5 motive să nu cumperi apartament la demisol
Patru Pereți #79 • 10% dintre români nu s-au încălzit corespunzător în iarnă • Complex cu 500 de apartamente lângă stadionul Steaua • Încă o clădire de birouri în complexul Palas Iași.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. În această săptămână îți prezint câteva motive pentru care nu recomand achiziționarea unei locuințe la demisolul unui bloc, în ciuda faptului că prețurile sunt în general cu 15%-30% mai mici decât cele pentru apartamentele situate în același bloc.
Continuăm apoi cu o statistică de la Eurostat despre cât de greu a fost pentru europeni să se încălzească în sezonul rece și cu o selecție de știri legate de piață imobiliară.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre piața imobiliară și despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane, uzine sau mașini. Abonează-te la Patru Pereți și îl primești în inbox în fiecare miercuri.
5 motive să nu cumperi apartament la demisol
Garsonieră cu 28.000 de euro. Apartament de două camere cu 45.000 de euro. Apartament de 3 camere cu 69.000 de euro. Nu, nu sunt oferte de acum câțiva ani sau dintr-un oraș depopulat al României. Sunt oferte de locuințe din cartiere rezidențiale din București și Ilfov publicate în luna mai 2023. Numitorul comun? Toate aceste locuințe sunt amplasate la demisol.
Din punct de vedere legal, o locuință poziționată la demisol are cel mult jumătate din înălțime sub nivelului solului. Practic, podeaua se află sub nivelul solului, astfel că accesul de la parter se face în mod obligatoriu prin coborârea unei scări. În plus, demisolul trebuie să aibă ferestre.
Creșterea prețurilor la proprietăți imobiliare din ultimul deceniu te poate determina să te gândești că o locuință la demisol este o soluție de compromis, întrucât aceasta este de regulă cu 15% - 30% mai ieftină decât una situată la un etaj oarecare al blocului. Cu toate acestea, pe termen scurt, mediu și lung, o locuință la demisol are numeroase dezavantaje.
1. Lumină naturală scăzută
Întrucât aproape jumătate din locuință din punct de vedere al volumului se află sub nivelul solului, ferestrele sunt semnificativ mai mici decât cele de la locuințele de la etajele superioare. Prin urmare, cantitatea de lumină naturală care pătrunde în locuință este scăzută. În funcție de modul în care este poziționat blocul din punct de vedere geografic și de distanța față de celelalte blocuri din jur, este posibil să nu vezi deloc soarele.
Treaba asta se traduce în primul rând prin faptul că vei sta aproape tot timpul cu becurile aprinse în casă, ceea ce va crește consumului de energie electrică într-o perioadă în care prețurile la utilități sunt ridicate. În plus, numeroase studii au demonstrat că absența luminii naturale în casă are efecte negative asupra stării de sănătate și crește riscul de depresie, anxietate sau alte simptome negative.
2. Aerisire dificilă a locuinței
Întrucât ferestrele unei astfel de locuințe sunt foarte aproape de nivelul solului, aerisirea corespunzătoare a camerelor este dificilă, în primul rând din cauza cantității mari de praf care se ridică la cea mai mică adiere a vântului și pătrunde în locuință.
În plus, în special în cartierele rezidențiale noi, dezvoltatorii au construit locuri de parcare foarte aproape de blocuri, deși ar trebui să existe o distanță de minim 5 metri între locul de parcare și bloc. Astfel, ai șanse bune ca lângă fereastra ta să ai priveliște directă spre o mașină parcată. Și probabil că ultimul lucru pe care îl vrei este să ai geamul deschis atunci când proprietarul mașinii parchează cu spatele chiar în dreptul ferestrei și îți trimite în casă gaze de eșapament.
3. Risc crescut de mucegai
Ferestrele mici și dificultatea de a aerisi în mod corespunzător se traduce inevitabil prin creșterea umidității din locuință, care în timp va favoriza apariția mucegaiului și a igrasiei.
Și ghici ce: va fi dificil să scapi de mucegai pentru că, oricum o dai, nu prea ai cum să aerisești în mod corespunzător. Practic, vei fi permanent într-un cerc vicios.
