Patru Pereți #37: 6 modificări de taxe și impozite pentru piața imobiliară
Guvernul va reintroduce impozitul pentru vânzarea locuințelor, va modifica modul de calcul al impozitului pe proprietate, va mări impozitul pe chirii și va restrânge cota redusă de TVA de 5%.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. În această săptămână analizăm împreună cele 6 modificări de taxe și impozite pe care le pregătește Guvernul pentru piața imobiliară și care ar urma să intre în vigoare începând din 1 ianuarie 2023. Sau cel puțin cele 6 modificări pe care le-am identificat eu cu impact pentru piața imobiliară.
După analiză urmează grupajul clasic cu cele mai importante noutăți de pe piața imobiliară din ultima săptămână. Printre știri avem și nouă valoare a indicelui IRCC care se aplică pentru mai bine de o treime dintre românii cu credite ipotecare.
6 modificări de taxe și impozite pentru piața imobiliară
Ministerul Finanțelor Publice a publicat în 4 iulie proiectul privind modificarea Codului Fiscal, care include cele mai numeroase schimbări de natură fiscală din ultimii ani. Cele 53 de pagini ale proiectului de ordonanță de urgență includ schimbări în aproape orice domeniu, care te vor afecta indiferent de vârsta pe care o ai și indiferent dacă lucrezi cu carte de muncă sau ești freelancer plătit pe drepturi de autor, PFA sau SRL. Și nu, nu scapi de mărirea taxelor nici măcar dacă ești șomer.
De altfel, numai pentru piața imobiliară există 6 modificări importante de taxe și impozite, dintre care două se referă la vânzarea locuințelor, una la impozitul pentru locuințe și una la impozitul pentru chirii. Așa cum observi, ești afectat practic indiferent de care parte a baricadei te afli: proprietar sau chiriaș.
1. Schimbări la cota de TVA de 5% la vânzarea locuințelor
În prezent, poți cumpăra o locuință cu TVA de 5% dacă prețul de vânzare este de cel mult 700.000 de lei (aproximativ 142.000 de euro, exclusiv TVA). Pentru locuințele cu prețuri între 450.000 lei (circa 91.000 de euro) și 700.000 lei poți beneficia o singură dată de TVA-ul de 5%.
Începând din 1 ianuarie 2023, Guvernul propune ca TVA-ul să rămână la 5% doar pentru locuințele cu un preț de vânzare de cel mult 600.000 de lei (aproximativ 121.000 de euro, exclusiv TVA), iar persoana respectivă va putea beneficia de cota redusă de TVA o singură dată, indiferent de prețul de achiziție. În cazul antecontractelor semnate înainte de 1 ianuarie 2023 care prevăd plata unui avans, la semnarea actelor finale se va aplică TVA-ul de 5%, chiar dacă semnarea are loc după 1 ianuarie 2023.
Efect: Numărul persoanelor eligibile să cumpere o locuință cu TVA de 5% va fi mai mic, întrucât cele care au beneficiat deja de această facilitate nu se vor mai încadra. În plus, chiar și pentru persoanele eligibile, locuințele cu prețuri cuprinse între 121.000 și 142.000 de euro exclusiv TVA vor fi mai scumpe, întrucât vor plăti TVA de 19% în loc de 5%.
2. Impozitul pentru vânzarea unei locuințe
În prezent, conform unei legislații introdusă în 2017, persoanele fizice sunt scutite de plata unui impozit la vânzarea de proprietăți imobiliare.
Începând din 1 ianuarie 2023, Guvernul propune reintroducerea unui impozit la vânzarea unei locuințe, în funcție de prețul de vânzare stabilit cu cumpărătorul. Astfel, pentru locuințele deținute de mai puțin de 3 ani, impozitul va fi de 3% din prețul locuinței, în timp ce pentru locuințele deținute de mai mult de 3 ani impozitul va fi de 1% din prețul locuințe. Impozitul nu se aplică în cazul locuințelor dobândite prin moștenire.
Efect: Pentru o locuință de 80.000 de euro, vânzătorul ar trebui să plătească un impozit de 800 de euro dacă a deținut locuința mai mult de 3 ani sau 2.400 de euro dacă a deținut locuință mai puțin de 3 ani. Teoretic, diferențierea impozitului are rolul de a reduce specula imobiliară. Totuși, nu este exclus ca vânzătorul să fie tentat să mărească prețul de vânzare pentru a-și acoperi astfel plata impozitului.
