Taxe în imobiliare: TVA unic de 21% și impozit mai mare pe proprietate
Toate locuințele noi vor avea TVA de 21% începând din 1 august 2025, iar impozitul pe proprietate va crește de la 1 ianuarie 2026, întrucât fi calculat la valoarea reală de piață a locuinței.
Guvernul României și-a asumat recent răspunderea în Parlament pentru o lege care include numeroase măsuri fiscale care se vor aplica gradual începând din 1 august 2025.
Noua lege va avea un impact inclusiv asupra pieței imobiliare, întrucât Guvernul a decis să elimine cota redusă de TVA pentru anumite locuințe noi.
Care este în prezent TVA-ul pentru imobiliare?
pentru locuințele noi cu o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei se aplică cota redusă de TVA de 9%. Întrucât prețurile la imobiliare sunt exprimate de cele mai multe ori în euro, pragul de 600.000 de lei echivalează cu 118.110 euro pe baza cursului valutar anunțat de BNR pentru 15 iulie: 5,08 lei pentru un euro.
pentru toate celelalte locuințe noi se aplică cota standard de TVA de 19%.
Ce se schimbă de la 1 august 2025?
cota redusă de TVA va fi eliminată pentru piața imobiliară. Prin urmare, pentru toate locuințele noi se va aplica cota standard de TVA.
cota standard de TVA va crește de la 19% la 21%, la fel ca în cazul tuturor produselor și serviciilor pentru care se aplică cota standard.
Astfel, o locuință de 100.000 de euro fără TVA care se încadrează astăzi la cota redusă de TVA de 9% costă 109.000 euro, iar de la 1 august 2025 va costa 121.000 de euro cu TVA 21%, ceea ce reprezintă o creștere cu 11% a prețului plătit de cumpărător.
Între timp, o locuință de 150.000 de euro fără TVA care se încadrează astăzi la cota standard de TVA de 19% costă 178.500 euro, iar de la 1 august 2025 va costa 181.500 de euro cu TVA 21%, ceea ce reprezintă o creștere cu 1,68% a prețului plătit de cumpărător.
În practică, este posibil ca dezvoltatorul să acopere parțial sau integral această creștere de TVA prin micșorarea prețului de vânzare fără TVA.
Perioadă de tranziție până la 31 iulie 2025
În ciuda faptului că o locuință nouă se construiește în cel mai bun caz într-un interval de 2-3 ani, noua lege a stabilit o perioadă de tranziție mai scurtă de o lună pentru modificarea TVA-ului.
Astfel, până la 31 iulie 2025, poți cumpăra o locuință nouă cu cota redusă de TVA de 9% dacă îndeplinești simultan următoarele condiții:
nu ai cumpărat o altă locuință nouă cu cotă redusă de TVA după data de 1 ianuarie 2023.
plătești un avans de cel puțin 20%.
locuința va fi livrată cel târziu în 31 iulie 2026.
În practică, ultima condiție limitează semnificativ posibilitatea de a cumpăra o locuință nouă cu cota redusă de TVA de 9%, întrucât ar trebui ca locuința respectivă să fie deja într-un stadiu avansat de finalizare.
Spun asta mai ales în contextul în care livrarea locuinței se poate face doar după recepția lucrărilor din partea autorităților locale, un proces asupra căruia dezvoltatorul imobiliar nu are niciun control. De altfel, potrivit studiului „Subnational Business Ready” realizat de Banca Mondială despre care am scris anterior în newsletterul Patru Pereți, recepția lucrărilor durează în medie între 30 de zile la Craiova și 65 de zile la Constanța, cu un termen mediu de 34 de zile în București și 35 de zile în Cluj-Napoca.
Pe de altă parte, dacă înainte de iulie 2025 ai semnat o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o locuință eligibilă la cota redusă de TVA de 9%, aceasta va rămâne valabilă doar dacă locuința va fi predată cel târziu în 31 iulie 2026.
