Planul european pentru combaterea crizei locuințelor
Comisia Europeană propune simplificarea procedurilor de autorizare, ajutoare de stat pentru construcția de locuințe accesibile, prețuri transparente și reglementarea închirierilor pe termen scurt.
Comisia Europeană a publicat recent un document de 21 de pagini în care oferă o serie de recomandări care ar putea fi implementate pentru a combate criza locuințelor din Uniunea Europeană.
Raportul vine în contextul în care datele publicate periodic de Eurostat, biroul de statistici al Uniunii Europene, au scos în evidență situația actuală de pe piața imobiliară de la nivelul Uniunii Europene:
în perioada 2013-2024, prețurile nominale la locuințe au crescut în medie cu peste 60%, într-un ritm mai alert comparativ cu veniturile populației.
în același interval de timp, chiriile au crescut în medie cu 20%, cu mențiunea că locuințele construite mai recent au chirii semnificativ mai mari comparativ cu locuințele vechi.
20% dintre locuințele din Uniunea Europeană nu sunt locuite, cu mențiunea că datele reale pot fi diferite din cauza modului în care statele interpretează noțiunea de „locuință goală”.
autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale au scăzut cu 22% începând din anul 2021.
în prezent, în Uniunea Europeană se construiesc aproximativ 1,6 milioane de locuințe pe an, iar Comisia Europeană estimează că este nevoie de construcția 2 milioane de locuințe pe an pentru a combate criza locuințelor.
În documentul redactat, Comisia Europeană propune ca în Uniunea Europeană să fie construite 2,25 milioane de locuințe noi în fiecare an, ceea ce reprezintă o creștere cu 40% comparativ cu media anuală din prezent (+650.000 de locuințe pe an) și cu 225.000 de locuințe pe an în plus comparativ cu minimul necesar estimat.
O astfel de creștere necesită însă o serie de măsuri, iar Comisia Europeană a nominalizat câteva dintre ele, unele care cel puțin la prima vedere par în contradictoriu cu alte politici europene.
Simplificarea procedurilor pentru autorizațiile de construire
De exemplu, Comisia propune reducerea birocrației prin simplificarea procesului de autorizare, inclusiv prin simplificarea procedurilor pentru obținerea autorizațiilor de mediu. Organizația de mediu Biroul European pentru Mediu atrage însă atenția că este important ca simplificarea procedurilor pentru obținerea autorizațiilor de mediu să nu atragă și neglijarea actualelor probleme de mediu din marile orașe.
Între timp, în ceea ce privește autorizațiile de construire, un raport al Băncii Mondiale menționa că în România eliberarea unei autorizații de construire durează în medie mai mult de 6 luni în orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara, București sau Constanța, cu un record de peste un an pentru Iași.
Într-un newsletter anterior am scris pe larg despre cât durează obținerea autorizației de construire în marile orașe din România.
În plus, este posibil ca eliberarea autorizației să dureze și mai mult timp după introducerea Legii Nordis, ca urmare a unor proceduri suplimentare pe care trebuie să le respecte dezvoltatorii.
Într-un newsletter anterior am scris pe larg despre Legea Nordis.
La fel ca în Uniunea Europeană în ansamblu, și în România există o scădere a autorizațiilor de construire. De exemplu, în 2024 au fost autorizate locuințe cu o suprafață totală de 7,9 milioane de metri pătrați utili, în scădere cu 8% comparativ cu 2023 și cu 30% comparativ cu 2022. Între timp, în 2024 au fost finalizate aproape 61.000 de locuințe, cu 15% mai puține decât în 2023.
Într-un newsletter anterior am scris pe larg că 70% dintre locuințele noi din București au una sau două camere.
Pe de altă parte, Comisia Europeană susține că unele state europene limitează numărul de locuințe care pot fi construite pe un anumit teren prin limitarea înălțimii maxime sau a volumului clădirii, dar și prin impunerea unui număr minim de locuri de parcare. Cu alte cuvinte, Comisia sugerează că locuințele ar trebui să fie mai dense pentru ca prețurile locuințelor să fie mai mici.
Cu toate acestea, România găzduiește numeroase ansambluri rezidențiale în care calitatea locuirii lasă de dorit tocmai din cauza densității prea mari de blocuri. Unul dintre cele mai bune exemple este complexul Militari Residence din Chiajna, despre care poți citi pe larg într-un reportaj realizat de George Bonea.
Locuințe sociale pentru clasa de mijloc
De asemenea, Comisia Europeană propune relaxarea condițiilor pentru ajutoarele de stat prin care se construiesc locuințe sociale, cu scopul ca numărul de locuințe sociale să crească și să poată fi utilizate inclusiv de persoane din clasa de mijloc, nu doar de cele din anumite categorii defavorizate. Mai exact, pentru proiectele de locuințe sociale care respectă anumite standarde, statele membre nu ar mai trebui să notifice și să aștepte aprobarea Uniunii Europenii, iar condițiile de acordare pentru ajutoare de stat ar urma să fie simplificate.
Potrivit unor date prezentate la începutul acestei luni de către Monitorul Social, România este pe ultimul loc în Uniunea Europeană la ponderea locuințelor sociale, întrucât în 2022 în țara noastră existau doar 16.300 de locuințe sociale, ceea ce reprezintă numai 0,17% din fondul total de 9,7 milioane de locuințe la nivel național.
În total, Comisia Europeană estimează că pentru creșterea numărului de locuințe construite cu 650.000 pe an este nevoie de fonduri de aproximativ 150 de miliarde de euro pe an, ceea ce înseamnă, în medie, un cost mediu de aproximativ 230.000 de euro pentru fiecare locuință, cost în care este însă inclus și prețul terenului.
