Patru Pereți #44: Suprafața minimă legală a locuințelor din România
Patru Pereți #44: Suprafața minimă legală a locuințelor din România
Astăzi îți povestesc despre suprafața minimă pe care trebuie să o aibă locuințele din România și metodele prin care unii dezvoltatori încearcă să te păcălească la numărul de metri pătrați.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. În această săptămână îți propun un subiect util în special în cazul în care vrei să-ți cumperi o locuință nouă: care este suprafața minimă pe care trebuie să o aibă locuința respectivă în funcție de numărul de camere?
De la pereții caselor în care locuim trecem apoi la pereții stadioanelor și arenelor sportive: fotbalistele de la Olimpia Cluj au jucat săptămâna trecută în Champions League, iar în weekend încep noile sezoane de fotbal feminin și handbal feminin. Plus US Open.
Și pentru că noutățile cu adevărat importante din zona imobiliară și economică lipsesc în această perioadă - aparent, lumea este încă prin concedii - în loc de știri îți recomand câteva articole long-read pe care le-am citit cu plăcere în presa din România în ultimele zile.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane sau mașini. Patru Pereți apare în fiecare miercuri și ajunge în inbox-ul tău cu un click pe butonul de mai jos:
Suprafața minimă legală a locuințelor din România
Nu este un secret că în marile orașe din România și în zonele limitrofe acestora se construiește mult. În principiu, asta este bine, pentru că o creștere a ofertei de locuințe ar trebui să mențină prețurile la un nivel cât de cât accesibil atât timp cât cererea nu este mai mare.
Cu toate acestea, în numeroase cazuri, noile locuințe au fost construite fără să ia prea mult în calcul confortul pentru viitorii proprietari sau chiriași. Rețeta clasică o cunoști deja probabil: blocuri de peste 10 etaje construite la mică distanță unul de altul, ceea ce limitează lumina naturală în locuințe sau accesul serviciilor de urgență. Cu locuri de parcare insuficiente, cu zone de verdeață aproape inexistente, fără parcuri pentru copii și, uneori, fără posibilități de dezvoltare pentru zone comerciale. De grădinițe sau școli nici nu poate fi vorba.
Aceasta este însă doar imaginea de ansamblu. Dacă intrăm în amănunt, dacă intrăm în fiecare locuință în parte din aceste blocuri rezidențiale noi, descoperim noi probleme. Iar principala problemă este că unele apartamente au o suprafață utilă mai mică decât cea permisă de lege.
Militari Residence: jumătate dintre locuințele unui bloc nu respectă legea
Hai să luăm un exemplu ales pur întâmplător: complexul rezidențial Militari Residence, despre care aflăm pe site-ul oficial că este “situat în partea de vest a Bucureștiului”, dar despre care Google Maps îți spune că este situat, în realitate, în comuna Chiajna din județul Ilfov. Aici au fost finalizate până acum 105 blocuri cu 15.000 de apartamente în care locuiesc aproximativ 25.000 de locuitori. Sunt mai mulți locuitori în Militari Residence decât în tot orașul Buftea, de exemplu.
Ce vezi mai jos este schița unui bloc rezidențial din Militari Residence aflat în prezent în plin proces de vânzare. Dintre cele 26 de locuințe ale blocului, 14 locuințe nu respectă suprafața minimă menționată în lege. Cu alte cuvinte, jumătate dintre locuințe sunt construite fără respectarea legii.
Teoretic, locuințele din România se construiesc pe baza Legii 114 din 11 octombrie 1996, cunoscută și drept Legea locuinței. O poți citi integral pe site-ul Camerei Deputaților sau pe portalul Lege 5 realizat de Indaco.
În Anexa 1 a acestei legi există un tabel cu suprafețele minimale pe care trebuie să le aibă locuințele din România. Iar tabelul este unul complex, cu suprafețele minime pentru fiecare cameră în parte: bucătărie, baie, dormitoare, living. Plus suprafețele minime pentru locul de luat masa - care poate fi în bucătărie sau în living - și pentru spațiile de depozitare. Plus suprafața utilă minimă și suprafața construită minimă.
Notă: Numărul de persoane pe locuință menționat în tabel se utilizează doar în cazul locuințelor sociale sau de necesitate și nu este relevant la achiziționarea unei locuințe “pe persoana fizică”.
De asemenea, Anexa 1 include o serie de mențiuni importante legate, într-un fel sau altul, tot de suprafețe. Iată câteva dintre cele mai importante:
balconul NU este inclus în suprafața minimă utilă, dar este inclus în suprafața minimă construită;
lățimea minimă de circulație a coridoarelor din interiorul locuinței este de 1.2 metri;
înălțimea minimă a camerelor de locuit este de 2.55 metri, cu excepția mansardelor;
baia trebuie să aibă un spațiu dedicat pentru mașina de spălat și o configurație care să permită accesul la cadă pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile;
suprafața totală construită poate avea abateri de până la 10%, în funcție de amplasamentul locuinței.