3. Impozitul pe proprietăți
În prezent, modul de impozitare pentru clădiri diferă în funcție de proprietarul clădirii - persoană fizică său persoană juridică - dar și în funcție de materialele de construcție, poziția în localitate și rangul localității. Impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0.08% - 0.2% asupra valorii impozabile.
Începând din 1 ianuarie 2023, Guvernul propune trecerea la un sistem de stabilire a impozitului în funcție de valorile grilelor notariale administrate și publicate anual de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. În urma acestei schimbări, impozitul se va calcula prin aplicarea unei cote cuprinse între 0.1% - 0.2% din grilele notariale. Prin urmare, se elimină și prevederea că impozitele pe clădiri se indexează anual cu rata inflației. Pe de altă parte, autoritățile locale vor putea, la fel ca și până acum, să mărească sau să scadă nivelul impozitelor cu până la 50%.
Efect: Este dificil de anticipat cu exactitate care va fi impactul noii formule de calcul a impozitelor pentru locuințe. Totuși, specialiștii estimează că impozitele pentru locuințe ar urma să crească în orașele în care prețurile la locuințe sunt mari - de exemplu, se anticipează o creștere a impozitelor cu 60% pentru locuințele din București. În schimb, se preconizează că, în orașele mai mici, unde piața imobiliară este mai puțin dezvoltată, impozitele ar urma să crească nesemnificativ sau chiar să scadă. Indiferent de situație, specialiștii afirmă că impozitele pentru locuințe vor rămâne mici comparativ cu prețul de achiziție.
4. Impozitul pentru închirierea locuinței
În prezent, impozitul pentru veniturile din chirii este de 10%, însă se stabilește prin deducerea din venitul brut a unei cote de cheltuieli forfetare de 40%. Cu alte cuvinte, pentru o chirie de 100 de euro, proprietarul plătește un impozit de 10% pentru un venit de 60 de euro (100 euro - 40%), adică 6 euro.
Începând din 1 ianuarie 2023, Guvernul propune ca venitul impozabil să fie similar cu venitul brut, fără niciun fel de deducere.
Efect: În urma eliminării deducerii, pentru o chirie de 100 de euro, proprietarul va plăti un impozit de 10% din 100 de euro, adică 10 euro. Cel mai probabil, numeroși proprietari vor încerca să mărească chiriile pentru a acoperi diferența de impozit. De exemplu, asta înseamnă că o chirie de 250 de euro ar trebui să ajungă la 261 de euro pentru ca proprietarul să rămână în continuare cu un venit net de 235 de euro după plata impozitului.
5. Impozitul pe dividende
În prezent, impozitul pe dividende este de 5%.
Începând din 1 ianuarie 2023, impozitul pe dividende ar urma să crească la 8%.
Efect: Profitul net al dezvoltatorilor imobiliari va scădea. Teoretic, dezvoltatorii imobiliari ar putea crește prețurile cu scopul de a-și proteja nivelul actual al profiturilor nete, însă este destul de puțin probabil să se întâmple acest lucru în actualul climat de pe piața imobiliară.
6. Facilități fiscale pentru muncitorii în construcții
În prezent, muncitorii din construcții beneficiază de o serie de facilități fiscale pentru veniturile brute de până în 30.000 de lei pe lună.
Începând din 1 august 2022, muncitorii din construcții ar urma să beneficieze de astfel de facilități doar pentru veniturile brute de până în 10.000 de lei pe lună.
Efect: În prezent, un venit brut de 10.000 de lei în construcții echivalează cu un salariu net de 7.875 lei, întrucât salariații din acest domeniu nu plătesc impozit pe venit și asigurări sociale de sănătate (CASS), în timp ce contribuția socială pentru pensie (CAS) este limitată la 21.25%. Prin urmare, cel mai probabil, scăderea plafonului de la 30.000 lei la 10.000 lei nu va avea un impact semnificativ în costurile dezvoltatorilor cu forța de muncă.