Comisia susține că aceste fonduri vor fi acoperite parțial de bănci naționale și regionale, care vor fi investi 375 de miliarde de euro până în anul 2029 în proiecte de construcție de locuințe sociale și accesibile, inclusiv prin intermediului programului InvestEU, la care se adaugă și parteneriatul pe termen lung deja în vigoare cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD).
Abonează-te la newsletterul Patru Pereți și primești în inbox analize despre piața imobiliară și tehnologii în construcții.
Integrarea locuințelor vacante în piața imobiliară
De asemenea, printre măsurile propuse de Comisia Europeană se numără și reabilitarea locuințelor care în prezent sunt vacante și nu pot fi utilizate ca atare, pentru ca acestea să intre în circuitul pieței imobiliare. Potrivit Institutului Național de Statistică pe baza datelor de la Recensământul din 2021, în România existau 2,5 milioane de locuințe neocupate, adică peste 25% din numărul total de locuințe din România.
În acest caz, Comisia remarcă faptul că deficitul forței de muncă în construcții este de trei ori mai mare în prezent decât în 2015 și că în 2035 vor exista 4 milioane de locuri de muncă în domeniu.
În acest context, Comisia propune o serie de programare de instruire care să permită acoperirea deficitului de forță de muncă, inclusiv prin creșterea ponderii de femei care lucrează în domeniu. Printre altele, astfel de programe de instruire pot fi derulate prin programe precum Pact for Skills, New European Bauhaus Academy și Erasmus+.
Reglementări mai stricte pentru locuințele închiriate pe termen scurt
Documentul publicat de Comisia Europeană abordează și problema locuințelor de pe piața închirierilor pe termen scurt pe platforme precum Booking și Airbnb. Comisia menționează că numărul de locuințe disponibile pe acest segment a crescut cu 93% într-un interval de numai 6 ani, în perioada 2018-2024, ceea ce a redus oferta de locuințe de închiriat pe termen lung pentru rezidenți. De altfel, în unele destinații populare de vacanță, în special din Spania, aproximativ 20% dintre locuințele disponibile sunt închiriate de proprietari pe termen scurt.
Totuși, în acest caz, Comisia Europeană preferă mai degrabă să acorde libertate marilor orașe pentru a lua anumite măsuri prin care numărul de locuințe închiriate pe termen scurt să fie limitat.
În prezent, Spania este țara europeană în care primăriile au impus cele mai dure măsuri, iar acestea au deja efecte: într-un singur an, numărul de proprietăți disponibile pentru închiriere pe termen scurt a scăzut cu aproape 50% în Mallorca și Ibiza, ca urmare a faptului că Booking și Airbnb sunt obligate să listeze doar proprietăți autorizate, iar autoritățile locale au efectuat numeroase controale pentru a identifica locuințele închiriate fără autorizație.
Reducerea speculei imobiliare prin prețuri transparente
Nu în ultimul rând, Comisia Europeană admite că este nevoie de reducea speculei imobiliare. În acest sens, Comisia propune o colaborare cu autoritățile naționale pentru ca piața imobiliară să fie mai transparentă prin publicarea unor date complete despre tranzacțiile cu proprietăți rezidențiale. Pe baza acestor date, Comisia Europeană ar urma apoi să publice statistici detaliate despre dinamica prețurilor la locuințe, inclusiv prin prezentarea unor dovezi cu privire la existența speculei imobiliare în anumite regiuni.
În prezent, potrivit studiului anual Global Real Estate Transparency Index, realizat de compania de consultanță imobiliară JLL (Jones Lang LaSalle), România este în categoria statelor cu piață imobiliară transparentă, pe locul 34 din 89 de state analizate.
Cu toate acestea, pe piața imobiliară din România nu există informații publice despre prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cu excepția unor date anuale publicate de Primăria Sectorului 2 din București.
Într-un newsletter anterior am scris o analiză detaliată despre prețurile reale de tranzacționare din 2024 pentru locuințele din Sectorul 2.
Totuși, România își propune să implementeze în 1 ianuarie 2027 sistemul e-Proprietatea, care teoretic va corela impozitul pe proprietate cu valoarea reală a locuinței. Pentru moment nu este clar ce fel de date va publica administrația centrală despre locuințe, însă publicarea prețurilor reale de tranzacționare la nivel național ar permite obținerea unor informații utile despre prețul mediu pe metru pătrat în funcție de tipul de proprietate (garsonieră, apartament sau casă), de anul construcției sau de zona în care se află proprietatea. În plus, statul ar putea oferi acces la date despre istoricul de tranzacționare al unei proprietăți.
Astfel, principalul avantaj al sistemului e-Proprietatea va fi că proprietarul și potențialul cumpărător vor avea un punct de reper mult mai precis pentru a realiza o tranzacție imobiliară, întrucât vor cunoaște informații detaliate despre prețurile din zona respectivă, în funcție de tipul de proprietate sau anul construcției.
Un aspect important de reținut este că prin acest document Comisia Europeană nu intenționează să impună schimbări legislative, ci mai degrabă să încurajeze statele membre să schimbe legislațiile naționale și să adopte anumite programe de dezvoltare prin care stocul de locuințe să crească în ritmul necesar pentru a debloca criza locuințelor.
Sunt curios dacă o să vedem la noi o reducere a TVA-ului pentru locuințe, Guvernul tot promite o relaxare a măsurilor fiscale din 2027
excelenta analiza. pe bicicleta spre munte reflectam la beneficiile acestui housing plan european.