euro, adică un total de 139.987 euro pentru o locuință cu un preț standard de 85.900 euro. Asta înseamnă că la final vei plăti o sumă cu aproape 63% mai mare decât prețul inițial al locuinței.

Între timp, băncile acordă creditele ipotecare preponderent în lei. Pentru exemplul nostru am ales oferta standard de la ING, care nu este nici cea mai bună, nici cea mai proastă de pe piața bancară. La un curs de 4,95 lei pentru un euro, apartamentul de mai sus costa circă 425.200 lei. Pentru condiții similare cu cele impuse de dezvoltator, dacă alegi să plătești un avans de 25% vei achita 106.300 lei și vei face un credit ipotecar pe 12 ani cu 144 de rate lunare cu o primă rată de 3.237 lei și o sumă totală de plată de 483.086 lei. Dacă adăugăm și avansul de 25%, în total vei achita 589.386 lei, adică cu 38,6% mai mult decât valoarea inițială a locuinței.

Așa cum observi, pentru același apartament plătești mai puțin dacă îl cumperi în rate de la bancă decât în rate de la dezvoltator, în exact aceleași condiții: avans minim de 25% și rambursare în 12 ani. Este posibil ca alți dezvoltatori să ofere condiții mai bune, la fel cum este posibil ca alte bănci să ofere condiții mai bune.

Cert este că, în cazul ratelor la dezvoltator, ai în plus și un risc de curs valutar, în timp ce în cazul ratelor la bancă ai riscul ca ratele să crească în funcție de IRCC. Dar, în același timp, ratele pot scădea pe parcursul perioadei de creditare, pentru că la un moment dat IRCC va reveni pe scădere.

În concluzie, achiziționarea unei locuințe prin rate la dezvoltator este mai riscantă din punct de vedere al clauzelor contratuale și mai scumpă din punct de vedere al sumei totale pe care o vei plăti în total. Practic, singurul caz în care este justificat să apelezi la ratele la dezvoltator este cel în care, din diverse motive, nu ești eligibil pentru un credit bancar. Chiar și atunci, este însă esențial să mergi la un avocat cu contractul propus de dezvoltator pentru a evita pe cât posibil clauzele în defavoarea ta.

---

Ți-a plăcut această analiză? Producția unui astfel de conținut necesită timp prețios pentru documentare și redactare. Cu numai 10 lei pe lună ai șansa să contribui direct la producția de conținut de calitate pe Patru Pereți.

---

Știrile săptămânii:

Impozitele pe proprietate

Impozitele plătite de persoanele fizice pentru proprietăți vor crește anul viitor cu circa 50%, potrivit unor declarații făcute de premierul României. Ministerul Finanțelor pregătește un amendament în acest sens, însă acesta nu a fost încă adoptat. (Profit)

De ce este important: În prezent, impozitul pe proprietate se calculează în funcție de zona și de materialele de construcție, însă Guvernul a decis în luna iulie să treacă la o metodă de calcul bazată pe grilele notarilor publici, care au în vedere valorile reale ale imobilelor. Notarii au avertizat însă că, din motive tehnice, va fi imposibil pentru autoritățile locale să calculeze și să colecteze impozitele. Reacția Guvernului a venit acum sub forma unui amendament redactat de Ministerul Finanțelor prin care impozitele pe proprietate se vor calcula la fel ca în prezent, dar la valori cu circa 50% mai mare decât în 2022.

Prețurile la locuințele din România

Eurostat a publicat un raport potrivit căruia prețurile la locuințele din România au crescut cu 8,5% în intervalul aprilie - iunie 2022 comparativ cu perioada similară a anului trecut. (Eurostat)

De ce este important: Creșterea prețurilor la locuințele din România a fost de aproape două ori mai mică comparativ cu rata anuală a inflației înregistrată în iunie 2022 (15,1%). De asemenea, creșterea de prețuri a fost ușor mai scăzută comparativ cu creșterea medie înregistrată la nivelul Uniunii Europene (9,9%) și, respectiv, la nivelul zonei euro (9,3%). 16 dintre cele 27 de state membre au raportat creșteri de prețuri de peste 10%, iar cele mai mari au fost înregistrate în Estonia (+27,4%), Cehia (+23,1%) și Ungaria (+22,8%). La polul opus, cele mai mici creșteri ale prețurilor la locuințe s-au semnalat în Danemarca (+2,8%), Finlanda (+2,2%) și Cipru (+2%).