Dacă ești ciudat(ă) și vrei să citești cele 53 de pagini ale proiectului de modificare a Codului Fiscal îl poți descărca în format PDF cu un click pe butonul de mai jos:
Ai primit acest newsletter de la un prieten? Abonează-te gratuit la Patru Pereți și primești în fiecare zi de miercuri un astfel de conținut editorial direct la tine în inbox:
Știrile săptămânii
1. Indicele IRCC, folosit pentru toate creditele acordate în România după 1 mai 2019, are începând din 1 iulie valoarea de 2.65%, în creștere puternică de la 1.86%. Noua valoare a indicelui va fi folosită până în 31 august, iar estimările arată că IRCC va ajunge la 4.06% în 1 septembrie. (Profit)
De ce este important: Indicele IRCC va crește semnificativ în următoarele trimestre, concomitent cu creșterea tuturor dobânzilor, însă are o întârziere de 6 luni comparativ cu indicele ROBOR, a cărui valoare medie pentru perioada aprilie-iunie este de 5.49%. În prezent, IRCC se aplică pentru 36% dintre creditele ipotecare.
2. Guvernul României a aprobat două proiecte prin care prin care familiile și studenții pot accesa credite garantate de stat în proporție de 80%. Programul pentru studenți va avea maxim 5.000 de beneficiari, se numește Student Invest și permite accesarea unui credit de maxim 50.000 lei cu o dobândă formată din IRCC și o marjă de 5.5%. Programul pentru familii se numește Family Start, va avea maxim 333 de beneficiari și permite obținerea unui credit de maxim 75.000 lei cu o dobândă formată din IRCC și o marjă de 5.5%. (News, BankingNews)
De ce este important: Banii vor putea fi folosiți în mai multe scopuri, inclusiv pentru plata chiriei. Totuși, chiar dacă creditele sunt garantate de stat în proporție de 80%, nu este cea mai bună perioadă de contractare a unui credit, în condițiile în care dobânzile sunt în creștere puternică (vezi prima știre). Practic, ideea de a face astăzi un credit pentru a putea plăti chiria se poate dovedi mai degrabă proastă pe termen lung, iar o soluție mai bună ar fi să găsești o chirie mai accesibilă.
3. Dezvoltatorul imobiliar Gran Via, prezent pe piața locală de 15 ani, a anunțat că renunță la dezvoltarea de proiecte imobiliare în România, ca urmare a faptului că Tribunalul București a anulat Planul Urbanistic General (PUG) din anul 2000. (Economica)
De ce este important: Gran Via este primul mare dezvoltator imobiliar care renunță la piața din România în contextul în care decizia tribunalului riscă să blocheze complet construcțiile în București. Gran Via a dezvoltat peste 2.000 de apartamente în cadrul proiectelor Gran Via Park, Timișoara 58 și Aviației Apartments. În urma deciziei, compania va continua doar dezvoltarea unui proiect de 1.000 de apartamente în Constanța.
4. Compania Națională de Investiții (CNI) a semnat contractul pentru construirea unei Săli Polivalente în Brașov care va avea o capacitate de 10.075 de spectatori și va permite desfășurarea mai multor sporturi: tenis de câmp, tenis de masă, baschet, handbal, fotbal în sală, badminton, volei, floorball, box, atletism uşor, gimnastică, tir sportiv, haltere, scrimă, karate, judo și aikido. (News)
De ce este important: Noua Sală Polivalentă va fi construită pe amplasamentul fostului Stadion Municipal din cartierul Bartolomeu care a fost demolat în 2008 cu scopul inițial de a fi înlocuit cu un stadion de fotbal. Lucrările sunt programate să dureze 3 ani și vor avea loc pe baza unui proiect realizat de compania de arhitectură “Dico și Țigănaș”, care a realizat, printre multe altele, și proiectele pentru stadionul Arcul de Tiumf din București, dar și pentru Sala Polivalentă BT Arena și stadionul Cluj Arena, ambele din Cluj-Napoca.
5. Administraţia Fondului pentru Mediu (AFM) a publicat recent prima listă cu dosarele aprobate pentru programul Casa Verde Fotovoltaice din 2021, la mai bine de jumătate de an de la startul oficial al înscrierilor. (Avocatnet)
De ce este important: Lista publicată de AFM include primele 1.000 de persoane fizice care vor primi o finanțare nerambursabilă de 20.000 de lei pentru instalarea de panouri fotovoltaice. Suma oferită de stat poate acoperi cel mult 90% din costurile de instalare, iar diferența este asigurată de beneficiar.
Nu știu cum a fost pentru tine să citești, dar pentru mine a fost de departe cel mai deprimant newsletter Patru Pereți pe care l-am scris până acum. Ne recitim săptămâna viitoare cu vești mai bune!