4. Riscuri cu privire la calitatea instalațiilor și hidroizolației
Un alt aspect important este că la demisol se află de regulă și numeroase componente ale sistemului de canalizare. O defecțiune tehnică la o banală pompă sau la coloanele de scurgere pentru apa poate avea ca efect inundarea demisolului și, implicit, a locuinței. De asemenea, pot avea loc refulări ale sistemului de canalizare, mai ales ca urmare a faptului că numeroase persoane aruncă în vasul de toaletă tot felul de... lucruri nepotrivite. Și toate răbufnesc la tine pentru că stai la demisol, iar sub tine nu se află nimic.
De asemenea, dacă dezvoltatorul nu a optat pentru materiale de calitate pentru hidroizolația de la nivelul demisolului te poți trezi oricând cu diverse infiltrații de apă, care vor accentua inclusiv riscurile legate de mucegai și igrasiei de care am vorbit mai devreme.
5. Alte dezavantaje ale locuinței la demisol
Pe lângă toate aceste potențiale probleme, traiul la demisol presupune și alte probleme, aparent mai mici, dar care pe termen lung îți pot afecta buna-dispoziție.
De exemplu, pentru că te afli chiar la nivelul solului, zgomotul va pătrunde mult mai ușor în locuință, iar draperiile sunt aproape obligatorii dacă vrei să ai parte de intimitate în fața persoanelor care trec pe lângă bloc și sunt curioase ce faci în casă. De asemenea, înălțimea unei astfel de locuințe este de regulă mai mică decât a locuințelor de la etajele superioare, ceea ce amplifică senzația de spațiu limitat și întunecat generat de ferestrele mici.
Și totuși, există și avantaje?
Există. Prețul de achiziție mai scăzut este în mod evident principalul avantaj, însă un alt aspect este că izolarea termică este mai bună, ca urmare a faptului că până la jumătate din locuință este sub nivelul solului. Asta înseamnă că vara va fi mai răcoare decât în apartamentele de la etaje, însă iarna nu va fi neapărat mai cald.
Așa cum observi, cu excepția prețului de achiziție, avantajele sunt mai degrabă nesemnificative comparativ cu dezavantajele. Concluzia o tragi singur.
Îți place newsletterul Patru Pereți? Hai să-ți spun un secret: cele mai bune texte le scriu în timp ce savurez un espresso de calitate într-o cafenea de specialitate. Cel mai simplu mod să te asiguri că newsletterul Patru Pereți ajunge și săptămâna viitoare la tine în inbox este să-mi cumperi un espresso. Costă doar 10 lei și tu alegi dacă vrei să-l cumperi o singură dată, o dată pe lună sau de mai multe ori pe lună.
10% dintre români nu s-au încălzit corespunzător
Eurostat, instituția din cadrul Comisiei Europene care se ocupă cu datele statistice pentru Uniunea Europeană, a publicat în această lună un raport cu privire la modul în care s-au încălzit locuitorii din Europa în anul 2021. Cel mai probabil, datele se referă la lunile friguroase din anul calendaristic 2021, însă metodologia exactă de calcul nu a fost publicată, astfel că nu știu dacă "încălzire corespunzătoare" înseamnă să ai 21 de grade sau 23 de grade în casă pe timp de iarnă.
Datele publicate de Eurostat indică faptul că 10,1% din populația României nu s-a putut încălzi corespunzător pe parcursul anului 2021. Evident, stăm mai prost la acest capitol decât media Uniunii Europene, care a fost de 7%.
Am analizat un pic datele din restul Uniunii Europene și alte țări europene din afara blocului comunitar, iar rezultatele sunt un pic contradictorii, în sensul că în țări cu ierni blânde au fost mai mulți locuitori cu probleme decât în țări cu ierni mai grele.
De exemplu, în Spania procentul a fost de 14,2%, iar în Portugalia de 16,4%. Totuși, clima din Spania și Portugalia este mai blândă pe timp de iarnă decât în România. De altfel, clima mai blândă decât în România este și în Grecia, țară în care procentul populației care nu s-a încălzit corespunzător este de asemenea unul ridicat: 17,5%. Cele mai mari procente au fost raportate în Bulgaria (23,7%), Lituania (22,5%) și Cipru (19%).
În mod ironic, la polul opus se află câteva țări din nordul Europei în care iarna este în mod tradițional mai frig decât în România și țările din sudul Europei. De exemplu, în Finlanda doar 1,3% din populație nu s-a încălzit corespunzător, în Suedia procentul a fost de numai 1,7%, iar în Estonia de 2%. Valori la fel de scăzute au fost raportate și în Elveția (0,4%), Austria și Slovenia (câte 1,7%).
Știrile săptămânii
1. Un studiu realizat de firma de consultanță Savills și compania de avocatură DLA Piper arată ca în prezent a devenit mai rentabil să închiriezi o locuință decât să cumperi una printr-un credit ipotecar. Astfel, raportul venit / ipotecă pe cap de locuitor pentru un apartament cu două camere în București este de 2,3, comparativ cu un raport venit / cost de închiriere de 2,7. Cu cât raportul are o valoare mai mare, cu atât o proporție mai mare din venituri este alocată pentru plata creditului, respectiv chiriei. (Economedia)
De ce este important: Rezultatele studiului nu sunt surprinzătoare în contextul în care în ultimul an dobânzile pentru creditele de orice fel au crescut semnificativ. Totuși, este important de menționat de studiul se referă numai la segmentul proiectelor rezidențiale construite cu scopul de a fi închiriate integral și nu ia în calcul chiriile percepute de proprietarii persoane individuale.
2. Grupul spaniol Hercesa și fondul de investiții Bluehouse au început construcția unui complex rezidențial cu 482 de apartamente lângă stadionul Steaua (Ghencea) din București. Primele locuințe vor fi finalizate în ultimul trimestru al anului 2024. (Profit)
De ce este important: Zona Ghencea s-a dezvoltat puternic din punct de vedere imobiliar în ultima perioadă. Lângă noul proiect imobiliar a fost construit un magazin Dedeman, iar peste drum au fost construite complexurile rezidențiale Moghioroș Park Residence și Residence 158. De asemenea, Bd. Ghencea și Prelungirea Ghencea se află în prezent în plin proces de lărgire de la una la două benzi pe sens.
Hercesa este un dezvoltator imobiliar cunoscut în România în special pentru reabilitarea și redarea în circuitul turistic a Hotelului Cișmigiu din București. Am scris despre istoria de peste un secol a Hotelului Cișmigiu într-un newsletter anterior:
3. Dezvoltatorul imobiliar Iulius a anunțat că va extinde ansamblul de clădiri de birouri Palas Iași cu o a opta clădire de birouri, care va avea 14 niveluri și o suprafață totală de 18.000 de metri pătrați. Investiția totală în proiect este de 40 de milioane de euro. (Profit)
De ce este important: Palas Iași a devenit în timp cel mai important ansamblu de clădiri de birouri din afara Bucureștiului. În prezent, în cele 7 clădiri Palas Iași au sediul 70 de companii cu peste 14.000 de angajați, iar suprafața totală este de 130.000 de metri pătrați. Recent, Iulius a inaugurat la Iași și Palas Campus Iași, în imediata apropiere a Palas Mall și a Palatului Culturii. Aceasta a devenit cea mai mare clădire de birouri din România, întrucât oferă 54.000 de metri pătrați de birouri, 6.000 de metri pătrați pentru spații comerciale și poate găzdui până la 5.000 de angajați, fiind ocupată integral de companii din domeniul IT, printre care se numără Amazon, Microsoft și AMD.
Salutare tuturor. Cred ca este prima data cand comentez la un articol online, pentru ca de fel nu imi place sa imi dau cu parerea decat atunci cand am argumente foarte solide. Si aici este cazul. Nu fac ''reclama'' in vreun fel la apartamentele de la demisol. Dar am locuit 10 ani intr-unul si vreau cumva sa incerc sa desfiintez o parte din stigmele asociate ( parte din ele fiind si in acest articol ). Apartament 2 camere, demisol ca la carte ( jumatate de perete in pamant, jumatate afara ), decomandat, 54 mp utili, bucatarie inchisa, baie cu geam ( detaliu important, mai ales la demisol ), curte pe toata suprafata aparamentului ( alt detaliu important ), constructie 2012, intr-o zona de case si blocuri noi, linistita, in Bucurestii Noi. Mentionez ca am vazut de cand era in constructie blocul, la rosu, si ce s-a pus in pereti, cat de groase sunt izolatia termica si hidroizolatia, lucruri care m-au ajutat sa iau decizia sa il cumpar, de altfel.
1. Avand aproape toate geamurile catre curtea proprie nu am avut probleme gen sa vad la ce vecin ii mai curge uleiul din masina sau sa vad picioarele perindandu-se prin fata geamului meu. Deci atata timp cat mi-am facut curat in curte, a fost curat si in casa. Si liniste :). Livingul avea geamurile catre curtea unui alt apartament, dar din start dezvoltatorul mi-a pus geamuri translucide si a fost ok.
2. Lumina da, nu era din belsug. Pe mine, personal, nu m-a deranjat. cam 2-3 ore pe zi batea soarele pe curte si mi-am pus niste oglinzi autocolante pe pervazul interior al geamurilor ( fiind demisol, pervazurile sunt mai late ), lucru care pentru mine cel putin lumina destul camerele. Totusi, daca voiam mai multa lumina si vitamina D3, ieseam in curte.
3. Vara este racoare. Exact asa cum s-a mentionat in articol. E ok ca e racoare uscata, nu se face sau nu intra zapuseala, si efectiv nevoia de AC este eliminata. Dar nu sunt de acord cu afirmatia ca iarna ar fi mai frig. Din contra. Se incalzea instant si baltea caldura ( daca nu deschideam toate geamurile, evident ). Un pic nasol, in sensul de mai rece, in special podeaua, era primavara si toamna. Cand afara era deja caldut, demisolul era inca racoros, si era nevoie de centrala ( incalzirea era cu centrala proprie prin calorifere, nu prin pardoseala ). Cu toate acestea, facturile la gaze nu au fost niciodata deocheate, pentru ca avand izolatie buna, baltea mult si bine caldura.
4. Constient ca eram totusi la demisol, am avut mereu un higrometru si un dezumidificator + purificator de aer profesional ( btw, recomand Meaco 20L. e ce trebuie ) cu mine in casa. Nu am avut umiditate mai mare de 60%. Si asta cand se mai gatea prin casa. Cand mi-era lene sa ies sa intind in curte rufele, puneam dezumidicatorul sa le usuce in baie sau in hol si tot nu s-a facut umezeala in casa.
5. Scurgerile pot if problematice. Daca nu sunt bine facute, apartamentele de la demisol sunt primele care sunt afectate. Concret, in 2016 au fost niste ploi nasoale in vara si cum nu a facut fata canalizarea, a refulat. Dar nu scurgerile din casa. Cele din strada, si au intrat in garaj ( perete in perete cu apartamentul meu ), apoi pe casa scarii si apoi pe sub usa si la mine in apartament. Dar il aveam asigurat si mi-a dat compania suficienti bani ca si despagubire de am schimbat tot parchetul si am si zugravit tot apartamentul ( de zugravit nu era nevoie, dar pe alocuri parchetul care nu era prea soios, de altfel, se umflase ). Btw, recomand parchet din PVC pentru demisol. Preventiv. De atunci nu a mai fost nici o problema ( s-au pus niste clapete unidirectionale pe scurgeri, s-au largit niste orificii prin canalizare, etc )
6. Mucegai nu am avut si nici infiltratii problematice. In schimb, ca peste tot prin Bucuresti, sunt gandaci de bucatarie care ies noaptea la plimbare, si curtea devenea autostrada pentru ei. Mai dadeam eu cu diverse, dar tot reveneau. In casa nu am avut, pentru ca toate aveau plasa ( inclusiv orificiile de la hota si de la centrala ).
7. Baia cu geam, neaparat. Si bucatarie inchisa. Chiar si asa, mai ales in sezonul cald, mirosurile mai baltesc.
Acesta a fost reviewul meu sincer dupa 10 ani la demisol. Anul trecut ne-am mutat la casa si l-am inchiriat. Chiriasul e foarte fericit pentru ca facturile sunt in general mici + si-a amenajat curtea cu hamacuri, luminite, pavilion, flori si alte nebunii + are pisica si da, e foarte fericita ca iese afara cand ii pofteste inima.
Una peste alta, cred ca daca cineva are oportunitatea sa vada ce si cum se construieste sau are incredere ca dezvoltatorul a facut cum trebuie blocul/vila, demisolul este o optiune buna. Din punctul meu de vedere, in linii mari, daca nu suferi de lumina si de nevoia sa te uiti pe geam si sa vezi alte blocuri, copaci, etc, e exact la fel ca orice alt apartament. Iar curtea este priceless. Pentru restul, exista mastercard. :)
In plus, daca ai pisica aceasta va iubi apartamentul tau de la demisol si te va felicita in fiecare zi pentru alegere. 🙂