Avans pentru casă nouă: cum te protejezi de întârzierile dezvoltatorului
Avans pentru casă nouă: cum te protejezi de întârzierile dezvoltatorului
Ce clauze trebuie să conțină contractul și ce despăgubiri să primești dacă plătești avans pentru o casă nouă, iar aceasta nu este finalizată la timp.
Cumpărarea unui apartament sau a unei case aflate în stadiu de construcție poate reprezenta o soluție eficientă pentru a obține un preț mai avantajos decât în cazul în care aștepți finalizarea locuinței.
În cele mai multe cazuri, dezvoltatorul va solicita un preț mai mic dacă ansamblul rezidențial este în plin proces de construcție, parțial ca urmare a faptului că, în cele mai multe cazuri, banii primiți ca avans din partea cumpărătorilor reprezintă una dintre sursele de finanțare pentru construcția complexului imobiliar respectiv.
Într-o astfel de situație, la plata avansului vei semna un act care în termeni juridici se numește „promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare”. În practică vei auzi frecvent de termeni precum „antecontract” sau „precontract”, care reprezintă de fapt același tip de contract.
Indiferent cum alegi să-i spui tu acestui act, este esențial să înțelegi ce semnezi și să fii atent la o serie de clauze prin care să te protejezi pentru situația în care dezvoltatorul nu va reuși să termine la timp construcția locuinței pentru care ai plătit avans.
Acest newsletter este scris în colaborare cu IMOLO, prima platformă de servicii juridice dedicate domeniului imobiliar furnizate în întreaga țară. Platforma IMOLO are o echipă de avocați cu experiență în legislația imobiliară care oferă asistență la cumpărarea, vânzarea sau închirierea unei locuințe.
Scenariul de bază
Pentru a afla ce trebuie să conțină și să nu conțină o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare am vorbit cu specialiștii de la IMOLO. Iar primul pas este să construim un scenariu tipic pentru semnarea unui astfel de act.
Cumpărătorul A a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu dezvoltatorul imobiliar și vânzătorul B pentru achiziționarea unei locuințe nefinalizate, în curs de construire. La semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, A a achitat către B un avans din prețul locuinței.
În promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se prevede că semnarea contractului de vânzare va avea loc cel mai târziu la data de 01.03.2024, dată până la care vânzătorul B este obligat, între altele, să finalizeze lucrările de construire, să încheie procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor și să intabuleze în cartea funciară dreptul de proprietate asupra locuinței.
Data prevăzută pentru semnarea contractului de vânzare se apropie, însă lucrările sunt departe de a fi finalizate, existând premisele ca încheierea vânzării să nu aibă loc la data preconizată.
Ce clauze introduc dezvoltatorii în contract
Aproape toate promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare includ o serie de clauze prin care termenul prevăzut pentru semnarea contractului de vânzare poate fi prelungit la inițiativa vânzătorului sau poate fi stabilit de către acesta.
Uite un exemplu concret: „Termenul pentru încheierea contractului de vânzare este prevăzut în favoarea promitentului-vânzător, acesta având posibilitatea de a finaliza lucrările și a notifica promitentul-cumpărător în vederea semnării contractului de vânzare anterior împlinirii acestui termen. În acest caz, promitentul-cumpărător va plăti diferența din prețul vânzării la data semnării contractului de vânzare.”
Uite și cele mai frecvente clauze prin care dezvoltatorul își rezervă dreptul de a amâna data semnării contractului de vânzare sau de a o stabili în mod unilateral:
clauze prin care, în baza unei simple notificări transmise cumpărătorului, dezvoltatorul poate prelungi termenul de încheiere a contractului de vânzare cu o perioadă predefinită, de exemplu de 3-6 luni, fără a fi necesar să justifice în vreun fel motivele pentru care semnarea contractului de vânzare nu va avea loc până la data prevăzută inițial;
clauze prin care se poate prelungi termenul pentru încheierea contractului de vânzare a locuinței din motive despre care dezvoltatorul consideră sau afirmă că nu îi sunt imputabile, altele decât cazurile de forță majoră și caz fortuit. Printre astfel de motive se numără:
neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către antreprenorii sau subantreprenorii angajați pentru executarea lucrărilor;
dificultăți în obținerea materialelor de construcții necesare pentru executarea lucrărilor;
întârzieri ale autorităților publice în emiterea de avize, autorizații și procese-verbale de recepție.