Cum te pot păcăli unii dezvoltatori la numărul de metri pătrați
Întrucât numeroși clienți nu cunosc Legea locuinței și, mai ales, metodele prin care se calculează toate aceste suprafețe, unii dezvoltatori imobiliari apelează la o serie de “artificii” pentru a pretinde că locuințele respectă legislația. Tocmai de aceea, dacă îți cauți o locuință nouă trebuie să fii foarte atent și la următoarele aspecte:
suprafața minimă de 2.5 metri pătrați pentru locul de luat masa se adaugă la bucătărie sau la living. Prin urmare, dacă locul de luat masa este în bucătărie, atunci suprafața minimă a bucătăriei unei garsoniere trebuie să fie, de fapt, de 7.5 metri pătrați: 5 mp pentru bucătărie și 2.5 mp pentru locul de luat masa. Implicit, dacă locul de luat masa este în living, atunci livingul unei garsoniere trebuie să aibă minim 20.5 metri pătrați: 18 mp pentru living și 2.5 mp pentru locul de luat masa. Unii dezvoltatori vând locuințe cu o bucătărie de 6 metri pătrați care include și locul de luat masa și pretind că respectă legea, pentru că “suprafața minimă este de 5 metri pătrați”. La fel se poate întâmpla și în cazul livingului.
unii dezvoltatori “uită” să aloce spații de depozitare pentru locuință și construiesc holuri foarte înguste unde efectiv nu ai unde să-ți lași încălțămintea sau hainele de iarnă, deși legea prevede un spațiu de depozitare de cel puțin 2 metri pătrați. Probabil nu vrei să mai auzi nimic despre celebrele “debarale” din blocurile construite în perioada comunistă, însă cred că ești de acord cu mine că este important să ai un spațiu de depozitare.
unii dezvoltatori includ suprafața balconului în suprafața livingului, pentru a lăsa impresia că livingul este mult mai mare decât în realitate, în ciuda faptului că acest lucru este interzis prin lege.
în cazul apartamentelor cu bucătării open-space, unii dezvoltatori menționează doar suprafața utilă cumulată a bucătăriei și livingului, pentru ca numărul să fie mai mare. În realitate se poate întâmpla ca suprafața combinată să fie mult mai mică decât cea permisă de lege pentru bucătărie, living și locul de luat masa.
dacă vrei să cumperi o locuință aflată în stadiu de proiect, nu te baza exclusiv pe schițele digitale prezentate de dezvoltator. În multe situații, mobilierul digital este realizat la o scară mult mai mică decât cea a camerelor, pentru a lăsa senzația că acolo încape suficient de multă mobila. De exemplu, în blocurile rezidențiale noi există numeroase dormitoare unde ai loc doar pentru un pat dublu și cel mult un dulap de haine, fără spațiu pentru o circulație lejeră sau pentru noptieră. Iar de birou de lucru în epoca work-from-home nici nu poate fi vorba. Soluția este să calculezi singur cât spațiu ocupă în realitate mobila și să o raportezi la dimensiunile fiecărei camere.
Dezvoltatorii: “Legea este în vigoare, dar nu mai este aplicabilă”
Problema nerespectării suprafețelor minime pentru locuințe nu este deloc una nouă, iar fenomenul s-a amplificat în special după apariția programului Prima Casă, care între timp a devenit Noua Casă. Astfel, pentru a oferi locuințe cu un preț care să se încadreze în plafonul maxim al programului Prima Casă / Noua Casă, dezvoltatorii au construit locuințe mai mici.
Partea interesantă este însă că dezvoltatorii au primit autorizații de construire din partea primăriilor pentru astfel de locuințe, în ciuda faptului că proiectele nu respectau Legea locuinței.
De altfel, într-un reportaj realizat de postul de televiziune Pro TV în 2017, reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari admiteau că legea este pur și simplu ignorată atât de unele primarii, cât și de unii dezvoltatori.
Este o lege căzută în desuetudine. Juridic ea este încă în vigoare, dar nu mai este aplicabilă. Este o opinie pe care o împărtășesc și primăriile, cele care emit autorizațiile. Atât timp cât există o autorizație valabilă, noi (n.r - dezvoltatorii) nu vedem o problemă.
Bogdan Ivan, Secretarul General al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România - Urbanis.
Sigur, dezvoltatorii imobiliari nu văd o problemă în asta pentru că nu vor locui în apartamentele pe care le construiesc. Tu, în schimb, ar trebui să acorzi mai multă atenție suprafeței locuinței pe care vrei să o cumperi. Și nu numai pentru a vedea dacă respecta legea, cât mai ales pentru a alege o locuință în care să te simți confortabil.
Sport la feminin
A trecut aproape o lună de la Campionatul European de fotbal feminin, pe care l-am urmărit sporadic în special datorită atmosferei din tribune. De exemplu, numai la finala dintre Anglia și Germania au asistat peste 87.000 de spectatori, un record absolut inclusiv pentru o finală de campionat european masculin.