Ce se schimbă la impozitul pe proprietate?
Cu ocazia adoptării noii legi care reglementează inclusiv noile valori pentru TVA, Guvernul a confirmat că, începând din anul 2026, impozitul pe proprietate va fi stabilit la valoarea de piață a imobilului, întrucât „este jalon în PNRR”.
Este un subiect despre care se vorbește de mai mulți ani și cel mai probabil l-ai întâlnit deja în diverse contexte drept e-Proprietatea, întrucât vorbim despre o platformă online realizată după modelul e-Transport, e-Factura sau e-TVA.
Principalul efect al acestei schimbări va fi creșterea impozitului anual pe proprietate, întrucât acesta se stabilește în prezent printr-o formulă complexă pe baza valorii impozabile a imobilului, care este mai mică decât valoarea de piață a acestuia.
Pentru moment, nu există informații sau declarații concrete despre cât de mult va crește impozitul pe proprietate. Ce știm însă sigur este că impozitul pe proprietate va crește cel mai mult în București și principalele orașe ale țării și ceva mai puțin în alte reședințe de județ, în timp ce în mediul rural pot exista inclusiv situații în care impozitul pe proprietate va fi mai mic.
Pe de altă parte, pe site-ul oficial al Senatului a fost publicat recent un document oficial legat de noua lege cu măsuri fiscale potrivit căruia „pentru implementarea efectivă a PNRR [...], măsurile de reformă adoptate prin această lege vor fi completate până la data de 1 octombrie 2025 cu următoarele măsuri, estimate la un impact aproximativ de cel puțin 6 miliarde de lei: taxarea proprietății astfel incât să fie să se realizeze corelarea cu prețurile din piața imobiliară și taxarea ecologică.”
Cu alte cuvinte, statul român se așteaptă să colecteze cel puțin 6 miliarde de lei în plus din impozitul pe proprietate și dintr-un impozit care va fi aplicat mașinilor în funcție de vechime, dar despre care nu există alte detalii în prezent.
În plus, cele 6 miliarde de lei sunt dificil de cuantificat în practică în condițiile în care Guvernul nu publică informații concrete despre veniturile anuale obținute în prezent din impozitul pe proprietate, astfel că nu putem ști concret cu ce procent vor crește încasările statului din acest impozit.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox informații utile despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
Cum să estimezi singur valoarea impozitului pe proprietate
Guvernul ar trebui să anunțe cel târziu în 1 octombrie 2025 detalii concrete despre modul de aplicare a impozitului pe proprietate din 2026. Până atunci, există o metodă prin care poți estima cât vei plăti pentru impozitul pe proprietate din 2026.
În documentul PDF pe care îl primești după plata impozitului pe proprietate există o serie de informații despre imobil, printre care se numără și valoarea impozabilă exprimată în lei.
Astfel, dacă estimezi cât mai realist prețul proprietății, vei afla valoarea estimativă a impozitului pe proprietate printr-o simplă operație matematică: împarți prețul realist estimat de tine la valoarea impozabilă actuală din documentul primit de la primărie, iar rezultatul îl înmulțești cu valoarea din prezent a impozitului pe proprietate.
Mai simplu spus, dacă valoarea estimată de tine pentru proprietate este de două ori mai mare decât valoarea impozabilă, atunci impozitul pe proprietate ar urma să fie dublu începând din 2026.
Această estimare este însă realistă doar dacă metodologia de calcul a impozitului va rămâne neschimbată.
Am scris pe larg despre e-Proprietatea într-un articol publicat pe Panorama înainte de anunțarea noilor măsuri fiscale. În articolul respectiv găsești informații detaliate despre cum se stabilește în prezent impozitul pe proprietate, cum reușește o companie privată să ofere rapoarte cu prețurile reale de tranzacționare din Sectorul 1 și Sectorul 2 sau care sunt principalele dificultăți în implementarea noului sistem.