Patru Pereți #40: ROBOR sau IRCC - când este eficient să schimbi indicele creditului?
Am vorbit cu un consultant financiar despre cazurile în care este eficient să schimbi creditul calculat în funcție de ROBOR cu unul calculat pe baza indicelui IRCC.
Salut și bine te-am găsit la o nouă ediție a newsletter-ului Patru Pereți. Subiectul principal al acestei săptămâni este alegerea celui mai bun indice pentru creditul tău ipotecar în derulare între ROBOR și IRCC.
Urmează apoi rubrica tradițională de știri, din care afli, de exemplu, care sunt principalele probleme semnalate cumpărătorii de locuințe după ce finalizează procesul de achiziție.
Continuăm apoi cu proiectul de infrastructură prin care clubul de fotbal Liverpool își propune să extindă stadionul Anfield, concomitent cu reducerea emisiilor de dioxid de carbon și îmbunătățirea condițiilor de transport spre arenă. Și pentru că tot suntem la sport, deschid un pic tolba cu amintiri de la prima mea vizită la o cursă de Formula 1: s-a întâmplat acum exact 10 ani, la Marele Premiu al Ungariei.
Patru Pereți este un newsletter săptămânal cu informații utile despre ce se întâmplă între patru pereți, de orice fel ar fi ei: locuințe, clădiri de birouri, hoteluri, stadioane sau mașini. Apare în fiecare miercuri și ajunge în inbox-ul tău cu un click pe butonul de mai jos:
ROBOR sau IRCC - când este eficient să schimbi indicele creditului?
Indicele ROBOR la 3 luni a depășit deja pragul de 7.5%, comparativ cu valoarea de numai 1.5% înregistrată spre finalul lunii iulie 2021. Practic, într-un singur an, indicele ROBOR la 3 luni a crescut cu 6 puncte procentuale. Ce înseamnă asta concret pentru tine, în cazul în care ai contractat un credit înainte de luna mai 2019?
Fără să te complic cu calcule complexe, regula generală este că o creștere a dobânzii cu un punct procentual înseamnă o creștere a ratei cu aproximativ 10%. Prin urmare, într-un singur an, cel mai probabil rata ta a crescut cu aproximativ 60%. Astfel, dacă în iulie 2021 plăteai o rată de 1.000 lei, astăzi plătești o rată de circa 1.600 lei. Oricum o dai, creșterea este semnificativă, mai ales că în acest interval de timp inflația a crescut cu circa 15% și a redus puterea de cumpărare.
Teoretic, una dintre variantele pe care le ai la dispoziție pentru reducerea costurilor cu creditul este să mergi la bancă și să soliciți trecerea la noul indice IRCC, introdus de BNR începând cu creditele acordate după luna mai 2019, care în prezent are valoarea de 2.65%.
De altfel, încă de la începutul lunii mai, Ziarul Financiar a publicat un articol de opinie cu un titlu specific publicațiilor tabloide: “Români cu credite legate de ROBOR, mergeţi la bancă şi cereţi trecerea la IRCC ca să vă scadă rata!”. Mai grav de atât este că, deși a apărut într-o publicație financiară, articolul nu include niciun fel de argumente concrete pentru o astfel de decizie.
De fapt, unicul argument era că IRCC-ul este mult mai mic decât ROBOR-ul. Probabil știi însă deja că această diferență între cei doi indici a fost generată artificial prin modul diferit de calcul al acestora.
Astfel, indicele ROBOR este calculat zilnic de BNR ca medie aritmetică a dobânzilor la care sunt dispuse să se împrumute între ele cele mai importante 10 bănci din România, prin eliminarea din calcul a celei mai mari și, respectiv, celei mai mic valori.
Între timp, indicele IRCC este calculat de BNR ca medie aritmetică a dobânzilor la care s-au împrumutat între ele cele mai mari 10 bănci în trimestrul anterior. De exemplu, la 1 iulie a intrat în vigoare o valoare de 2.65% pentru IRCC, valoare valabilă până în 30 septembrie și care corespunde dobânzilor la care s-au împrumutat băncile între ele în primul trimestru al anului, adică în intervalul 1 ianuarie - 31 martie 2022. Practic, din cauza metodologiei de calcul, indicele IRCC are un decalaj de până la 6 luni comparativ cu ROBOR.