Ăsta este contextul în care săptămâna trecută mi-am făcut cont pe aplicația FRF.tv pentru a vedea live meciurile pe care echipa de fotbal feminin Universitatea Olimpia Cluj le-a jucat în Champions League pe Cluj Arena.
Sună bine Champions League pe Cluj Arena? În teorie, categoric da. În practică, fetele de la Universitatea Olimpia Cluj au jucat două meciuri de Champions League pe un teren aproape impracticabil (mulțumim, Untold!) și în fața unor tribune mai degrabă goale.
Cele două meciuri au contat pentru preliminariile Champions League, însă fetele din Cluj-Napoca nu au reușit să se califice în ultima fază premergătoare grupelor. Ele au câștigat primul meci cu Glentoran Belfast la penalty-uri, însă au pierdut apoi al doilea meci cu SFK 2000 Sarajevo cu 1-2.
Sigur că o finală de campionat european nu se compară cu un meci din preliminariile Champions League, mai ales cu adversari din Irlanda de Nord și Bosnia & Herțegovina, însă diferența de popularitate a fotbalului feminin este uriașă.
O posibilă explicație? Cluburile de fotbal masculin din România nu prea au echipe de fotbal feminin sau, dacă nu, nu promovează aproape deloc activitatea acestora. FRF anunțase cu câțiva ani în urmă că fiecare echipă din Liga 1 va fi obligată să aibă și echipa de fotbal feminin, însă aparent regulamentul a fost amânat - Google is not my friend here: nu găsesc informații concrete pe subiect și am numărat doar 8 cluburi de Liga 1 care au echipe înscrise în primele 3 ligi de fotbal feminin.
Noul sezon de Liga 1 la fotbal feminin începe chiar la sfârșitul acestei săptămâni. Cea mai cunoscută echipă din campionat este, desigur, campioana Olimpia Cluj, care din acest sezon s-a afiliat la clubul de fotbal masculin Universitatea Cluj. În rest, faptul că vicecampioana Heniu Prundu Bârgăului s-a retras din campionat spune destul de multe lucruri despre o competiție în care regăsim echipe precum Politehnica Timișoara sau Universitatea Galați, dar și preferata mea după nume: Fair Play Joc Cinstit. Există și o echipă bucureșteană, Carmen București, care își joacă însă meciurile de pe teren propriu la Giurgiu.
Altfel, una dintre puținele raze de speranță cu privire la popularizarea fotbalului feminin pare să vină de pe litoral. Farul Constanța, echipa aflată în proprietatea lui Gică Hagi, a anunțat în această săptămână înființarea unei echipe de fotbal feminin care va juca în noul sezon de Liga 2.
Înființarea acestei echipe nu este decât o normalitate prin care dorim să oferim aceleași bucurii, împliniri, tuturor celor care iubesc Farul, indiferent de sex.
Tiberiu Curt, vicepreședinte Farul Constanța
O rază de speranță, cum spuneam. Măcar atât.
Tot la sfârșitul acestei săptămâni începe însă și o competiție sportivă feminină mult mai populară în România: campionatul național de handbal. Se anunță o nouă luptă echilibrată pentru titlu între CSM București și Rapid București, poate cu SCM Râmnicu Vâlcea pe post de “arbitru”. Cel puțin două meciuri din fiecare etapă vor fi transmise în direct pe Pro Arena.
Evident, nu pot să închei rubrica sportivă la feminin fără să menționez că săptămâna viitoare începe US Open, ultimul turneu de Grand Slam al anului. Se anunță un turneu foarte interesant pentru noi datorită numeroaselor jucătoare de tenis din România care vor participa. Mai ales că printre ele se numără și Jaqueline Cristian, care va reveni pe teren la aproximativ 6 luni de la accidentarea suferită în turneul de la Doha din luna februarie. Aici găsești un interviu video de o oră în care Jaqueline povestește cum a trăit accidentarea și cum a parcurs programul de recuperare, iar pentru cronici de meciuri citește-l cu încredere pe Mircea Meșter.
Recomandări de articole
România generațiilor este radiografie vizuală despre puterea demografică, politică și economică a fiecărei categorii de vârstă din populația țării realizată de Edit Gyenge pentru publicația Panorama. Cu multe infografice și explicații concise despre fiecare subiect abordat.
Poți să locuiești în Florești, dacă asta îți dorești? este un articol apărut pe Scena9 în care jurnalistul Vlad Odobescu și poetul Florentin Popa iau la pas celebra comună Florești pentru a înțelege cum se trăiește în “dormitorul Clujului”.
Orașul plutitor este un articol despre un… oraș plutitor cu o suprafață de 60.000 de metri pătrați care se va construi în Coreea de Sud începând de anul viitor și unde vor trăi și munci 12.000 de locuitori. Scris de mine cu drag pentru Autocritica. Apropo, ești abonat la newsletter-ul Meșter în Mașini, da?
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane sau mașini. Patru Pereți apare în fiecare miercuri și ajunge în inbox-ul tău cu un click pe butonul de mai jos: