Clădiri cu risc seismic: noutăți legislative în 2024
Închirierea locuințelor în clădiri încadrate în clasa de risc seismic RsI este interzisă, iar lucrările de consolidare pot fi realizate cu ajutorul unei majorități simple a proprietarilor.
Guvernul României a avut nevoie de aproape un an pentru a adopta un proiect de lege care aduce o serie de modificări importante la legea care reglementează reducerea riscului seismic.
Inițiat în martie 2023, proiectul de lege a fost adoptat de Parlament cu o serie de modificări și promulgat de președinte în 29 decembrie 2023, pentru ca apoi să-și facă apariția în Monitorul Oficial în 3 ianuarie 2024.
Noua lege se aplică din 6 ianuarie și include o serie de noutăți importante in cazul în care ai în proprietate sau locuiești cu chirie într-o locuință încadrată în clasa de risc seismic RsI. În plus, există o serie de noutăți și pentru cazul în care locuiești într-o clădire care nu a fost încă expertizată seismic, dar despre care bănuiești că nu stă prea bine la acest capitol.
🏠 Închirierea locuinței este interzisă
Noua lege menționeză că închirierea unei locuințe care se află într-o clădire încadrată în clasa de risc seismic RsI este interzisă de la data expertizei tehnice până la finalizarea lucrărilor de consolidare seismică.
În plus, actualele contracte de închiriere încetează de drept la 30 de zile de la data la care legea a intrat in vigoare. Cu alte cuvinte, un astfel de contract își va înceta valabilitatea în 5 februarie 2024.
În practică, lucrurile stau un pic altfel, în sensul că legea interzice închirierea pe baza unui contract de închiriere declarat la ANAF, însă numeroase locuințe din România sunt închiriate fără existența unui contract între părți și fără ca autoritățile statului să controleze într-un fel sau altul această practică utilizată în special pentru a evita plata impozitului și a contribuțiilor sociale pentru sănătate.
De altfel, mă aștept ca inclusiv persoanele care locuiesc în prezent cu chirie în astfel de locuințe să primească din partea proprietarului „oferta” de a rămâne în chirie și în absența unui contract.
🏠 Consolidare cu acordul majorității proprietarilor
Până acum, consolidarea unei clădiri încadrată la clasa de risc seismic RsI putea începe doar prin acordul tuturor proprietarilor din clădirea respectivă, indiferent de numărul acestora. Practic, asta înseamnă că un singur proprietar putea bloca lucrările de consolidare, chiar dacă toți ceilalți erau de acord.
Noua lege care a intrat în vigoare în 6 ianuarie menționează că lucrarile de consolidare pot începe cu acordul a cel puțin 50% + 1 din numărul total de proprietari.
În practică, noua lege va permite inițierea mai simplă a lucrărilor de consolidare, întrucât vor fi evitate situațiile în care unul sau mai mulți proprietari refuză consolidarea din motive mai mult sau mai puțin obiective. Și au existat situații în care un singur proprietar care nu accepta să locuiască temporar într-o altă locuință a blocat consolidarea unei clădiri cu fonduri publice, fără contribuții din partea proprietarilor.
🏠 Evaluarea vizuală a clădirilor de locuițe începe în 2025
Expertizarea seismică a unei clădiri este o operațiune scumpă care necesită un număr ridicat de specialiști pentru a putea fi realizată într-un interval de timp rezonabil, motiv pentru care Guvernul a decis în 2022 să introducă o formă de expertiză intermediară, mai simplă, cunoscută sub numele de „evaluare vizuală rapidă”.
“Evaluarea vizuală rapidă” prevede examinarea vizuală a unei clădiri pe baza unor criterii precum efectul cutremurelor anterioare, rezultatele cercetătorilor din domeniul riscului seismic, evoluţia reglementărilor tehnice de proiectare seismică, evoluţia practicii de proiectare şi evoluția materialelor de construcţie utilizate. Cu alte cuvinte, această evaluare se face fără ca experții să intre în locuințele individuale ale locatarilor unui bloc.
Noua lege care a intrat in vigoare menționează însă că „evaluarea vizuală rapidă” a clădirilor de locuințe va începe abia în 1 ianuarie 2025 și se va termina în 30 iunie 2026. Cel puțin teoretic, în acest an va avea loc o „evaluare vizuală rapidă” doar pentru clădiri publice precum spitale, licee, școli sau grădinițe. Prin urmare, vor mai trece peste doi ani până când aceasta „evaluare vizuală rapidă” va fi realizată, asta în cazul fericit în care Guvernul nu va amâna planificarea actuală prin adoptarea unei noi legi.
Ulterior, pe baza rezultatelor „evaluării vizuale rapide”, autoritățile vor expertiza seismic în special acele clădiri pentru care există indicii că vor fi încadrate în clasa de risc seismic RsI.
Acestea sunt cele mai importante prevederi ale noii legi legate de riscul seismic. Mai sunt și altele care nu te afectează în mod direct, dar dacă ești curios poți citi textul complet al legii publicat în Monitorul Oficial. Și poți citi chiar și metodologia de evaluare vizuală rapidă a clădirilor publicată de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.
O donație unică sau recurentă din partea ta mă ajută să-ți ofer în continuare informații utile despre piața imobiliară.
Pregătit să semnez
Cumpărarea, vânzarea sau închirierea unei locuințe reprezintă un proces complex care necesită bani, timp și răbdare. În principiu, vorbim despre cel mai scump lucru pe care îl poți cumpăra sau vinde, iar alegerea locuinței potrivite pe care să o cumperi sau să o închiriezi este o provocare în sine datorită numeroșilor factori pe care trebuie să-i iei în calcul.
Pe lângă aspectele care depind în mare măsură de preferințele tale în materie de locuire, este esențial ca locuința cu care urmează să faci o tranzacție imobiliară să aibă toate actele în regulă.
Iar aici lucrurile se complică, pentru că, pe de o parte, de cele mai multe ori vânzătorii nu oferă toate actele și informațiile necesare pentru informarea completă a cumpărătorului despre situația juridică a locuinței, iar pe de altă parte, legislația în domeniul imobiliar este stufoasă, complexă, în permanentă schimbare și include termeni specifici cu o semnificație dificil de înțeles în absența unor studii de specialitate, îngreunând efortul de documentare pe cont propriu în scopul înțelegerii situației juridice a imobilului și a clauzelor din promisiunea de vânzare-cumpărare ori a contractului de vânzare.
În acest context, lansez o nouă rubrică periodică în newsletterul Patru Pereți. Se numește „Pregătit să semnez” și te va ajuta să înțelegi mai bine ce aspecte să verifici și ce semnezi atunci când ești pe punctul de a face o tranzacție imobiliară, indiferent că vrei să vinzi, să cumperi sau să închiriezi o locuință.
Vrei să știi cum te protejezi când plătești un avans pentru a cumpăra o locuință aflată în construcție? Vrei să înțelegi semnificația unui termen juridic pe care îl tot vezi prin contracte? Sau poate vrei să știi ce clauze ar fi bine să aibă contractul pe care îl semnezi la cumpărarea ori închirierea unei locuințe?
La astfel de întrebări îți vor răspunde periodic avocații de la IMOLO, prima platformă de servicii juridice dedicate domeniului imobiliar furnizate în întreaga țară. Platforma IMOLO are în spate o echipă de avocați cu experiență în legislația imobiliară care oferă asistență la cumpărarea, vânzarea sau închirierea unei locuințe.
Unul dintre serviciile esențiale oferite de IMOLO este auditul juridic pentru o locuință construită sau aflată în curs de construire. Printre altele, un audit juridic imobiliar include analizarea actelor pentru locuința respectivă, istoricul proprietarilor, identificarea eventualelor litigii cu privire la locuință, existența unor suprapuneri cu alte imobile învecinate, existența unor proiecte care pot conduce la exproprierea imobilului sau identificarea regimului pentru căile de acces în locuință.