Exact acest decalaj de până la 6 luni este cauza diferenței semnificative din prezent dintre indicii ROBOR și IRCC, dar asta nu înseamnă că IRCC va fi întotdeauna mai avantajos. O logică elementară este că, în momentul în care dobânzile vor începe să scadă, clienții cu credite cu indicele ROBOR vor simți cu până la 6 luni mai rapid scăderea dobânzilor comparativ cu cei care au credite calculate pe baza indicelui IRCC.
Cum decizi dacă merită să treci la IRCC?
În acest context, este oare eficient să schimbi indicele ROBOR cu indicele IRCC? Ca în multe alte aspecte ale vieții, răspunsul corecte este “depinde”.
Daniel Buzățel este un consultant financiar la OVB Allfinanz România pe care l-am cunoscut recent la evenimentul Behind the scenes organizat de DOR. Mi-a plăcut pasiunea cu care vorbește, printre altele, despre credite și asigurări, așa că l-am întrebat care este perspectiva lui pe acest subiect.
Trecerea la IRCC are sens dacă, de exemplu, ești în prima jumătate a creditului, pentru că trebuie să ai timp să recuperezi costurile generate de refinanțare din dobânda pe care o economisești.
Daniel Buzățel, consultant financiar la OVB Allfinanz România
Pe de altă parte, în cazul unui credit ipotecar, durata mare de timp până la încheierea acestuia generează o serie de incertitudini. Una dintre cele mai importante este chiar cea menționată de Daniel.
Într-o astfel de situație apare o incertitudine: nu știi sigur dacă IRCC va rămâne permanent mai mic decât ROBOR. În plus, când încep scăderile de dobânzi, inițial vei avea o rată mai mare față de cei care au rămas pe ROBOR.
Daniel Buzățel, consultant financiar la OVB Allfinanz România
Practic, în funcție de condițiile exacte de creditare și de durata acestuia, este posibil ca la finalul creditului să nu ieși nici mai bine, nici mai rău dacă ai trecut la IRCC.
În acest context, cel mai avantajos ar fi să treci pe IRCC în cazul în care mai ai doar un an sau doi până la terminarea creditului, pentru că specialiștii estimează în prezent că dobânzile vor continua să crească pe parcursul următorilor doi ani.
Este însă posibil ca banca să respingă cererea ta de trecere de la ROBOR la IRCC (da, are dreptul legal să refuze). Totuși, dacă ești convins că IRCC este soluția mai bună, ai posibilitatea să faci o refinanțare a creditului actual. Daniel îmi atrage însă atenția că...
Trebuie să iei în calcul și costurile efective de refinanțare, întrucât există diverse taxe, cum ar fi comisionul de analiză a dosarului.
Daniel Buzățel, consultant financiar la OVB Allfinanz România
Si nu doar atat. Un aspect la fel de important este legat de banca la care mergi sa faci refinantare.
Trecerea de la ROBOR la IRCC sau refinanțările se negociază cel mai bine cu banca la care deja ai creditul.
Daniel Buzățel, consultant financiar la OVB Allfinanz România
Cel puțin pe termen scurt, cea mai bună opțiune ar fi să faci o refinanțare cu un credit cu dobândă fixă în primii ani. Principalul avantaj al acestei strategii este că te protejezi în prezent de creșterile indicilor ROBOR și IRCC din următoarele luni. De altfel, este concluzia la care a ajuns și Irina Chițu, director la comparatorul bancar Finzoom, în urma unei analize în care a simulat opțiunile pentru un credit ipotecar în valoare de 250.000 de lei.
Cea mai bună soluție pentru a scăpa de aceste creșteri de dobândă o reprezintă refinanțarea cu dobândă fixă, pentru că în continuare sunt dobânzi fixe sub ROBOR (n.r - la creditele ipotecare)”, afirmă Irina.
Tot pe acest subiect au scris în această săptămână și colegii de la Panorama, care au analizat evoluțiile lunare ale ROBOR și IRCC și le-au corelat cu inflația și dobânda de politica monetară stabilită de BNR. Analiza Panorama, care include numeroase grafice sugestive, este disponibilă aici.