Programul Casa Verde Fotovoltaice

Modul de finanțare și de desfășurare al programului Casa Verde Fotovoltaice va fi simplificat pentru noua ediție care va fi lansată până la sfârșitul acestui an, potrivit Administrației Fondului pentru Mediu (AFM). (Economedia)

De ce este important: Ultima ediție a programului Casa Verde Fotovoltaice a generat numeroase nemulțumiri în rândul beneficiarilor, ca urmare a faptului că dosarele au fost aprobate cu întârziere, iar ulterior a urmat o nouă întârziere în livrarea și instalarea efectivă a panourilor fotovoltaice. Practic, întreaga procedură a durat cel puțin 6 luni pentru cei mai mulți dintre beneficiari.

---

Sport la Cluj și cu U BT Cluj

Foto: Transylvania Open

Mi-ar fi plăcut să scriu newsletter-ul ăsta din Cluj-Napoca, pentru simplul motiv că săptămâna asta are loc cel mai important turneu de tenis din România: Transylvania Open. Și ți-aș fi povestit ceva despre BT Arena, probabil cea mai modernă sală polivalentă din România, dar o să păstrez ideea pentru anul viitor.

Până atunci, dacă nu o faci deja, îți recomand să urmărești doi oameni care sunt la turneul de la Cluj-Napoca:

• Mircea Meșter scrie cronici, face interviuri într-un Porsche Taycan cu unele jucătoare - inclusiv cu Jaqueline Cristian - și oferă imagini din culise pe Facebook și Instagram;
  

• Andreea Giuclea face interviuri, scrie povești pe Facebook și Instagram și este posibil să ne răsfețe și cu o nouă ediție a newsletter-ului Povești din Sport.

Și pentru că tot am pomenit de Cluj și BT Arena, nu avem doar tenis săptămâna asta. U BT Cluj-Napoca, campioana națională la baschet care își joacă meciurile de pe teren propriu la BT Arena, debutează chiar astăzi în EuroCup, a doua cea mai importantă competiție de baschet inter-cluburi din Europa. Primul meci este în Franța, împotriva echipei JL Bourg. Teoretic, se vede în direct pe Prima Sport 5 de la ora 20:30. Și spun teoretic pentru că la mine în grila Digi acest post nu a ajuns încă.

---

Parteneriat: Fotografii Dreamstime pe Patru Pereți

Mă bucur să te anunț că, începând din luna octombrie, newsletterele Patru Pereți sunt ilustrate inclusiv cu fotografii stock furnizate de Dreamstime, una dintre cele mai mari platforme de imagini stock de pe internet.

Dreamstime este o companie fondată în anul 2000 de antreprenorul român Șerban Enache, iar în prezent are o bază de date de circa 195 de milioane de imagini realizate de peste 900.000 de fotografi din întreaga lume. Platforma are peste 45 de milioane de utilizatori înregistrați și mai mult de 20 de milioane de vizitatori pe lună.

---

Recomandări:

• Prietenii de la Autocritica au publicat pe site rapoartele finale pentru cele 8 mașini electrice din road tripul ROCHARGE. Pentru fiecare model în parte găsești tabele detaliate despre consumul de energie electrică, autonomia reală sau costuri de încărcare.
  

• Dacă nu ai răbdare să citești cele 8 rapoarte, în cea mai recentă ediție a newsletter-ului Meșter în Mașini am făcut o scurtă sinteză despre autonomiile reale ale mașinilor. Volkswagen ID.5 a avut cea mai mare autonomie, iar Renault Megane E-Tech Electric cel mai mic consum.
  

• Jurnalistul economic Gabriel Dogaru de la publicația Profit s-a alăturat din această lună echipei Autocritica și a debutat cu o analiză despre cum a reușit Dacia să depășească Renault la vânzări pe continentul european.
  

• Alin Ionescu aka Mașinistul organizează în perioada 15-30 octombrie expoziția Muscle Cars la centrul comercial Mega Mall din București. În cadrul expoziției vor fi expuse 14 automobile care impresionează prin motoarele V8, iar pasionații pot afla detalii tehnice și curiozități istorice chiar de la Mașinistul.

---

Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Patru Pereți ajunge în inbox-ul tău cu un click pe butonul de mai jos:

---