În plus, IMOLO oferă acte adaptate cazului tău specific, cum ar fi contractul de rezervare, promisiunea unilaterală sau bilaterală de achiziție, contractul de vânzare sau contractul de închiriere a locuinței respective sau te asistă la negocierea și încheierea contractului al cărui proiect este propus de cealaltă parte.
Pentru început, Alina Ciupitu, unul dintre avocații IMOLO, ne spune de ce este nevoie de un serviciu de consultanță în domeniul imobiliar, pe baza cazurilor cu care s-a confruntat până acum cu clienții implicați în tranzacții imobiliare.
„Simplu spus, persoanele interesate să cumpere o locuință apelează la servicii de consultanță juridică imobiliară pentru a cunoaște în mod obiectiv și cuprinzător situația juridică a imobilului și a lua o decizie de cumpărare în cunoștință de cauză și în condiții de preț și contractuale corecte.
Nevoia cunoașterii situației juridice a imobilului vizat de tranzacție există atât în privința locuințelor noi ori aflate în curs de construire, cât și în privința celor vechi. Diferența este dată doar de aspectele pe care le verificăm, care depind de tipul, vechimea și locul situării imobilului.
De exemplu, în cazul unei locuințe edificate înainte de anul 1989 verificăm, între altele, dacă în evidențele autorităților publice locuința face obiectul vreunei cereri de restituire a imobilului preluat abuziv în perioada regimului comunist (ținând cont că la nivel național există numeroase astfel de cereri nesoluționate până în prezent), a cărei existență, dacă este descoperită, reprezintă un impediment absolut la vânzarea respectivei locuințe”, explică Alina Ciupitu.
Pe de altă parte, atunci când analizăm o locuință dintr-un imobil nou construit, verificăm dacă există litigii privind documentația de urbanism în baza căreia s-a edificat imobilul (e.g. autorizația de construire). Iar un exemplu de verificare comună atât imobilelor noi, cât și celor vechi privește validitatea titlurilor de proprietate ale proprietarilor anteriori.
Alina Ciupitu, avocat IMOLO
„Dacă la finalul verificărilor identificăm anumite aspecte care pot afecta sau restrânge dreptul de proprietate asupra locuinței (e.g. sesizăm un potențial motiv de nulitate a titlului de proprietate), rolul consultantului juridic nu se încheie aici, ci se extinde spre a evalua riscul de materializare a problemelor identificate pe care cumpărătorul ar trebui să îl aibă în vedere și, eventual, spre a identifica potențiale remedii pentru problema juridică sesizată.
După ce situația juridică a imobilului a fost clarificată, rezultând că nu sunt probleme care să invalideze decizia de cumpărare, părțile vor trece în etapa negocierii și încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare sau a contractului de vânzare.
În această etapă, nevoia cumpărătorului va fi axată pe înțelegerea clauzelor și a mecanismelor contractuale, pe adaptarea conținutului contractului astfel încât interesul cumpărătorului să fie apărat (cel puțin) în egală măsură cu interesele vânzătorului, iar în această etapă experiența și cunoașterea lărgită a unui avocat specializat în acest domeniu joacă un rol important în prevenirea unor potențiale probleme juridice post-cumpărare (e.g. răspunderea pentru vicii ascunse și vicii aparente)”, mai spune Alina Ciupitu.
Prin intermediul rubricii „Pregătit să semnez” sper să reușim exact ceea ce sugerează și numele: să te pregătim să semnezi în cunoștință de cauză un contract din domeniul imobiliar.
Prin urmare, dacă ai o nelămurire despre un subiect specific cu privire la o tranzacție imobiliară tot ce trebuie să faci este să descrii cât mai exact problema cu care te confrunți. Nu trebuie să-mi spui cine ești și nici să-mi lași adresa ta de email, ci doar sa explici cât mai bine ce vrei să afli de la specialiștii IMOLO pentru a primi un răspuns cât mai relevant. Pentru asta, completează formularul disponibil printr-un click pe butonul de mai jos:
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți pentru a primi informații utile care te vor ajuta să înțelegi mai bine ce semnezi atunci când faci o tranzacție imobiliară.