Indiferent ce decizie vei lua, este important să înțelegi că schimbarea indicelui din contractul de credit se poate face o singură dată. Astfel, dacă treci la indicele IRCC, nu vei putea să revii ulterior la indicele ROBOR.
Și, ca ultim sfat, înainte de orice decizie finală analizează cu atenție nu doar valoarea viitoarei rate, ci și eventualele taxe și comisioane generate de refinanțare și costurile totale pe care le vei suporta pe tot parcursul perioadei rămase până la încheierea creditului.
Îți place acest newsletter? Producția unui astfel de conținut necesită timp prețios pentru documentare și redactare. Cu numai 10 lei pe lună ai șansa să contribui direct la producția de conținut de calitate pe Patru Pereți.
Știrile săptămânii
1. Platforma de anunțuri imobiliare Storia a realizat un studiu despre principalele probleme descoperite de proprietari după ce au cumpărat o locuință. După achiziția unor apartamente situate în blocuri vechi, noii proprietari au fost nemulțumiți în special de atitudinea vecinilor, instalația sanitară și izolarea termică. În schimb, proprietarii care au cumpărat apartamente în blocuri rezidențiale noi au fost nemulțumiți în special de calitatea finisajelor și izolarea fonică. Are sens dacă mă gândesc că numeroase locuințe noi sunt achiziționate înainte de finalizarea acestora, iar randările digitale de la semnarea contractului nu se potrivesc cu rezultatele finale. (Storia)
2. Doar 8% din populația României are cunoștințe financiare elementare și numai 6% din populație are cunoștințe financiare avansate, potrivit unui studiu realizat de Institutul de Economie Mondială (IEM) prin care respondenții au avut de răspuns la 8 întrebări despre inflație, dobânzi, credite sau investiții pe piața de capital. Datele sunt cu atât mai îngrijorătoare cu cât 39% dintre respondenți au afirmat că nu sunt deloc interesați să primească informații financiare nici măcar dacă acestea sunt oferite gratuit. Studiul complet este disponibil aici.
3. Autoritățile din Madrid vor construi în partea nordică a orașului un parc “uriaș” care va include o structură spiralată de vegetație, alcătuită din mușchi și ferige. Această structură va avea rolul de a capta vântul din partea superioară a copacilor și de a-l transporta spre partea inferioară. Prin acest mecanism inedit de circulație a aerului, temperatura ambientală a parcului va coborî cu până la 4 grade Celsius. Tehnica este împrumutată din Orientul Mijlociu și are scopul de a reduce temperatura în timpul valurilor de căldură care afectează tot mai frecvent continentul european. (UrbanizeHub)
4. 154 de apartamente din cadrul a cinci proiecte imobiliare din Iași au fost construite fără autorizație de construire și au fost intabulate cu ajutorul unor polițiști locali care au falsificat documente, potrivit unor informații dezvăluite de publicația Reporter Iași. Dosarul este în prezent în lucru la Direcția Națională Anticorupție (DNA). (Reporter Iași)
Pentru a evita astfel de cazuri, este important ca înainte să cumperi un apartament nou să verifici cine este dezvoltatorul imobiliar al blocului respectiv. Am scris despre asta într-un newsletter anterior:
Infrastructură: cum se extinde stadionul Anfield al lui Liverpool
Zilele trecute am citit întâmplător că echipa de fotbal Liverpool a finalizat prima etapă a proiectului de extindere a uneia dintre cele patru tribune ale stadionului Anfield. Curios din fire, am căutat mai multe informații și am descoperit un amplu proiect de modernizare a arenei. Și pentru că mi-a plăcut ce am aflat, am decis să nu țin totul pentru mine, ci să-ți povestesc și ție pe scurt despre ce este vorba.