clauze prin care dezvoltatorul poate poate prelungi termenul de finalizare a locuinței din cauze de forță majoră sau caz fortuit;
Ce se întâmplă dacă accepți astfel de clauze: termenul pentru semnarea contractului de vânzare devine imprevizibil și există posibilitatea prelungirii sale dincolo de limita maximă acceptabilă pentru cumpărător.
clauze prin care termenul prevăzut pentru semnarea contractului de vânzare este stabilit doar în favoarea vânzătorului, situație în care cumpărătorul ar putea fi obligat să se prezinte la notariat în vederea semnării contractului de vânzare și să plătească prețul integral inclusiv înainte de împlinirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare.
Ce se întâmplă dacă accepți o astfel de clauză: cumpărătorul poate fi pus în dificultate să obțină la timp banii necesari pentru plata integrală a locuinței.
Trimite acest articol unei persoane care vrea să-și cumpere casă în construcție.
Ce clauze ar trebui să incluzi pentru termenul de finalizare
În acest context, este important ca promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare să includă o serie de clauze prin care să te protejezi de astfel de întârzieri. Este posibil ca unii dezvoltatori să nu accepte astfel de clauze, mai ales dacă este vorba despre dezvoltatori mari care preferă să lucreze cu contracte standard pentru toți cumpărătorii.
Uite câteva exemple de clauze prin care te protejezi la depășirea termenului de livrare menționat în acte:
inserarea în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a unui termen maxim care nu poate fi depășit indiferent de împrejurările care ar putea să intervină pe parcursul execuției lucrărilor;
eliminarea din promisiune a acelor cazuri care depind în bună măsură de buna planificare și administrare a activității de către dezvoltator, în condițiile în care întârzierile provocate de antreprenori sau subantreprenori pot fi gestionate de către dezvoltator printr-o selecție mai riguroasă a prestatorilor de servicii și înlocuirea acestora în ipoteza în care se prefigurează depășirea termenelor de execuție.
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și în curând primești informații complete despre programul Noua Casă 2024.
Ce despăgubiri ar trebui să primești
În al doilea rând, actul ar trebui să includă o serie de clauze care să te protejeze în cazul în care locuința pentru care ai plătit avans nu este finalizată la timp. Uite două exemple:
stabilirea unor despăgubiri în favoarea cumpărătorului în situația în care nu este respectat termenul de semnare a contractului de vânzare prin prevederea unor penalități pe zi de întârziere calculate de la data la care trebuia semnat contractul de vânzare și promitentul vânzător nu își îndeplinește obligația.
O astfel de clauză acoperă ipoteza în care, deși s-a depășit termenul pentru semnarea contractului de vânzare, cumpărătorul nu dorește să renunțe la cumpărarea locuinței, dar cu toate acestea trebuie compensat pentru întârzierea semnării contractului de vânzare.
stabilirea unor penalități pentru situația în care cumpărătorul notifică încetarea (rezoluțiunea) promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, renunțând astfel la cumpărarea locuinței din cauze imputabile vânzătorului.
Se recomandă ca sumele pe care vânzătorul ar trebui să le plătească cumpărătorului să fie cel puțin egale cu avansul prețului achitat, actualizat cu rata inflației și cu dobânda legală, acestea putând să ajungă până la restituirea dublului avansului plătit.
Subiectul acestui newsletter a fost propus de unul dintre cititorii Patru Pereți. Dacă ai o nelămurire cu privire la o tranzacție imobiliară descrie problema cu care te confrunți în acest formular, iar specialiștii IMOLO îți vor răspunde într-una dintre edițiile viitoare ale newsletterului Patru Pereți.
Pe lângă clauzele pe care ar trebui să le incluzi în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie să fii atent și la alte aspecte atunci când cumperi o casă de la dezvoltator, despre care am scris anterior în newsletterul Patru Pereți:
Contribuie la dezvoltarea newsletterului Patru Pereți cu o donație unică sau recurentă.