Stadionul Anfield a fost construit în 1884 (!) și găzduiește Liverpool încă de la înființarea echipei în 1892. În ciuda unei propuneri din 1992 pentru construirea unui nou stadion, Liverpool a decis să investească în modernizarea arenei. Stadionul are în componență patru tribune distincte - ceva asemănător cu ce vezi acum pe noul Stadion Giulești și pe Arcul de Triumf din București, spre deosebire de "tribuna unică" de pe National Arena, de exemplu. Cele mai recente modificări au avut loc în 1994 - când au fost eliminate toate locurile fără scaune ca urmare a dezastrului de pe stadionul Hillsborough din 1989 - și în 2016, când Tribuna I (Main Stand) a fost extinsă.
Începând din septembrie 2021, Liverpool derulează un proiect de extindere pentru una dintre peluze (Anfield Road Stand), iar lucrările sunt programate să fie finalizate la timp pentru startul sezonului 2023-2024. Proiectul presupune înlocuirea acoperișului pentru această peluză cu unul mai înalt, ceea ce va permite montarea a încă 7.000 de scaune, dintre care 5.200 de scaune clasice și 1.800 de scaune cu facilități de tip lounge. Astfel, capacitatea totală a arenei va crește la aproximativ 61.000 de spectatori.
Cu câteva zile în urmă, proiectul pentru extinderea peluzei a ajuns într-un moment important, după ce au fost montați stâlpii de susținere pentru noul acoperiș, care au o masă totală de 300 de tone. Pentru asta, constructorii au folosit două macarale de 600 de tone cu o înălțime de 66 de metri care au conectat sistemul de susținere: o macara a controlat mișcările față-spate, iar alta mișcările laterale. După poziționarea corectă a sistemului de susținere, acesta a fost asigurat printr-un sistem de prindere cu 25.000 de șuruburi. Întregul proces a avut o durată de 12 ore și a implicat o echipă de 30 de ingineri.
La finalizare, peluza va avea o înălțime de 39 de metri, iar în total constructorii vor avea nevoie de 3.700 de tone de oțel pentru întregul proiect. Lucrările ar trebui să se încheie în luna august a anului viitor, iar o mare parte din munca rămasă va avea loc la iarnă, în timpul Campionatului Mondial din Qatar, când sezonul de Premier League va fi întrerupt.
Ce m-a impresionat însă mai mult decât aceste cifre seci este că Liverpool nu se limitează la simpla extindere a peluzei Anfield Road Stand cu 7.000 de locuri. Proiectul este unul mai vast și are o componentă importantă de sustenabilitate. De exemplu, pe acoperișul peluzei vor fi montate panouri solare, sistemul de drenare a apei va fi îmbunătățit, la toalete vor fi montate pisoare care funcționează fără apă, iar sistemul de iluminare va fi unul economic. De altfel, Liverpool se mândrește deja cu faptul că reciclează 55% din cantitatea totală de deșeuri.
Pe de altă parte, proiectul include îmbunătățirea facilitaților pentru persoanele cu dizabilități. Astfel, persoanele cu handicap vor avea la dispoziție noi căi de acces dinspre Parcul Stanley din apropiere până în peluza Anfield Road Stand, locuri special amenajate în peluză și locuri speciale pentru însoțitorii lor. De asemenea, 6% din locurile de parcare din apropierea stadionului vor fi oferite persoanelor cu dizabilități. Nu în ultimul rând, acustica peluzei va fi îmbunătățită la nivelul celei de la tribuna principală, iar ruta pietonală de la peluză spre Parcul Stanley va fi extinsă pentru a face față surplusului de 7.000 de locuri.
Un aspect deseori ignorat în România la construcția sau modernizarea stadioanelor este modul în care acestea pot genera bani în afara evenimentelor sportive. De exemplu, Liverpool a primit deja acordul autorităților locale pentru a găzdui până la 6 concerte și evenimente majore pentru o perioadă de 5 sezoane, pentru a obține astfel venituri suplimentare care vor fi folosite pentru întreținerea arenei.
Despre modul în care infrastructura modernă contribuie la dezvoltarea sportului și a economiei locale am scris recent pe Patru Pereți după vizita la evenimentul Sports Festival din Cluj-Napoca. De altfel, Cluj-Napoca este un bun exemplu general în acest sens, întrucât stadionul Cluj Arena găzduiește anual festivalul de muzică Untold. De asemenea, o altă idee de business, pe care am citit-o recent într-un articol de opinie de pe Lead, este că un stadion poate să găzduiască vizionări ale meciurilor din deplasare ale echipei, după o serie de investiții, inclusiv în ecrane de mari dimensiuni.
Conducem clubul într-un mod sustenabil. Creșterea capacității oferă mai multor oameni oportunitatea să ne vadă, iar pentru noi asta înseamnă mai multe bilete vândute și mai multe servicii de hospitality. Încercam să creștem numărul de evenimente (n.r - non-fotbalistice) de pe parcursul anului.
Ben Latty, directorul comercial al Liverpool, pentru Liverpool Echo
Lectură suplimentară: Tot în Anglia, un club de fotbal care a promovat în această vară în League One - adică în a treia divizie - duce și mai departe conceptul de sustenabilitate și construiește în prezent un stadion integral din lemn. Este vorba despre Forest Green Rovers, cel mai eco club de fotbal din lume după ce a implementat măsuri simple și eficiente pentru reducerea emisiilor de dioxid de carbon. Am scris povestea acestui club de fotbal pe Autocritica.
Cum a fost la Hungaroring în 2012
În weekend a fost Marele Premiu de Formula 1 al Franței, ocazie cu care mi-am amintit (din nou!) despre experiența pe care am trăit-o acolo în urmă cu 4 ani. Am scris un pic despre asta pe Facebook, ocazie cu care am realizat că duminică Marele Circ ajunge la Hungaroring. Adică pe circuitul unde, cu exact 10 ani în urmă, am văzut pentru prima oară din tribune o cursă de Formula 1.
Deși a trecut un deceniu de atunci, îmi aduc și-acum aminte de drumul îngust și prăfuit care duce spre circuit. Și n-o să uit prea curând replica unui fan maghiar când i-am spus că vin de la București: “Micul Paris a fost distrus. Clujul este un oraş mult mai frumos”.
Cum n-o să uit nici sentimentul pe care l-am trăit în tribune când am văzut prin fața ochilor primul monopost de Formula 1: un Mercedes pilotat de Michael Schumacher cu sunetul acelui motor… ei bine, e greu de descris în cuvinte. Îți spun doar atât: era un motor V8. Un V8 atât de puternic încât, atunci când apăreau două sau mai multe monoposturi pe linia dreaptă, cam simțeam nevoia de a folosi dopuri de urechi. Ceea ce nu mi s-a întâmplat, de exemplu, la cursa de la Paul Ricard din 2012, când trecusem deja la V6.
Nu mai zic nimic de pielea de găină din momentul startului. Și nu mai zic nimic despre cursă, pentru că oricum, atunci când ești în tribune, nu înțelegi aproape nimic. La început am încercat să țin pasul cu imaginile de pe ecrane și cu informațiile live-text de pe site-uri, dar până la urmă am renunțat și pur și simplu m-am bucurat de experiență. M-am bucurat de fiecare trecere prin fața liniei de start-sosire, dar și de opririle la boxe, când mecanicii roiau în jurul monoposturilor.
Și m-am bucurat inclusiv când am văzut fani Ferrari, Red Bull sau Mercedes care făceau poze împreună, indiferent de pilotul lor favorit. Când voi vedea astfel de scene și la un meci de fotbal, fie el și între două echipe care nu sunt rivale tradiționale?
Recunosc însă că nu m-am bucurat de cele peste 30 de grade din ziua cursei, care în combinație cu cerul senin și cu aglomerația se simțeau mai degrabă ca 40. Cum nu m-am bucurat nici când am văzut că prețurile în euro la orice îți cumpărai de la circuit erau cu vreo 10% - 15% mai mari decât prețurile în forinți, mai ales că Revolut nu exista încă. Dar, hei, cine are tricouri cu Schumacher și Red Bull Racing cumpărate la supra-preț de la Hungaroring?
Ce voiam să spun de fapt este exact ce am scris și pe Facebook: E frumos la Formula 1. Să mergi măcar o dată în viață, indiferent pe ce circuit, chiar dacă n-o să înțelegi practic aproape nimic din ce se întâmplă în cursă.